АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А84-926/2013

г. Калуга

22 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена       22.11.2018

Постановление изготовлено в полном объеме        22.11.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

ФИО1

ФИО2

ФИО3

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

ФИО4

при участии в заседании:

от истца:

ИП ФИО5

ИП ФИО5 (паспорт)

ФИО6 - представитель (дов-ть №92/33-н/92-2018-2-1282 от 29.10.2018 сроком на 3 года)

от ответчика:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

ФИО7 - представитель (дов-ть №1387 от 26.12.2017 сроком до 31.12.2018)

от третьих лиц:

город федерального значения Севастополь, в лице Правительства Севастополя

Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя 

не явились, извещены надлежаще

не явились, извещены надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу № А84-926/2013,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 обратилась в Хозяйственный суд г. Севастополя с иском о признании заключенным с Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета  договора купли-продажи (выкупа) встроенных нежилых подвальных помещений лит. "А" с тамбуром-входом в подвал и витринами лит. "а", расположенных в 

<

...> в редакции договора, приложенного к  исковому заявлению.

Решением Хозяйственного суда г. Севастополя от 07.10.2013, оставленным без изменения Постановлением Севастопольского хозяйственного апелляционного суда от 11.12.2013, требования  ИП ФИО5 были удовлетворены в полном объеме.

В связи с поступлением кассационной жалобы 17.01.2014 дело N 919/926/13 было направлено в Высший хозяйственный суд Украины. Согласно информации, полученной из информационно-телекоммуникационной сети Интернет, Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины, указанные судебные акты отменены и дело подлежало направлению в Хозяйственный суд города Севастополя на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, по состоянию на июнь 2017 года в Арбитражный суд города Севастополя дело не поступило.

Определением от 11.07.2017 утраченное дело N 919/926/13, было восстановлено  с присвоением номера А84-926/2013.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены: Правительство Севастополя, Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя.

Определением суда от 11.08.2017 произведено процессуальное правопреемство на стороне ответчика: Фонд коммунального имущества Севастопольской городской администрации заменен на правопреемника -Город федерального значения Севастополь в лице Правительства Севастополя. В судебном заседании 14.12.2017 протокольным определением произведена замена ненадлежащего ответчика Города федерального значения Севастополь в лице Правительства на Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 22.12.2017 заявленные требования удовлетворены частично: суд обязал Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заключить с ИП ФИО5 договор купли-продажи нежилых помещений с N IV-1 по N IV-9, общей площадью 131,50 кв. м с пристройкой лит. "а", тамбуром-входом в подвал лит. "а1", расположенных по адресу: 

<

...> в составе помещений общей площадью 164,2 кв. м, на условиях, указанных в решении суда.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 решение суда первой инстанции изменено в части условий заключения договора купли-продажи.

Не соглашаясь с выводами судов обеих инстанций Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, отказав истцу и удовлетворении требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав представителем сторон, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 15.03.2008 года между  предпринимателем ФИО5 и Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета  был заключен  аренды договор № 55-05, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду в жилом доме лит. "А" - встроенные нежилые помещения с  №№ IV-1 по IV-8, общей площадью 128,90 кв. м с пристройкой лит. "а" и входом в подвал в целом, размещенные по адресу: 

<

...>, находящиеся на балансе "Жилсервис-13", для размещения склада-магазина. Стоимость помещения, общей площадью 133,20 кв. м (в том числе нежилые помещения площадью 128,90 кв. м, вход в подвал, пристройка) составляет согласно независимой оценке от 18.11.2005 - 99 068,00 грн. (п.1.1 договора).

Арендованное имущество передано арендатору по акту приема- передачи от 15.03.2008.

Согласно п. 2.6 договора, все улучшения объекта аренды, отделимые без вреда объекту аренды, являются собственностью арендатора. Стороны согласовали, что затраты арендатора на проведение неотделимых улучшений объекта аренды, в том числе улучшений, произведенных с согласия арендодателя, арендатору не возмещаются. 

При этом арендатор, осуществляя улучшения объекта аренды, не приобретает доли в праве собственности на объект аренды в любом случае, в том числе и в случае, если в результате улучшения, сделанного с согласия арендодателя, создана новая вещь. 

В соответствии с приказом Фонда коммунального имущества Севастопольского городского совета № 370 от 28.03.2008 истцу было дано разрешение на осуществление неотъемлемых улучшений  арендованного недвижимого имущества. 

В дальнейшем, протоколом согласования  к договору аренды N 55-05 от 15.03.2008 Территориальной громадой г. Севастополя в лице Севастопольского городского Совета и предпринимателем ФИО5, в соответствии с решением городской комиссии по аренде коммунального имущества ( протокол N 2(2)-10 от 09.02.2010 ) и приказом председателя Фонда коммунального имущества N 156 от 10.02.2010, были внесены  изменения в п.п. 1.1, 2.2, 3.1, 3.2 договора, касающиеся общей площади арендуемых помещений, которая изменилась до 164,2 кв.м и стоимости помещений, которая согласно независимой оценке от 28.02.2010 составила - 191960,00 грн.

10.02.2010 актом приема-передачи арендованного имущества арендодатель передал, а арендатор принял в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, а именно встроенные нежилые помещения лит. "А" с тамбуром - входом в подвал и витринами лит. "а" общей площадью 164,2 кв. м, стоимостью 191960,00 грн.

Приказом Председателя Фонда коммунального имущества Севастопольского городского совета N 01-03/24  от 13.01.2011 согласован объем затрат неотделимых улучшений в сумме 52 868 грн. (без НДС) встроенных нежилых помещений на пл. Захарова, 1, (164,20 кв. м) произведенных арендатором - ЧП ФИО5 за счет собственных средств на основании соответствующих документов.

Решением Севастопольского городского Совета N 3099 от 22.05.2012, в соответствии с Законом Украины «О государственной программе приватизации» был утвержден перечень подлежащих приватизации в срок до 2014 объектов коммунальной собственности, в который включен и объект недвижимости, площадью 164,2 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, арендуемый предпринимателем ФИО5

22.11.2012 было оформлено свидетельство о праве собственности Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета на указанное помещение, а 27.11.2012 право коммунальной собственности на встроенные нежилые помещения общей площадью 131,5 кв. м, а именно помещения с IV-1 по IV-9 с пристройкой лит. "а", тамбур - вход в подвал лит. "а1", по адресу: пл. Захарова, 1 г. Севастополь было зарегистрировано в коммунальном предприятии "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" за Территориальной громадой города Севастополя в лице Севастопольского городского Совета.

04.06.2013 между Территориальной громадой г. Севастополя в лице Севастопольского городского Совета, от имени которого действовал Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета (арендодатель) и  предпринимателем ФИО5 (арендатор) заключен договор, зарегистрированный за № 417 аренды  встроенных нежилых помещений   №№ IV-1 - IV-9, общей площадью 131,50 кв. м с пристройкой лит. "а", тамбуром-входом в подвал лит. "а1", находящихся по адресу: 

<

...>, для размещения магазина-кафе, склада,  Стоимость встроенных помещений площадью 164,20 кв. м (в том числе помещения, площадью 131,50 кв. м) составляет по состоянию на 28.02.2010- 191 960,00 грн. 

Данный договор действует до 19.12.2013 и является новой редакцией ранее заключенного договора аренды от 15.03.2008.

Пункт 5.3. договора, касающийся  улучшения объекта аренды, содержит условия, изложенные в п. 2.6 ранее заключенного договора аренды.

Указанные обстоятельства установлены  судом при рассмотрении дела № А84-1088/2015 по иску ИП ФИО5 к Правительству Севастополя  о признании права собственности, в связи с чем в соответствии с  ч.2 ст. 69 АПК РФ не подлежат  повторному доказыванию в настоящем деле.

Возникший между сторонами спор при заключении вышеуказанного недвижимого имущества  был разрешен  решением Хозяйственного суда города Севастополя от 07.10.2013 по делу N 919/926/13 06.01.2014.

Указанным решением, оставленным без изменения постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 11.12.2013, был признан заключенным договор между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета (продавец) и предпринимателем ФИО5 (покупатель) на следующих условиям: Продавец продает, а Покупатель покупает встроенные нежилые помещения с N IV-1 по N IV-9, общей площадью 131,50 кв. м с пристройкой лит. "а", тамбуром-входом в подвал лит. "а1", расположенные по адресу: 

<

...>, в составе помещений, общей площадью 164,2 кв. м (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора покупатель обязан внести 100 863,69 грн. за приобретенное недвижимое имущество в течение 30 календарных дней с момента подписания договора.

Судом установлено, что во исполнении данного судебного акта, 06.01.2014  истец оплатил на счет Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета денежные средства в сумме 100 863,69 грн, что подтверждается копиями квитанций от 06.01.2014 года N 53, 54, 55, а также справкой ПАТ "Державный банк Украини" от 24.01.2014.

Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 17.03.2014 решение Хозяйственного суда города Севастополя от 07.10.2013 было отменено с передачей дела на новое рассмотрение.

При этом, как следует из указанного постановления, Высшим хозяйственным судом Украины признано право истца на выкуп арендованного нежилого помещения и заключение договора купли-продажи на спорный объект недвижимости в судебном порядке.

Основанием направления дела на новое рассмотрение послужило несогласие с ценой продажи нежилых помещений в размере 100 863,69 грн. При этом Высший суд указал, что отчет об оценке КП СГС "Арикон" от 28.02.2010, который был взят за основу цены выкупа, был произведен с целью заключения договора аренды и определения размера арендной платы, а не с целью определения цены продажи объекта, подлежащего приватизации путем выкупа. Кроме того, срок действия указанного отчета составляет шесть месяцев с даты оценки, а потому применение указанного отчета после окончания срока его действия безосновательно.

Кроме того Высший суд указал, что Методика оценки объектов аренды, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 10.08.1995 N 629, не может быть применена к правоотношениям, связанным с приватизацией имущества. Суды в нарушение требований действующего законодательства не определили истинную цену продажи объекта приватизации.

После направления дела на новое рассмотрение, 18.03.2014 Республика Крым принята в состав Российской Федерации и с этой даты на ее территории применяется законодательство Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным Конституционным Законом N 6 – ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя"

Исходя из ст. 9 вышеуказанного закона к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.

Исходя из содержания ст. 19 Закона от 21.032014  следует, что судебные акты на территории Российской Федерации, вынесенные судами Украины и вступившими в силу до 18.03.2014 признаются действующими, следовательно, и постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 17.03.2014 имеет юридическую силу и подлежит исполнению в рамках российского законодательства.

Нормы Федерального Конституционного Закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия и правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Согласно ч.2 ст.422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, как правомерно указано судебными инстанциями, правоотношения сторон, возникшие до 18.03.2014 регулируются действовавшим в тот период Гражданским кодексом Украины и действующим законодательством Украины о приватизации. а после 18.03.2014 –Гражданским кодексом РФ,, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Право истца на приватизацию указанного объекта аренды путем выкупа подтверждено постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 17.03.2014, а также постановлениями Арбитражного суда Центрального округа от 19.05.2016 в рамках рассмотрения дела № А84-1088/2015 и от 07.06.2016 по делу № А84-530/14.

При этом, судом апелляционной инстанции верно сделан вывод относительно установления действительной площади спорного объекта недвижимости, подлежащего приватизации.

Так, согласно с п. 1.1. договора аренды от 15.03.2008 общая площадь арендуемых помещений составляет 133,20 кв.м. (в том числе нежилые помещения площадью 128,90 кв. м, вход в подвал, пристройка).

В дальнейшем в договор аренды были внесены изменения и 10.02.2010 актом приема-передачи арендованного имущества арендодатель передал, а арендатор принял в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, а именно встроенные нежилые помещения лит. "А" с тамбуром - входом в подвал и витринами лит. "а" общей площадью 164,2 кв. м.

В результате завершения реконструкции нежилого помещения под магазин-кафе, склад по адресу ул. Захарова, 1, г. Севастополь площадь магазина - кафе уменьшилась с 164,2 кв. м до 163,3 кв.м, что подтверждается кадастровым паспортом помещения (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 14.11.2014, при этом площадь подвального помещение составляет 131,5 кв. м.

