СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                                                           Дело №А45-4777/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2017 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Фроловой Н.Н.,

судей Назарова А.В., Стасюк Т.Е., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матыскиной В.В. с использованием средств аудиозаписи,

при участии:

от ООО «ПО «Гормаш»: ФИО1, доверенность от 09.12.2016 года,

от ФНС России: ФИО2, доверенность от 13.03.2017 года,

от конкурсного управляющего должника: ФИО3, доверенность от 28.02.2017 года,

от иных лиц: не явились (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционным жалобам Федеральной налоговой службы России в лице Управления Федеральной налоговой службы по Новосибирской области (рег. номер 07АП-11163/2010 (61)), общества с ограниченной ответственностью «ПО «Гормаш» (рег. номер 07АП-11163/2010 (60)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 июня 2017 года (судья Бычкова О.Г.) по делу № А45-4777/2010 о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» по ходатайству конкурсного управляющего ФИО4 о разрешении разногласий между конкурсным управляющим и кредиторами о порядке продажи 2 объектов недвижимого имущества должника,

УСТАНОВИЛ:

05.10.2012 года решением суда открытое акционерное общество «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» (далее – должник) признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

06.10.2012 года в газете «Коммерсантъ» № 188 опубликовано сообщение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

19.03.2014 года определением суда конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

27.01.2017 года в суд поступило ходатайство конкурсного управляющего должника ФИО4 о разрешении разногласий между конкурсным управляющим должника и кредиторами, возникших относительно определения порядка продажи 2 объектов недвижимого имущества должника, указанного в Приложении № 2 к настоящему ходатайству; утверждении в редакции, предложенной конкурсным управляющим, Приложение № 14 к Положению по продаже имущества должника, не относящегося к имуществу, предназначенному для осуществления деятельности, связанной с выполнением работ по государственному оборонному заказу, обеспечением федеральных государственных нужд в области поддержания обороноспособности и безопасности Российской Федерации, утв. собранием кредиторов 21.03.2013 года (в ред. определения Арбитражного суда Новосибирской области от 31.10.2014 года по делу № А45- 4777/2010, собрания кредиторов 20.02.2015 года).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.06.2017 года суд удовлетворил ходатайство конкурсного управляющего ОАО «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» ФИО4 о разрешении разногласий между конкурсным управляющим ОАО «Новосибирское производственное объединение и кредиторами, возникших относительно определения порядка продажи 2 объектов недвижимого имущества должника, указанного в Приложении № 2 к ходатайству. Утвердил в редакции, предложенной конкурсным управляющим на собраниях кредиторов ОАО «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» 16.09.2016 года, 21.10.2016 года, 22.12.2016 года, Приложение № 14 к положению по продаже имущества ОАО «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш», не относящегося к имуществу, предназначенному для осуществления деятельности, связанной с выполнением работ по государственному оборонному заказу, обеспечением федеральных государственных нужд в области поддержания обороноспособности и безопасности Российской Федерации, утвержденное собранием кредиторов 21.03.2013 года (в ред. определения Арбитражного суда Новосибирской области от 31.10.2014 года по делу № А45-4777/2010, собрания кредиторов 20.02.2015 года).

Федеральная налоговая служба России в лице Управления Федеральной налоговой службы по Новосибирской области, ООО «ПО «Гормаш» с определением суда от 27.06.2017 года не согласились, обратились с апелляционными жалобами.

ООО «ПО «Гормаш», с учетом дополнения, просило изменить определение суда от 27.06.2017 года в части установления начальной цены продажи имущества должника и установить начальную цену продажи имущества в размере 268 340 000 рублей, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Указав, что отчет от 29.08.2016 года, положенный в основу обжалуемого судебного акта, является недостоверным. Применение затратного подхода привело к искажению рыночной стоимости оцениваемых объектов, что не было учтено судом первой инстанции. В указанном отчете приведено согласование результатов для сравнительного и доходного подходов, при этом применены затратный и сравнительный подходы, что приводит к искажению итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов и вводит пользователя в заблуждение. Достоверность отчета, представленного ООО «ПО «Гормаш» не оспорена. Судом не учтено, что установление на начальном этапе привлекательной для потенциальных покупателей начальной цены продажи увеличит их круг, будет способствовать росту конкуренции среди участников торгов, что позволит объективно сформироваться в условиях текущей рыночной покупательской способности в более короткий срок.

