АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А70-22915/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  27 июня 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 июля 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый центр «Южный» на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023 (судьи Сидоренко О.А., Грязникова А.С., Тетерина Н.В.) по делу № А70-22915/2020 по иску акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» (109029, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Торговый центр «Южный» (625048, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании денежных средств.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (450075, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью Торговый центр «Южный» - ФИО2 по доверенности от 09.01.2019; акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» - ФИО3 по доверенности от 26.05.2022.

Суд установил:

акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» (далее – АО «ТД «Перекресток», торговый дом) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Торговый центр «Южный» (далее – ООО ТЦ «Южный», торговый центр) о взыскании долга в размере 13 064 714 руб. 96 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами с 04.08.2020 по день фактического исполнения обязательства.

Исковые требования о возмещении ответчиком понесенных истцом затрат на подготовку арендованного у ответчика нежилого помещения для осуществления в нем торговой деятельности, обоснованы обстоятельством расторжения договора аренды                    в связи с неисполнением арендодателем данного арендатору заверения о том, что АО «ТД «Перекресток» будет являться единственным лицом, осуществляющими на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией за исключением: баров, кафе, ресторанов и других объектов общественного питания, объектов развлекательной сферы (кинотеатр, боулинг, парк развлечений и т.п.); специализированных магазинов по продаже чая, кофе, кондитерских и табачных изделий общей площадью всех таких магазинов в объекте не более 220 кв. м общей арендопригодной площади объекта; магазина ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др. общей площадью всех таких магазинов в здании не более 450 кв. м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (далее - ООО «Стройцентр»).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 01.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2022 решение Арбитражного суда Тюменской области от 01.12.2021 отменено, по делу принят новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены, с ООО ТЦ «Южный» в пользу АО «ТД «Перекресток» взысканы денежные средства в размере 13 064 714 руб. 96 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.08.2020 по 18.04.2022 в размере 1 508 977 руб. 50 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 91 324 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму основного долга в размере 13 064 714 руб. 96 коп., начиная с 19.04.2022 по день фактического исполнения данного обязательства по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, проценты со дня частичного уменьшения суммы основного долга подлежат начислению на оставшуюся его сумму.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.08.2022, постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Суд округа признал выводы апелляционного суда о неисполнении арендодателем заверения об обстоятельствах обоснованными, сделанными при правильном толковании условий договора, учитывающими последующее поведение сторон при исполнении договора.

Вместе с тем, отменяя постановление апелляционного суда, суд округа указал на отсутствие надлежащей проверки расчета исковых требований, в связи с чем направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции для исследования расчета исковых требований, в том числе исходя из того объема и вида работ, который согласован сторонами к выполнению каждой из них; затрат, отнесение расходов по которым согласно условиям договора предусмотрено за счет самого арендатора без их компенсации арендодателем; улучшений помещения, которые оставлены арендатором за собой или остались у арендодателя и т.д.

По результату нового рассмотрения дела постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023 решение Арбитражного суда Тюменской области от 01.12.2021 по делу № А70-22915/2020 отменено, по делу принят новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены частично. С ООО ТЦ «Южный» в пользу АО «ТД «Перекресток» взыскано 14 194 011 руб. 81 коп., в том числе  денежные средства в размере 12 346 585 руб. 12 коп., 1 763 957 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.08.2020 по 28.03.2023, 83 469 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. С ООО ТЦ «Южный» в пользу АО «ТД «Перекресток» взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму основного долга в размере 12 346 585 руб. 12 коп., начиная с 29.03.2023 по день фактического исполнения данного обязательства по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, проценты со дня частичного уменьшения суммы основного долга подлежат начислению на оставшуюся его сумму. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с постановлением, ООО ТЦ «Южный» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции либо направить дело на новое рассмотрение в Восьмой арбитражный апелляционный суд в ином составе суда.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы об ошибочности вывода суда апелляционной инстанции о нарушении ответчиком данного истцу заверения, ссылается на то, что истцу до заключения договора аренды было известно о наличии в здании ТЦ «Южный» магазина «Монетка», осуществляющего розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами, о том, что между ООО ТЦ «Южный» и ООО «Элемент Трейд» (магазин «Монетка») заключен договор аренды недвижимого имущества от 22.12.2016 сроком на 10 лет, при этом несмотря на известность указанного обстоятельства истцу, он заключил договор аренды помещения в здании с ТЦ «Южный», тогда как торговый центр не давал заверений о расторжении договора аренды с ООО «Элемент Трейд»., однако указанные обстоятельства не явились для истца основанием для отказа от заключения договора аренды с ответчиком. В связи с этим у истца отсутствовали основания для расторжения договора аренды по вине арендодателя (ответчика), следовательно, и право на получение компенсационных выплат. При этом торговый центр выражает мнение о том, что арендуемая ООО «Элемент Трейд» площадь составляет менее 450 кв. м, при этом ассортиментный перечень товара магазина «Монетка» (смешанные группы товаров) тождественен ассортиментному перечню магазинов ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др., в связи с чем магазин «Монетка» попадает под исключение условий заверения, указанных в пункте 1.6 договора аренды нежилого помещения от 08.02.2019 № 02/08/2019 как по площади, так и по ассортиментному типу.

По мнению заявителя, при новом рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции не исполнено требование суда кассационной инстанции, что выразилось в безусловном принятии расчета истца, и как следствие, взыскании с ответчика всей заявленной суммы как работ, так и оборудования, в то время как ООО ТЦ «Южный» ссылался на то, что все оборудование, включая кабели и канализационные трубы демонтированы истцом, что подтверждается представленными               в материалы дела договорами на демонтаж (демонтаж трубопровода канализационного, жироуловителя под мойку, трубы, изоляции трубопроводов из вспененного каучука), однако представляется маловероятным, что, демонтируя указанное оборудование, истец оставил бы иное дорогостоящее оборудование в возвращаемом помещении.

Заявитель считает, что представленный истцом в материалы дела расчет является арифметически неверным, однако указанный факт проигнорирован судом апелляционной инстанции.

АО «ТД «Перекресток» в отзыве на кассационную жалобу просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители ООО ТЦ «Южный» и АО «ТД «Перекресток» поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, соответственно.

В целях получения от сторон дополнительных пояснений по доводам кассационной жалобы и отзыва на нее, в судебном заседании, открытом 20.06.2023, объявлялся перерыв до 23.06.2023.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между АО «ТД «Перекресток» (арендатор) и ООО ТЦ «Южный» (арендодатель) заключен договор аренды от 08.02.2019 № 02/08/2019 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 206 кв. м, находящееся на 1 этаже в здании торгово-офисного центра «Южный» (далее – Помещение), расположенного по адресу: 

<

...> дом 137. Передаваемое в аренду недвижимое имущество является частью нежилого помещения с кадастровым номером 72:23:0430001:10435 общей площадью 23 727,8 кв. м (далее – Объект) по указанному адресу.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено целевое назначение помещения: торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией, производство хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции.

Согласно пункту 1.4 договора срок аренды определен сторонами в 120 месяцев                   с даты государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора произведена в феврале 2019 года.

В соответствии с пунктом 1.5 договора передача помещения арендатору по акту, форма которого является Приложением № 7 к настоящему договору, осуществляется                 не позднее 15 марта 2019 года в состоянии, свободном от имущества арендодателя и с полностью выполненными арендодателем в помещении работами арендодателя, указанными в Приложении № 4 к настоящему договору, и согласовании Проекта супермаркета в порядке, предусмотренном пунктом 2.1.28 настоящего договора.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор полагается на перечисленные заверения, в частности заверение, изложенное в подпункте пятом, а именно: начиная с третьего месяца аренды, исчисляемого с даты подписания акта приема-передачи помещения, арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией за исключением:

- баров, кафе, ресторанов и других объектов общественного питания, а также объектов развлекательной сферы (кинотеатр, боулинг, парк развлечений и т.п.) в Объекте;

- специализированных магазинов по продаже чая, кофе, кондитерских и табачных изделий общей площадью всех таких магазинов в объекте не более 220 кв. м общей арендопригодной площади объекта;

- магазина ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др. общей площадью всех таких магазинов в здании не более 450 кв. м.

