АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1620/2019

29 апреля 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Кушнаревой И.Ф.

судей: Никитина Е.О., Шведова А.А. 

при участии:

от ФИО1 – ФИО2, по доверенности в порядке передоверия от 03.10.2018

от конкурсного управляющего ООО «Альфа-Марин» - ФИО3, по доверенности от 07.08.2018

от ФИО4 – ФИО5, по доверенности от 07.08.2018

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу ФИО1

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 (председательствующий судья Скрипка Н.А., судьи Засорин К.П., Шалаганова Е.Н.)

по делу №  А51-17645/2017 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению ФИО1 

о включении требования в реестр требований кредиторов должника 

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Марин» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,                             место нахождения: 692926, 

<

...>, 8в) несостоятельным (банкротом) 

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда Приморского края от 01.08.2017 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юридическое Агентство «Ваш юрист» возбуждено производство по делу о признании общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Марин» (далее –            ООО «Альфа-Марин», общество, должник) несостоятельным (банкротом). 

Определением от 09.09.2017 в отношении ООО «Альфа-Марин» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО6. 

Решением суда от 07.03.2018 ООО «Альфа-Марин» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО6. 

В рамках дела о банкротстве ФИО1 обратился в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов ООО «Альфа-Марин» 7 059 827,08 руб. реального ущерба,           2 788 611 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 24.06.2014 за период с сентября 2016 года по июль 2017 года, 2 457 847,01 руб. неустойки за просрочку арендных платежей за период с 06.09.2016 по 31.07.2017.

 Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.08.2018 уточненное требование ФИО1 признано обоснованным, в реестр требований кредиторов должника третьей очереди удовлетворения включено требование  в размере 1 259 433,62 руб. ущерба, 2 788 611 руб. задолженности по арендной плате за период с сентября 2016 года по июль 2017 года, 2 457 847,01 руб. неустойки за просрочку арендных платежей за период с 06.09.2016 по 31.07.2017. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, бывший директор ООО «Альфа-Марин» ФИО4, конкурсный управляющий должника ФИО6 обжаловали его в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Определением от 08.10.2018 суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), частью 6.1 статьи 268 АПК РФ, с учетом разъяснений пунктов 27, 30 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции с привлечением ФИО4 к участию в обособленном споре в качестве заинтересованного лица на основании статьи 51 АПК РФ.

В процессе судебного разбирательства апелляционным судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято заявленное ФИО1 ходатайство об уточнении размера требований, согласно которому заявитель просил включить в третью очередь реестра требований кредиторов должника требование в размере 395 000 руб. ущерба, в связи с утратой административного задания, 2 788 611 руб. задолженности по арендной плате за период с сентября 2016 года по июль 2017 года; 2 457 847,01 руб. неустойки за просрочку арендных платежей за период с 06.09.2016 по 31.07.2017. 

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 определение от 03.08.2018 отменено, признано обоснованным требование   ФИО1 к ООО «Альфа-Марин» в размере 395 000 руб. ущерба, подлежащее включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника. В установлении требований в остальной части отказано.

В кассационной жалобе ФИО1, сославшись на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального и  процессуального права, просит отменить постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении требований по арендной плате и неустойки; принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в данной части. 

 В обоснование жалобы заявитель указывает на необоснованное применение судом положений пункта 1 статьи 416 и статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) без учета обстоятельств дела, согласованных арендатором и арендодателем условий договора и фактически сложившихся правоотношений по договору аренды от 24.06.2014. Полагает, что пожар, повлекший невозможность пользоваться административным зданием, сам по себе не является основанием для прекращения спорного договора аренды на основании пункта 1 статьи 416 ГК РФ, в случае если такой пожар вызван неправомерным поведением арендатора. Указывает на противоречивость данных в ходе судебного разбирательства пояснений ФИО4 Обращает внимание на то обстоятельство, что материалами дела подтверждается факт внесения после пожара арендной платы за июль и август 2016 года. Отмечает, что спорный договор не расторгался в соответствии с положениями статей 619 и 620 ГК РФ, отказ от договора не получен, спорный объект недвижимости не передавался ФИО1 по соответствующему акту-приема передачи и до настоящего момента находится в пользовании должника. Приводит доводы относительно неправомерности и незаконности выводов апелляционного суда о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований в части задолженности по арендной плате и начисленной неустойки с учетом цели заключения договора аренды от 24.06.2014. По его мнению, суд необоснованно не принял во внимание и отклонил доводы о том, что должник, осуществлявший вид лицензируемой деятельности по сбору, обработке, транспортировке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов I-IV классов опасности, был заинтересован, в первую очередь, во владении и пользовании земельным участком, а гараж, административное здание и металлический навес имели второстепенную роль. Считает, что суд в нарушение положений статьи 170 АПК РФ в отсутствии соответствующих доказательств пришел к ошибочному выводу о том, что предметом спорного договора аренды является только здание (без гаража и навеса), а земельный участок служит принадлежностью к нему. Ссылаясь на дату заключения договора аренды – 24.06.2014, отмечает, что на июль 2016 года и на момент пожара спорный объект недвижимости находился в аренде более двух лет. При таких обстоятельствах, полагает, что суд применительно к положениям статьи 431 ГК РФ неверно истолковал условия договора и неправомерно применил положения статьи 652 ГК РФ. Как указывает заявитель, сам факт неиспользования арендованного имущества не свидетельствует о прекращении обязательств по внесению арендных платежей, такой вывод противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В представленных отзывах конкурсный управляющий ООО «Альфа-Марин» ФИО6, ФИО4, ООО «Юридическое агентство «Ваш юрист», ФИО7 возразили доводам кассационной жалобы. Считают, что суд апелляционной инстанции правильно применил положения пункта 1 статьи 416, статьи 614 ГК РФ и пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки со ссылкой на прекращение обязательств при отсутствии факта пользования объектом аренды после пожара. 

В судебном заседании окружного суда, проведенном в порядке 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель ФИО1 настаивала на доводах кассационной жалобы, дав по ним пояснения; представители конкурсного управляющего и ФИО4 выразили несогласие с приведенными в жалобе доводами, поддержали позиции, изложенные в письменных отзывах.

Иные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в заседании суда кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив по правилам статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия Арбитражного суда Дальневосточного округа приходит к следующему. 

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве установление размера требований кредиторов в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 100 настоящего Федерального закона. 

В соответствии с положениями статьи 100 Закона о банкротстве, разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором – с другой стороны. Установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

В связи с изложенным при установлении требований в деле о банкротстве не подлежит применению часть 3.1 статьи 70 АПК РФ, согласно которой обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований; также при установлении требований в деле о банкротстве признание должником или арбитражным управляющим обстоятельств, на которых кредитор основывает свои требования (часть 3 статьи 70 АПК РФ), само по себе не освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

При рассмотрении требования в деле о банкротстве, во избежание создания искусственной задолженности в реестре требований кредиторов суд должен осуществлять проверку, следуя принципу установления достаточных доказательств наличия или отсутствия задолженности. Целью такой проверки является установление обоснованности долга и недопущение включения в реестр необоснованных требований, поскольку такое включение приводит к нарушению прав и законных интересов кредиторов, имеющих обоснованные требования, а также самого должника.

В силу названных норм права в круг доказывания по спорам об установлении размера требований кредиторов в обязательном порядке входят обстоятельства возникновения долга. При этом подлежат проверке доказательства возникновения задолженности в соответствии с материально-правовыми нормами, которые регулируют обязательства, не исполненные должником, ее размер.

Как следует из материалов дела, между гражданином ФИО1 (арендодатель) и ООО «Альфа-Марин» (арендатор) 24.06.2014 заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное пользование (аренду) принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 договора. 

Объектом аренды являются: здание – административное, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 93,4 кв.м, инвентарный номер: 05:414:001:010442820, кадастровый номер: 25:31:01407:3148, лит. 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>; здание – гаражные боксы, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 697,9 кв.м, инвентарный номер: 05:414:001:010442810, кадастровый номер: 25:31:010407:2018, лит. 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, строение1; объект, сохранившийся в результате физического износа (металлический навес) сохранностью 3% (лит. 1), инвентарный номер: 05:414:001:010442830, кадастровый номер: 25:31:010407:3137, назначение: не определено, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, в 20 м к северо-западу от здания; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские и производственные предприятия IV класса вредности различного профиля, общая площадь 6570 кв.м, кадастровый номер: 25:31:010407:1033, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> (пункт 1.2 договора). 