ФНС России просит в апелляционной жалобе отменить определение суда от 27.06.2017 года, принять по делу новый судебный акт, которым отказать конкурсному управляющему в удовлетворении требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Указав, что судом утвержден порядок реализации 2 объектов недвижимого имущества должника без ограничений, предусмотренных статьей 195 Закона о банкротстве. Судом не дано оценки доводу налогового органа относительно того, что не установление мобилизационного здания на очередной расчетный год, не изменяет целевого назначения имущественного комплекса и задачи его сохранения в интересах поддержания обороноспособности РФ. В обжалуемом судебном акте не отражен факт приобщения уполномоченным органом письма Минпромторга от 26.04.2017 года. Вывод суда о том, что 2 единицы недвижимого имущества должника подлежат реализации на торгах без ограничений, является неправомерным. 

ООО «ПО «Гормаш» представил в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу ФНС России, в котором просит отказать налоговому органу в удовлетворении требований, ссылаясь на то, что доводы ФНС России о противоречивости судебных актов, являются необоснованными. Доводы ФНС России приведены без учета целей и задач конкурсного производства. 

ФНС России представила возражения на жалобу ООО «ПО «Гормаш», в которых просит отказать в удовлетворении жалобы кредитора. Материалы настоящего дела не содержат доказательства того, что АБК и КАП не входят в состав мобилизационного имущества.

Конкурсный управляющий должника в отзывах на жалобы просит оставить без изменения определение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.06.2017 года, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебном заседании представитель ООО «ПО «Гормаш» апелляционную жалобу поддержал по основаниям, изложенным в ней. Возражал против удовлетворении жалобы ФНС России по основаниям, приведенным в отзыве на нее.

Представитель ФНС России поддержал свою апелляционную жалобу, возражал против удовлетворения жалобы ООО «ПО «Гормаш» по доводам, приведенным в отзыве.

Представитель конкурсного управляющего должника с апелляционными жалобами не согласился по основаниям, изложенным в отзывах.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, дополнения,  отзывов, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об  отсутствии оснований для его отмены. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между управляющим и кредиторами возникли разногласия относительно внесения изменений в положение по продаже имущества должника, в связи, с чем управляющий в порядке статьи 60 Закона о банкротстве обратился с настоящим заявлением.

Предметом разногласий является порядок продажи 2 объектов недвижимого имущества – административного-бытового помещения АБК общей площадью 2 575, 7 кв.м и здание-производственный корпус (комплексное автоматизированное производство), общей площадью 39 365 кв.м. 

Указанное имущество составляет конкурсную массу должника и подлежит реализации в соответствии с положениями Закона о банкротстве.

Независимым оценщиком - ЗАО «Консалтинговая фирма «Джи Ай Си» проведена оценка имущества (отчет № 0312/12-611/1 от 10.12.2012 года): 

1) Бытовые АБК (нежилые помещения), назначение: нежилое, общей площадью 3110,6 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал (1-38), 1 этаж (1- 50), 2 этаж (1-31), 3 этаж (1-40), 4 этаж (1-37), условный № 54-54- 01/139/2008-273, без земельного участка, 

2) КАП-комплексное автоматизированное производство (нежилые помещения), назначение: нежилое, общей площадью 39365 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал (1), 1 этаж (1-71), условный № 54-54-01/139/2008- 274, без земельного участка.

Собранием кредиторов 21.03.2013 года утверждена начальная цена данного имущества, а собранием кредиторов 04.06.2013 года утвержден единый лот по продаже указанного имущества.

