﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А27-23804/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  24 декабря 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 декабря 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Тихомирова В.В.

								Щанкиной А.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Горная Евразия» на решение от 10.06.2020 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Команич Е.А.) и постановление от 07.09.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А27-23804/2019 по иску индивидуального предпринимателя Шалаева Алексея Викторовича (ОГРНИП 307420510100061, ИНН 420501072842) к обществу с ограниченной ответственностью «Горная Евразия» (620144, Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Московская, д. 195, оф. 814, ОГРН 1096671010116, ИНН 6671293363) о взыскании задолженности.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Свердловской области (судья Дякина О.Г.) в заседании присутствовал представитель общества с ограниченной ответственностью «Горная Евразия» Перминова В.С. по доверенности от 01.09.2020.

В помещении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа принял участие представитель индивидуального предпринимателя Шалаева Алексея Викторовича Устинов А.Д. по доверенности от 12.05.2020. 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Шалаев Алексей Викторович (далее – ИП Шалаев А.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Горная Евразия» (далее – ООО «Горная Евразия», общество, ответчик) о взыскании 270 074 руб. задолженности по арендной плате, 19 957,08 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 236 707 руб. расходов за ремонт арендованных помещений, 6 000 руб. расходов за подготовку экспертного заключения, всего: 532 738,08 руб. 

Решением от 10.07.2020 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 07.09.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. С ООО «Горная Евразия» в пользу ИП Шалаева А.В. взыскано 270 074 руб. задолженности по арендной плате, 19 957,08 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 236 707 руб. расходов за ремонт арендованных помещений, 6 000 руб. расходов за подготовку экспертного заключения, всего: 532 738,08 руб., 12 233 руб. государственной пошлины, в доход федерального бюджета взыскано 1 422 руб. государственной пошлины. 

ООО «Горная Евразия» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты изменить частично, уменьшить стоимость устранения недостатков до 84 343 руб., арендной платы до 24 630,97 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами до 2 238,94 руб., расходов за подготовку экспертного заключения до 6 000 руб., перераспределить государственную пошлину. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: ответчик считает необоснованным взыскание с него стоимости устранения недостатков, являющихся следствием нормального износа в период эксплуатации помещений; также не обосновано взыскание арендной платы по дату составления акта о недостатках помещений; истцу было известно об освобождении помещений ответчиком ранее составления акта о состоянии помещений; истец не представил доказательств того, что после прекращения договора аренды ответчик занимал спорные помещения, пользовался коммунальными услугами.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ИП Шалаевым А.В. и ООО «Горная Евразия» заключен договор аренды нежилого помещения от 01.08.2016 № 14/16 Т-54Б/Е (далее – договор аренды), согласно условиям которого, в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2017 № 2, арендодатель передал арендатору во временное пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 54 Б, лит. Е, кадастровый номер 42:24:0201003:100:28, состоящие из трех кабинетов на втором этаже общей площадью 70,7 кв. м под офис. 

Номера помещений на поэтажном плане, являющемся приложением № 3 к дополнительному соглашению  от 29.04.2017 № 2 к договору аренды: № 201 – площадь 27,9 кв. м; № 203 – площадь 19,1 кв. м; № 205 – площадь 23,7 кв. м (пункт 1 дополнительного соглашения  от 29.04.2017 № 2).

Предприниматель является собственником здания, в котором располагаются данные помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 42-АГ 882741 от 18.01.2012.

Передача помещений арендатору подтверждается актами приема-передачи нежилых помещений от 01.08.2016, являющимися приложением № 1 к договору аренды, и от 01.05.2017, являющимися приложением № 2 к дополнительному соглашению от 29.04.2017 № 2 к договору аренды.

Арендная плата в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2017 № 2 (пункт 3) составляет 42 420 руб. в месяц.

Срок действия договора определен с 01.08.2016 по 30.06.2017 (11 месяцев).

В силу пункта 5.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2016 № 1, согласно которому если ни одна из сторон не заявит о своем намерении расторгнуть договор за 60 календарных дней до даты окончания срока его действия, договор считается продленным на прежних условиях на 11 месяцев, то есть до 31.05.2018.

Согласно пункту 5.7 договора аренды после истечения срока действия договора, а также при прекращении действия договора по иным основаниям стороны подписывают акт о передаче помещений от арендатора к арендодателю.

Таким образом, из условий спорного договора аренды следует, что порядок возврата помещений арендодателю предполагает подписание двустороннего передаточного акта.

В силу пункта 2.2.7 договора аренды по окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора по инициативе любой из сторон арендатор обязан передать помещения в том состоянии, в котором арендатор их получил.

В связи с отсутствием оплаты аренды за ноябрь 2018 года истец обратился к ответчику с претензией от 06.11.2018 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, указанная претензия получена ответчиком 12.11.2018.

Письмом от 18.10.2018 общество сообщило предпринимателю о досрочном одностороннем расторжении договора, указанное письмо получено истцом 14.11.2018.

Поскольку у арендатора возникла задолженность по внесению арендной платы за декабрь 2018 года, истец обратился к ответчику с претензией от 03.12.2018, полученной ответчиком 12.12.2018, о необходимости оплаты задолженности.

Уведомлением от 05.02.2019 арендодатель обратился к арендатору с требованием указать удобную дату и время сдачи помещения, а также с требованием об оплате задолженности по арендной плате.

Письмом от 05.03.2019 № 146 ООО «Горная Евразия» известило ИП Шалаева А.В. об освобождении помещений без его участия, сославшись на уклонение истца от получения корреспонденции.

Претензией от 19.03.2019 предприниматель потребовал документального подтверждения извещения его о возврате помещений.

Письмом от 27.05.2019 истец пригласил ответчика (его представителя) для совместного осмотра помещений и передачи ключей от помещений – 11.06.2019 в 10 часов 00 минут, а также информировал ответчика о том, что при отсутствии его представителя помещения будут вскрыты и осмотрены в одностороннем порядке, указанное письмо получено ответчиком 01.06.2019.

11.06.2019 состоялась передача помещений в присутствии представителей арендатора и арендодателя в порядке, предусмотренном пунктом 5.7 договора аренды, с составлением акта приема-передачи.

Согласно акту приема-передачи от 11.06.2019 на момент подписания акта выявлены недостатки помещений:

Помещение № 201: пятна и потертости на линолеуме, дефекты обоев: нарушения текстуры, имеются грязные пятна и сквозные отверстия, ставшиеся после установки кондиционера, в коридоре на обоях остался след от таблички, на плинтусе отсутствует стыковочный элемент, уголок, загрязнения на откосах, на подоконной доске отсутствует заглушка, имеются пятна, сломан уголок ПВХ, повреждены два элемента сайдинга, есть отверстия в теплоизоляции на фасаде, при вскрытии кабинета была высверлена личинка замка.

Помещение № 203: пятна, потертости, царапины на линолеуме, дефекты обоев: имеются грязные пятна и сквозные отверстия, оставшиеся после установки кондиционера, в коридоре на обоях остался след от таблички, три отверстия в плинтусах, загрязнения на откосах, повреждены три элемента сайдинга, есть отверстия в теплоизоляции на фасаде, при вскрытии кабинета была высверлена личинка замка.

Помещение № 205: пятна, потертости на линолеуме, дефекты обоев: нарушения текстуры, имеются грязные пятна и сквозные отверстия, оставшиеся после установки кондиционера, в коридоре на обоях остался след от таблички, загрязнения на откосах, повреждены три элемента сайдинга, есть отверстия в теплоизоляции на фасаде, при вскрытии кабинета была высверлена личинка замка.

Осмотр помещений производился при участии эксперта союза «Кузбасская Торгово-Промышленная палата» Воднева Дениса Олеговича для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ, необходимых для приведения помещений в состояние, аналогичное тому, какими были помещения на момент сдачи в аренду.

Экспертом составлено экспертное заключение от 27.06.2019 № 6/311, в соответствии с которым стоимость ремонтно-восстановительных работ указанных помещений составляет 173 189 руб. 

Претензией от 27.09.2019 предприниматель уведомил общество о необходимости оплаты задолженности по аренде за период с 01.12.2018 по 11.06.2019 и убытков в виде расходов на проведение ремонтно-восстановительных работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами и стоимости услуг эксперта по осмотру помещений в срок, не превышающий 10 календарных дней со дня отправки претензии.

Поскольку ООО «Горная Евразия» оплата задолженности и убытков в добровольном порядке в установленные сроки не произведена, ИП Шалаев А.В. обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 450.1, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив, что договор аренды расторгнут с 19.12.2018, принимая во внимание, что доказательств, подтверждающих исполнение обязанности по возврату арендованного имущества ответчиком не представлены, поскольку помещения возращены 11.06.2019, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований предпринимателя о взыскании 270 074 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2018 по 11.06.2019. 

Доводы истца о расторжении договора с 13.01.2019 суд посчитал ошибочными, поскольку с у четом волеизъявление ответчика о намерениях расторгнуть спорный договор, что следует из уведомления от 18.10.2018, договор считается расторгнутым по истечении 60 календарных дней с даты указанного уведомления, то есть с 19.12.2018.

Доводы ответчика об освобождении арендованных помещений 18.10.2018 и о правомерности начисления арендной платы до 18.12.2018 суд первой инстанции счел несостоятельными, так как обществом не представлены доказательства, подтверждающие уведомление истца как арендодателя по договору о необходимости приемки имущества именно 18.10.2018 и направления уполномоченного представителя для подписания акта возврата имущества. 

Суд в силу статьи 395 ГК РФ удовлетворил требования истца о взыскании 19 957,08 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2018 по 10.03.2020.

