АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-2447/2019

11 ноября 2020 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 03 ноября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 11 ноября 2020 г.

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Златоуст, Челябинская область (ОГРНИП 305740427800016, ИНН 

<

***>, далее – истец, предприниматель ФИО2)

к ответчикам:

-Государственному специализированному бюджетному учреждению «Челябинский областной фонд имущества», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – Фонд имущества),

-Министерству имущества Челябинской области, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – Министерство имущества),

-обществу с ограниченной ответственностью «УБА», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – ООО «УБА»)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, обязании заключить договор, 

при участии в судебном заседании представителей:

ответчика (Министерство имущества) – ФИО3 (доверенность от 09.01.2019 № 1/5),

ответчика (Фонда имущества) – ФИО3 (доверенность от 23.10.2019 б/н),

УСТАНОВИЛ:

предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Фонду имущества, Министерству имущества и ООО «УБА» (с учетом привлечения соответчика – т.3 л.д.10-11, 14-15 и  изменения требований - т.3 л.д.46-47, смены наименования Министерством имущества – т.3 л.д.25-41,53), в котором просил:

1. Признать недостоверной рыночную стоимость, указанную в отчете №382/2018 от 12.12.2018 года, подготовленном обществом «УБА»  отношении:

-здания кузницы, назначение: нежилое, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, 

<

...>.; 

-земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер: 74:25:0305704:494, общая площадь: 1 055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, адрес (местоположение): Россия, 

<

...>, арендуемых по договору аренды от 02.05.2013 года № 3/2868;

2. Установить рыночную стоимость 

-здания кузницы, назначение: нежилое, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, адрес (местоположение): Россия. 

<

...>.; 

-земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер: 74:25:0305704:494, общая площадь: 1 055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, адрес (местоположение): Россия, 

<

...>, арендуемых по договору аренды от 02.05.2013 № 3/2868, равной 557 000 руб., определенной в соответствии с отчетом № Н 01/19/01 от 19.09.2018, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Кондр и К»;

3. Обязать Фонд имущества в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему спору направить предпринимателю ФИО2 подписанный со своей стороны договор купли-продажи здания кузницы, назначение: нежилое, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, 

<

...>, и земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер: 74:25:0305704:494, общая площадь: 1055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, адрес (местоположение): Россия, 

<

...>, по цене равной 557 000 руб., со всеми необходимыми приложениями.     

В обоснование требований истец, сослался на положения Федеральнгого закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Истец указал на то, что при заключении договора купли-продажи здания и земельного участка не удалось урегулировать условие о стоимости имущества. 

Определением от 07.03.2019 дело принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению.

Министерство имущества представило отзыв (т.1 л.д.74-76). Считает, что истец не указал в чем выражено нарушение его прав со стороны министерства имущества; не обосновал в чем недостоверность отчета оценки, подготовленного ООО «УБА». Считает, что является ненадлежащим ответчиком.

Фонд имущества представил отзыв (т.1 л.д.98-100), в котором указал на о, что функции продавца осуществляет на основании распоряжения собственника имущества. В его функции входит проведение процедуры продажи, но никак не переоценка действий представителя собственника имущества по установлению цены продажи. Фонд имущества от заключения договора купли-продажи не отказывался. Считает, что является ненадлежащим ответчиком, а истец кроме этого не указал в чем выражено нарушение его прав со стороны Фонда имущества. 

ООО «УБА» также представило отзыв (т.3 л.д.67-69), в котором высказало возражения против удовлетворения требований истца. Считает, что является ненадлежащим ответчиком. Также считает представленный истцом отчет, подготовленный ООО «Кондр и К» несоответствующим требованиям закона об экспертизе и Федеральным стандартам оценки (ФСО).

В ходе судебного разбирательства истцом и Министерством имущества было заявлено ходатайство о проведении экспертизы по проверке отчета ООО «УБА» и установлению величины рыночной стоимости объектов (т.3 л.д.48-49, 52).

ООО «УБА» возражало против проведения экспертизы (т.3 л.д.74-75), но высказал позицию относительно формулирования вопросов и экспертов.

Определением суда от 07.11.2019 (т.4 л.д.57-61) ходатайство истца и Министерства имущества о  проведении экспертизы удовлетворено, по делу  назначена экспертиза, проведение которой  поручено эксперту ООО «Дом оценки и экспертизы».

На заключение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

«1)  Соответствует ли отчет № 382/2018 от 12.12.2018 «по определению рыночной стоимости недвижимого имущества», выполненный ООО «УБА», требованиям  федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО)? 