Первые торги (22.08.2013 года) признаны несостоявшимися; повторные торги, назначенные на 04.02.2014 года, отменены 03.02.2014 года в связи с принятием 03.02.2014 года Арбитражным судом Новосибирской области обеспечительных мер по делу № А45-1498/2014 по иску Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области к ОАО «НПО «Сибсельмаш» о признании права собственности на нежилые помещения в здании корпуса АБК, общей площадью 560,7 кв.м., этаж (номер на поэтажном плане) подвал (1-31), инвентарный номер 0911-55, инвентарный номер объекта согласно техническому паспорту 50:401:377:006069120:0044:50001 – защитное сооружение гражданской обороны, встроенное, А-И, расположенное по адресу: 

<

...> (бомбоубежище).

20.02.2015 года Арбитражным судом Новосибирской области по делу № А45- 1498/2014 исковые требования Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области удовлетворены, принято решение о признании за Российской Федерацией права собственности на нежилое помещение, расположенное в здании корпуса АБК - защитное сооружение гражданской обороны, встроенное, А II, общей площадью 560,7 кв.м., этаж 1 (подземный этаж), номер помещения на поэтажном плане 1-31, инвентарный номер 0911-55, инвентарный номер объекта согласно техническому паспорту 50:401:377:006069120:0044:5001, расположенное на адресу: 

<

...>.

20.05.2015 года оставлена без удовлетворения апелляционная жалоба должника на решение Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-1498/2014 от 20.02.2015 года. 

02.09.2015 года кассационная жалоба должника на решение от 20.02.2015 года и постановление 7 ААС от 20.05.2015 года оставлена без удовлетворения.

Регистрирующим органом внесены изменения в состав объекта АБК в соответствии с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.02.2015 года.

После внесения изменений в объекты, в части исключения защитного сооружения гражданской обороны, встроенное, А II, общей площадью 560,7 кв.м., независимым оценщиком - ООО «Центр независимой экспертизы собственности» подготовлен отчет об оценке № НД-1411105/1-11 от 29.08.2016 года ( л.д.47-191 т.1) следующих объектов:

-Административно - бытовые помещения АБК, общей площадью 2 575,7 кв.м, без учета прав на земельный участок, адрес 

<

...>. Свидетельство о государственной регистрации права от 11.04.2016 года, кадастровый (условный) номер: 54:35:061490:3248,

-Здание - производственный корпус (комплексное автоматизированное производство), общей площадью 39365 кв.м, без учета прав на земельный участок. Свидетельство о государственной регистрации права от 20.05.2008 года № 54 АГ333366, кадастровый (условный) номер 54-54-01/139/2008-274.

Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость 2 объектов недвижимого имущества составляет - 357 371 594 рублей без НДС.

Конкурсный управляющий предложил кредиторам продать это имущество в общем порядке на электронных торгах (процедура предполагает проведение первых, повторных торгов и торгов в форме публичного предложения на ЭТП) единым лотом, в связи с общим функциональным назначением указанных объектов недвижимого имущества.

Процедура продажи имущества должника в общем порядке на электронных торгах определена в «Положение о торгах по продаже имущества ОАО «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш», не относящегося к имуществу, предназначенному для осуществления деятельности, связанной с выполнением работ по государственному оборонному заказу, обеспечением федеральных государственных нужд в области поддержания обороноспособности и безопасности Российской Федерации, утв. собранием кредиторов от 21.03.2013 года (далее - Положении о торгах). Перечни (списки) имущества, подлежащего продаже по этому Положению, утверждаются собранием кредиторов в виде приложений к Положению. После утверждения приложения, управляющий выставляет перечисленное в нем имущество на продажу.