Как установлено судом апелляционной инстанции, при реконструкции объекта аренды его общая площадь увеличилась до 163,3 кв.м за счет обустроенной витрины над входом в подвал, площадь которой не вошла в общую площадь объекта недвижимости, однако влияет на стоимость объекта в целом. 

Вместе с тем, определяя рыночную стоимость указанного объекта приватизации и назначая оценочную экспертизу, суд первой инстанции поручил провести оценку объекта приватизации площадью 131, 50 кв. м, без учета витрин.

Принимая во внимание вышеизложенное, судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза, предметом которой являлось определение рыночной стоимости встроенных нежилых подвальных помещений лит. А с тамбуром-входом в подвал лит. "а" и витринами лит "а", площадью 163,3 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 19.07.2011 года, 07.08.2013 года, 05.06.2018 года.

Согласно выводов эксперта, изложенных в заключении N 1/2018, рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 19.07.2011 года, определена доходным методом и составляет 313 279 грн. без учета НДС (375 935 грн. с учетом НДС 20%).

Порядок подготовки объектов к приватизации, а также порядок проведения их оценки предусмотрен положениями ст.ст. 8,9 Закона Украины о малой приватизации. 

Таким образом, в соответствии с действовавшим на период возникновения спорных отношений законодательством оценка объекта приватизации осуществлялась на дату проведения инвентаризации (в соответствии с законодательством Российской Федерации оценка объекта приватизации осуществляется на дату подачи заявления о приватизации).

Как следует из материалов дела, у Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя, в архиве, а также у ИП ФИО5 сведения относительно проведенной инвентаризации и оценки, а также само приватизационное дело спорного объекта, отсутствуют, в связи с чем, исходя из экономической составляющей при определении оценки объекта приватизации, периода проведения такой оценки, с учетом особенностей указанного дела, ввиду его восстановления, и недопустимости нарушения права субъекта приватизации, отсутствием документов, судебные инстанции пришли к выводу об установлении рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на день принятия решения Севастопольского городского совета N 1198, которым утвержден перечень объектов коммунальной собственности, с также план-график приватизации объектов, включенных в перечень объектов, подлежащих приватизации на 2011 год согласно приложению N 3, в которые вошел спорный объект, а именно на 19 июля 2011.

Таким образом, кассационная коллегия согласна с выводом суда апелляционной инстанции о том, что продажная цена встроенных нежилых подвальных помещений лит. "А" общей площадью 131,50 кв. м с тамбуром-входом в подвал лит. "а1 и витринами лит "а", в составе помещений общей площадью 163,3 кв. м, составляет 313 279 грн. без учета НДС (375 935 грн. с учетом НДС 20%) по курсу ЦБ РФ определена по состоянию на 19.07.2011.

Судом правомерно отклонен довод ответчика о том, что проведенная экспертом оценка объекта приватизации занижена, поскольку не основана на материалах дела и носит предположительный характер.

Доводы ответчика о том, что истец не является арендатором, а заключенный договора аренды является ничтожной сделкой, опровергаются ранее вынесенными судебными актами.

Так, судом кассационной инстанции в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 07.06.2016 по делу № А84-730/14 (по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ИП ФИО5 об освобождении нежилых помещений) сделан вывод о том, что договор аренды от 04.06.2013 продлен на неопределенный срок, поскольку заявление о его прекращении сделано арендодателем в условиях, когда в судебном порядке уже было установлено право арендатора  на выкуп спорного помещения.

При этом суд указал, что направление уведомления о прекращении договора аренды и, как следствие, требования об освобождении арендуемого имущества в условиях, когда вступившими в законную силу судебными актами по делу N 919/926/13 установлена обязанность по передаче в собственность объекта арендатору, очевидно свидетельствует о злоупотреблении своим правом со стороны арендодателя.

Иные доводы жалобы были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной коллегии согласен.

Таким образом, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

В связи с окончанием кассационного производства приостановление исполнения судебного акта по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 04.10.2018, в силу части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу №А84-926/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Севастополя от 22.12.2017 и постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу №А84-926/2013, принятое определением Арбитражного суда Центрального округа от 04.10.2018.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи: 

ФИО1

ФИО2

ФИО3