Согласно пункту 1.3 указанного договора арендатор обязуется пользоваться недвижимым имуществом, являющимся объектом аренды, в соответствии с его целевым назначением. 

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что передача арендодателем объекта аренды арендатору оформляется подписанием акта приема-передачи объекта аренды (приложение № 1). 

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует по 31.05.2019 (пункт 6.1 договора). 

В соответствии с подпунктами 2.3.1., 2.3.2., 2.3.4., 2.3.5, 2.3.7. пункта 2.3 договора арендатор обязан принять объект аренды и использоваться им соответствии с условиями договора, в том числе его целевым назначением, определенным в пункте 1.2 договора. Своевременно, должным образом и в полном объеме вносить арендную плату. Поддерживать объект аренды в надлежащем состоянии и осуществлять за свой счет текущий и капитальный ремонт. Обеспечивать соблюдение в зданиях правил пожарной безопасности, строительных и технических норм и правил, а также санитарно-эпидемиологических и иных норм и правил. В день прекращения договора передать объект арендодателю в надлежащем техническом и санитарном состоянии по акту приема-передачи.

Из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы по договору составляет: с момента заключения договора по 30.06.2014 –                   56 770 руб. в месяц; с 01.07.2014 и по 30.06.2015 аренды – 243 300 руб. в месяц; с 01.07.2015 и по 30.06.2016 аренды – 266 300 руб. в месяц; с  01.07.206 и по 30.06.2017 аренды – 289 300 руб. в месяц; с 01.07.2017 и по 30.06.2018 аренды – 312 300 руб. в месяц; с 01.07.2018 по 31.05.2019             аренды – 335 250 руб. 

Арендатор обязан ежемесячно уплачивать арендную плату, за вычетом удержанного НДФЛ с дохода арендодателя, на условиях аванса, не позднее 5 числа текущего месяца, путем перечисления указанной суммы арендодателю на его карточный счет (пункт 3.2 договора). 

Пунктом 3.4 договора установлено, что обязанность арендатора по внесению арендной платы, предусмотренной договором, считается исполненной с момента зачисления денежных средств на карточный счет арендодателя. 

Пунктом 4.1 договора установлено, что любая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор в соответствии со статьями 619 и 620 ГК РФ. 

Согласно пункту 5.1. названного договора арендодатель имеет право в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок начислить штрафные санкции (неустойку) в размере 0,5% о суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки. Неустойка исчисляется с момента начала просрочки платежа. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю 28.07.2014, о чем в нем имеется соответствующая отметка. 

Указанное в пункте 1.2 договора имущество передано должнику по акту приема-передачи от 24.06.2014 без каких-либо претензий к арендодателю по описанию, качеству и техническим характеристикам. 

Из материалов дела видно, что в результате пожара, произошедшего   5-6 июня 2016 года, административное здание с кадастровым номером 25:31:01040407:3148 полностью сгорело. Частично 04.08.2017 сгорели гаражные боксы. 

Постановлениями дознавателя отделения административной практики и дознания ОНД и ПР г. Находка УНД и ПР Главного управления МЧС России по Приморскому краю от 24.08.2017 отказано в возбуждении  уголовного дела. Из постановления следует, что причиной пожара является неосторожное обращение с огнем неустановленных лиц. 

ФИО1 в обоснование заявленных требований указал на то, что должник вносил арендную плату вплоть до августа 2016 года, исходя из размера арендной платы, установленной условиями договора, в дальнейшем должник оплату не производил, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 2 788 611 руб. за период с сентября 2016 года по июль 2017 года, на сумму задолженности в соответствии с условиями договора начислена неустойка за период с 06.09.2016 по 31.07.2017 в размере 2 457 847,01 руб. 

Полагая, что у ООО «Альфа-Марин» имеется обязанность возместить ущерб, причиненный арендуемому помещению в результате пожара, в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды, а также обязательства по внесению арендных платежей за период с сентября 2016 года по июль 2017 года, кредитор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями пункта 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При исследовании обстоятельств настоящего спора и рассмотрении требований кредитора, судом апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждено, что свои обязательства по передаче имущества в аренду ФИО1 выполнил полностью.