Конкурсный управляющий неоднократно предлагал кредиторам продать 2 объекта недвижимого имущества на электронных торгах на аукционе и представлял кредиторам для утверждения соответствующее Приложение к Положению о торгах, а именно:

Приложение № 14 к Положению о торгах, которое содержало указанные объекты имущества. Данное приложение представлялось кредиторам для утверждения на собраниях кредиторов 16.09.2016 года, 21.10.2016 года, 22.12.2016 года. Однако решение об утверждении Приложения на собраниях кредиторов принято не было. Предложений по реализации /Дополнений к предложениям конкурсного управляющего по реализации данного имущества кредиторы на собраниях кредиторов не высказывали.

Собранием кредиторов не принято решение о продаже имущества о продаже данного имущества на электронных торгах, кредиторы отклонили предложения конкурсного управляющего.

Конкурсный управляющий полагает, что в целях урегулирования разногласий между управляющим и кредиторами относительно порядка продажи имущества целесообразно продать данное имущество на электронных торгах в соответствии с Положением о торгах и Приложением №14 к нему, в составе единого лота.

Начальная цена продажи лота соответствует рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком.

Конкурсный управляющий полагает, что в целях урегулирования разногласий между управляющим и кредиторами относительно порядка продажи имущества целесообразно продать данное имущество на электронных торгах в соответствии с Положением о торгах в следующей редакции:

«…Приложение № 14 к Положению о торгах по продаже имущества ОАО «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш», не относящегося к имуществу, предназначенному для осуществления деятельности, связанной с выполнением работ по государственном) оборонному заказу, обеспечением федеральных государственных нужд в области поддержания обороноспособности и безопасности Российской Федерации, утв. собранием кредиторов ОАО «НПО «Сибсельмаш» от 21.03.2013 года (в ред. определения Арбитражного суда Новосибирской области от 30.10.2014 года по делу № А45-4777/2010, решения собрания кредиторов от 20.02.2015 года).

ПЕРЕЧЕНЬ ИМУЩЕСТВА, ПОДЛЕЖАЩЕГО ПРОДАЖЕ

В соответствии с Положением о торгах по продаже имущества ОАО «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш», не относящегося к имуществу, предназначенном) для осуществления деятельности, связанной с выполнением работ по государственному оборонному заказу, обеспечением федеральных государственных нужд в области поддержания обороноспособности и безопасности Российской Федерации, утв. собранием кредиторов ОАО «НПО «Сибсельмаш» от 21.03.2013 года (в ред. определения Арбитражного суда Новосибирской области от 30.10.2014 года по делу № А45-4777/2010, решения собрания кредиторов от 20.02.2015 года):

1. Сведения о предмете торгов: 

Предметом торгов является имущество, принадлежащее ОАО «НПО «Сибсельмаш» на праве собственности, а именно:

№ п/п (№ лота)

Наименование имущества

Рыночная стоимость в соответствии с Отчетом об оценке №НД-1411105/1-11 от 29.08.2016, без НДС, руб.

Начальная цена продажи, без НДС. руб.

Лот № 1

Административно - бытовые помещения АБК, общей площадью 2 575,7 кв.м, без учета прав на земельный участок, адрес 

<

...>. Свидетельство о государственной регистрации права от 11.04.2016, кадастровый (условный) номер: 54:35:061490:3248

49 732 007

49 732 007

Здание - производственный корпус (комплексное автоматизированное производство), общей площадью 39365 кв.м, без учета прав на земельный участок. Свидетельство о государственной регистрации права от 20.05.2008 № 54 АГ333366, кадастровый (условный) номер 54-54- 01/139/2008-274

307 639 587

307 639 587

Начальная цена продажи лота № 1

357 371 594

Конкурсный управляющий ОАО «НПО «Сибсельмаш» « » 2017 …».

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, исходил из того, что установление цены, предложенной конкурсным управляющим, соответствует интересам кредиторов. Предусмотренные Положением о торгах этапы снижения цены также позволят сформировать интерес на рынке.

Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пункт 6 статьи 110 Закона о банкротстве, а также пункт 4.3 Положения о торгах предусмотрено, что начальная цена продажи имущественных лотов определяется в соответствии с отчетами об оценке и подлежит утверждению собранием кредиторов должника.

В соответствии со статьями 12, 110, 139 Закона о банкротстве к компетенции собрания кредиторов относится определение порядка и условий реализации имущества должника. В соответствии со статьей 2 Закона о банкротстве конкурсное производство применяется в деле о банкротстве должника в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

По правилам статьей 110, 60 Закона о банкротстве в случае возникновения между конкурсным управляющим и кредиторами разногласий по вопросу о порядке продажи имущества должника, порядок продажи имущества определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве

Из материалов дела следует, что собранием кредиторов не принято решение о продаже имущества о продаже данного имущества на электронных торгах (статьи 110, 139 Закона о банкротстве), кредиторы отклонили предложения конкурсного управляющего. 

Непринятие собранием кредиторов решения по вопросу о порядке продажи указанного имущества, как правомерно указал суд первой инстанции, приводит к затягиванию мероприятий по его реализации, что не соответствует интересам должника и кредиторов.

Поскольку установление цены, предложенной конкурсным управляющим, соответствует интересам кредиторов, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил ходатайство заявителя и утвердил в редакции, предложенной конкурсным управляющим на собраниях кредиторов ОАО «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» 16.09.2016 года, 21.10.2016 года, 22.12.2016 года, Приложение № 14 к положению по продаже имущества ОАО «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш», не относящегося к имуществу, предназначенному для осуществления деятельности, связанной с выполнением работ по государственному оборонному заказу, обеспечением федеральных государственных нужд в области поддержания обороноспособности и безопасности Российской Федерации, утвержденное собранием кредиторов 21.03.2013 года (в ред. определения Арбитражного суда Новосибирской области от 31.10.2014 года по делу № А45-4777/2010, собрания кредиторов 20.02.2015 года).

Довод ООО «ПО «Гормаш» о том, что отчет от 29.08.2016 года, положенный в основу обжалуемого судебного акта, является недостоверным, судом апелляционной инстанции не принимается.

Возражая по установлению цены 357 371 594 рублей, предложенной конкурсным управляющим, кредитор сослался на то, что в отчете об оценке от 29.08.2016 года рыночная стоимость объектов недвижимого имущества определена при применении сравнительного и затратного подходов, что недопустимо. По мнению кредитора, затратный подход не применим, поскольку объектами оценки выступают объекты недвижимого имущества, применение затратного подхода привело к искажению рыночной стоимости оцениваемых объектов; при применении сравнительного подхода в качестве аналогов в отчете указаны объекты, расположенные за чертой города, вблизи Заельцовского района на расстоянии 16 км от оцениваемых объектов (аналог № 1) и другой объект расположен в Дзержинском районе на расстоянии примерно 9 км. (аналог № 2) , третий объект расположена в Калининском районе на расстоянии примерно 15,5 км. ( аналог № 3), при этом оценщик не применяет поправку на местоположение. По мнению кредитора, это привело к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Суд апелляционной инстанции полагает, что указанные возражения не обоснованы.

Обоснование рыночной стоимости в рамках затратного подхода, было использовано оценщиком конкурсного управляющего.

Затратный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание объекта недвижимости, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа плюс стоимость земельного участка. 

Учитывая, что осмотр объектов проводился оценщиком, с помощью осмотра помещений возможно установить физический износ; оценка физического износа произведена допустимым методом экономического возраста, произведенных расчеты величины физического износа здания, установлена доля физического износа здания - производственного корпуса 30%, здания Бытовые АБК- 35%, техническое состояние зданий оценщиком охарактеризовано как удовлетворительное; техническое состояние внутренней отделки требует проведения ремонтных работ, объекты не используются; отчет об оценке рыночной стоимости зданий, представленный конкурсным управляющим, судом первой инстанции обоснованно принят как допустимое доказательство рыночной стоимости объекта.

При проведения сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта аналога в качестве единицы сравнения оценщик счет целесообразным выбрать цену за кв.м. общей площади земельного участка

Оспаривая сравнительный подход, ООО ПО «Гормаш» указало, что расстояние от оцениваемых объектов до объектов, которые являлись предметом исследования по карту напрямую составили от 9 до 16 км., а коэффициент не был применен. 

Довод заявителя жалобы о том, что местоположение выбранных объектов-аналогов№1,2,3 более привлекательно для потенциальных покупателей и, соответственно, цена таких объектов будет значительно выше цены объектов, расположенных в промышленной зоне Ленинского района, правомерно отклонено судом первой инстанции. 

Новосибирск – крупнейший транспортный узел Западной Сибири, расположенный на пересечении транспортных магистралей: железнодорожной – Транссибирской магистрали (направление «восток-запад») и водной – по реке Оль (направление «север-юг»). Имеется выход в Среднюю Азию. Город разделен на десять административных районов – Дзержинский, Железнодорожный, Заельцовский, Кировский, Калининский, Ленинский, Октябрьский, Первомайский, Советский и Центральный.

Объекты оценки находятся в Ленинском районе г. Новосибирске по адресу: 

<

...> и 

<

...> Объекты находятся в районе станции метро «Площадь Маркса» , в транспортной доступности от вышеуказанной станции метро, в приточной части города. Объекты имеют хорошую транспортную доступность.

При применении сравнительного подхода, используемого оценщиком конкурсного управляющего, в качестве аналогов в отчете конкурсного управляющего, указаны объекты, расположенные в других районах, поскольку аналога в Ленинском районе нет.

Ссылка ООО ПО «Гормаш» о том, что местоположение выбранных объектов-аналогов №1,2,3 в других районах более привлекательно для потенциальных покупателей, как обосновано указано судом первой инстанции, носит предположительный характер, поскольку при проведении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта аналога в качестве единицы сравнения оценщик правомерно счел целесообразным выбрать цену за кв.м. общей площади земельного участка (л.д.98, стр. 52 отчета). 

При корректировке цен оценщиком конкурсного управляющего использовались такие группы факторов как качество прав, то есть вещные права земельный участок; условия продажи; условия рынка, категория земельного участка, местоположение и окружение, физические характеристики инфраструктуру. При подборе объектов аналогов, оценщиком учитывалось на каком праве принадлежит земельный участок, какое целевое предназначение, имеется ли ж.д. тупик, на каком праве, подведено ли электричество, водоропровод и др.

В тоже время, оценщиком ООО ПО «Гормаш» осуществлялся расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода, поскольку, по мнению оценщика, оцениваемые помещения могут быть отнесены к доходоприносящей недвижимости способной сформировать поток дохода от сдачи в аренду, в рамках доходного подходы для них прогнозируются на основе арендной платы для помещения. По мнению оценщика оцениваемый объект можно отнести к объектам, генерирующим стабильные регулярные потоки доходов; оцениваемые объекты относятся к объектам недвижимости, не требуют значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию ( л.д.78, т. 2, стр. 94 отчета оборот).

Основными критериями выбора объектов аналогов оценщиком кредитора являлся тип объекта, передаваемые права, условия финансирования сделки, условия и время аренды, местоположение и площадь. Объекты-аналоги размещены в Ленинском районе .

Сравнительной единицей являлось величина среднемесячной арендной платы за 1 кв.м. общей площади, не включающей коммунальные платежи, но включающая эксплуатационные расходы, как типичной сравниваемой величины для данного типа объектов. Для расчетов оценщик использовал арендные ставки предлагаемые на рынке, а не арендные ставки заключенных сделок, что обуславливает применение корректировки на условия аренды. 

Однако из отчета не усматривается, являлись ли объекты – аналоги в процедуре банкротства, поскольку сдача в аренду оцениваемых объектов будет иная, чем в обычных рыночных условиях.

Кроме того, оцениваемый объект – КАП площадью 39 365 кв.м., оценщиком взят за основу объекты-аналоги с меньшей площадью от 1 130 кв.м. до 3 817 кв.м. помещения общей площадью 2 575, 7 кв.м. сравнивались с объектами, расположенными в Кировском и Ленинских районах, с меньшей общей площадью от 324 кв.м. до 1 139 кв.м., расположенные на 2-3 этажах. Для объектов недвижимости корректное применение доходного подхода возможно при наличии достаточно развитого рынка аренды. Для расчетов рыночной стоимости объектов оценки доходных подход не применим, так как предложение оп аренда подобных объектов ( в текущем состоянии) при аналогично равных условиях на рынке Новосибирска, нет. Стоимость недвижимости непосредственна связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Инвестор приобретает приносящую доход недвижимости, на день сделки в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Доказательств того, что объект завершен строительством и может приносить доход от эксплуатации в материалы дела, не представлено.

На основании изложенного, несоответствие отчета, представленного конкурсным управляющим, требованиям закона, не установлено.

Заявлений, ходатайств о назначении экспертизы рыночной стоимости объектов, подано или заявлено не было.  

Довод ООО «ПО «Гормаш» о том, что установление на начальном этапе привлекательной для потенциальных покупателей начальной цены продажи в предложенной им размере, увеличит их круг, будет способствовать рост конкуренции среди участников торгов, судом первой инстанции обоснованно отклонен, учитывая, что целью конкурсного производства является не быстрая продажа, а максимальное удовлетворение требований кредиторов. 

Ссылка ФНС России о том, что судом утвержден порядок реализации 2 объектов недвижимого имущества должника без ограничений, предусмотренных статьей 195 Закона о банкротстве, судом апелляционной инстанции не принимается.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что имущество, поименованное в приложении, предназначено для осуществления деятельности, связанной с выполнением работ по государственному заказу, обеспечением федеральных государственных нужд в области поддержания обороноспособности и безопасности РФ.

Ссылка заявителя жалобы о том, что в обжалуемом судебном акте не отражен факт приобщения уполномоченным органом письма Минпромторга от 26.04.2017 года, судом апелляционной инстанции не принимается.

Обстоятельства дела, а также доказательства, представленные участниками процесса, оценены судом первой инстанции в совокупности в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, в связи с чем, не отражение в судебном акте информации о данном документе, не означает, что ему не дана оценка в совокупности с иными письменными доказательствами.

Доводы ФНС России о противоречивости судебных актов, судом апелляционной инстанции отклоняется за необоснованностью.

Выводы Арбитражного суда Новосибирской области, изложенные в определении от 03.07.2015 года по жалобе на действия, не противоречат выводам суда, приведенным в обжалуемом определении.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил ходатайство конкурсного управляющего ОАО «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» ФИО4 о разрешении разногласий между конкурсным управляющим ОАО «Новосибирское производственное объединение и кредиторами, возникших относительно определения порядка продажи 2 объектов недвижимого имущества должника, указанного в Приложении № 2 к ходатайству, утвердив в редакции, предложенной конкурсным управляющим на собраниях кредиторов ОАО «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш» 16.09.2016 года, 21.10.2016 года, 22.12.2016 года, Приложение № 14 к положению по продаже имущества ОАО «Новосибирское производственное объединение «Сибсельмаш», не относящегося к имуществу, предназначенному для осуществления деятельности, связанной с выполнением работ по государственному оборонному заказу, обеспечением федеральных государственных нужд в области поддержания обороноспособности и безопасности Российской Федерации, утвержденное собранием кредиторов 21.03.2013 года (в ред. определения Арбитражного суда Новосибирской области от 31.10.2014 года по делу № А45-4777/2010, собрания кредиторов 20.02.2015 года).

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

            При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 июня 2017 года по делу № А45-4777/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы Федеральной налоговой службы России в лице Управления Федеральной налоговой службы по Новосибирской области, общества с ограниченной ответственностью «ПО «Гормаш» – без удовлетворения.   

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть                     обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение месяца путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции. 

Председательствующий  Н.Н. Фролова 

           Судьи                         А.В. Назаров

                                                                                                           Т.Е. Стасюк