ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-13853/2023

город Ростов-на-Дону

20 августа 2024 года

15АП-11267/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Емельянова Д.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А. 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Исоян Беган Набо-Оглына решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 05.06.2024 по делу № А32-13853/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)при участии третьего лица: Управление архитектуры администрации МО город-курорт Геленджик о признании права собственности, по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджикк индивидуальному предпринимателю ФИО1, при участии третьих ли: Управление Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО «Концессии водоснабжения - Геленджик», филиал ПАО «Кубаньэнерго» Юго-Западных электросетей, Геленджикский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о признании права собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...> (дело N А32-13853/2023):

нежилое здание, наименование - гостиница, корпус 1, количество этажей - 2, год завершения строительства - 2009, площадью 399,2 кв.м;

нежилое здание, наименование - гостиница, корпус 2, количество этажей - 2, год завершения строительства - 2014, площадью 161,2 кв.м.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к предпринимателю, согласно которому просит (дело N А32-20760/2023):

обязать предпринимателя в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольных построек - двух 2-этажных объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>;

прекратить право собственности Исояна Б.Н.О. на жилой дом площадью 161,2 кв.м с кадастровым номером 23:40:1003017:65 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...> путем аннулирования в ЕГРН записи о регистрации права собственности от 29.01.2015 N 23-23/012-23/12/2502/2015-296/1;

взыскать с предпринимателя в случае неисполнения судебного акта в установленный срок неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день нарушения установленных сроков исполнения решения суда.

Определением суда от 27.06.2023 дела N А32-13853/2023 и N А32-20760/2023 объединены в одно производство. Делу присвоен N А32-13853/2023.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем заявлено об уточнении исковых требований, согласно которым предприниматель просит признать право собственности на самовольную постройку - нежилое здание гостиницы, корпус 1, количество этажей - 2, материал наружных стен - из мелких бетонных блоков, год завершения строительства - 2009, площадь 399,2 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>. В резолютивной части решения указать, что оно является основанием для осуществления кадастрового учета здания гостиницы литер 1, соответствующих изменений в сведениях об объекте капитального строительства здания гостиницы литер 2 и регистрации права собственности на указанные объекты с учетом изменений согласно техническим планам, изготовленным кадастровым инженером ФИО2

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО «Концессии водоснабжения - Геленджик», филиал ПАО «Кубаньэнерго» Юго-Западных электросетей, Геленджикский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2024 в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано. Суд обязал предпринимателя в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки - двухэтажного здания гостиницы площадью 399, 2 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>. В случае неисполнения судебного акта в течение трех месяцев после вступления решения суда в законную силу взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик неустойку в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения о сносе самовольной постройки до фактического его исполнения. В остальной части исковых требований администрации отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе предприниматель просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает на то, что спорное здание было построено в 2009 году, тогда как ГОСТ был введен в 2010 года, соответственно получение разрешения на строительство такого здания было невозможно. Размер судебной неустойки чрезмерен. 

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Исоян Б.Н.О. является собственником земельного участка из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 904 кв.м, с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.07.2022 N КУВИ-001/2022-119254472 на указанном земельном участке расположен 2-этажный жилой дом площадью 161, 2 кв.м, год постройки - 2014, с кадастровым номером 23:40:1003017:65, право собственности на который также зарегистрировано за Исояном Б.Н.О.

По результатам проведенного обследования земельного участка установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 размещены два объекта капитального строительства в двух уровнях с признаками объектов гостиничного типа, что зафиксировано в акте осмотра от 13.07.2022 N 88.

В акте проведения контрольного мероприятия от 15.07.2022 N 60 специалистами управления муниципального земельного контроля отражено, что управлением архитектуры и градостроительства администрации какой-либо разрешительной документации в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28 не выдавалось. В архиве отдела ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г. Геленджику сведения о проведенных техническом учете, технической инвентаризации строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 отсутствуют.

В сети "Интернет" размещена информация о функционировании гостевого дома "Солнечный" по адресу: 

<

...>, а также размещены фотографии двух объектов капитального строительства, обладающих признаками объекта гостиничного типа, один из которых согласно данным ЕГРН является 2-этажным жилым домом, общей площадью 161, 2 кв.м.

Администрация, ссылаясь на самовольный характер спорных нежилых зданий, обратилась в арбитражный суд с иском об их сносе.

Предприниматель, в свою очередь, заявил иск о признании права собственности на спорные нежилые постройки, ссылаясь на то, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство.

На основании статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 Постановления N 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

На основании пункта 14 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Статья 222 ГК РФ предусматривает возможность сохранения объекта самовольного строительства за лицом его возведшим при условии приведения данного объекта самовольного строительства в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

В силу пункта 26 Постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 27.06.2023 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Экспертное предприятие "СТРОЙТЭКС".

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Какие объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...> (описать местоположение объектов на земельном участке, в том числе относительно границ земельного участка и объектов, расположенных на смежных земельных участках)?

2) Каковы технические характеристики объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>?

3) Соответствуют ли объекты технической документации (в том числе техническому паспорту 2016 года и техническим планам 2022 года), а также проектной и исполнительной документации? Если не соответствуют, то в чем несоответствие?

4) Чем являются спорные объекты по своим параметрам, функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению (внутренней планировке помещений): индивидуальным жилым домом, многоквартирным домом, жилым домом блокированной застройки, строением гостиничного типа (гостиницей), объектом коммерческого назначения?

5) Соответствуют ли объекты строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки?

6) Создают ли объекты угрозу жизни и здоровья граждан?

В заключение от 19.12.2023 N 99/16.1 эксперт пришел к следующим выводам:

1) На территории земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...> расположены следующие объекты:

двухэтажное здание с размерами в плане 37,40 х 4,77 м (здание N 1);

двухэтажное здание с кадастровым номером 23:40:1003017:65 с размерами в плане 16,62 х 5,93 м (здание N 2).

Здание N 1 расположено вдоль южной границы земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28. Расстояние от здания N 1 до:

западной границы (территория общего пользования по ул. Советской) - от 0,71 до 0,98 м;

границы со смежным земельным участком N 23а по ул. Советской - от 1,73 м до 1,90 м;

восточной границы земельного участка - от 1,79 м до 2, 31 м;

границы со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:40:1003017:4 (N 18 по ул. Школьной) - 1, 61 м;

ближайшего здания, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:4 - 9, 0 м;

здания, расположенного на смежном земельном участке N 23а по ул. Советской - более 25 м.

Здание N 2 расположено вдоль северной границы земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28. Расстояние от исследуемого здания N 2 до:

западной границы (территория общего пользования по ул. Советской) - от 0,02 до 0, 17 м;

границы со смежным земельным участком N 23а по ул. Советской - от 0,76 м до 1, 04 м;

ближайшего здания, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:32 - 2, 69 м.

2) Здание N 1 имеет следующие характеристики:

Этажность - 1, количество этажей - 1;

Количество подземных этажей - 0; габаритные размеры в плане - 37,40 х 4, 77 м;

Площадь застройки - 241, 2 кв. м (26,7% площади з/у);

Площадь помещений - 287, 2 кв. м; высота здания - 5,80 м;

Фундамент - монолитная ж/б плита толщиной 500 мм, глубиной заложения 350 мм;

Конструктивная схема - несущие наружные продольные стены комплексной конструкции с монолитными ж/б включениями, перекрытие 1 этажа - монолитное ж/б; перекрытие 2 этажа - деревянное;

Здание оборудовано системами электро-, водоснабжения, водоотведения (канализации), вытяжной вентиляцией с естественным побуждением; автоматической пожарной сигнализацией, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;

Фактическое назначение - нежилое; фактический вид использования - гостиница;

Год постройки - 2009.

Здание N 2 имеет следующие характеристики:

Этажность - 1, количество этажей - 1;

Количество подземных этажей - 0; габаритные размеры в плане - 16,6 х 5,93 м;

Площадь застройки - 127, 9 кв. м (14,1% площади з/у);

Площадь помещений - 161, 2 кв. м; высота здания - 6,20 м;

Фундамент - монолитный ж/б столбчатый, сечением в плане 1000 х 1000 мм, глубиной заложения 1200 мм, связанный между собой монолитным ж/б ростверком, сечением 400х400 мм;

Конструктивная схема - монолитный ж/б каркас, состоящий из колонн сечением 400 х 400 мм и монолитного ж/б перекрытия 1 этажа;

Здание оборудовано системами электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения (канализации), вытяжной вентиляцией с естественным побуждением; автоматической пожарной сигнализацией, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;

Фактическое назначение - нежилое; фактический вид использования - гостиница;

Год постройки - 2014.

3) Здание N 1 соответствует техническому плану, выполненному кадастровым инженером Перепелицей И.О. по состоянию на 19.09.2022.

Здание N 2 соответствует техническому плану, выполненному кадастровым инженером Перепелицей И.О. по состоянию на 02.12.2022 и технической документации, выполненной ООО "ЮжГео" по Краснодарскому краю по состоянию на 07.06.2016.

Исследуемые объекты соответствуют проектной и исполнительной документации системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, выполненной ООО "Защита-А" в 2023 году.

4) Здание N 1 и здание N 2 по функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению являются гостиницами, поскольку используются для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц и в них предоставляются гостиничные услуги.

5) Здание N 1 и здание N 2 соответствуют строительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам.

Расположение исследуемых объектов соответствует требованиям пожарной безопасности в части соблюдения противопожарных разрывов до объектов, расположенных как на исследуемом, так и на соседних земельных участках.

Расположение здания N 1 на расстоянии 1,30 м от надземного подводящего газопровода низкого давления соответствует требованиям СП 62.13330.2011 Свод правил. "Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002".

Расположение спорных объектов на земельном участке, находящемся в зоне затопления территории с. Архипо-Осиповка при половодьях и паводках р. Вулан, р. Тешебс 1% обеспеченности (повторяемость 1 раз в 100 лет) будет соответствовать установленным требованиям при условии выполнения мероприятий по обеспечению инженерной защиты территории от затопления.

Исследуемые объекты по своему фактическому виду использования - гостиницы не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28, а также не соответствуют основным видам разрешенного использования зоны Ж1.2 Зона застройки индивидуальными жилыми домами. Вид разрешенного использования "Гостиничное обслуживание" относится к условно-разрешенным видам использования территориальной зоны Ж1.2.

Здание N 1, расположенное на расстоянии 0,71 м от границы территории общего пользования по ул. Советской, на расстоянии 1,73 м от границы со смежным з/у N 23а по ул. Советской, на расстоянии 1,79 м от восточной границы з/у и на расстоянии 1,61 м от границы со смежным з/у с кадастровым номером 23:40:1003017:4 (N 18 по ул. Школьной), не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик в части расстояния от границ земельного участка (минимальный отступ от границ смежных з/у - 3 м; минимальный отступ от территории общего пользования - 5 м). Указанное несоответствие не создает препятствий в использовании соседних земельных участков и объектов недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Здание N 2, расположенное на расстоянии 0,02 м от границы с территорией общего пользования по ул. Советской, на расстоянии 0,76 м от границы со смежным земельным участком N 13 по ул. Советской не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик в части расстояния от границ земельного участка (минимальный отступ от границ смежных з/у - 3 м; минимальный отступ от территории общего пользования - 5 м). Указанное несоответствие не создает препятствий в использовании соседних земельных участков и объектов недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Здание N 1 и здание N 2 соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик в части максимального процента застройки (40,8%), предельной высоты зданий и максимального количества этажей.

6) Здание N 1 и здание N 2 не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав экспертное заключение, считает, что экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"); выводы эксперта являются полными и обоснованными, соответственно, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и правомерно принято судом первой инстанции.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса, статья 17 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон N 340-ФЗ).

В результате принятия Закона N 340-ФЗ строительство жилых домов на земельных участках индивидуального жилищного строительства, дачных и садовых землях стало возможным при соблюдении застройщиком уведомительного порядка и без получения разрешения на строительство.

Согласно пункту 3 постановления Пленума N 44 возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", часть 5 статьи 16 Закона N 340-ФЗ).

Судам следует учитывать, что до 01.03.2031 возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В заключении от 19.12.2023 N 99/16.1 экспертом определены параметры строительства здания N 2, зарегистрированного в ЕГРН как жилой дом: этажность - 1, количество этажей - 1; количество подземных этажей - 0; габаритные размеры в плане - 16,6 х 5,93 м; площадь застройки - 127, 9 кв.м (14,1% площади з/у); площадь помещений - 161, 2 кв.м; высота здания - 6,20 м. Здание оборудовано системами электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения (канализации), вытяжной вентиляцией с естественным побуждением; автоматической пожарной сигнализацией, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. При этом эксперт указал, что его фактическое назначение - нежилое; фактический вид использования - под гостиницу.

Согласно письменным пояснениям эксперта от 23.04.2024 здание с кадастровым номером 23:40:1003017:65 (здание N 2) в его существующем виде может быть использовано в качестве жилого дома при сезонном (отпускном проживании), что соответствует пункту 3.11 СП 55.13330.2016 "СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные". При этом эксперт исходил из того, что здание с кадастровым номером 23:40:1003017:65 является отдельно стоящим; имеет количество этажей не более трех и высоту не более 20 м; имеет в составе как жилые комнаты, так и помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, что соответствует определению индивидуального жилого дома, приведенному в части 39 статьи 1 Градостроительного кодекса.

Также эксперт отметил, что для обеспечения круглогодичного использования здания с кадастровым номером 23:40:1003017:65 (здание N 2) в качестве жилого дома необходимо выполнить работы с целью обеспечения возможности поддержания температурного режима (утеплить наружные стены; выполнить заполнение оконного и дверного проемов в помещении N 3 первого этажа; выполнить систему отопления в здании). Указанные виды работ относятся к капитальному ремонту, не затрагивают конструктивные характеристики здания, не влияют на его надежность и безопасность. Для выполнения данных работ разрешение на строительство не требуется.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума N 44, использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Таким образом, фактическое использование предпринимателем объекта индивидуального жилищного строительства не для целей проживания, само по себе не может быть истолковано как основание для признания указанной постройки самовольной.

Допущенное при возведении объекта с кадастровым номером 23:40:1003017:65 несоответствие предельным параметрам разрешенного строительства минимальных отступов, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, на основании пункта 29 постановления Пленума N 44 признается судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Исходя из установленных обстоятельств, учитывая представленную в дело техническую документацию и письменные пояснения эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:1003017:65 (здание N 2) не может быть признан самовольной постройкой, подлежащей сносу. 

В указанной части в удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Решение суда в указанной части сторонами не обжалуется (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Относительно двухэтажного объекта капитального строительства площадью 399,2 кв. м, используемого в качестве гостиницы, и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>.

В пункте 39 постановления Пленума N 44 указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума N 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Таким образом, при рассмотрении спора о самовольной постройке, при наличии требования о сносе объекта строительства и признании права на самовольную постройку, суды должны выяснить добросовестность действий застройщика при создании спорного объекта.

Как следует из материалов дела, экспертным заключением установлено, что здание N 1 (корпус 1 гостиницы) возведено в 2009 году с нарушением вида разрешенного использования земельного участка "для индивидуального жилищного строительства".

Разрешения на строительство гостиницы предприниматель не получал, с заявлением о возможности использования земельного участка по условно-разрешенному виду использования ("гостиничное обслуживание") предприниматель обратился только 30.09.2022.

В письме от 08.11.2022 N 110-52-7171/22-0/18 управление архитектуры и градостроительства администрации отказало Исояну Б.Н.О. в предоставлении испрашиваемого разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28 со ссылкой на непредставление необходимых обоснований.

16.01.2023 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта (здание гостиничного типа в 2 корпусах) в эксплуатацию.

В письме от 10.02.2023 N 14.12-691/23 администрация отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания гостиничного типа в 2 корпусах ввиду непредставления предпринимателем пакета документов, предусмотренных статьей 55 ГрК РФ.

Учитывая год возведения спорного объекта (2009), обращения предпринимателя в 2022 - 2023 годах за получением разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие каких-либо разрешительных документов носят формальный характер.

Довод предпринимателя об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство гостиницы в период ее возведения противоречит положениям статьи 51 Градостроительного кодекса, вступившего в силу в 2004 году.

Фактическое осуществление строительства объекта как гостиницы, а не как индивидуального жилого дома объективно подтверждено актом осмотра, составленным работниками администрации, экспертным заключением и ответчиком не оспаривается. В данном случае предприниматель не мог не осознавать, что при проведении строительных работ нарушает действующее законодательство в области строительства капитальных объектов. Предприниматель действовал недобросовестно, поскольку осуществил строительство спорных объектов без разрешения на строительство с нарушением вида разрешенного использования земельного участка. Данные факты исключают возможность легализации самовольно реконструированной постройки в судебном порядке.

При этом, непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и необоснование наличия препятствий к легальному осуществлению реконструкции является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске о признании права на самовольно реконструированный объект. В этом случае установление соответствия самовольной постройки действующим нормам и правилам не имеет правового значения.

Таким образом, возведение спорного объекта недвижимости площадью 399,2 кв.м осуществлялось без выдачи разрешения на строительство, с нарушением целевого использования земель (возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей), что свидетельствует о самовольном характере постройки.

С учетом изложенного, судом первой инстанции отказано в удовлетворении требования предпринимателя о признании права собственности на здание гостиницы, площадью 399,2 кв.м, а требования администрации о сносе самовольной постройки - нежилого здания гостиницы, корпус 1, количество этажей - 2, год завершения строительства - 2009, площадью 399,2 кв.м признаны законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая доводы предпринимателя со ссылкой на то, что размер установленной судом первой инстанции судебной неустойки является чрезмерно высоким и нарушает баланс интересов сторон, апелляционный суд отмечает следующее.

В силу пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

В силу пункта 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 31 Постановления N 7, судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная неустойка (астрент) является одним из способов защиты прав кредитора, представляет собой особую меру воздействия на недобросовестного должника, которая выполняет стимулирующую и компенсационную функцию, понуждая должника к надлежащему исполнению решения суда по неденежному требованию под угрозой неблагоприятных имущественных последствий. Размер судебной неустойки определяется судом исходя из конкретных обстоятельств дела, с учетом материального положения должника, негативных последствий, связанных с длительным неисполнением решения суда, предполагаемого стимулирующего эффекта и других факторов. Однако размер неустойки не зависит от понесенных убытков и не требует их доказывания. Судебная неустойка может быть взыскана как в момент вынесения решения суда, так и по истечении некоторого времени, если решение суда не исполняется. Учитывая длящийся характер нарушения права, связанного с неисполнением решения суда, возможно применение положений статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении лиц, решения по искам которых были вынесены до включения в Гражданский кодекс Российской Федерации статьи 308.3, но до сих пор не исполнены. Судебная неустойка может быть эффективным способом воздействия на должника, поскольку связана с риском дополнительных неблагоприятных последствий имущественного характера, в связи с чем должник будет вынужден исполнять решение суда своевременно.

Исходя из правового смысла судебной неустойки, целью которой является побуждение должника к исполнению судебного акта, судебная неустойка не может быть взыскана за прошлое время, а присуждается к взысканию с момента обращения с учетом вступления в законную силу судебного акта, определившего юридическую судьбу требований о взыскании астрента.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения. При этом в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение.

Определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суд учитывает степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, его имущественное положение, в частности размер его финансового оборота, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. Денежные средства, присуждаемые на случай неисполнения судебного акта, определяются судом в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо в денежной сумме, начисляемой периодически.

Таким образом, целью присуждения судебной неустойки является побуждение должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, а основанием ее начисления - судебный акт о присуждении судебной неустойки. Размер судебной неустойки определяется судом с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения. Денежные средства, подлежащие взысканию, не носят компенсационного характера за уже допущенное неисполнение судебного акта и по своей правовой природе являются дополнительным способом понуждения к исполнению судебного акта.

Суд первой инстанции, оценив обстоятельства спора, исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, пришел к выводу о правомерности требований заявителя о взыскании неустойки за неисполнение судебного акта в размере 5 000 руб. за каждый день до момента его полного исполнения.

Принимая во внимание обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований снижения судебной неустойки ниже установленного судом первой инстанции размера не имеется.

Из представленных материалов не следует, что присужденный размер судебной неустойки является завышенным, при этом необходимо учитывать не только интересы истца, но иные обстоятельства спора. Вопреки доводам жалобы, арбитражным судом приведено необходимое обоснование определения размера судебной неустойки, оснований для переоценки указанных мотивированных надлежащим образом выводов арбитражного суда не имеется.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы служить основанием к отмене или изменению судебного акта в части разрешения требования о судебной неустойке.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в своей совокупности не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.

С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из установленных фактов и сделанных выводов, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2024 по делу№ А32-13853/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

 

Председательствующий                                                                         Н.В. Нарышкина

 

Судьи                                                                                                           Д.В. Емельянов

 

              Т.Р. Фахретдинов