ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-16171/2023

город Ростов-на-Дону

10 июля 2024 года

15АП-7665/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко О.А., 

судей Илюшина Р.Р., Нарышкиной Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,  

при участии:

от заявителя: представитель ФИО1 по доверенности от 17.05.2022, представитель ФИО2 по доверенности от 25.11.2022;

от заинтересованного лица (путем использования системы веб-конференции): представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2024;

иные лица не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  специализированный застройщик «Ромекс Девелопмент»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2024 по делу № А32-16171/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью  специализированный застройщик «Ромекс Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Горница» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Домовладелец» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным отказа в расторжении договора аренды, о признании договора аренды от 25.07.2017 № 0000005140 утратившим силу, о внесении сведений о прекращении договора аренды в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью  специализированный застройщик "Ромекс Девелопмент" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании незаконным отказа в расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4062 от 25.07.2017 № 0000005140, признании договора аренды от 25.07.2017 № 0000005140 утратившим силу с момента регистрации права собственности первого участника долевого строительства на квартиру (с 19.11.2019), об указании, что решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:4062. 

Определением суда от 16.10.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Горница». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Домовладелец», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2024 в удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано пропуском срока давности на обжалование отказа от 10.03.2022 № 52-38-05-8582/22. Право аренды по спорному договору в части земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, прекращено, а в части участка, необходимого для эксплуатации офисного здания, перешло в силу закона ООО «Горница».

Общество с ограниченной ответственностью  специализированный застройщик "Ромекс Девелопмент" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, иск удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. 

Настоящий иск заявлен обществом «Ромекс Девелопмент» не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а в исковом порядке. Сохранение в ЕГРН как актуальных сведений об аренде ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:4062 и продолжении взимания с ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» арендной платы за пользование указанным земельным участком с 22.11.2019 является прямым нарушением прав и законных интересов ООО СЗ «Ромекс Девелопмент». Иск заявлен с целью приведения данных Единого государственного реестра недвижимости в соответствие с фактическими обстоятельствами, и при отсутствии у истца иных законных способов защиты своих прав.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен. 

В судебном заседании представители общества дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просили решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить. Представитель департамента просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество на основании договора аренды от 25.07.2017 № 0000005140 и соглашения № 4062 от 17.01.2018 о передаче (уступке) прав и обязанностей, на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:4062 площадью 6 451 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства многоэтажных жилых домов.

В соответствии с разрешением на строительство от 20.12.2017 № 23-43-5056-р2017, выданным департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар, на земельном участке велось строительство многоквартирного жилого дома и офисного здания. Деятельность по строительству объектов недвижимости заявитель осуществлял согласно требованиям, установленным Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21.10.2019 № 23-435074-В-2019 на земельном участке введены в эксплуатацию объекты капитального строительства «Жилой квартал «Красная Площадь», состоящий из многоквартирного жилого дома Литер 6 и офисного здания Литер 6/1.

Правообладателем офисного здания Литер 6/1 на основании договора купли-продажи от 20.12.2019 № 7362 является ООО «Горница», о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права от 10.01.2020 № 23:43:0118001:7362-23/001/2020-3. 

Общество указывает на неоднократные обращения к департаменту о расторжении договора аренды.

Департамент письмом от 10.03.2022 № 52-38-05-8582/22 отказал в расторжении договора аренды и предложил обществу осуществить раздел земельного участка, а после обратиться с заявлением в департамент об отказе от преимущественного права на образованный земельный участок, на котором расположено офисное здание Литер 6/1, находящееся в собственности ООО «Горница», и заявлением о расторжении договора аренды.

Считая, что отказ департамента в расторжении договора аренды противоречит действующему законодательству и нарушает права общества, заявитель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Судебная коллегия считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене ввиду следующего. 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Возможность выбора лицом, полагающим, что его права нарушены, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им характера допущенного в отношении него нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Суд установил, что право собственности на первую квартиру в многоквартирном доме зарегистрировано в 2019 году. 

В определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14 по делу N А60-21163/2012, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14 по делу N А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174 по делу N А40-130924/2014, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 по делу N А43-17503/2013 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

Кроме того, по договору купли-продажи от 20.12.2019 № 7362 правообладателем офисного здания Литер 6/1 является ООО «Горница», о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации права от 10.01.2020 № 23:43:0118001:7362-23/001/2020-3.

В силу положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Таким образом, нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент перехода прав арендатора к покупателю объектов недвижимости на земельном участке, безусловно и независимо от воли арендодателя.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о необходимости внесения арендной платы по договору аренды до его расторжения не соответствуют обстоятельствам дела и действующему правовому регулированию. 

С учётом изложенного в иске отказано правомерно. 

Само по себе требование о признании договора прекратившим своё действие не соответствует содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, так как удовлетворение требования истца не способно защитить нарушенные или восстановить оспариваемые гражданские права и (или) законные интересы. Имущественные разногласия общества и администрации могут быть разрешены при рассмотрении  иска о взыскании денежных средств. 

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2024 по делу № А32-16171/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

 

Судьи                                                                                             Р.Р. Илюшин

 

Н.В. Нарышкина