Исходя из положения статей 612, 616 ГК РФ, учитывая, что имущество передано ответчиком с соответствующими повреждениями и дефектами, для устранения которых необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ на общую сумму 236 707 руб., суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований предпринимателя в данной части. 

При этом отметил, что имущество принято ответчиком в аренду по акту приема-передачи от 01.08.2016 без замечаний и возражений по его техническому состоянию, наличие повреждений сданных в аренду помещений на момент их принятия ответчиком документально не подтверждено, доказательства, подтверждающие, что выявленные при возврате арендованного имущества недостатки квалифицируются как нормальный износ, ответчиком не представлены.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. 

Относительно доводов общества об отсутствии оснований возмещения предпринимателю стоимости восстановительного ремонта арендованных помещений, в части суммы восстановительного ремонта, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В материалы дела действительно представлен договор аренды в двух редакциях, различных у истца и у ответчика.

Редакция договора аренды, представленного истцом, содержит пункт 2.2.7 следующего содержания: «По окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора по инициативе любой из сторон передать помещения в том состоянии, в котором арендатор их получил», а также пункт 3.9 в редакции: «В размер арендной платы не входят затраты арендатора по уборке арендуемых помещений. Арендатор обязуется самостоятельно заключить договор на оказание услуг по уборке с ООО «Профмастер».

Редакция договора аренды, представленного ответчиком, содержит пункт 2.2.7 в следующей редакции: «По окончании срока действия договора или при досрочном расторжении договора по инициативе любой из сторон передать помещения в том состоянии, в котором арендатор их получил, с учетом нормального износа», а также пункт 3.9 в редакции: «В размер арендной платы не входят затраты арендатора по уборке арендуемых помещений. Арендатор обязуется самостоятельно заключить договор на оказание услуг по уборке с ООО «Производственно-коммерческая фирма «Максима». 

Арендные отношения между сторонами существуют длительное время (представлены договоры аренды от 20.01.2013, от 01.11.2013, от 01.10.2014), также подтверждено, что ответчик заключил договор на уборку помещений с ООО «Профмастер», что соответствует редакции договора аренды, представленной истцом, и противоречит редакции договора аренды, представленной ответчиком.

Оценив условия представленных сторонами договоров аренды, принимая во внимание пояснения истца, согласно которым предприниматель не отрицает, что изначально стороны подписали договор аренды в редакции, представленной ответчиком, однако в дальнейшем, поскольку арендатор обращался с письмами о необходимости установить кондиционеры, ИП Шалаев А.В. согласовал установку кондиционеров с изменением условия о возврате арендованных помещений, установив, что условие об организации, осуществляющей уборку в здании также было изменено после подписания первоначальной редакции договора, и в редакции договора, представленной истцом, также содержится это изменение, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что к отношениям сторон подлежит применению договор аренды в редакции истца, соответственно, ответчик должен вернуть истцу помещения в состоянии, обусловленном договором – в том состоянии, в котором он их получил.

Кроме того, в части распределения судебных расходов суд апелляционной инстанции также не усмотрел оснований для изменения решения суда, так как расходы на подготовку экспертного заключения от 27.06.2019 № 6/311 понесены истцом в целях обоснования причинения вреда арендованному имуществу, то есть для доказывания своих доводов по данному делу, подтверждены документально в сумме 6 000 руб., оснований для освобождения ответчика от их возмещения не имеется.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 Кодекса).

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В силу пункта 2 той же статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, при сдаче в аренду здания, сооружения, либо части здания (в данном случае – помещений в здании) подлежит составлению передаточный акт, или иной документ, подписываемый обеими сторонами.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что договор аренды расторгнут с 19.12.2018, принимая во внимание, что доказательств, подтверждающих исполнение обязанности по возврату арендованного имущества ответчиком не представлено, поскольку помещения возращены 11.06.2019, при этом ответчик не доказал, что фактическое владение и пользование имуществом с 19.12.2018 осуществлялось арендодателем, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований предпринимателя о взыскании 270 074 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2018 по 11.06.2019. 

Суды первой и апелляционной инстанции обоснованно в силу статьи 395 ГК РФ удовлетворили требования истца о взыскании 19 957,08 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2018 по 10.03.2020.

На основании пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Исходя из положения статей 612, 616 ГК РФ, учитывая, что имущество передано ответчиком с соответствующими повреждениями и дефектами, для устранения которых необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ на общую сумму 236 707 руб., суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об удовлетворении исковых требований предпринимателя в данной части. 

Оценив условия представленных сторонами договоров аренды, принимая во внимание пояснения истца и фактические действия ответчика по исполнению договора в соответствии с редакцией, представленной истцом, учитывая, что ответчик не заявлял о фальсификации данного доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что к отношениям сторон подлежит применению договор аренды в редакции истца, соответственно, ответчик должен вернуть истцу помещения в состоянии, обусловленном договором – в том состоянии, в котором он их получил.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 10.06.2020 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 07.09.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-23804/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									В.В. Тихомиров

										А.В. Щанкина