2) В случае несоответствия отчета № 382/2018 от 12.12.2018 «по определению рыночной стоимости недвижимого имущества», выполненного ООО «УБА», требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки (ФСО) – указать, в чем заключаются данные несоответствия? Могли ли выявленные в отчете несоответствия повлиять на рыночную стоимость объекта оценки?

3) В случае несоответствия отчета № 382/2018 от 12.12.2018 «по определению рыночной стоимости недвижимого имущества», выполненного ООО «УБА», требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки (ФСО) определить по состоянию на 19.09.2018 рыночную стоимость объектов, расположенных по адресу – 

<

...>.: 

-нежилое здание кузницы, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 74:25:0305701:244; 

-земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:25:0305704:494, общая площадь: 1055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы.» 

Этим же определением производство по делу было приостановлено.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта № 14?11/1433-ЗЭ от 27.02.2020 (т.4 л.д.126, приложение к делу) и устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления, определением от 28.05.2020 (т.4 л.д.146-147) производство по делу было возобновлено.

По итогам судебной экспертизы сделаны выводы о том, что Отчет № 382/2018 от 12.12.2018 ООО «УБА» не соответствует требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральным стандартам оценки (ФСО). Итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, не подтверждена рынком.

Согласно экспертному заключению, представленному по итогам судебной экспертизы, по состоянию на 19.09.2018 стоимость спорных объектов составляет 706 000 руб., из которых:

-нежилое здание кузницы, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 74:25:0305701:244 – 178 000 руб.; 

-земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:25:0305704:494, общая площадь: 1055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы – 528 000 руб. 

Общество «УБА» представило письменное мнение с учетом поступившего экспертного заключения (т.4 л.д.138-140) и заключение в качестве обоснования позиции (т.5л.д.1,4-28)

С учетом заключения эксперта истец  заявил ходатайство об уточнении требований (т.5 л.д.29). В порядке ст.49 АПК РФ заявленное уточнение требований принято судом протокольным определением 17.07.2020 (т.5 л.д.32-33).

Таким образом, рассматриваются следующие требования:

1. признать недостоверной рыночную стоимость здания кузницы, назначение: нежилое, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, адрес (место положение): 

<

...>.; земельного участка: категория земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер: 74:25:0305704:494, общая площадь: 1 055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, адрес (место положение): 

<

...>., арендуемых по договору аренды от 02.05.2013 г. № 3/2868, указанную в отчете № 382/2018 от 12.12.2018 г., подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «УБА».

2. Установить рыночную стоимость в соответствии с заключением эксперта ФИО4 (ООО «Дом оценки и экспертизы») № 14-11/1433-ЗЭ от 27.02.2020 г.:

-здания кузницы, назначение: нежилое, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, адрес (место положение): 

<

...>, в размере: 178 000 руб.; 

-земельного участка: категория земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер: 74:25:0305704:494, общая площадь: 1 055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, адрес (место положение): 

<

...>, в размере 528 000 руб.

3. Обязать Министерство имущества в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему спору направить предпринимателю ФИО2 подписанный со своей стороны договор купли-продажи здания кузницы, назначение: нежилое, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, адрес (место положение): 

<

...>. в размере: 178 000 (сто семьдесят восемь тысяч) руб.; земельного участка: категория земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер: 74:25:0305704:494, общая площадь: 1 055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, адрес (место положение): 

<

...>, по цене, равной 706 000 руб., со всеми необходимыми приложениями.

4. Обязать Фонд имущества в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему спору направить предпринимателю ФИО2 подписанный со своей стороны договор купли-продажи здания кузницы, назначение: нежилое, общая' площадь 43,8 кв-м., этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, 

<

...>. и земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер: 74:25:0305704:494, общая площадь: 1055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, адрес (местоположение): Россия, 

<

...>, по цене равной 557 000 руб., со всеми необходимыми приложениями.

В судебное заседание, назначенное на 21.10.2020, явку обеспечило Министерство имущества и Фонд имущества. Остальные участники явку представителей не обеспечили, о месте и времени заседания извещены в соответствии с ч. 1,6 ст.121 АПК РФ путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Учитывая изложенное, судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся лиц по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании был объявлен последовательно перерыв до 29.10.2020 и 03.11.2020. Информация о перерыве в виде публичного объявления размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва заседание продолжено в отсутствие участников спора.