Из положений статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая обособленный спор по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции по результатам исследования и оценки доказательств, руководствуясь положениями статей 15, 401, 404 ГК РФ, с учетом общих положений об исполнении обязательств, установленных статьями 309, 310 ГК РФ, разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пришел к выводу о том, что нарушение условий договора со стороны ООО «Альфа-Марин» носит виновный характер в виде небрежного отношения к исполнению обязательств по обеспечению сохранности помещения и счел доказанным в рассматриваемом случае факт причинения ущерба арендодателю должником.

Как отметила судебная коллегия, заключая договор аренды, стороны согласовали все существенные условия договора, исходя из положений статьи 421 ГК РФ. При этом договор подписан без возражений и замечаний, не оспорен и не признан недействительным в соответствии с действующим законодательством. 

Апелляционный суд, проанализировав условия договора, заключил, что именно на должнике лежала обязанность содержать спорное помещение в надлежащем состоянии, в том числе в части касающейся обеспечения пожарной безопасности.

 В целях определения размера причиненного должником ущерба, апелляционным судом в порядке статьи 82 АПК РФ определением от 28.11.2018 назначена экспертиза по определению рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено эксперту ООО «Ния» ФИО8 

По результатам проведенного исследования представлено заключение эксперта от 09.01.2019 № 157/12-18, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта: нежилого административного здания площадью       93,4 кв.м, одноэтажное, инвентарный номер: 05:414:001:010442820, кадастровый номер: 25:31:010407:3148, расположенного по адресу: 

<

...>, 7а, с учетом технического состояния, на дату 05.07.2016, до произошедшего 06.07.2016 пожара, составляет (округленно без НДС) 395 000 руб.

 Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции в отсутствие доказательств обратного счел доказанным факт причинения                            ООО «АльфаМарин» кредитору ущерба, в связи с чем признал обоснованным требование ФИО1 к должнику в размере                       395 000 руб. (стоимость уничтоженного пожаром объекта) и указал, что данное требование в установленном размере подлежит включению в третью очередь реестра требований кредиторов в порядке требований пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве. 

В указанной части судебный акт лицами, участвующими в деле, не оспорен.

Отказывая в удовлетворении требований кредитора в части арендной платы в размере 2 788 611 руб. и неустойки в размере 2 457 847,01 руб.,  апелляционный суд исходил из того, что в заявленный кредитором период начисления арендной платы (с сентября 2016 года по июль 2017 года) должник не имел фактической возможности использовать арендуемое им имущество с целью, указанной в договоре аренды недвижимого имущества от 24.06.2014, и применил нормы пункта 1 статьи 416 ГК РФ, в соответствии с которым обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

По смыслу указанной нормы применительно к настоящему спору обязанность вносить арендную плату признают прекращенной, если имуществом нельзя пользоваться из-за повреждения пожаром, за который не отвечает ни одна из сторон.

В данном случае, суд установил наличие вины ООО «Альфа-Марин» в виде небрежного отношения к исполнению обязательств по обеспечению сохранности имущества, в связи с чем взыскал с общества причиненный в результате пожара ущерб. 

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 АПК РФ). Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу частей 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. При этом каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно положениям статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Частью 1 статьи 168 АПК РФ установлено, что при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

На основании статьи 652 ГК РФ, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования, исходя из условий договора, должник принял в аренду нежилое административное здание, гаражные боксы и «объект, сохранившийся в результате физического износа (металлический навес) сохранностью 3%», расположенные на одном земельном участке, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что поименованное в пункте 1.2 договора аренды недвижимое имущество, является единым объектом аренды. 

Принимая во внимание доводы апелляционных жалоб и пояснения бывшего руководителя должника ФИО4 и отклоняя доводы представителя кредитора ФИО1 о том, что целью заключения договора аренды являлось использование в деятельности должника гаражных боксов и земельного участка, сославшись на отсутствие в деле доказательств наличия какого-либо производства в гаражных боксах, которые не предназначены для хранения или переработки отходов IV класса опасности, учитывая, что на балансе общества-арендатора отсутствуют автотранспортные средства, апелляционный суд счел, что единственной целью заключения договора аренды недвижимого имущества от 24.06.2014 являлось использование административного здания для размещения административного аппарата ООО «Альфа-Марин», наличие в составе объекта аренды гаражных боксов и навеса предусмотрено, поскольку расположены данные объекты на едином земельном участке. 

При этом апелляционный суд отклонил доводы кредитора, связанные с возможностью использования должником земельного участка и гаражных боксов для организации переработки отходов, как не подтвержденные материалами дела и противоречащие фактическим обстоятельствам дела, со ссылкой на то, что с момента начала аренды (июнь 2014 года) до настоящего момента никакой реконструкции гаражных боксов для целей, связанных с переработкой отходов, не производилось, на земельном участке никаких сооружений, связанных с указанной деятельностью, не возводилось, доказательств обратного не представлено. 

В качестве доказательств невозможности использовать здание в спорный период апелляционным судом приняты во внимание рапорт об обнаружении признаков преступления от 08.07.2016, составленный дознавателем отделения административной практики и дознания ОНД и ПР г.Находка УНД и ПР Главного управления МЧС России по Приморскому краю,  постановление дознавателя отделения административной практики и дознания ОНД и ПР г. Находка УНД и ПР Главного управления МЧС России по Приморскому краю о возбуждении ходатайства о продлении срока проверки сообщения о преступлении от 11.07.2016, постановление дознавателя отделения административной практики и дознания ОНД и ПР г.Находка УНД и ПР Главного управления МЧС России по Приморскому краю об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.07.2016, из которых следует, что дом не эксплуатировался и не охранялся, не имелось электроснабжения и отопления, на месте происшествия отсутствуют отопительные и осветительные приборы. 

Изложенные обстоятельства позволили апелляционному суду сделать вывод о том, что потребительскую ценность для ООО «Альфа-Марин» представляла именно аренда административного здания для размещения своих служб, а остальные объекты недвижимости арендованы исключительно в связи с законодательным запретом на передачу в аренду земельного участка без аренды этих объектов и уничтожение административного здания в составе объекта аренды повлекло утрату полезных свойств объекта аренды в целом и, как следствие, невозможность достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды. 

Данные выводы апелляционного суда не поддерживаются судом округа в связи со следующим.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Правила толкования договора установлены в статье 431 ГК РФ, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 1.2 договора от 24.06.2014 стороны перечислили объекты аренды по договору, при этом установив, что в аренду предоставляется земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские и производственные предприятия IV класса вредности различного профиля, общая площадь          6 570 кв.м, кадастровый номер: 25:31:010407:1033, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Приморский край,               г. Находка.

Таким образом, стороны, будучи свободными в волеизъявлении при заключении договора, согласовали цели использования предоставляемого в аренду земельного участка. 

При этом формулировка данного условия договора о цели использования земельного участка не содержит неясностей и возможностей неоднозначного толкования.

Тем не менее, суд апелляционной инстанции, не учитывая волю сторон, выраженную в совершенной сделке (пункт 1.2 договора), принимает устные пояснения бывшего директора ООО «Альфа-Марин» ФИО4, что единственной целью заключение договора являлась именно аренда административного здания для размещения своих служб, а остальные объекты недвижимости арендованы исключительно в связи с законодательным запретом на передачу в аренду земельного участка без аренды этих объектов, и на основании только устных пояснений делает вывод о том, что уничтожение административного здания в составе объекта аренды повлекло утрату полезных свойств объекта аренды в целом и, как следствие, невозможность достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды.

Далее суд апелляционной инстанции сослался на то, что до настоящего момента никакой реконструкции гаражных боксов для целей, связанных с переработкой отходов, не производилось, на земельном участке никаких сооружений, связанных с указанной деятельностью, не возводилось. 

Однако ведение деятельности на арендованном участке осуществляется арендатором и никак не зависит от арендодателя, который по условиям договора обязался лишь предоставить земельный участок. Само по себе неиспользование участка арендатором по причинам, не зависящим от арендодателя, не освобождает от внесения арендной платы.

Кроме того, апелляционный суд не учел отсутствии экономической целесообразности аренды земельного участка размерами в десятки раз превосходящего по площади расположенное на нем здание без цели использования земельного участка.

Помимо прочего выводы апелляционной коллегии сделаны без учета положений  подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Выводы о невозможности использовать здание в спорный период апелляционный суд основывает на информации, содержащейся в рапорте об обнаружении признаков преступления от 08.07.2016, составленный дознавателем отделения административной практики и дознания ОНД и ПР г.Находка УНД и ПР Главного управления МЧС России по Приморскому краю,  постановлении дознавателя отделения административной практики и дознания ОНД и ПР г. Находка УНД и ПР Главного управления МЧС России по Приморскому краю о возбуждении ходатайства о продлении срока проверки сообщения о преступлении от 11.07.2016, постановлении дознавателя отделения административной практики и дознания ОНД и ПР г.Находка УНД и ПР Главного управления МЧС России по Приморскому краю об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.07.2016.

Вместе с тем, исходя из содержания перечисленных документов,  здание, в котором произошел пожар, не эксплуатировалось и не охранялось, не имело электроснабжения и отопления уже длительное время до происшествия.

Более того, в дело представлено постановление от 13.03.2014 об отказе в возбуждении уголовного дела, согласно которому 01.03.2014 произошел пожар в неэксплуатируемом строении по адресу: 

<

...>. В ходе осмотра установлено, что остекление в окнах отсутствует, двери в проемах отсутствуют, электроснабжение и отопление отсутствует, по всей площади дома лежит бытовой мусор со следами обгорания, стены и потолок закопчены, в западной части дома шиферная кровля отсутствует на участке 5х4м.  

Согласно заключению эксперта от 26.12.2018, оценка объекта оценки (административного здания) произведена на основании материалов дела, из которых следует, что с 2014 года объект не эксплуатировался, отопление и электроснабжение отсутствовало, дом находился в ветхом состоянии.

То есть административное здание находилось в непригодном для эксплуатации состоянии еще до заключения договора аренды от 24.06.2014, что подтверждает доводы заявителя кассационной жалобы о заключении договора с целью использования земельного участка.

При этом должник не оспаривает, что за все время аренды ремонт в здании не  производился, объект не использовался и не мог быть использован для размещения офиса либо иных служб.

Указанное опровергает доводы бывшего руководителя ООО «Альфа-Марин» ФИО4 и конкурсного управляющего ФИО6 о том, что здание стало непригодным для эксплуатации в результате пожара 5-6 июня 2016 года.

Таким образом, выводы апелляционного суда находятся в противоречии с представленными в дело доказательствами, хотя и основаны на них.

Резюмируя вышеизложенное, суд кассационной инстанции считает ошибочными и не соответствующими установленным обстоятельствам дела вывод суда апелляционной инстанций, посчитавшего, что целью договора  от 24.06.2014 являлась аренда административного здания для размещения,  а остальные объекты недвижимости арендованы исключительно в связи с законодательным запретом на передачу в аренду земельного участка без аренды этих объектов, а также вывод о том, что невозможность эксплуатации административного здания стала результатом пожара 5-6 июня 2016 года и привела к прекращению обязательств на основании пункта 1 статьи 416 ГК РФ.

Арендатор обязан внести арендную плату, если не доказал невозможность использовать имущество по назначению и не возвратил его.

Возражая по требованиям кредитора в части взыскания арендных платежей, бывший руководитель должника ФИО4 заявил, что арендатор после случившегося пожара предпринимал меры по расторжению договора аренды, направив арендодателю соответствующее уведомление.

Однако данное утверждение не нашло своего подтверждения и обжалуемым постановлением не установлен факт расторжения договора сторонами.

Поскольку арендные отношения между сторонами не являются прекращенными, сохраняется обязанность арендатора по внесению арендных платежей.

Нарушение должником обязательств по внесению арендной платы влечет обоснованность требований о взыскании договорной неустойки за нарушение условий договора (часть 1 статьи 329, статья 330 ГК РФ).

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, условиям заключенного сторонами договора и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права, что привело к принятию неправильного постановления в обжалуемой части, и в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта.

Поскольку апелляционным судом установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным отменить постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 в обжалуемой части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт и включить в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Альфа-Марин» требование  ФИО1 в размере 2 788 611 руб., составляющих задолженность по арендной плате за период с сентября 2016 года по июль 2017 года и неустойку за период с 06.09.2016 по 31.07.2017 в размере 2 457 847,01 руб. 

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 по делу № А51-17645/2017 в обжалуемой части отменить.

Признать обоснованными и включить в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Марин» требование ФИО1 в размере                    2 788 611 руб., составляющих задолженность по арендной плате за период с сентября 2016 года по июль 2017 года и неустойку за период с 06.09.2016 по 31.07.2017 в размере 2 457 847,01 руб. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           И.Ф. Кушнарева                   

Судьи                                                                                    Е.О. Никитин         

 

А.А. Шведов