АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г.Владимир, Октябрьский проспект, 19

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-8797/2021

г. Владимир

23 марта 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.02.2022. 

Полный текст решения изготовлен 23.03.2022.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (602267, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Витэк" (602251, 

<

...>, эт.2, каб.3, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 2 778 956 руб.57 коп.; при участии: от истца не явились, от ответчика ФИО2- директор, ФИО3- адвокат (удостоверение от 18.02.2010 № 815) по ордеру от 16.11.2021 № 52 (в судебном заседании 21.02.2022 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 9 час.00 мин. 25.02.2022), установил.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Витэк" о взыскании задолженности в сумме           2 433 154 руб.89 коп. по арендной плате за период с 01.07.2016 по 28.03.2021 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.08.2013 № 16418 и пени за просрочку арендных платежей за период с 01.07.2006 по 31.12.2020 в сумме 345 801 руб.68 коп.

Заявлением от 08.11.2021 истец уточнил свои требования в связи с решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управления Росреестра по Владимирской области от 14.10.2021 № 288 и допущенной технической ошибкой в указании периода задолженности и суммы пени и просил взыскать с ответчика долг за период с 01.07.2016 по 28.03.2021 в сумме 2 344 512 руб.04 коп. и пени за период с 01.07.2016 по 28.03.2021 в сумме 374 118 руб.82 коп.

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение исковых требований.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требование истца не признал, указав на неверное определение истцом периода задолженности и размера арендной платы, а именно, арендодатель по окончании срока аренды в 2016 году не направлял в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы либо о прекращении договора аренды, оставил без ответа заявление ООО "Витэк" о заключении договора аренды на новый срок. По мнению ответчика, поскольку действие договора аренды продлилось на тех же условиях на неопределенный срок в связи с тем, что он продолжил пользоваться земельным участком в отсутствии возражений со стороны истца, сохранились условия договора о размере годовой арендной платы в сумме 109 764 руб.88 коп.

В дополнении к отзыву на исковое заявление ответчик указал, что на момент окончания срока действия договора аренды на земельным участке были возведены столбы фундамента будущего здания; он обратился в КУМИ администрации округа Муром с заявлением от 07.07.2016 № 3273 о повторном предоставлении земельного участка для использования в целях строительства цеха, и, не получив ответ, посчитал договорные отношения прекращенными и "заморозил" строительство объекта недвижимости; новый договор аренды был заключен только 29.03.2021 и было возобновлено строительство. Ответчик полагает, что использование земельного участка в период с 01.07.2016 по 28.03.2021 по назначению было невозможно и фактически не осуществлялось, в связи с чем отсутствует вина в просрочке исполнения обязательств по внесению арендной платы.

Представитель ответчика также указал, что площадь застройки фактически значительно меньше, чем площадь земельного участка, предоставленного по договору аренды.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Возражая против доводов ответчика, истец пояснил, что арендная плата по договору аренды от 05.08.2013 № 16418 является регулируемой, представил справочный расчет задолженности и пеней с учетом срока исковой давности.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между КУМИ администрации округа Муром (арендодатель) и ООО Витэк" (арендатор) на основании постановления администрации округа Муром от 05.08.2013 № 2852 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.08.2013 № 16418, в соответствии с пунктами 1.1, 1.4 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:26:040201:116, находящийся по адресу: 

<

...> в районе дома № 1б, общей площадью 4 280 кв.м, для использования в целях: строительство цеха по ремонту и техническому обслуживанию служебного автотранспорта, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка; вид функционального использования земель: для некоммерческих целей.

Срок аренды участка устанавливается с 05.08.2013 по 30.06.2016 (пункт 2.1 договора).

В силу пунктов 3.1, 3.2 размер арендной платы за участок составляет 147 633 руб.76 коп. в год; арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 30 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября путем перечисления на расчетный счет УФК по Владимирской области согласно приложению 2.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке без внесения соответствующих изменений в договор.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.08.2014.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Как указал истец, арендная плата не уплачивалась ответчиком за период пользования земельным участком с 01.07.2016 по 28.03.2021.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за пользование земельным участком послужило основанием для направления претензии от 13.04.2021 № 1277 и обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта  1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969 "О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Владимирской области", решением Совета народных депутатов округа Муром Владимирской области от 23.12.2014 № 651 "Об утверждении ставок от кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории округа Муром, государственная собственность на которые не разграничена", приказа председателя КУМИ администрации округа Муром от 29.11.2016 № 809 "Об утверждении результатов государственной оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Владимирской области для нужд муниципального образования округ Муром", решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управления Росреестра по Владимирской области от 14.10.2021 № 288.