В соответствии с пунктом 5.3 договора арендатор вправе в любой момент отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке с письменным уведомлением арендодателя за 14 календарных дней до даты расторжения в некоторых случаях, включая неисполнение заверений, предусмотренных пунктом 1.6 договора.

Согласно пункту 2.1.4 договора в случае досрочного расторжения/прекращения действия настоящего договора не по вине арендатора, признания данного договора недействительным/незаключенным, арендодатель обязуется в течение десяти календарных дней с момента (дня) освобождения арендатором помещения, компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора и/или за счет уполномоченных арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц (как этот термин определен статьей 9 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений, работ и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению (в том числе, но, не ограничиваясь: стоимость ремонта помещения, а также прокладки коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию помещения). При этом указанная стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты, с учетом амортизационных отчислений по данным бухгалтерского учета с учетом амортизации, которая составляет 10% в год.

Помещение в аренду передано по акту приема-передачи от 07.03.2019.

Арендодатель согласовал арендатору Проект супермаркета, о чем свидетельствует виза «Согласовано», а также подпись генерального директора и печать организации ответчика на титульных страницах всех разделов проекта.

27.08.2019 стороны подписали к договору дополнительное соглашение № 1, предусматривающее предоставление арендатору скидки по арендной плате с 01.09.2019  до 29.02.2019 или до наступления одного из событий – 2 месяца подряд товарооборот арендатора превысит 15 000 000 руб. или арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на Объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключениями, обозначенными в пункте 1.6 договора. Во всем остальном, что не предусмотрено соглашением, стороны руководствуются условиями договора.

10.02.2020 стороны подписали дополнительное соглашение № 2 к договору аренды, предусматривающее скидку по арендной плате на период с 01.03.2020 по 31.08.2020,                  а также условия, при которых она отменяется аналогично условиям дополнительного соглашения № 1.

Ссылаясь на не совершение арендодателем действий, направленных на реализацию предоставленных заверений, арендатор выставил претензию от 23.04.2020 относительно невыполнения условий договора аренды в части невыполнения предоставленных заверений.

В ответе на претензию арендодатель указал, что перечисленные в ней обстоятельства являлись и ранее предметом обсуждения между сторонами, в связи с чем были согласованы условия дополнительных соглашений, предусматривающих со стороны арендодателя снижение арендной платы, в том числе до момента, когда арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключениями, обозначенными в пункте 1.6 договора.

Повторная претензия, направленная 28.05.2020, оставлена арендодателем без ответа.

03.07.2020 арендатор вручил арендодателю уведомление от 02.07.2020 об отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 5.3 договора в связи с неисполнением арендодателем заверения о том, что торговый дом будет являться единственным лицом, осуществляющим на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

23.07.2020 сторонами прекращены арендные отношения путем подписания акта возврата помещения.

Ссылаясь на то, что договор аренды расторгнут в связи с неисполнением арендодателем данного арендатором заверения, торговый дом направил торговому центру претензию от 25.08.2020 о выплате в течение 10 рабочих дней компенсации неотделимых улучшений по договору аренды в сумме 13 064 714 руб. 96 коп., исходя из расходов                      в сумме 14 244 549 руб. 26 коп. с учетом амортизации, исчисленной согласно пункту 2.1.4 договора.

На претензию арендодателем дан ответ от 10.09.2020, в котором запрошены дополнительные документы.

Письмом от 18.11.2020 истец направил ответчику пакет документов, подтверждающих заявленные обязательства, в ответ на которое торговый центр отказал                 в удовлетворении претензии.

Отмечая, что при заключении договора арендодатель понимал (или должен был понимать), что, предоставляя заверения относительного того, что истец будет являться единственным лицом, осуществляющим на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключениями, обозначенными в пункте 1.6 договора, и ему придется расторгнуть уже имеющийся договор аренды с ООО «Элемент-Трейд» (магазин «Монетка»), наличие которого                       в здании торгового центра было подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2019, однако данные заверения арендодатель не исполнил, торговый дом обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Размер расходов обоснован заключенным между АО «ТД «Перекресток» и ООО «Стройцентр» договором строительного подряда от 05.03.2019 № 47/19-СМ-РСР-ЦО                (01-6/2309), итоговым сметным расчетом на работы стоимостью 13 506 507 руб. 70 коп., актом о приемке выполненных работ формы КС-2 от 01.10.2019, справкой о стоимости выполненных работ формы КС-3 от 01.10.2019, счет-фактурой от 01.10.2019 № 573, платежными поручениями от 20.03.2019 № 60527, от 08.10.2019 № 63795, от 17.10.2019                № 92188, а также рядом документов по заказанным и оплаченным работам и услугам.

При новом рассмотрении дела, отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, апелляционный суд руководствовался положениями пункта 1 статьи 420, пункта 1 статьи 421, статья 431, пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, статей 611, 623 ГК РФ, разъяснениями, данными в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 16, пункте 43 Постановления Пленума ВС РФ № 49, и исходил из наличия у ответчика обязанности компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению, поскольку расторжение договора по инициативе арендатора состоялось не по его вине, а в связи с тем, что арендодателем не исполнено данное им заверение относительного того, что истец будет являться единственным лицом, осуществляющим на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, при этом заключение сторонами дополнительных соглашений № 1 и № 2 к договору подтверждает признание ответчиком факта неисполнения заверения и совершено в связи с этим обстоятельством. Указав на то, что факт согласования сторонами произведенных истцом неотделимых улучшений и их размер ответчиком не опровергнут, суд апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме: в размере заявленной истцом компенсации и также исчислил на сумму компенсации проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.08.2020 по 18.04.2022 в размере 1 508 977 руб. 50 коп., присудив проценты к дальнейшему взысканию до момента фактического исполнения обязательства.

Выводы апелляционной коллегии являются правильными, на что указано в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.08.2022 по настоящему делу.

Поскольку иных обстоятельств, чем те, которые были установлены судом апелляционной инстанции при первоначальном рассмотрении дела, в ходе повторного его рассмотрения не установлено, учитывая указание суда округа о правомерности вывода апелляционной коллегии, сделанного по существу спора, суд апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела обоснованно отметил следующее.

По правилу абзаца первого статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 43 постановления Пленума ВС РФ № 49 условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Положения статьи 431 ГК РФ и приведенные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению в полной мере соблюдены судом апелляционной инстанции при толковании спорного договора аренды.

Не соглашаясь с выводами апелляционной коллегии, заявитель кассационной жалобы не опровергает их, а лишь вновь повторяет позицию, занятую по существу спора, не приводя при этом практического обоснования и фактических обстоятельств включению в договор заверения о том, что, начиная с третьего месяца аренды, исчисляемого с даты подписания акта приема-передачи помещения, арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключением, в частности магазина ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт» и др. общей площадью всех таких магазинов в здании не более 450 кв. м.

Ссылаясь на известность истцу о том, что в здании ТЦ «Южный» магазин «Монетка» осуществляет торговую деятельность продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией на основании заключенного с ответчиком долгосрочного договора аренды, что признается и самим истцом, между тем арендодатель не указал, по каким основаниям при тождественности магазина названной торговой сети магазинам ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт», этот магазин не приведен наравне с последними в составе исключения, определенного в пункте 1.6 договора. Не указал ответчик и то, в чем при таком его понимании заверения заключается смысл самого заверения, и каково значение его включения в договор, арендодатель также не привел доводов о том, каким образом он предполагал исполнение заверение в течение установленного для этого срока, как, если не прекращение арендных отношений с ООО «Элемент-Трейд».

Учитывая, что нежилое помещение в здании торгового центра предоставлялось истцу для розничной торговли, то в целях применения исключения, относящегося к магазинам ассортиментного типа «FixPrice», «Галамарт», ответчику, ссылающемуся на аналогичность ассортимента товара, обеспечиваемого сетью магазинов «Монетка» и сетью магазинов «FixPrice», «Галамарт», следовало подтвердить идентичность реализации данными сетями продовольственных товаров, в том числе алкогольной продукции. Однако, таких доказательств ответчиком не представлено.

Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что буквальное толкование подписанных сторонами дополнительных соглашений о предоставлении истцу скидки по арендной плате, связывающих период прекращения ее применения ранее предусмотренного срока только со случаями наличия объема товарооборота истца на протяжении 2 месяцев подряд более 15 млн. руб. или если арендатор и его субарендаторы будут являться единственными лицами, осуществляющими на объекте розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, учитывая, что одновременно в дополнительных соглашениях стороны прямо оговорили, что во всем остальном они руководствуются условиями договора, указывает на последовательную после заключения договора сторонами фиксацию обстоятельства неисполнения арендодателем данного им заверения, а также на направленность заверения – исключить влияние на деятельность торгового дома наличием магазина-конкурента в одном здании торгового центра. При этом такое заверение не могло не преследовать интересы обеих сторон, учитывая, что предусмотренная заключенным сторонами договором арендная плата напрямую поставлена в зависимость от объема товарооборота истца.

В связи с указанным доводы ответчика о злоупотреблении истцом гражданскими правами правильно признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными, опровергаемыми представленными в дело доказательствами.

Условие пункта 1.6 договора правильно буквально истолковано судом апелляционной инстанции, как предусматривающее обязательство арендодателя в течение определенного времени обеспечить арендатору соответствующие условия пользования переданным в аренду помещением.

Выводы апелляционного суда о неисполнении арендодателем заверения об обстоятельствах являются обоснованными, сделаны при правильном толковании условий договора, учитывают последующее поведение сторон при его исполнении.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела дополнительные доказательства в обоснование расчета, возражения ответчика по расчету, контррасчеты, принял во внимание то обстоятельство, что ответчик согласовал арендатору проект супермаркета, а также все приводимые сторонами доводы и возражения по расчету иска, исследовал расчет истца на соответствие его представленным доказательствам, и, установив, что часть расходов включена в расчет необоснованно, определил сумму, подлежащую взысканию с ответчика.

При проверке обоснованности расчета иска судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Для выполнения строительно-монтажных работ по подготовке помещения к целевому назначению между АО «ТД «Перекресток» и ООО «СтройЦентр» заключен договор строительного подряда от 05.03.2019 № 47/19-СМ-РСР-ЦО (01-6/2309).

Согласно итоговому сметному расчету, утвержденному соглашением об изменении дополнительного соглашения № 1 к договору от 18.09.2019 № 1/1, стоимость работ составила 13 506 507 руб. 70 коп., в том числе НДС в размере 2 701 301 руб. 54 коп.

Работы выполнены в полном объеме, что подтверждается, в том числе справкой о стоимости выполненных работ формы КС-3 от 01.10.2019, счет-фактурой от 01.10.2019 № 573, платежными поручениями от 20.03.2019 № 60527, от 08.10.2019 № 63795, от 17.10.2019 № 92188, актом о приемке выполненных работ КС-2 от 01.10.2019, а также рядом документов по заказанным и оплаченным работам и услугам. 

Также в связи с подготовкой помещения к использованию по целевому назначению АО «ТД «Перекресток» выполнен ряд работ и услуг на общую сумму 937 495 руб. 46 коп., в том числе:

- работы по подготовке проекта на сумму 445 000 руб. (договор подряда от 17.10.2016 № 206/16- СМ-П, ТЗ-ЦО (01-6/10710), заключенный с ООО «Русрегион»; счет-фактура от 07.04.2019 № 37, акт о приемке выполненных работ от 07.04.2019; платежное поручение от 20.05.2019 № 3999);

- услуги технического надзора на сумму 143 930 руб. 70 коп. (договор от 16.01.2019 № 15/19-СМТН-ЦО (01-6/340), заключенный с ООО «Строительная экспертиза и технадзор»; акт о приемке оказанных услуг от 20.05.2019 № 1, платежное поручение от 28.05.2019 № 25543);

- выполнение авторского надзора и исполнительных чертежей на сумму 100 000 руб. (договор подряда от 17.10.2016 № 206/16-СМ-П, ТЗ-ЦО (01-6/10710), заключенный с ООО «Русрегион»; счет-фактура от 09.09.19 № 175; акт о приемке выполненных работ от 09.09.2019, платежное поручение от 23.09.2019 № 22708);

- выполнение работ по проектированию систем противопожарной защиты на сумму 196 342 руб. 17 коп. (договор подряда от 02.04.2018 № 17/17 ТСП (01-6/4485), заключенный с ООО «Проектная организация «Техрегламент»; акт сдачи-приемки проектных работ от 13.05.2019; акт от 13.05.2019 № 04; платежное поручение от 19.07.2019 № 62379);

- выполнение работ по установке оборудования для коммерческого узла учета на сумму 28 585 руб. (договор подряда от 15.06.2018 № 5140-ТД (01-618366), заключенный с ЗАО «Связь инжиниринг М»; счет-фактура от 03.07.19 № 909; акт от 03.07.2019 № 909; акт (КС-2) от 03.07.2019 № 40; справка о стоимости работ от 03.07.2019 № 40; платежное поручение от 27.08.2019 № 55754);

- прокладка кабеля и установка конвектора на сумму 8 542 руб. 41 коп. (договор от 05.04.2018 № 05.04-2018, заключенный с ООО «ПаркМонтаж»; счет-фактура от 30.11.19 № 706; акт о приемке выполненных работ от 30.11.2019 № 11/20; справка о стоимости работ от 30.11.2019 № 11/20; платежное поручение от 30.12.2019 № 80342);

- вентилятор канальный SOLER&PALAU на сумму 4 716 руб. (договор от 05.04.2018 № 05.04- 2018, заключенный с ООО «ПаркМонтаж»; счет-фактура от 31.12.2019 № 820; акт от 31.12.2019 № 820; акт о приемке выполненных работ от 31.12.2019 № 12/41; справка о стоимости работ от 31.12.2019 № 12/41; платежное поручение от 29.01.2020 № 47961);

- установка электрического конвектора в менеджерскую зала на сумму 5 230 руб. (договор от 05.04.2018 № 05.04-2018, заключенный с ООО «ПаркМонтаж»; счет-фактура от 31.01.2020 № 438; акт от 31.01.2020 № 438; акт о приемке выполненных работ от 31.01.2020 № 1/125; справка о стоимости работ от 31.01.2020 № 1/125; платежное поручение от 06.04.2020 № 18816);

- прокладка кабеля и электромеханический звонок с кнопкой на сумму 5 149 руб. 18 коп. (договор от 05.04.2018 №05.04-2018, заключенный с ООО «ПаркМонтаж»; счет-фактура от 19.03.2020 № 411; акт от 19.03.2020 № 411; акт о приемке выполненных работ от 19.03.2020 № 16/4; справка о стоимости работ от 19.03.2020 № 16/4; платежное поручение от 20.04.2020 № 57295).

Всего сумма неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению составила 14 244 549 руб. 26 коп.

Учитывая положения пункта 2.1.4 договора аренды, предусматривающего, что размер возмещения определяется по документам, подтверждающим фактические затраты, с учетом амортизации, которая составляет 10% в год, на дату расторжения договора (23.07.2020) сумма, подлежащая компенсации ответчиком, с учетом амортизации исчисленной в соответствии с названным пунктом договора истцом определена в размере 13 064 714 руб. 96 коп.

Исходя из того, что факт подготовки помещения для открытия магазина подтвержден договорами, актами сдачи-приемки выполненных работ, фотоотчетами; факт несения расходов подтвержден платежными документами; перепланировка и переоборудование помещений согласованы арендодателем в том виде, в котором они в действительности произведены, и на основе которых определен объем вложений арендатора, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о правомерности  заявленного истцом требования относительно возмещения последних.

Исследовав расчет истца, установив следующее: в части возмещения по акту КС-2 от 01.10.2019 в исковые требования фактически не включена работы и затраты на сумму              199 726 руб. 91 коп.;  истцом осуществлен вывоз улучшений на общую сумму 397 866 руб.               36 коп. по приведенному перечню; не подтверждены основания учета прочих затрат на подготовку помещения в сумме 52 222 руб. 59 коп. и затраты на демонтаж по актам КС-2  на сумму 330 720 руб. 30 коп., с учетом предусмотренного договором аренды применимого при расторжении договора значения амортизации (10%), суд апелляционной инстанции определил подлежащую взысканию сумму в размере 12 346 585 руб. 12 коп.

Все доводы ответчика относительно несогласия с расчетом иска судом апелляционной инстанции исследованы.

Отклоняя доводы торгового центра о том, что некоторые виды работ, выполненные для арендатора обществом «СтройЦентр» и сданные на основании акта КС-2 от 01.10.2019, в действительности выполнялись самим арендодателем, что следует из подписанный сторонами акта об окончании строительных работ к договору аренды от 29.08.2019, суд апелляционной инстанции обоснованно указал работы из указанного акта не пересекаются с работами, которые выполнены привлеченным подрядчиком по утвержденному проекту, а именно: в соответствии с актом от 29.08.2019 большинство работ выполнены до передачи помещений арендатору, то есть до 07.03.2019, оставшиеся работы (выполнены в июле и августе 2019 года) и не совпадают по видам с работами, которые выполнялись подрядчиком для арендатора. Акт от 29.08.2019 отражает общие виды работ, которые арендодатель проводил до передачи помещений, при этом на фотоотчетах зафиксирован исходный вид помещений, в котором они передавались арендатору, и итог, когда магазин был готов к открытию. Доказательств иного разграничения выполненных объемов между арендодателем и привлеченным подрядчиком не имеется.

Апелляционный суд отметил, что ответчик утвердил рабочую документацию по перепланировке и переоборудованию, тогда как, если бы подготовительные работы действительно были выполнены самим арендодателем, то представляется очевидным, что проект в согласованной редакции не был бы принят им.

На основании указанного суд апелляционной инстанции указал на несостоятельность довода ответчика, ссылающегося на то, что работы по подготовке помещений к открытию магазина «Перекресток» произведены самим арендодателем, поскольку такой довод опровергается материалами дела.

Суд также учитывал, что факт согласования сторонами произведенных истцом неотделимых улучшений и их размер ответчиком не опровергнут.

В связи с тем, что после расторжения договора аренды торговым домом безосновательно не возвращается истцу сумма вложений в арендованное помещение, использование которого оказалось невозможным по причине несоблюдения  арендодателем данного арендатору заверения, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования и в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, произведя их перерасчет согласно установленной сумме основной задолженности с применением значений ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, исключив начисление процентов в период действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Доводы заявителя кассационной жалобы, сводящиеся к несогласию с выводами апелляционного суда по существу спора, не могут быть приняты во внимание, поскольку суждение относительно правильности сделанных апелляционным судом выводов было дано кассационной инстанцией в постановлении от 15.08.2022, а новых обстоятельств, которые могли бы являться основанием для иного заключения по существу спора, при новом рассмотрении дела не установлено, сторонами о наличии таковых не заявлялось.

При новом рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в полной мере выполнены указания суда кассационной инстанции, полно и всесторонне исследован расчет исковых требований, приведены мотивы принятия судом во внимание доводов и возражений сторон, основания для их отклонения.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на наличие арифметических ошибок в расчете истца и постановлении суда апелляционной инстанции, отклоняется, поскольку таких обстоятельств судом округа не установлено.

Оснований для иных выводов, чем сделаны судом апелляционной инстанции при проверке расчета исковых требований, у суда кассационной инстанции не имеется.

На основании вышеизложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2023 по делу № А70-22915/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

 

ФИО1