447/2022-82900(2) 

 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-14219/2022

г. Челябинск

13 декабря 2022 года

Дело № А76-41567/2019  

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2022 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2022 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Журавлева Ю.А.,  

судей Калиной И.В., Курносовой Т.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  

конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью  «Фирма Челябстройподрядчик» ФИО2 на определение  Арбитражного суда Челябинской области от 16.09.2022 по делу № А7641567/2019 об отказе в удовлетворении заявления о признании права  собственности на объект незавершенного строительства.  

В заседании приняли участие: 

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью  «Фирма Челябстройподрядчик» ФИО2 (паспорт);  

представитель Фонда «Защита прав участников долевого строительства в  Челябинской области» - ФИО3 (паспорт, доверенность № 19 от  29.05.2022, срок действия по 31.05.2023).  

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте  рассмотрения апелляционной жалобы посредством почтовых отправлений, а  также путем размещения информации на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное  заседание не явились, представителей не направили.  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации дело рассматривалось судом апелляционной  инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, не явившихся в  судебное заседание и уведомленных о его времени и дате надлежащим образом.  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2019  

возбуждено производство по делу о банкротстве должника общества с  

ограниченной ответственностью «Фирма Челябстройподрядчик».  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2020  

должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника  открыто конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным  управляющим общества с ограниченной ответственностью «Фирма  Челябстройподрядчик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск)  утвержден ФИО2, член союза «Уральская  саморегулируемая организация арбитражных управляющих».  

 В Арбитражный суд Челябинской области поступило заявление  конкурсного управляющего от 21.04.2022, в котором просил:  

 - признать право собственности на объект незавершенного строительства  с кадастровым номером 74:30:0102033:3038, расположенный по адресу: 

<

...>;  

 - обязать Росреестр Челябинской области произвести государственную  регистрацию в отношении объекта незавершенного строительства с  кадастровым номером 74:30:0102033:3038, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.09.2022 в  удовлетворении заявления отказано.  

Не согласившись с принятым определением суда от 16.09.2022,  конкурсный управляющий должника обратился в Восемнадцатый арбитражный  апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое  определение отменить, принять новый судебный акт.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал на то,  что в связи с тем, что фактически у первого и второго этапа строительства по  пр. Коммунистический д 33 имеется один кадастровый номер, конкурсный  управляющий обратился с заявлением о постановке на кадастровый учет 2  этапа строительства по р. Коммунистический д 33 - нежилое здание, которое  фактически является самостоятельным объектом. Согласно разрешению на  строительство № RU 743040002005001—37-3/2014 от 16.05.2014 было выдано  разрешение по объекту «Жилой дом со встроенно-пристроенными  помещениями обслуживания населения (I этап - жилой дом со встроенными  помещениями для обслуживания населения, II этап - пристроенное здание с  помещениями для обслуживания населения) расположенному по адресу:  

<

...>. Следовательно,  согласно разрешению на строительство, ООО «Фирма Челябстройподрядчик»  получало разрешение на строительство на два здания. Данный довод  подтверждается, также письмом Управления Архитектуры и  градостроительства г. Копейска № 28925-пс от 15.11.2021 г., что данный объект  является 2 этапом строительства по пр. Коммунистическому д.33, то есть  только нежилой частью, которая фактически является самостоятельным  зданием. Следует учитывать, что наблюдательным советом Фонда защиты прав  граждан участников долевого строительства (протокол заседания от 02.06.2021   № НС-14/2021) принято решение о финансировании мероприятий по  завершению строительства объекта незавершенного строительства застройщика  общества «Фирма Челябстройподрядчик» (I этап - жилой дом со встроенными  помещениями для обслуживания населения), и предоставить согласие на  

совершение сделки по безвозмездной передаче имущества публично-правовой  компании «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства».  Подписывая договор долевого участия, участник строительства дал свое  согласие на внесение изменения как на архитектурные и структурные  изменения, также и на осуществление работ по преобразованию земельного  участка и постановке на кадастровый учет.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  10.10.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание  назначено на 15.11.2022.  

До начала судебного заседания от Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области  поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам  дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.  

В судебном заседании заслушаны пояснения лиц, участвующих в деле.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  15.11.2022 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы  отложено на 06.12.2022.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  05.12.2022 в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи  М.Н. Хоронеко, находящейся в отпуске, на судью И.В. Калину.  

До начала судебного заседания от ФИО4 поступило ходатайство  о приобщении к материалам дела дополнительных документов, в приобщении  которых отказано ввиду того, что документы не относятся к предмету  рассматриваемого обособленного спора.  

От конкурсного управляющего должника во исполнение определения  суда об отложении судебного разбирательства поступили письменные  пояснения, которые приобщены к материалам дела.  