Дело рассмотрено по имеющимся в деле доказательствам по правилам ч. 3 ст. 156, ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом рассмотрено заявление истца (т.5 л.д.31) об отказе от требований к Фонду имущества в связи с принятием решения о ликвидации последнего.

Отказ от иска в части подписан представителем истца по доверенности – ФИО5, действующим по доверенности от 28.01.2019 с правом на отказ от иска полностью или в части.

В заседании 17.07.2020 были разъяснены последствия принятия отказа от требований в части, которые были понятны заявителю. Сторона не возражала о последующем разрешении ходатайства.

Возражений с учетом заявленного отказа от части требований никем не заявлено.

Отказ истца от требований в заявленной части  не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, поэтому принимается арбитражным судом в соответствии с ч. 5 ст. 49 АПК РФ, производство по делу в данной части подлежит прекращению  в силу п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Таким образом, рассматриваются следующие требования Министерству имущества и ООО «УБА»:

1. признать недостоверной рыночную стоимость здания кузницы, назначение: нежилое, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, адрес (место положение): 

<

...>.; земельного участка: категория земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер: 74:25:0305704:494, общая площадь: 1 055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, адрес (место положение): 

<

...>., арендуемых по договору аренды от 02.05.2013 г. № 3/2868, указанную в отчете № 382/2018 от 12.12.2018 г., подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «УБА».

2. Установить рыночную стоимость в соответствии с заключением эксперта ФИО4 (ООО «Дом оценки и экспертизы») № 14-11/1433-ЗЭ от 27.02.2020 г.:

-здания кузницы, назначение: нежилое, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, адрес (место положение): 

<

...>, в размере: 178 000 руб.; 

-земельного участка: категория земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер: 74:25:0305704:494, общая площадь: 1 055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, адрес (место положение): 

<

...>, в размере 528 000 руб.

И к Министерству имущества: обязать в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему спору направить предпринимателю ФИО2 подписанный со своей стороны договор купли-продажи здания кузницы, назначение: нежилое, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, адрес (место положение): 

<

...>. в размере: 178 000 (сто семьдесят восемь тысяч) руб.; земельного участка: категория земель – земли населённых пунктов, кадастровый номер: 74:25:0305704:494, общая площадь: 1 055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, адрес (место положение): 

<

...>, по цене, равной 706 000 руб., со всеми необходимыми приложениями.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО2 в соответствии с договором №3/2868 от 02.05.2013 (т.1 л.д.27-30) с учетом дополнительного соглашения № 4 от 19.06.2017 (т.1 л.д.31-32) является арендатором здания кузницы, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А3, 1 этаж, по плану строения пом.1, общая площадь 43,8 кв.м.

Указанное нежилое помещение находится в государственной собственности Челябинской области. Также здание кузницы расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 74:25:0305704:494, также находящегося в собственности Челябинской области (т.1 л.д.53-62). 

Предприниматель ФИО2 обратилась в Фонд имущества с просьбой предоставить право льготного выкупа вышеназванного арендуемого им нежилого помещения.

По результатам рассмотрения заявления Министерством имущества было вынесено Распоряжение от 27.12.2008 № 5023-Р «Об условиях приватизации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого предпринимательства, находящегося в государственной собственности Челябинской области» (т.1 л.д.49-52). Предпринимателю было предложено выкупить в собственность нежилое здание кузницы (кадастровый номер 74:25:0305701:244) стоимостью 272 000,00 руб. и земельный участок с кадастровым номером 74:25:0305704:494 стоимостью 701 000,00 руб., всего стоимость  объектов 973 000,00 руб.

Цена продажи имущества определена в размере согласно отчету №382/2018, выполненному ООО «УБА».

В соответствии с указанным распоряжением письмом от 28.12.2018 №956 (т.1 л.д.33-34) Фонд имущества предложил  предпринимателю ФИО2 в течение 30 дней заключить договор купли-продажи указанных объектов.

Указанным письмом в адрес истца был направлен договор № 19 (159-ФЗ) «купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества» от « ___» февраля 2019 г. (т.1 л.д.35-42,43-44).

Не согласившись с редакцией предложенного договора купли-продажи в части указанной цены продажи имущества, предприниматель ФИО2 направил в адрес Фонда имущества, выступающего от имени собственника, заявление (вх№38 от 24.01.2019 – т.1 л.д.45-46). ФИО2 полагал необходимым принять стоимость здания кузницы в размере 114 000,00 руб., земельного участка – 443 000,00 руб. в соответствии с выпиской1 из отчета № Н 01/19/01 от 15.01.2019, подготовленной ООО «Конд и К» (отчет представлен в дело в качестве отдельного приложения).

Письмом от 18.02.2019 № 120 (т.1 л.д.47-48) Фонд имущества уведомил предпринимателя о том, что положениями Федерального закона №159-ФЗ или Распоряжения № 5023-Р не предусмотрена возможность пересматривать условия договора купли-продажи. В этой связи, если договор не будет в течение 30-дневного срока с момента получения проекта договора подписан, субъект малого и среднего предпринимательства утрачивает право на приобретение арендуемого имущества.

Указанный отказ послужил основанием для обращения предпринимателя ФИО2 с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 ст. 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. 

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или муниципального имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Действующее законодательство (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предполагает только согласие субъекта малого или среднего предпринимательства с предложением уполномоченных органов о заключении договора купли-продажи на условиях приобретения недвижимости по рыночной цене, определенной оценщиком.

Отказ субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества на предложенных условиях либо не подписание договора по истечении тридцати дней со дня получения предложения означает утрату предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», согласно пункту 1 которого оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Оценка арендуемого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, имеет обязательное значение для субъекта малого или среднего предпринимательства.

Возможность оспаривания достоверности величины оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, не только сторонами договора об оценке, но и любыми заинтересованными лицами предусмотрена положениями ст. 6, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. 

Согласно п. 2 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 АПК РФ).

Истец по настоящему делу является заинтересованным лицом, поскольку является покупателем федерального имущества и обязан уплатить цену выкупаемого недвижимого имущества, равную рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком.

Ввиду того, что между истцом и ответчиком возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, было заявлено ходатайство о проведении экспертизы.

В материалы дела поступило заключение эксперта по итогам судебной экспертизы (отдельное приложение), в котором сделаны следующие выводы о том, что отчет № 382/2018 от 12.12.2018, подготовленный ООО «УБА» не соответствует требованиям  федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (ФСО), в том числе п. 19 ФСО № 1, п. 5, 10 ФСО №3, п. 24г ФСО №7. Эксперт пришел к выводу о том, что выявленные нарушения повлияли на точность определения рыночной стоимости объекта оценки.

При этом экспертом ООО «Дом оценки и экспертизы» сделан вывод о том, что рыночная стоимость объектов составит 706 000,00 руб., в том числе по объектно: 

-в отношении нежилого здания кузницы, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 74:25:0305701:244 – 178 000 руб.; 

-в отношении земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:25:0305704:494, общая площадь: 1055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы – 528 000 руб. 

Как ООО «УБА», так и судебный эксперт фактически используют в оценке один и тот же объект – 

<

...>, что следует из объявления использованного ими (стр. 135-136 заключения ООО «Дом оценки и экспертизы и т.2 л.д.104 или стр. 102 заключения ООО «УБА»). При этом как ООО «УБА», так и судебный эксперт учитывают сведения об отдельно стоящем складском здании расположенном вблизи указанного адреса, а не двухэтажном здании, имеющим указанный адрес. Это следует из описания объекта, а также карты размещения объектов имеющихся в сети интернет.

При этом вывод судебного эксперта о том, что оценщик ООО «УБА» неверно определил территориальное зонирование, является ошибочным. Фактически рассматриваемый земельный участок имеет разрешенный вид использования – для размещения коммунальных, складских объектов, для размещения производственной базы. Согласно генерального зонирования, сведения о котором размещены на сайте Администрации Златоустовского городского округа и приведены ООО «УБА» (т.5 л.д.17), земельный участок с кадастровым номером 74:25:0305704:494 расположен в зоне Г.2 (зона коммунально-складских объектов), несмотря на то, что рядом расположена зона В.1.1 (зона усадебной и коттеджной постройки). 

Эксперт установил неверное применение ООО «УБА» удельного показателя восстановительной стоимости исходя из примененных им ссылок и отсутствие его обоснования (14,4 или 22,9 руб./куб.м.), а также то, что в нарушение подп. «г» п. 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода при определении стоимости объекта недвижимости оценщик не определил стоимость прав на земельный участок как незастроенный. Также эксперт установил отсутствие возможности проверки сведений об объектах аналогах, поскольку достаточные сведения об этом отсутствуют в отчете и его приложениях.

Таким образом, в отчете ООО «УБА» имеются ошибки, которые могли повлиять на стоимость объекта оценки.

Между тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно пункту 2 названного информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).

В рассматриваемом случае, до обращения предпринимателя с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, в ответ на который предприниматель направил разногласия относительно стоимости объекта. Исходя из названного, надлежащим способом защиты в данной ситуации является оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта в специальном порядке, установленном ст. 13 Закона об оценочной деятельности, то есть путем урегулирования преддоговорного спора (ст. 445 - 446 ГК РФ).

С учетом изложенного требование о признании недостоверной рыночную стоимость объектов - здания кузницы и земельного участка, указанную в отчете № 382/2018 от 12.12.2018, подготовленном обществом «УБА», не подлежит самостоятельному удовлетворению. В части этого требования к Министерству имущества оно является необоснованным, поскольку оно в силу положений Закона об оценочной деятельности не является лицом, уполномоченным выполнять оценку рыночной стоимости.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Преддоговорные споры подразумевают изложение соответствующего пункта договора в редакции, определенной судом, а не обязании изложить соответствующий пункт в том или ином виде. 

Таким образом, требование об установлении рыночной стоимости подлежит удовлетворению исходя из положений ст. 445-446 ГК РФ с учетом отчета ООО «Дом оценки и экспертизы», путем изложения п. 2.1 договора № 19 (159-ФЗ) в следующей редакции:

 «Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, составляет 706 000 руб. 00 коп., без учета НДС, из них: 

-нежилое здание – 178 000 руб.; 

-земельный участок – 528 000 руб.»

При этом надлежащим ответчиком по преддоговорному спору является Министерство имущества, выступающее представителем собственника имущества субъекта Российской Федерации – Челябинской области, в том числе с учетом передачи полномочий в связи с принятием решения о ликвидации Фонда имущества, который до этого действовал лишь в качестве стороны сделки на основании Распоряжения Министерства имущества. 

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Указанный срок не должен превышать 5 лет.

Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку вопрос о применении цены для договоров купли-продажи недвижимости является существенным условием договора, договор признается заключенным после урегулирования разногласий судом, в связи с чем с этого момента возникает обязанность по внесению платежей.

Поскольку никто из ответчиков не уклонялся от заключения договора, оснований для квалификации спора как спора о понуждении заключить договор не имеется, в связи с чем оснований для обязания Министерство имущества в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему спору направить предпринимателю ФИО2 подписанный со своей стороны договор купли-продажи не имеется.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в соответствии со ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истцом при подаче иска понесены расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6000 руб. согласно чеку-ордеру от 30.01.2019 № 23 (т.1 л.д.25). Между тем, учитывая, что фактически было рассмотрено три требования (признании недостоверной цены + определении цены + обязании направить), госпошлина подлежала уплате в размере 18 000 руб. (6000 * 3).

Разница между указанной госпошлиной и фактически уплаченной составит 12 000 руб.

Поскольку в удовлетворении двух из трех требований было отказано, недостающая госпошлина (12 000 руб.) подлежит взысканию в доход федерального бюджета с истца.

Расходы по госпошлине, фактически понесенные истцом 6000 руб., подлежат возмещению последнему за счет Министерства имущества, как проигравшей стороны.

Понесенные истцом расходы на проведение экспертизы в размере 39 700 руб. (38 000 + 1700) подлежат распределению следующим образом.

39 700 / 3 требования = 13 233,33 руб., которые подлежат взысканию с Министерства имущества в пользу истца.

Руководствуясь ст. 49, 110, 150, 151, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Принять отказ истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) от иска в части исковых требований к Государственному специализированному бюджетному учреждению «Челябинский областной фонд имущества», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>).

В части требований к Государственному специализированному бюджетному учреждению «Челябинский областной фонд имущества», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) прекратить производство по делу.

2. Исковые требования удовлетворить в части.

Урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>) и Министерством имущества Челябинской области (ОГРН 

<

***>) по договору № 19 (159-ФЗ) от « ___» февраля 2019 г. «купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества» в части согласования условия рыночной стоимости предмета договора купли-продажи.

Определить рыночную стоимость недвижимого имущества: 

-нежилого здания кузницы, общая площадь 43,8 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 74:25:0305701:244 – 178 000 руб.; 

-земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 74:25:0305704:494, общая площадь: 1055 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения производственной базы – 528 000 руб. 

Пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, составляет 706 000 руб. 00 коп., без учета НДС, из них: 

-нежилое здание – 178 000 руб.; 

-земельный участок – 528 000 руб.»

В остальной  части иска отказать.

Взыскать с ответчика – Министерства имущества Челябинской области (ОГРН 

<

***>) в пользу истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб., а также 13 233 руб. 33 коп. в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Взыскать с истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 12 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина