Арбитражный суд Краснодарского края

Именем  Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-5131/2021

г. Краснодар

13 сентября 2021 г.

Резолютивная часть решения от 25 августа 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 13 сентября 2021 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

заместителя прокурора Краснодарского края – прокурора г. Сочи в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М», г. Москва (ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

ОАО «Адлерский чай» 

ФИО1, 

ФИО2, 

ФИО3, 

ФИО4, 

ФИО5

о признании сделки недействительной (ничтожной), о применении последствий недействительности сделки,

при участии:

до перерыва: 

от истца: ФИО6 – прокурор;

от АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М»: ФИО7 – доверенность;

остальные участники процесса не явились, не уведомлены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края – прокурор г. Сочи в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявление к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом  в  Краснодарском крае и Республике Адыгея и к  АО  «Специализированный  застройщик  «ЦЕНТР М», г. Москва (далее – ответчики), согласно которому просит суд:

признать недействительной (ничтожной) сделку по предоставлению Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея акционерному обществу «Специализированный застройщик «Центр М» в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, площадью 53 855 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, для индивидуальной жилой застройки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г, Сочи, район Адлерский, земельный участок № 74, оформленную распоряжением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике от  25.06.2020 № 23-471 ~р и заключенным между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в  Краснодарском крае и Республике Адыгея и акционерным  обществом  «Специализированный застройщик «Центр М» дополнительным соглашением от 30,06.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.06.2009 № 7700001360;

применить последствия недействительности указанной ничтожной сделки путем аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записей от  26.06.2020 № 23-0-1-132/3001/2020-12 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306; от 24,08.2020 № 23:49:0000000:306-12/146/2020-7 о регистрации дополнительного соглашения от  30.06.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.06.2009; восстановить Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306 - «для сельскохозяйственного использования» (с  учетом уточнения иска определением суда от 15.06.2021 г.).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2021 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ОАО «Адлерский чай», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2021 г. к рассмотрению принято заявление ответчика (АО) о применении срока исковой давности.

Прокурор и представитель ответчика (АО) в судебном заседании настаивали на ранее занимаемых позициях по делу.

Остальные участники, уведомленные надлежащим образом о месте и времени  рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании 24.08.2021 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с целью предоставления ответчиком (АО) договора уступки и предварительного договора, судом объявлялся перерыв до 25.08.2021 г. до 12-20 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

От ответчика (АО) посредством электронной почты поступили договоры, которые приобщены к материалам дела.

Спор рассматривается по правилам статьи  156  АПК  РФ в отсутствие участников процесса по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

 

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером  23:49:0000000:306 образован и поставлен на государственный кадастровый учет  19.01.2009 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером  23:49:0407004:1312, на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 09.12.2008 № 49/08-19688 и документов о межевании, местоположение границ и площадь уточнены в соответствии с требованиями земельного законодательства, площадь – 53855 кв.м., вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, категория земель – земли  сельскохозяйственного назначения.

Указанный земельный? участок принадлежит на праве собственности Российской  Федерации (рег. № 23-23-22/043/2009-066, дата регистрации 13.04.2009).

От имени Российской Федерации полномочия правообладателя федерального имущества вправе осуществлять соответствующий уполномоченный орган исполнительной власти Российской Федерации, а именно, Межрегиональное  территориального управления Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – МТУ  Росимущества) на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, Приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 № 278.

Ранее указанный участок предоставлен ОАО «Адлерский чай» на праве постоянного (бессрочного) пользования (далее – право ПБП).

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О  введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №  137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте  1  статьи  20  Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012.

Так, на основании заявления ОАО «Адлерский чай» от 22.05.2009 г. № 01-08-131 распоряжением МТУ Росимущества от 25.06.2009 № 667-р «О предоставлении в аренду ОАО «Адлерский чай» земельных участков в Адлерском районе г.к. Сочи» прекращено право ПБП ОАО «Адлерский чай» на земельный участок с кадастровым номером  23:49:0000000:306, данный земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет, для сельскохозяйственного использования.

На основании указанного распоряжения 26.06.2009 между МТУ Росимущества (арендодатель) и ОАО «Адлерский чай» (арендатор) заключен договор аренды №  7700001360 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0000000:306, площадью 53 855 кв.м расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Адлерский, земельный? участок № 74, для сельскохозяйственного использования, сроком на 49 лет.

19.06.2017 между ОАО «Адлерский чай» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2009 № 7700001360, согласно которому все права и обязанности арендатора перешли от общества к указанным гражданам.

01.06.2020 ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, (правообладатели), и АО «Специализированныи? застройщик «ЦЕНТР М» (правопреемник) на период подготовки к заключению основного договора о передаче прав и обязанностей, заключили предварительный договор о заключении договора о передаче прав и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка. Срок заключения основного договора передачи прав и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка установлен до 01.07.2020.

Согласно пункту 2.3.2 предварительного договора правопреемник вправе самостоятельно до заключения основного договора обращаться в МТУ Росимущества по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка в целях использования данного земельного участка  исходя из  видов деятельности правопреемника.

17.06.2020 АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» обратилось в МТУ  Росимущества с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка на «для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, для индивидуальной жилой застройки», с приложением  к заявлению сведений ИСОГД, согласно которым спорный земельный участок расположен в границах городской черты, в территориальной зоне – малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров.

19.06.2020 между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (правообладатели) и АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» (правопреемник) заключен основной договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2009 № 7700001360, согласно которому все права и обязанности арендатора перешли к  АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М».

20.06.2020 МТУ Росимущества в сведения ЕГРН внесены изменения в части категории земель земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на  «земли населенных пунктов».

22.06.2020 право аренды на земельный участок зарегистрировано в сведениях ЕГРН за АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М».

На основании вышеуказанного заявления общества распоряжением МТУ  Росимущества от 25.06.2020 № 23-471-р «О выборе вида разрешенного использования федерального земельного участка с кадастровым номером  23:49:0000000:306» выбран вид разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0000000:306 – «для  индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка».

30.06.2020 между МТУ Росимущества (арендодатель) и АО  «Специализированный  застройщик «ЦЕНТР М» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от  26.06.2009  №  7700001360, которым в том числе изменен вид разрешенного использования участка на – «для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка».

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, сведения об измененном виде разрешенного использования внесены в ЕГРН.

Прокуратурой города Сочи проведена проверка в отношении указанного земельного участка на предмет соблюдения земельного законодательства, в результате которой вынесено представление МТУ Росимущества от 03.09.2020 № 07-022020/121-11740 «Об  устранении нарушений земельного законодательства», с требованием принять меры по устранению выявленных нарушений закона. В представлении управлению указано на то, что выбор вида разрешенного использования земельного участка при наличии заключенного договора аренды, изначально определившего вид разрешенного использования участка как основного условия договора, противоречит требованиям действующего законодательства. 

На данное представление МТУ Росимущества направило в адрес прокуратуры ответ, выраженный в письме от 13.11.2020 г. № 23-09/17872, согласно которому сообщило, что письмом от 13.11.2020 № 23-09/17796 в адрес арендатора АО  «Специализированный  застройщик «ЦЕНТР М» направлено соглашение о расторжении дополнительного соглашения от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка от 26.06.2009 № 7700001360, также указало, что при условии подписания соглашения о расторжении договора МТУ Росимущества будет проведена работа по возврату прежних условий договора аренды.

Вместе с тем, согласно сведениям ЕГРН дополнительное соглашение от  30.06.2020  не расторгнуто, вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с первоначальным («для сельскохозяйственного использования») не приведен. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения прокурора в суд с настоящим исковым заявлением.

Обращаясь в суд в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц, прокурор полагает, что вышеуказанные действия  МТУ Росимущества и АО  «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» образуют сделку, оформленную  распоряжением МТУ Росимущества  от 25.06.2020 № 23–471–р и дополнительным соглашением от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка от  26.06.2009  №  7700001360. 

Данную сделку прокурор просит признать ничтожной, применить последствия ее ничтожности, путем аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записей от 26.06.2020 № 23-0-1-132/3001/2020-12 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером  23:49:0000000:306; от 24.08.2020 № 23:49:0000000:306-12/146/2020-7 о регистрации дополнительного соглашения от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.06.2009; восстановить Едином государственном реестре недвижимости сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306 - «для  сельскохозяйственного использования».

В обосновании иска прокурор указал, что АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» и МТУ Росимущестива произвольно и в обход установленной процедуры предоставления земельных участков в целях строительства изменили вид разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного назначения» на «для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка». 

Прокуратура сослалась на то, что земельный участок с кадастровым номером  23:49:0000000:306, первоначально был представлен ОАО «Адлерский чай» по договору от 26.06.2009 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования без торгов исключительно в целях сельскохозяйственного использования,  АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» приняв на себя права и обязанности по договору аренды от 26.06.2009  как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Прокуратура считает, что избрав вид разрешенного использования земельного участка, обремененного правом аренды, МТУ Росимущества фактически предоставило АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» земельный участок, свободный от застройки, в обход установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков в целях строительства. По мнению прокуратуры нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку публичным органом АО  «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» предоставлено преимущество путем изменения вида разрешенного использования участка без проведения публичных процедур. Это обстоятельство является препятствием для развития справедливой конкуренции.

С учетом изложенного прокуратура полагает, что сделка по предоставлению МТУ  Росимущества АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» в аренду земельного участка в целях строительства, оформленная вышеуказанными распоряжением Управления от 25.06.2020 № 23-471-р и дополнительным соглашением, произведена с нарушением императивных требований Земельного и Гражданского кодексов, что свидетельствует о ее недействительности (ничтожности).

АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» исковые требования не признало, представило в дело письменный отзыв, в котором просило отказать в удовлетворении исковых требований. Указало, что МТУ Росимущества не создавало никаких преимуществ, поскольку в данном случае вообще невозможно было с кем-то конкурировать. Спорный земельный участок не был и не мог быть предметом аукциона, поскольку изначально принадлежал ОАО «Адлерский чай» на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое впоследствии было заменено на право долгосрочной аренды. Данное право долгосрочной аренды возникло  в 2009 году и передавалось от стороны к стороне без аукционных процедур.

Общество считает, что  право аренды спорного земельного участка не могло быть предметом аукциона, ни в случае первоначального вида разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного назначения», ни в измененном виде разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка», так как ОАО «Адлерский чай» переоформило право постоянного (бессрочного) пользования Земельным участком на право аренды по договору  аренды №  7700001360 от 26.06.2009 сроком на 49 лет и передало данное право правопреемникам. 

Также ответчик (АО) считает, что действующее законодательство Российской Федерации не препятствует арендатору земельного участка, предоставленного без проведения торгов, в выборе вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.  

Кроме того ответчик просил применить последствия пропуска трехмесячного срока на обжалование распоряжения МТУ Росимущества от 25.06.2020 № 23-471-р как ненормативного правового акта. По мнению ответчика, данное распоряжение не является сделкой, а представляет собой решение органа государственной власти, которое может быть обжаловано только в порядке главы 24 АПК РФ.

Принимая решение по настоящему делу, суд исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, не участвующее в договоре лицо, заявляющее иск о признании его недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности, должно доказать законный интерес в предъявлении соответствующего иска, а также обосновать, как будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право истца) в результате возврата ответчиками всего полученного по оспариваемой им сделке.

В силу статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В обоснование заявленного иска прокурор ссылается на то, что АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М» и МТУ Росимущестива произвольно и в обход установленной процедуры предоставления земельных участков в целях строительства изменили вид разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного назначения» на «для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка».

Суд, отклоняет доводы ответчика (АО) о применении трехмесячного срока на обжалование ненормативного правового акта (распоряжения МТУ Росимущества от  25.06.2020 № 23-471-р), поскольку, по сути, прокуратура оспаривает сделку - дополнительное соглашение от 30.06.2020, которое заключено на основании указанного распоряжения.

Из содержания подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 ЗК РФ, п. 9 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Земельным Кодексом РФ установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 10  Закона № 101-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 26.06.2009, было предусмотрено, что передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Вместе с тем в случае, когда юридические лица владеют земельными участками, в том числе сельскохозяйственного назначения, на праве постоянного (бессрочного) пользования, подлежат применению правила, предусмотренные пунктом  2  статьи  3  Закона N 137-ФЗ. Согласно данному пункту в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, до  1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ, то есть без проведения торгов.

Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» статья 10 Закона № 101-ФЗ дополнена пунктом  7, в котором указано, что приобретение сельскохозяйственными организациями для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве  постоянного (бессрочного) пользования осуществляется в соответствии с Законом N 137-ФЗ.

Согласно подпункту 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям.

Таким образом, право аренды спорного земельного участка не могло быть предметом аукциона, ни в случае первоначального вида разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного назначения», ни в измененном виде разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка», так как ОАО «Адлерский чай» переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды по договору  аренды №  7700001360 от 26.06.2009 сроком на 49 лет и передало данное право своим правопреемникам. 

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.   

В соответствии с частью 6 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ЗК РФ перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ) перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных в том числе с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (ч.3 ст. 84 Земельного кодекса).

В соответствии с частью 4 пункта 1 статьи 8 ЗК РФ перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Учитывая изложенное, изменение вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, которое влечет за собой невозможность использования земельного участка для сельскохозяйственных целей, невозможно без изменения категории земель такого участка.

В ходе рассмотрения настоящего дела установлено и истцом не оспаривается, что Распоряжение МТУ Росимущества в КК от 20.06.2020 о внесении в сведения Единого государственного реестра недвижимости изменений в части категории земель земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов», то есть изменение его категории – не отменено и не оспорено в установленном законом порядке. При этом, указанное распоряжение не является сделкой.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Также пунктом 4 статьи 37 ГрК РФ установлено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются соответствующим правообладателем самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

При этом пунктом 17 статьи 39.8 ЗК РФ прямо закреплен только запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов.

Прокурором не опровергнут доводы ответчика о том, что в отношении земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, аналогичное требование земельным законодательством Российской Федерации не установлено.

Правовых обоснований запрета изменять вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов, истец суду не привел.

Действующее законодательство Российской Федерации не препятствует арендатору земельного участка, предоставленного без проведения торгов, в выборе вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом. 

При разрешении настоящего спора суд учитывает, что ОАО «Адлерский чай» арендовало земельный участок в тот период, когда он находился за чертой населенного пункта и относился к сельскохозяйственным угодьям. Возврат данного участка к сельскохозяйственным угодьям уже не возможен по причине расширения черты города Сочи.

Как указывает ответчик АО «Специализированный застройщик «ЦЕНТР М», так как земельный участок вошел в состав населенного пункта (данное вхождение прокурором не оспаривается), следовательно, на него распространился градостроительный регламент, устанавливающий основные и вспомогательные виды разрешенного использования. Данные виды правообладателем могут быть выбраны  самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Указания истца о том, что право на заключение договоров аренды  земельных участков для жилищного строительства осуществляется исключительно на аукционах не применимо к настоящему спору.

Статья 39.18 ЗК РФ распространяется на  случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

На земельные участки, право постоянного (бессрочного) пользования на которые перешло в долгосрочную аренду (на 49 лет), категория  и вид разрешенного использования которых изменились в течении аренды, какие-либо дополнительные аукционные процедуры законодательно не установлены.

Поскольку в настоящее время земельный участок вошел в состав населенного пункта, следовательно, на него распространился градостроительный регламент, устанавливающий основные и вспомогательные виды разрешенного использования, которые выбираются правообладателями самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Так, согласно сведениям ИСОГД в соответствии с генеральным планом городского округа города Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от  14.07.2009  № 89 (в редакции решения Городского Собрания Сочи от 20.03.2012 № 21) спорный земельный участок расположен в границах городской черты, в территориальной зоне – малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров.

Суд полагает, что истец не предоставил суду доказательств ничтожности сделки, оформленной распоряжением МТУ Росимущества в КК № от 25.06.2020 № 23–471–р и дополнительным соглашением от 30.06.2020 к договору аренды земельного участка от  26.06.2009   № 7700001360. 

Правовых оснований для применении последствий ее ничтожности  у суда не имеется.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2021 по делу приняты обеспечительные меры в виде:

- запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю вносить изменения в записи Единого государственного реестра прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:306, площадью 53 855 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, для индивидуальной жилой застройки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, район Адлерский, земельный участок № 74. 

Частью 5 статьи 96 АПК РФ предусмотрено, что в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу, обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

В силу того, что в удовлетворении исковых требований отказано, обеспечительные меры, принятые определением суда от 08.02.2021, подлежат отмене после вступления в законную силу настоящего решения суда.

Руководствуясь статьями 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

С момента вступления в законную силу решения суда отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 08.02.2021 по настоящему делу.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                  О.В. Кирий