Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-26963/19-60-8

27 июня 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 июня 2019 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зайцевой Н.С.,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 – сотрудник, по доверенности от 14.12.2018г. №33-Д-1073/18;

от ответчика – ФИО2 – представитель, по доверенности от 30.04.2019г.

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: 

<

...>, зал 5072 дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «РУТЭНИЯ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 129226, Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 11, корп.3, дата регистрации 07.11.2014г.) о взыскании 1.524.077руб. 23коп. и по встречному иску о взыскании - 405.771руб. 40коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к ООО «РУТЭНИЯ» о взыскании 1.524.077руб. 23коп., в том числе: 1.357.935руб. 55коп. - задолженности по арендной плате  за период с 01.06.2014г. по 14.07.2016г., 166.141руб. 68коп. – пени за период с 06.06.2014г. по 14.07.2016г., на основании договора аренды от 18.12.2009г. №01-00274/09, в соответствии со ст.ст.307,309, 310, 314, 330, 606, 614 ГК РФ. 

Протокольным определением суда от 14.05.2019г. к производству по делу для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ответчика о взыскании с истца 405.771руб. 40коп. убытков.

Первоначальный иск мотивирован нарушением ответчиком обязательств по договору аренды от 18.12.2009г. №01-00274/09 в части несвоевременного и неполного внесения арендных платежей.

Встречный иск мотивирован тем, что Департаментом не была соблюдена процедура заключения с обществом договора купли-продажи помещений, несвоевременное направление проекта послужило причинением обществу убытков  в сумме вынужденных арендных платежей за период с 17.10.2013г. по май 2014г.

Истец требования по первоначальному иску поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик заявленные требования по первоначальному иску не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, требования по встречному иску поддержал.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, 18.12.2009г. между Департаментом      имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы) (арендодатель) и ООО «РУТЭНИЯ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №01-00274/09 площадью 186,70кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, сроком действия с 16.09.2009 по 27.12.2012.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ.

Согласно условию п.6.5 договора аренды от 18.12.2009 №01-00274/09 ответчик вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа первого месяца каждого квартала.

Как указывает истец, установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с 01.06.2014 по 14.07.2016, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 357 935руб. 55коп.

15.07.2016 между Департаментом и ООО «РУТЭНИЯ» заключен договор купли-продажи №59-3532.

Указывая на то, что в период действий договора аренды, ответчиком не были исполнены обязательства по оплате арендной плате, истец обратился в суд с настоящими требованиями в суд.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, а также указал на то, что Департаментом не была соблюдена процедура принятия решения по выкупу помещений, в результате чего ответчик вынужден был нести обязанность по оплате арендной плате, сумму уплаченных арендных платежей ответчик рассматривает в качестве убытков, о взыскании которых заявляет в рамках встречного иска.

Истцом был представлен информационный расчет, без подачи соответствующего заявления в порядке ст.49 АПК РФ, с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности и вступления в законную силу решения об обязании заключить договор купли-продажи в отношении спорных помещений.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Судом установлено, что в рамках дела №А40-153079/13-11-1208 были рассмотрены требования Общество с ограниченной ответственностью «РУТЭНИЯ» к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 186,7кв.м. (1 этаж помещение 2а, комнаты 1- 4; помещение I, комнаты 7-15, 15а, 24; помещение IIа, комнаты 1-4), расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи по цене 15 035 000руб.

Решением от 03 сентября 2015 года Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2016г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.04.2016г., исковые требования удовлетворены: суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с обществом с ограниченной ответственностью «РУТЭНИЯ» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 186,7кв.м. (условный номер объекта 181117), расположенного по адресу: 

<

...> по цене 15 470 920 рублей без учета НДС на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

Судами было установлено, что общество отвечает критериям субъекта малого предпринимательства, и признал наличие у него права на выкуп арендованных им помещений в соответствии с ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Соответственно, истец обратился к ответчику с заявлениями от 14.09.2013г., №21/10 от 21.10.2013г., 18.07.2013г. №18/07 о реализации предусмотренного законом №159-ФЗ преимущественного права на выкуп в собственность арендуемого объекта площадью 186,7кв.м. по адресу: Москва, Малый Гнездниковский переулок, д. 9, строение 7. Однако, указанные заявления истца оставлены без ответа и удовлетворения. Суд, также указал, что уполномоченный муниципальный орган (в данном случае - Департамент городского имущества города Москвы) был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ, по обращению ООО «Рутэния» о приобретении арендуемого имущества, поданному после 01.01.2009г., независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год, а издание после опубликования (25.07.2008г.) Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ Правительством Москвы Постановления от 16.12.2008г. №114-ПП с перечнем государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, не являлось препятствием для рассмотрения Департаментом имущества города Москвы в установленном порядке обращений общества о реализации им преимущественного права на приобретение.

Договор купли-продажи нежилого помещения №59-3532 от 15.07.2016г. был заключен на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 03.09.2015г.  

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 6 названного Постановления разъяснено, что необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, договор купли-продажи спорного помещения считается заключенным с 25.01.2016г. (даты вступления в законную силу решения суда от 03.09.2015), а обязательства по оплате арендных платежей прекращены с 26.01.2016.

Истцом предъявлены требования за период с 01.06.2014г. по 14.07.2016г. т.е., включая период, когда обязанность уплачивать арендную плату истцу была прекращена (с 26.01.2016г. по 14.07.2016г.).

Рассматривая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд находит его обоснованным.

В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п.1 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно условию п.6.5 договора аренды от 18.12.2009 №01-00274/09, ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала.

Исковое заявление подано в суд 05.02.2019г. согласно штампу канцелярии Арбитражного суда г. Москвы.

Таким образом, с учетом установленного договором порядка оплаты, истцом пропущен исковой давности за период по 1 квартал 2016 года включительно (срок оплаты 09.01.2016г.).

В силу п.1 ст.207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию с истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по г. требованию.

Согласно информационному расчету истца, составленного с учетом доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, и даты вступления решения суда о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения задолженность ответчика составила 344.290руб. 85коп. и пени 12.677руб. 97коп.

При этом, с учетом доводов встречного иска, суд не находит оснований для взыскания задолженности в заявленный период времени.

По мнению общества, вина Департамента выражается в преднамеренном затягивании сроков заключения договора купли-продажи. В случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, истец приобрел бы право собственности на арендуемые нежилые помещения и не нес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендной платы за пользование имуществом в размере 405.771руб. 40коп.

В соответствии со ст.393 ГК РФ должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. 

Убытки определяются по правилам, предусмотренным ст.15 ГК РФ, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского, оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

По смыслу ст.ст.15, 393 ГК РФ лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков и предпринятые меры для получения упущенной выгоды и сделанные с этой целью приготовления. 

В соответствии со ст.425 и п.п.1, 2 ст.433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. 

В силу п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным ст. 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Дата подачи заявления о реализации ООО «РУТЭНИЯ» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 18.07.2013г.

Таким образом, проект Договора купли-продажи должен был быть направлен в адрес общества не позднее 16 октября 2013г. (18.07.2013г. + 2 месяца + 2 недели + 10 рабочих дней).

Однако, проект Договора купли-продажи нежилого помещения в адрес организации направлен не был.

Таким образом, общество было вынуждено вносить арендную плату за пользование помещением в период с 17.10.2013г. по май 2014г., которая не подлежала бы внесению в случае соблюдения Департаментом сроков подготовки проекта Договора купли-продажи.

Следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств, у ответчика отсутствует задолженность за заявленный истцом период и соответственно пени, за нарушение денежных обязательств, в связи с чем, оснований для удовлетворения первоначального иска судом не усмотрено.

Факт незаконного бездействия Департамента установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-153079/13-11-1208 от 03.09.2015г.

Так, при рассмотрении указанного дела судом были рассмотрены возражения Департамента о том, что волеизъявление Департамента городского имущества города Москвы по распоряжению спорными нежилыми помещениями было принято Ответчиком ранее направления Истцом заявления о продаже арендуемых нежилых помещений. На момент издания уведомления от 03.09.2013г. №ДГИ-И-21368/13 об отказе от Договора аренды от 18.12.2009г. №1-274/09 Департамент городского имущества г. Москвы не располагал сведениями о намерении ЗАО «РУТЭНИЯ» приобрести арендуемые нежилые помещения общей площадью 186,7кв.м. (пом. I комн. № 7-15, № 24; пом. Па комн. № 1-4), расположенные на 1-ом этаже объекта по адресу: 

<

...>, в собственность, в связи с чем, по мнению ответчика, какого-либо злоупотребления Департаментом своими правами по распоряжению данными нежилыми помещениями не усматривается.

Отклоняя указанные доводы Департамента, суд пришел к выводу о том, что указанные возражения ответчика и третьего лица – ГУП МосгорБТИ, поскольку Департамент городского имущества города Москвы до окончания трехмесячного срока, отведенного законодателем на прекращение действия договора аренды, т.е. до 23.12.2013г., не мог предпринимать действия по распоряжению нежилыми помещениями, которые на законных основаниях, на основании договора аренды находились во владении и пользовании истца. Право же на обращение в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении нежилых помещений в собственность было реализовано ООО «Рутэния» 14.09.2013г., т.е. до истечения указанного срока в период действия договора. При этом, последующие заявления истца о выкупе арендуемых им нежилых помещений от 14.10.2013г. и 22.10.2013г. также входили в указанный период (срок действия договора). Таким образом, доводы Департамента и третьего лица – ГУП МосгорБТИ о прекращении действия договора аренды к моменту реализации ООО «Рутэния» права на подачу заявления о выкупе в собственность арендуемых нежилых помещений отклонены судом как необоснованные.

К выводу об отсутствии оснований для отказа ООО «Рутэния» в заключении договора купли-продажи арендуемых помещений со стороны Департамента пришел Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 25.01.2016г. по указанному делу, поскольку ООО «Рутэния» как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным в ст.3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г.

Поскольку Департаментом не соблюдена процедура заключения с истцом договора купли-продажи арендуемого помещения в порядке и сроки, предусмотренные нормами Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ, истцу причинены убытки в результате незаконного бездействия Департамента в виде уплаченной арендной платы за период 17.10.2013г. по май 2014г.

Согласно расчету истца сумма убытков составила 405.771руб. 40коп.

За октябрь 2013г. - 24 592,21руб. (54 454,17руб./31 день * 14 дней) (платежное поручение №138 от 03.10.2013г.); за ноябрь 2013г. - 54 454,17руб. (платежное поручение №139 от 03.10.2013г.); за декабрь 2013г. - 54 454,17руб. (платежное поручение №155 от 30.10.2013г.); за январь 2014г. - 54 454,17руб. (платежное поручение №165 от 23.12.2013г.); за февраль 2014г. - 54 454,17руб. (платежное поручение №3 от 04.02.2014г.); за март 2014г. - 54 454,17руб. (платежное поручение №16 от 03.03.2014г.); за апрель 2014г. - 54 454,17руб. (платежное поручение №21 от 24.03.2014г.); за апрель 2014г. – 54.454,17руб. (платежное поручение №25 от 18.04.2014г.). 

При таких обстоятельствах, встречный иск о взыскании с Департамент убытков в сумме 405.771руб. 40коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Однако, поскольку ответчику при принятии иска к производству суда встречного иска предоставлена отсрочка уплаты госпошлины в сумме 11.114руб., а Департамент городского имущества города Москвы освобожден от уплаты госпошлины, госпошлина по встречному иску в указанной сумме не подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 15, 196, 199, 200, 309, 310, 314, 330, 614 ГК РФ, ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказать полностью.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «РУТЭНИЯ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 129226, Москва, ул. Сельскохозяйственная, д. 11, корп.3, дата регистрации 07.11.2014г.) 405.771 (четыреста пять тысяч семьсот семьдесят один) рубль 40 копеек убытков.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья  О.П. Бунина