В судебном заседании заслушаны пояснения лиц, участвующих в деле.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом  апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как установлено судом и следует из материалов обособленного спора,  определением суда от 12.10.2021 удовлетворено заявление Фонда «Защита прав  участников долевого строительства в Челябинской области» о намерении стать  приобретателем прав общества с ограниченной ответственностью «Фирма  Челябстройподрядчик», ИНН 

<

***>, г. Челябинск на земельный участок  площадью 3890 кв.м (кадастровый номер 74:30:0102033:327), адрес: 

<

...>, земельный участок площадью 2055 кв.м  (кадастровый номер 74:30:0102033:325), адрес: 

<

...>, со всеми неотделимыми улучшениями на таких  земельных участках (в том числе объектом незавершенного строительства:  жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями для обслуживания  населения.  

Фонду «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской  

области» передано соответствующее имущество, требования и обязательства  общества с ограниченной ответственностью «Фирма Челябстройподрядчик»  перед участниками строительства, требования которых включены в реестр  требований участников строительства в рамках дела № А76-41567/2019.  

Исходя из текста определения, фонд претендовал и получил  соответственно права ООО «Фирма Челябстройподрядчик» на земельные  участки, расположенные по адресу: 

<

...>, и  принадлежащий ООО «Фирма Челябстройподрядчик» на праве аренды:  

- с кадастровым № 74:30:0102033:327, площадью 3890 кв. м  (образованный в результате выдела земельного участка с кадастровым   № 74:30:0102033:4927, площадью 310 кв.м.);  

 - с кадастровым № 74:30:0102033:325, площадью 2055 кв. м  (образованный в результате выдела земельного участка с кадастровым   № 74:30:0102033:4925 площадью 150 кв.м и земельного участка с кадастровым  номером 74:30:0102033:4926 площадью 555 кв.м.), со всеми неотделимыми  улучшениями на таких земельных участках, в том числе объектом  незавершенного строительства: жилой дом со встроенно-пристроенными  помещениями обслуживания населения (I этап - жилой дом со встроенными  помещениями для обслуживания населения), расположенный по адресу: 

<

...>.  

 В определении не указано, что в пользу Фонда был передан иной объект  незавершенный строительством – второй этап строительства объекта,  содержащий нежилые помещений.  

Разрешения на строительство объекта выдавались по этапам. Разрешение  датированное 20.12.2017 содержит указание на строительство объекта двумя  этапами (первый этап жилые помещения, второй этап встроенно-пристроенные  помещения).  

Затем было выдано разрешение на строительство от 29.07.2020 на 1 этап  строительства – жилой дом со встроенными помещениями для обслуживания  населения и разрешение на строительство от 29.07.2020 на 2 этап строительства  – пристроенное здание с помещениями для обслуживания населения.  

За ООО «Фирма Челябстройподрядчик» зарегистрировано право на  объект незавершенного строительством с кадастровым № 74:30:0102033:3038  площадью застройки 1485,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.  

Таким образом, право на объект незавершенного строительства  относительно обоих этапов строительства на сегодняшний момент  зарегистрировано именно за ООО «Фирма Челябстройподрядчик».  

В рамках проведения процедуры конкурсного производства застройщика  ООО «Фирма Челябстройподрядчик» Фонду были переданы только объект  незавершенного строительства, соответствующий первому этапу строительства  объекта и права на земельные участки, отмежёванные в соответствии с  фактическим их использованием для эксплуатации объектов.  

Объект незавершенного строительства в виде пристроенного объекта  должником, составляющий второй этап строительства, Фонду не передан.  

Указанное имущество подлежит инвентаризации и включению в  конкурсную массу должника, однако совершить указанные действия  невозможно, так как Управление Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области отказало в  постановке на кадастровый учет.  

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой  инстанции исходил из того, что конкурсным управляющим должника выбран  способ защиты, не соответствующий характеру имеющегося между сторонами  спора.  

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы его  апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о  наличии оснований для отмены судебного акта.  

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о  банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по  правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом  Российской Федерации с особенностями, установленными настоящим  Федеральным законом.  

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской  Федерации признание права является одним из способов судебной защиты  гражданских прав.  

Согласно пункту 1 статьи 218 названного Кодекса право собственности  на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением  закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.  

Согласно положениями статьи 219 Гражданского кодекса Российской  Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь  создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной  регистрации, возникает с момента такой регистрации.  

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской  Федерации право собственности у приобретателя вещи возникает с момента ее  передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Право  собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение,  переход и прекращение подлежат государственной регистрации.  

В силу пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской  Федерации здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено,  признаются объектами незавершенного строительства.  

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации  объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.  

Из материалов обособленного спора следует, что конкурсный  управляющий должника обратился в регистрирующий орган за  осуществлением кадастрового учета в отношение объекта незавершенного  строительством с КН 74:30:0102033:3038, расположенного по адресу:  

<

...>. На основании  следующего:  

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от  11.11.21 г. подготовленного кадастровым инженером ФИО5, были  проведены кадастровые работы с уточнением местоположения объекта  незавершенного строительства с кадастровым номером 74:30:0102033:3038.  

Технический план подготовлен после геодезического замера, натурного  обследования и определения координат контура объекта. В результате  обследования выявлено наличие законченного фундамента, подвала, внешних и  внутренних стен 1, 2, 3 этажей, плит перекрытия 2 и 3 этажей.  

Степень готовности объекта незавершенного строительства определялась  по формуле:  

степень готовности = Becil*Ql/100. Becil - значение удельного веса  построенных элементов здания;  

Q1 - доля построенной части фундамента, подвала, внешних и  внутренних стен 1, 2, 3 этажей, плитперекрытия 2 и 3 этажей, полов и проёмов  (%);  

Степень готовности объекта незавершенного строительства на момент  обследования составляет =(18+19+7+8+9)* 100/100=61%.  

Согласно письма Управления Архитектуры и градостроительства г.  Копейска № 28925-пс от 15.11.2021 г., данный объект является 2 этапом  строительства по пр. Коммунистическому д.33, то есть только нежилой частью,  которая фактически является самостоятельным зданием.  

В связи с тем, что фактически у первого и второго этапа строительства по  пр. Коммунистический д 33 имеется один кадастровый номер, конкурсный  управляющий обратился с заявлением о постановке на кадастровый учет 2  этапа строительства по р. Коммунистический д 33 - нежилое здание, которое  фактически является самостоятельным объектом.  

Однако, уведомлением Управления Росреестра № КУВД-00'1/2021- 48940432/2 от 28 февраля 2022 года был вынесен отказ в государственной  регистрации в отношении объекта незаверенного строительства с кадастровым  номером 74:30:0102033:3038 (нежилое здание).  

Согласно разрешению на строительство № RU 743040002005001—37- 3/2014 от 16.05.14 было выдано разрешение по объекту «Жилой дом со  встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения (I этап -  жилой дом со встроенными помещениями для обслуживания населения, II этап  - пристроенное здание с помещениями для обслуживания населения)  расположенному по адресу: 

<

...>.  

Следовательно, согласно разрешению на строительство, ООО «Фирма  Челябстройподрядчик» получало разрешение на строительство на два здания.  

Данный довод подтверждается, также письмом Управления Архитектуры  и градостроительства г. Копейска № 28925-пс от 15.11.2021, что данный объект  является 2 этапом строительства по пр. Коммунистическому д.33, то есть  только нежилой частью, которая фактически является самостоятельным  зданием.  

Следует учитывать, что наблюдательным советом Фонда защиты прав  граждан участников долевого строительства (протокол заседания от 02.06.2021   № НС-14/2021) принято решение о финансировании мероприятий по  завершению строительства объекта незавершенного строительства застройщика  общества «Фирма Челябстройподрядчик» (I этап - жилой дом со встроенными  помещениями для обслуживания населения), и предоставить согласие на  совершение сделки по безвозмездной передаче имущества публично-правовой  компании «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства».  

Заключая договор долевого участия, залог устанавливался на жилой дом  со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения (I этап - жилой дом со встроенными помещениями для обслуживания населения),  расположенный по адресу: 

<

...> (1.2 договора).  

На объект незаверенного строительства жилой дом со встроенно- пристроенное здание с помещениями для обслуживания населения  пристроенными помещениями обслуживания населения (II этап - жилой дом со  встроенными помещениями для обслуживания населения), расположенный по  адресу: 

<

...>, был заключен единственный  договор долевого участия № 111-КЗЗ-НЖ-4 от 12.03.15г. с ООО «Прогрес74».  

Единственным участником долевого строительства на нежилые  помещения является ООО «Прогресс 74», который заключил договор участия в  долевом строительстве жилого дома № 111-КЗЗ-НЖ-4 от 12.03.15 г., в рамках  которого застройщик обязался передать нежилые помещения № 1, 2, 3, 3.1, 4, 5  общей площадью 1 398.05 кв. м.  

Стоимость по договора составляет 69 905 500 руб. 00 коп. 

Оплата по договору частично поступила на расчетный счет ООО «Фирма  Челябстройподрядчик», однако требование о включении в реестр требований  кредиторов не предъявлено.  

При этом, конкурсный управляющий многократно уведомлял кредитора.  

Также следует учитывать, что п. 3.9 договора установлено, что стороны  настоящего договора определили, что в течение срока действия настоящего  договора Застройщик имеет право осуществить работы по преобразованию  земельного участка, право собственности которого будет находиться в залоге  согласно п. 3.8 настоящего договора, путем его разделения на земельные  участки с выделением отдельных участков (в том числе работы по  утверждению границ участка, по постановке его на кад.учет, изменению  разрешенного использования), замену предмета залога после преобразования  земельного участка с целью нахождения в залоге у участника права  собственности того земельного участника, на котором осуществляется  строительство жилого дома, передачу в залог права собственности земельного  участка/ земельных участков третьим лицам ы субаренду, а Участник  подписанием настоящего договора подтверждают свое согласие на  преобразование земельного участка, в том числе его разделение на земельные  участки с выделением отдельных земельных участков (в том числе работы по  утверждению границ участка, по постановке его на кадастровый учет,  изменению разрешённого использования и т.д.) на замену предмета залога  

после преобразования земельного участка с целью нахождения в залоге у  Участника права собственности того земельного участка, на котором  осуществляется строительство жилого дома, на передачу в залог права  собственности земельного участка, на котором осуществляется строительство  жилого дома, на передачу в залог права собственности земельного участка/  земельных участков третьим лицам, на внесение соответствующих изменений в  ЕГРП.  

Также п. 5.2.2 договора установлено, что застройщик вправе вносить в  жилой дом и/или нежилые помещения архитектурные, структурные изменения,  а также изменять строительные материалы и/или оборудование, указанное в  проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные  материалы или оборудование при условии, что по заверению строительства  жилой дом и нежилые помещения будут отвечать требованиям проектной  документации.  

Следовательно, подписывая договор долевого участия, участник  строительства дал свое согласие на внесение изменения как на архитектурные и  структурные изменения, также и на осуществление работ по преобразованию  земельного участка и постановке на кадастровый учет.  

Из ответа Управления архитектуры и градостроительства администрации  Копейского городского округа Челябинской области следует, что в  соответствии сс проектной документацией, подготовленной ООО ПКБ  «Профиль-Проект», представленной застройщиком для получения разрешения  на строительство данных объектов, жилой дом и нежилое здание строятся на  разных фундаментах, на разных земельных участках, будут вводиться в  эксплуатацию в 2 этапа как 2 отдельных здания, так как могут  функционировать обособленно.  

ВС РФ в определении от 18.09.2017 № 309-ЭС17-12828 по делу № А6019365/2016 разъяснил, что отдельным объектом следует считать объект,  который имеет следующие признаки: пристроенная часть нежилого помещения  имеет собственный фундамент, собственные несущие ограждающие стены,  собственную кровлю, перекрытия, отдельные обособленные от жилого дома  входы; имеет собственный адрес, отличный от адреса жилого  многоквартирного дома; данный пристрой имеет свои отдельные линии  подключения сетей теплоснабжения, водоснабжения, коммуникации, от  которых запитан пристрой, не присоединены к коммуникациям  многоквартирного дома, имеют иные вводы, чем коммуникации, входящие в  жилой дом; здание пристроя располагается за пределами многоквартирного  жилого дома, является отдельным конструктивно обособленным объектом  капитального строительства, не является помещениями, обслуживающими  жилой дом, и носит иной функциональный характер и не входит в состав  многоквартирного дома.  

Принимая во внимание, что жилой дом со встроенными помещениями  для обслуживания населения (1 этап строительства) и пристроенное здание с  помещениями для обслуживания населения (II этап строительства),  расположенные по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр.  

Коммунистический, 33, не имеют общих ограждающих несущих конструкций  (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны и  иные ограждающие конструкции), а также общих инженерные коммуникации,  механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное  оборудование, и учитывая выдачу отдельного разрешения на строительство на  каждое здание, судебная коллегия полагает требования конкурсного  управляющего о признании права собственности должника на пристроенное  здание с помещениями для обслуживания населения обоснованными.  

При указанных обстоятельствах, определение суда первой инстанции  подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 170 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, а апелляционная жалоба -  удовлетворению.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.  

Статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата  государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы по данной  категории дел не предусмотрена.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 16.09.2022  отменить, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с  ограниченной ответственностью «Фирма Челябстройподрядчик» ФИО2 – удовлетворить.  

Заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной  ответственностью «Фирма Челябстройподрядчик» ФИО2 о признании права собственности на объект незавершенного  строительства удовлетворить.  

Признать право собственности на объект незавершенного строительства с  кадастровым номером 74:30:0102033:3038, расположенный по адресу: 

<

...>.  

 Обязать Управление Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произвести  государственную регистрацию в отношении объекта незавершенного  строительства с кадастровым номером 74:30:0102033:3038, расположенного по  адресу: 

<

...>.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца  со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья Ю.А. Журавлев  Судьи: И.В. Калина  

 Т.В. Курносова