Как следует из уведомления о проведенной регистрации ограничения (обременения) права от 17.10.2014 № 28/026/2014-701 земельный участок с кадастровым номером 33:26:040201:116 имеет разрешенное использование: строительство цеха по ремонту и техническому обслуживанию служебного автотранспорта. На спорном земельном участке в заявленный истцом период был расположен принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание (цех по ремонту и техобслуживанию служебного автотранспорта), общая площадью застройки 161,8 и, степень готовности объекта 10 %, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, МО округ Муром (городской округ), г.Муром, улЭнергетиков, район дома 1б (свидетельство о государственной регистрации права от 05.06.2016 № 33-33/025-33/025/012/2016-202/1).

Поскольку по окончании срока действия договора от 05.08.2013 № 16418 ответчик продолжил пользоваться земельным участком (на данном земельном участке был расположен принадлежащий ответчику объект), суд считает требование истца о взыскании арендной платы обоснованным.

Размер и порядок уплаты арендных платежей определены сторонами в разделе 3 договора.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенные на территории города Владимира, установлен постановлением Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969.

При определении размера арендной платы истцом использовалась ставка от кадастровой стоимости земельного участка, равная 9,25 ("Земельные участки независимо от категорий, предоставленные не для коммерческих целей, для строительства, реконструкции зданий, сооружений), установленная пунктом 37 таблицы ставок, утвержденной решением Совета народных депутатов округа Муром от 23.2.2014 № 651 "Об утверждении ставок от кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории округа Муром, государственная собственность на которые не разграничена".

Судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

С рассматриваемым иском истец обратился в арбитражный суд 19.07.2021, следовательно, по требованиям истца о взыскании задолженности за период с 01.07.2016 по 31.03.2018 срок исковой давности пропущен, что является основанием для отказа в удовлетворении иска в данной части.

Довод ответчика о неиспользовании земельного участка опровергается фактом нахождения на нем принадлежащего ответчику первоначально объекта незавершенного строительства, в настоящее время – завершенного строительством объекта недвижимости. 

Ссылка ответчика на то, что действие договора аренды от 05.08.2013         № 16418 не продлено, также подлежит отклонению.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 года не требовалось проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данная позиция подтверждается Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденная Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Поскольку ни одна из сторон не отказалась от договора аренды, в связи с этим, договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок.

Довод ответчика о том, что площадь застройки фактически значительно меньше, чем площадь земельного участка, предоставленного по договору аренды, также отклоняется судом, поскольку ответчиком не представлено доказательств, что для достройки объекта незавершенного строительства и последующего  использования объекта недвижимости фактически необходим земельный участок меньшей площади. 

С учетом изложенных выше обстоятельств, оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности за пользование земельным участком является обоснованным и подлежащим удовлетворению частично – в сумме 1 605 406 руб.19 коп. В остальной части (долг в сумме 739 105 руб.85 коп.) требование истца удовлетворению не подлежит.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пеней в сумме 374 118 руб.82 коп. за период с 01.07.2016 по 28.03.2021.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.2 договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор за каждый календарный день просрочки выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Материалы дела свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора по оплате арендных платежей. Следовательно, истец правомерно предъявил требование о взыскании пеней за просрочку платежа.

Согласно представленному истцом расчету сумма пеней за период 01.07.2016 по 28.03.2021 составила 374 118 руб.82 коп.

Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом истечения срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с 01.07.2016 по 31.03.2018 пени составляют сумму 155 731 руб. В этой части требование истца является обоснованным. В остальной части (пени в сумме 218 387 руб.82 коп.) требование истца удовлетворению не подлежит.

Ответчиком заявлено об уменьшении пеней на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В пункте 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 также указано, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Ответчиком не доказано, что размер взыскиваемой по настоящему делу неустойки не соответствует последствиям нарушенного обязательства, ведет к необоснованной выгоде кредитора.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 611 руб. взыскиваются с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Витэк" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром долг в сумме 1 605 406 руб.19 коп. и пени в сумме 155 731 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В остальной части иска отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью "Витэк" в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 30 611 руб. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Выдать исполнительный лист в случае непредставления доказательств уплаты.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                     В.В.Романова