﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-33015/2019

20 апреля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14.04.2021.

Полный текст постановления изготовлен 20.04.2021. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей 

от истца: Паперман М.В. (доверенность от 11.01.2021),

Родионова С.А. (доверенность от 11.01.2021),

от ответчика: Богдан Ю.С. (доверенность от 10.12.2019),

Коновалова А.П. (доверенность от 09.04.2021)

рассмотрел  в судебном заседании кассационную жалобу 

открытого акционерного общества «Румо»

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.08.2020 и

на постановление  Первого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020

по делу № А43-33015/2019 

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области 

(ИНН: 5260258667, ОГРН: 1095260008172) 

к открытому акционерному обществу «Румо» (ИНН: 5258000068, ОГРН: 1025202608012) 

о расторжении договора аренды земли,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –  общество с ограниченной ответственностью «Технокабель-НН», 

общество с ограниченной ответственностью «НК-Банк», 

общество с ограниченной ответственностью «Нижегородтехцентр», 

общество с ограниченной ответственностью «ОБС Импэкс», 

государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», 

акционерное общество «Райффайзенбанк», 

внешний управляющий открытого акционерного общества «Румо» Анисимов Илья Николаевич,

и  у с т а н о в и л : 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу «Румо» (далее – ОАО «Румо», Общество) о расторжении договора аренды земли от 08.09.1997 № 990.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Технокабель-НН», общество с ограниченной ответственностью «НК-Банк» (далее – АО «НК-Банк»), общество с ограниченной ответственностью «Нижегородтехцентр», общество с ограниченной ответственностью «ОБС Импэкс», государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (далее – ГК «Агентство по страхованию вкладов»), акционерное общество «Райффайзенбанк» и внешнего управляющего ОАО «Румо» Анисимова Илью Николаевича.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 13.08.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020, исковые требования Управления удовлетворены, договор аренды земли от 08.09.1997 № 990 расторгнут.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ОАО «Румо» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

Заявитель настаивает, что иск о расторжении договора аренды не направлен на восстановление (защиту) прав истца, так как ответчик имеет исключительное право на заключение договоров аренды под строениями, принадлежащими ему на праве собственности. Расторжение договора аренды не приведет к прекращению землепользования под объектами недвижимости. Обязанность Общества уплатить арендную плату не может считаться нарушенной, так как Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с учетом статуса Общества, как должника по делу о банкротстве, содержит требования к очередности удовлетворения текущих платежей. Кассатор полагает, что нарушение сроков внесения арендной платы не может считаться существенным, поскольку имеется очередность исполнения денежных обязательств в соответствии с законодательством о банкротстве. Земельный участок, являвшийся предметом аренды, разделен, но суды не установили обязанность ответчика по внесению арендной платы  применительно к существующим земельным участкам, не учли, что в настоящее время Общество является арендатором лишь части земельных участков, права и обязанности в отношении остальных участков после продажи объектов недвижимости перешли к иным лицам. Право аренды, как указывает кассатор, входит в конкурсную массу, следовательно, расторжение договора аренды затрагивает права кредиторов.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе. 

Представители кассатора в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе.

Представители Управления в письменном отзыве и устно в судебном заседании возражали против удовлетворения жалобы, просили оставить в силе обжалованные судебные акты.

ГК «Агентство по страхованию вкладов» не обеспечило явку представителя, в письменном отзыве поддержало доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Судебное заседание откладывалось по правилам статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 14.04.2021 Управление заявило ходатайство о приостановлении производства по кассационной жалобе до рассмотрения  дела № А43-10288/2021, по которому рассматривается иск Управления к ОАО «Румо» о признании отсутствующим права собственности  Общества на объекты недвижимости с назначением «дорожно-мостовое хозяйство».

ОАО «Румо» просило оставить указанное ходатайство без удовлетворения.

Окружной суд, рассмотрев  ходатайство Управления, отказал в его удовлетворении поскольку не нашел оснований для приостановления производства по делу, предусмотренных статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  Оспаривание права собственности ответчика на часть объектов не лишает его права аренды спорного земельного участка.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановление Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, Администрация города Нижнего Новгорода (арендодатель) и акционерное общество открытого типа «Румо» (ныне ОАО «Румо», арендатор) заключили договор аренды земли от 08.09.1997 № 990, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду на срок до 18.08.2046 земельный участок (кадастровый номер 52:18:05:294:008), общей площадью 486 510 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Адмирала Нахимова, дом 13, для размещения зданий и сооружений согласно справке, представленной ОАО «Румо». Впоследствии арендодателем стало Управление.

В пунктах 3.25, 4.3, 6.2, 6.3 сделки определены:

– порядок оплаты землепользования (ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 15-го ноября текущего года);

– право арендодателя досрочно расторгнуть договор в случаях неуплаты арендатором арендной платы в течение трех кварталов подряд;

– право арендодателя расторгнуть договор по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством;

– обязанность арендатора направить арендодателю в течение 30 календарных дней с момента наступления события (совершения сделки) письменное уведомление, в том числе, в случаях перехода права собственности на строения и сооружения, расположенные на арендуемом участке, к другим лицам. Такое уведомление является основанием для внесения изменений в договор, либо для его досрочного расторжения.

В соответствии с поручением Федерального агентства по управлению государственным имуществом «О разделе земельного участка» от 18.12.2014                        № ПП-10/54255 и распоряжением Управления «О разделении земельного участка, находящегося в федеральной собственности» от 30.12.2014 № 549, указанный земельный участок разделен на 36 земельных участков, земельный участок (кадастровый номер 52:18:0050294:8) снят с кадастрового учета.

Управление 06.08.2018 направило Обществу предложение о расторжении сделки, с которым последнее не согласилось.

Ссылаясь на то, что арендатор неоднократно допустил просрочку внесения арендной платы, истец обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском. 

Суды двух инстанций признали требования заявителя обоснованными, указав следующее.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор в силу платности землепользования обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 названного кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 23 (абзац 3) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суды двух инстанций пришли к выводу, что невнесение Обществом арендных платежей с 2015 года, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам № А43-54487/2019, № А43-21226/2019, № А43-32515/2018 и № А43-7913/2012, является существенными нарушениями договора аренды и законодательства, в связи с чем удовлетворили требования Управления о расторжении договора аренды. 

Суды посчитали, что право аренды земельного участка не может рассматриваться в качестве действительного актива ОАО «Румо», который оно может ввести в оборот путем отчуждения за плату, и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

При рассмотрении дела в порядке кассационного производства окружной суд на основании части 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверил соблюдение судом первой инстанции норм процессуального права, нарушение которых является в соответствии с частью 4 статьи 288 названного кодекса основанием для отмены судебного акта в любом случае, и такое нарушение выявлено.

В силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием для отмены решения арбитражного суда в любом случае.

В абзаце четвертом пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» (далее - Постановление № 13) отмечено, что при отмене судебного акта суда первой (апелляционной) инстанции на основании пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции должен указать, какой вывод суда первой (апелляционной) инстанции, изложенный в мотивировочной и/или резолютивной части решения, касается прав или обязанностей не привлеченных к участию в деле лиц, а также должен мотивировать необходимость их привлечения.

Суды двух инстанций при рассмотрении спора установили и стороны не оспорили, что  часть объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке отчуждена в пользу иных лиц. Земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050294:8, являвшийся предметом спорного договора аренды, разделен на 36 земельных участков.

Согласно части 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка в соответствующей части.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления к его прежнему собственнику требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка. 

Указанная позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 27.10.2009 № 8611/09.

В настоящее время собственниками объектов капитального строительства на вновь образованных земельных участках, помимо ОАО «Румо», являются ООО «РУМО Инвест», ООО «Индустриальный парк «РУМО», ООО «ЗЕФС-Газораспределение», Гадалов И.В., ООО «Торговый дом «Технокабель-НН», Нуцубидзе И.И., Прокаева М.С., Межнев Д.В., ООО «ОБС ИМПЕКС», ООО «Мотсинс», АО «Нижегородский водоканал», Бусаров В.Е.

Таким образом, арендаторами вновь образованных земельных участков в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стали перечисленные лица.

Из них ООО «РУМО Инвест», ООО «Индустриальный парк «РУМО», ООО «ЗЕФС-Газораспределение», Межнев Д.В., ООО «Мотсинс», АО «Нижегородский водоканал», Бусаров В.Е. не заключили самостоятельных договоров аренды с Управлением, став в соответствии с правилами статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации арендаторами по договору аренды земли от 08.09.1997 № 990.

По настоящему делу суды удовлетворили требование Управления о расторжении договора аренды земельного участка без привлечения лиц, к которым перешло право аренды по спорному договору.

Непривлечение к участию в деле лиц, права и обязанности которых затронуты вынесенным судебным актом, приводит к существенному нарушению норм процессуального права. 

На основании изложенного суд кассационной инстанции счел необходимым отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.08.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020 по настоящему делу и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует привлечь к участию в деле собственников недвижимости, к которым перешло право аренды по спорному договору аренды, оценить их доводы о нарушении прав и законных интересов и принять судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

По правилам части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела, поэтому доводы кассационной жалобы ОАО «Румо» по существу спора судом округа не рассматривались. 

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине суд округа не рассматривал, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа   

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 13.08.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020 по делу № А43-33015/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын