﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4098/21 

Екатеринбург

02 июля 2021 г.

Дело № А07-19272/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т. В.,

судей  Татариновой И.А., Полуяктова А.С.      

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Сити» (далее – общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2020 по делу № А07-19272/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества – Жалин А. Ю. (доверенность от 25.06.2021); Харитонов А.Г. (доверенность от 15.02.2021).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу о взыскании неосновательного обогащения за период с 12.11.2009 по 29.11.2018 в сумме 15 101 471 руб. 62 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2009 по 31.08.2020 в сумме 5 357 012 руб. 87 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2020 по день фактического исполнения.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2020 исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу Управления взысканы неосновательное обогащение в сумме6 808 340 руб. 32 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 357 474 руб. 56 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму основного долга, начиная с 01.09.2020 по день фактического исполнения обязательства. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. Общество указывает на то, что расчет платы за пользование земельным участком должен производиться исходя из площади, которая фактически использовалась в спорный период. По мнению заявителя жалобы, судами неправомерно применена в расчете платы за пользование земельным участком ставка арендной платы по виду деятельности: «Риэлтерские, рекламные и туристические агентства». Общество считает, что применению подлежит ставка, соответствующая виду деятельности: «Общественное питание». Общество считает, что при расчете платы должна быть применена кадастровая стоимость, установленная решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 25.06.2019 по делу № 3га-773/2019.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 20.02.2019 № 02/101/003/2019-74517 обществу с 12.11.2009 принадлежит на праве собственности здание ресторана с пристроем, с кадастровым номером 02:55:030274:622, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Комарова, д. 5/2.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости данный объект расположен на земельном участке площадью 2675 кв. м, с кадастровым номером 02:55:030274:597, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Комарова, ориентир д. 5/1

Ссылаясь на то, что общество в период с 12.11.2009 по 29.11.2018 без оформления договорных отношений, использовало земельный участок с кадастровым номером 02:55:030274:597 без внесения платы, истец направил в адрес ответчика письмо от 18.02.2019 № УЗ1845 об имеющейся задолженности в сумме 15 101 471 руб. 62 коп.

Оставление ответчиком без удовлетворения изложенных в письме требований, послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции принял во внимание договор аренды земельного участка от 17.01.2019 № 70-19, установил, что ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:030274:597 площадью 2675 кв. м., в материалах дела отсутствуют иные сведения о площади, используемой в спорный период. Суд не принял представленное в материалы дела заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Корпорация экспертов «ТЭФ», поскольку при проведении исследования экспертом не учтено использование обществом таких объектов как туалет и канатная дорога. Суд первой инстанции признал обоснованным заявление ответчика о применении  исковой давности, указав на пропуск срока исковой давности по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за период с 12.11.2009 по 12.05.2016. Кроме того, суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о необходимости применения коэффициента арендной ставки в размере 3,19% до 01.05.2017, 4,71% с 01.05.2017, указав на то, что поскольку ответчик сдает здание ресторана в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Бугель», а не ведет сам деятельность по организации «общественное питание», то подлежат применению ставки по пункту 8.3 «Риэлтерские, рекламные и туристические агентства» Приложений к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 за период с 01.04.2019 по 31.05.2017 – 5,4%, за период с 01.06.2017 – 10,52%.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал, указав, что арендная плата по договору рассчитывается на основании установленных пунктом 8.3 приложения № 1 к решению Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 ставок для «Операции с недвижимым имуществом, оказание рекламных услуг, учреждения по организации туризма, экскурсионные бюро, туристические агентства». Кроме того, указал на отсутствие оснований для применения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в спорный период, установленной в судебном порядке в 2019 году.

Законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном нормами статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование.

Как установлено судами и следует из материалов дела в обоснование фактического использования ответчиком земельным участком за период с 12.11.2009 по 29.11.2018 представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, из которой усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030274:597 площадью 2675 кв. м расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимого имущества с кадастровым номером 02:55:030274:622. Названное предполагает использование земельного участка, занятого объектом и необходимого для его использования.

Факт обращения общества в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030274:597, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Комарова, ориентир д. 5/1, занятого зданием, принадлежащим ответчику, сроком на 49 лет для обслуживания здания подтверждается материалами дела.

Управление, рассмотрев обращение общества от 27.10.2018 вх.№ 27616, вынесло решение от 03.10.2018 № 1972/у, которым в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030274:597 площадью 2675 кв. м установлен вид разрешенного использования «общественное питание».

В соответствии с заключенным между Управлением и обществом договором, ответчику в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:030274:597 площадью 2675 кв. м.

Учитывая факт формирования земельного участка для размещения принадлежащего ответчику объекта недвижимого имущества, дальнейшее заключение договора аренды на указанный земельный участок той же площадью, суды обоснованно пришли к выводу о том, что расчет платы должен производиться исходя из площади земельного участка 2675 кв. м.

Надлежащих доказательств наличия в спорный период на земельном участке площадью 2675 кв. м объектов недвижимости либо производственных объектов, находящихся в собственности иных лиц, а также того, что земельный участок мог использоваться иными лицами помимо ответчика по целевому назначению либо к земельному участку имеется неограниченный доступ иных лиц при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций обществом не представлено (статьи 8, 9, 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суды обоснованно не приняли в качестве надлежащего доказательства представленное в материалы дела заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Корпорация экспертов «ТЭФ», которым установлена необходимая для эксплуатации ресторана площадь земельного участка 917 кв. м, поскольку при проведении исследования экспертом не учтено использование обществом таких объектов как туалет и канатная дорога.

С учетом изложенного судом кассационной инстанции отклоняется довод общества о том, что в спорный период фактически использовалась иная площадь и расчет платы за пользование земельным участком должен производиться исходя из иной площади.

На основании пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», здесь и далее в действовавшей в спорный период редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 указанного Федерального закона в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

Как установлено судами вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 25.06.2019 по делу № 3га-773/2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030274:597, площадью 2675 кв. м установлена равной рыночной стоимости в размере 6 992 000 руб. по состоянию на 23.10.2018.

Общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 18.03.2019.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что до указанной даты, то есть в спорный период, подлежал применению показатель кадастровой стоимости земельного участка 31 775 201 руб. 50 коп., размер кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной судом, подлежит применению с 01.01.2019.

С учетом изложенного судом кассационной инстанции не принимается довод общества о том, что при расчете платы должна быть применена кадастровая стоимость, установленная решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 25.06.2019 по делу № 3га-773/2019. То обстоятельство, что установленная судом кадастровая стоимость значительно отличается от размера ранее установленной кадастровой стоимости, на что указывает заявитель жалобы,  не является основанием для применения ее в спорный период с учетом положений статьи 24.20 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в действующей в спорный период редакции. 

Между тем, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

При расчете неосновательного обогащения истцом и судами применена ставка арендной платы «Риэлтерские, рекламные и туристические агентства», установленная пунктом 8.3. приложения к Решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан»,  в размере: 5,4% (с 01.04.2016г.); 10,52% (с 01.06.2017г.).

Отклоняя доводы ответчиков о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка – «общественное питание», в связи с чем при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент арендной ставки, установленный пунктом 5.12 приложения № 1 к решению Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7  в размере 3,19% до 01.05.2017, 4,71% с 01.05.2017, суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что ответчик сдает принадлежащий ему объект недвижимости в аренду, сам деятельность по организации общественного питания не осуществляет, что исключает применение ставки «Общественное питание с алкогольными напитками». Кроме того, суд первой инстанции указал на осуществляемые ответчиком виды деятельности, которые включают операции с недвижимость.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр.

Судами установлено, что на земельном участке находится принадлежащее ответчику здание ресторана. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела, в том числе актами осмотра при проведении муниципального земельного контроля от 10.09.2018, 15.07.2019, и сторонами не оспаривается.

Из имеющихся в деле кадастровых выписок следует, что земельный участок поставлен на учет 20.09.2013, видом его разрешенного использования является «общественное питание».

В материалах дела отсутствуют доказательства изменения в спорный период указанного вида разрешенного использования либо использование земельного участка с иным видом разрешенного использования. 

В актах обследования, составленных по результатам муниципального земельного надзора также нет сведений об использовании земельного участка не по его виду разрешенного использования.

Истцом не представлено доказательств того, что в принадлежащем ответчику здании оказываются риэлтерские услуги. То обстоятельство, что ответчик передал находящееся на земельном участке здание в аренду, и сам соответствующей деятельности не осуществляет, также как и указанные в ЕГРЮЛ осуществляемые им виды деятельности, не имеют правового значения для определения подлежащей применению ставки арендной платы.

При определении размера платы следует исходить из доходности земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества, то есть, с каким функциональным назначением фактически используется расположенный на нем объект недвижимого имущества. 

Поскольку данные обстоятельства не приняты во внимание, размер задолженности установлен не в соответствии с действующими нормативными актами, расчет задолженности не получил надлежащей правовой оценки, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2020 по делу № А07-19272/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2021 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           Т.В. Сулейменова 

Судьи					           И.А. Татаринова     

                                                                                             А.С. Полуяктов