Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-12797/2024

г. Хабаровск

12 ноября 2024 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 29.10.2024.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.И. Созыгашевой,

рассмотрел в заседании суда дело по иску открытого акционерного общества «Механизация строительства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680012, 

<

...>)

к Министерству имущества Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

об обязании произвести перерасчёт размера задолженности.

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 25.04.2023, диплом от 09.07.2021.

от ответчика - ФИО2, по доверенности от 28.12.2023 № 1-06-12200, диплом от 14.06.2012.

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Механизация строительства» обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущества Хабаровского края об обязании произвести перерасчет размера задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.07.2008 за период с 01.06.2023 по 18.04.2024, путем её уменьшения в части, превышающей нормативно установленный размер земельного налога за соответствующую долю в праве на земельный участок расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 27:23:0050605:19.

Определением суда от 31.07.2024 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.

Ответчиком 06.09.2024 представлен отзыв на иск, согласно которому ссылается на отсутствие правовых оснований и необходимости для какого-либо перерасчета размера арендной платы по прекращенному договору. Полагает, что у истца не возникло убытков в виде излишне внесенной арендной платы за период с момента обращения с заявлением о выкупе участка до регистрации перехода права собственности на него, поскольку Министерство не отказывалось от заключения договора и длительное сохранение арендных правоотношений до даты регистрации права собственности обусловлено инициированием истцом судебного спора об урегулировании возникших у сторон разногласий в части выкупной стоимости в судебном порядке (дело № А73-13615/2023). Также указывает на то обстоятельство, что истцом арендные платежи в период с 01.06.2023 по 18.04.2024 несвоевременно и не в полном объеме, что, по мнению ответчика, свидетельствует об отсутствии убытков на стороне истца.

Определением от 17.09.2024 дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными актами по делу № А73-13615/2023, 27.04.2023 истец и ИП ФИО3, являясь собственниками недвижимых объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050605:19, обратились к ответчику с заявлением о выкупе указанного участка уточненной площадью 1200+/-38 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>, в собственность по цене 2,5% от кадастровой стоимости, установленной по правилам и в порядке, предусмотренном п. ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

10.05.2023 Министерством представлен проект договора купли-продажи земельного участка по цене равной его кадастровой стоимости.

Письмом от 17.05.2023 № 1-11-4648 отказано в применении выкупной стоимости в размере 2,5%.

02.06.2023 в адрес ответчика направлен протокол разногласий, отклоненный Министерством 19.06.2023.

ИП ФИО3 и ОАО «Механизация строительства» обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Решением суда от 15.11.2023 в иске отказано.

Постановлением 6ААС от 15.01.2024 решение суда первой инстанции отменено, иск индивидуального предпринимателя ФИО3 и открытого акционерного общества «Механизация строительства» удовлетворен, разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО3, открытым акционерным обществом «Механизация строительства» и Министерством имущества Хабаровского края при заключении договора купли-продажи земельного участка № 5 от 10.05.2023, урегулированы путем изложения пункта 2.1 договора в редакции покупателей.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.03.2024 по делу № Ф03-490/2024 судебные акты оставлены без изменения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

По итогам судебного спора сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от 15.04.2024, 18.04.2024 произведена регистрация перехода права собственности.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, в период с момента отказа Министерства в применении льготной цены до даты перехода права собственности на земельный участок к покупателям, ответчиком производились начисления арендной платы в размере, обусловленном договором аренды от 01.07.2008 № 303.

Полагая, что в случае своевременного принятия Министерством решения о заключении договора купли-продажи льготной цене в размере 2,5 % от кадастровой стоимости переход права собственности на земельный участок должен был состояться до конца мая 2023 года, истец указывает, что незаконный отказ уполномоченного органа в применении льготной цены искусственно сохранил арендные отношения до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, что в свою очередь, привело к возникновению у истца убытков в виде разницы между нормативно определенными размерами арендной платы и земельного налога.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства и отказ ответчика добровольно произвести перерасчет начисленной за период с 01.06.2023 по 18.04.2024 арендной платы путем её уменьшения в части, превышающей нормативно установленный размер земельного налога за соответствующую долю в праве на земельный участок, истец обратился в суд с настоящим иском.

В рассматриваемом случае иск об обязании произвести перерасчет арендной платы обусловлен неправомерными действиями департамента при определении выкупной цены земельного участка на основании соответствующего нормативного акта для цели заключения договора купли-продажи и заявлен после рассмотрения дела об урегулировании разногласий. Разрешение спора между сторонами о выкупной цене земельного участка осуществлено в порядке искового производства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу пункта 9 Постановления № 11 и Определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Судебным актом апелляционной инстанции по делу № А73-13615/2023 установлено наличие правовых оснований для приобретения истцом и ИП ФИО3, как собственниками объектов недвижимости, земельного участка по льготной цене, то есть в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ процедура рассмотрения заявления о выкупе должна быть завершена подготовкой проекта договора купли-продажи, предшествовать которой должны действия по определению стоимости земельного участка.

Следовательно, Министерство, получив заявление истца, содержащее его волеизъявление на выкуп арендованного земельного участка, должно было подготовить проект договора купли-продажи, надлежащим образом рассчитав его цену в соответствии с нормативным актом, но не совершило требуемые действия, что повлекло необходимость урегулирования спора в судебном порядке и начисление арендной платы за период рассмотрения дела в суде.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 мая 2011 г. № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами» разъяснено, что отсутствие признания ненормативного правового акта в судебном порядке недействительным, а также решения или действия (бездействия) государственного органа незаконными само по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда (пункт 4). Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике (пункт 5).

Удовлетворение иска в споре об урегулировании разногласий (дело № А73-13615/2023) позволяет признать действия уполномоченного органа по определению выкупной цены земельного участка в размере 100% от его кадастровой стоимости неправомерными, нарушающими права истца.

Неправильное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора.

Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога, поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Как указано в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В пункте 1 Постановления от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в Реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

В рассматриваемом случае переход к истцу права собственности на земельный участок состоялся во исполнение судебного акта арбитражного суда, которым урегулированы соответствующие разногласия при заключении договора купли-продажи.

Следовательно, если бы ответчиком в установленном законом порядке было принято решение о предоставлении земельного участка в собственность по льготной цене в мае 2023 года, то переход права собственности на земельный участок должен был состояться не позднее июня 2023 года, с учетом установленного законом срока государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Надлежащее исполнение ответчиком возложенных на него обязанностей в установленные действующим земельным законодательством сроки должно было способствовать переходу к арендатору земельного участка права собственности на земельный участок и статуса плательщика земельного налога. Своевременный переход права собственности в установленный срок сократил бы расходы арендатора по внесению платы за землю до размера земельного налога. Правильность правовой позиции о возможности взыскания убытков с публичного собственника в ситуации выкупа земельного участка, находящегося в аренде (в виде разницы между размером фактически уплаченной арендной платы и суммой земельного налога, которая могла бы быть уплачена) подтверждена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2017 N 305-ЭС16-20734, от 10.03.2017 N 303-ЭС17-708, от 12.12.2017 N 304-ЭС17-18905.

При таком правовом подходе, уплата истцом арендной платы, начисленной за период после отказа в применении льготной цены выкупа и до государственной регистрации перехода к арендатору права собственности на земельный участок, будет означать не что иное как несение заявителем убытков, составляющих разницу между арендной платой за данный период и размером земельного налога, плательщиком которого истец должен был быть, если бы ответчик своевременно принял законное решение о применении положений Закона № 137-ФЗ без инициирования судебного спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено данным Кодексом.

Обязанность уплачивать земельный налог возникает у указанных лиц с момента регистрации за ними одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в ЕГРН, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок (абзац 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка 27.04.2023.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов

В этой связи, с учетом вышеуказанных положений действующего законодательства, в случае своевременного рассмотрения заявления и принятия законного решения о заключении договора купли-продажи право собственности истца на земельный участок подлежало регистрации не позднее 01.06.2023.

Часть 3 статьи 391 НК РФ предусматривает, что налогоплательщики-организации определяют налоговую базу по земельному налогу самостоятельно на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Пунктом 1 статьи 392 НК РФ установлено, что если земельный участок, являющийся объектом налогообложения земельным налогом, находится в общей долевой собственности, то налоговая база определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками такого земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 393 Налогового кодекса РФ налоговым периодом признается календарный год.

В силу пункта 1 статьи 396 Налогового кодекса РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 названной статьи.

В соответствии с пунктом 7 статьи 396 Налогового кодекса РФ в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

При этом, если возникновение (прекращение) указанных прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав.

Если возникновение (прекращение) указанных прав произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц прекращения указанных прав.

Таким образом, в случае рассмотрения заявления истца о предоставлении земельного участка в собственность в установленные законом сроки и по установленной законом цене, последний мог уплачивать земельный налог с 01.06.2023.

В данном случае размер возможной имущественной компенсации заявителю в связи с незаконным решением уполномоченного органа об отказе в предоставлении участка в собственность по льготной цене должен определяться как разница между установленным размером арендной платы с 01.06.2023 по 18.04.2024 по договору аренды и земельным налогом, исчисленным в указанный период по предусмотренной законом ставке для соответствующего земельного участка (пропорционально доле в общей долевой собственности).

В целях устранения возможных споров относительно взыскания суммы задолженности по арендной плате и пене за спорный период, а также в целях соблюдения принципа платности использования участка и обеспечения баланса публичных и частных интересов, суд полагает необходимым исковые требования истца удовлетворить, указав на обязанность арендодателя произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды от № 303 от 01.07.2008 за период с 01.06.2023 по 18.04.2024 в части, превышающей нормативно установленный размер земельного налога за соответствующую долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050605:19.

Судебные расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика на основании ст. 110 АП РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Министерство имущества Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) произвести перерасчет размера задолженности по арендной плате открытого акционерного общества «Механизация строительства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по договору аренды от 01.07.2008 за период с 01.06.2023 по 18.04.2024 путем её уменьшения в части, превышающей нормативно установленный размер земельного налога за соответствующую долю в праве на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 27:23:0050605:19.

Взыскать с Министерства имущества Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Механизация строительства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы в сумме 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                    Т.И. Терехова