Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-2574/2021

г. Благовещенск

05 марта 2022 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 05.03.2022. Резолютивная часть решения объявлена 28.02.2022.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Сутыриной М.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312280704800026, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 318280100015454, ИНН 

<

***>) к администрации города Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию города Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Инспекция государственного строительного надзора Амурской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО2: ФИО3 по доверенности № 28 АА 1180838 от 10.11.2020 сроком на три года, диплом от 06.11.2013, паспорт;

от ФИО4: ФИО3 по доверенности от 13.03.2021 сроком на три года, диплом от 06.11.2013, паспорт;

от ответчика: ФИО5 по доверенности № 01-09-59 от 13.01.2022, диплом КБ № 13777 от 17.12.2013, паспорт;

от Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию города Свободного: ФИО6 по доверенности от 10.01.2022, диплом от 04.09.2015, паспорт;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области,  Инспекции государственного строительного надзора Амурской области: не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратились индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2, истец 1) индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ФИО4, истец 2) с исковым заявлением к администрации города Свободного (далее - администрация г. Свободного, ответчик) о признании права собственности на самовольную постройку.

Требования истцы обосновывают тем, что при фактическом завершении строительства здания,  отсутствие прав на земельный участок влечет невозможность ввода объекта в эксплуатацию. При этом ответчик отказывает в продлении аренды на земельный участок, строительство завершено на 100 %.

В предварительном судебном заседании 11.05.2021 истцы представили уточнения требований, согласно которым просили:

-  признать право собственности на 1/3 долю завершенном строительством объекте, назначение нежилое, общей площадью 907,6 м?, 3 этажа, расположенном по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010632:0011 за ИП ФИО2,

- признать право собственности на 2/3 доли завершенном строительстве объекте, назначение нежилое, общей площадью 907,6 м?, 3 этажа, расположенном по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010632:0011 за ИП ФИО4

Также истцы указали иное основание возникновения прав – ст. 218 ГК РФ. Сообщили о завершении строительства с соблюдением всех норм в период нахождения земельного участка во владении.

В порядке ст. 49 АПК РФ уточненные исковые требования приняты к рассмотрению.

В судебном заседании 01.06.2021 представители истцов на требованиях настаивали, дали пояснения о добросовестности действий истцов, законности владения объектом незавершенного строительства и попытках приобретения прав на земельный участок. Кроме того, сослались на продолжение внесения денежных средств в качестве платы за фактическое пользование земельным участком. При этом подтвердили признание договора по предоставлению земельного участка в аренду недействительным, что предполагается с момента предоставления.

Ответчик представил отзыв, согласно которому отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию был связан не только с отсутствием прав на землю, но и наличием зафиксированных повреждений перекрытий подвала, дефектов, приведших к снижению несущей способности.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора привлечено Управление по использованию муниципального имущества и землепользования города Свободного, Инспекцию государственного строительного надзора Амурской области привлечению

Третьи лица Управление Росреестра по Амурской области,  Инспекция государственного строительного надзора Амурской области в заседание 28.02.2022 не явились, о времени и месте проведения предварительного заседания извещены надлежащим образом в порядке статей 121-123 АПК РФ.

Ранее Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию города Свободного направило в суд отзыв, в  котором   возражало против удовлетворения требований.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании 28.02.2022 представитель истцов на уточненных требованиях настаивал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска. Полагал недоказанным обстоятельство соответствия объекта обязательным требованиям и строительство в соответствии с номами законодательства. Объект не соответствует назначению, указанному в проектной документации, которая была предоставлена эксперту. Когда в нее вносились изменения, истцы не пояснили. Государственная экспертиза проекта не проводилась.

Представитель Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию города Свободного поддержал позицию ответчика об отказе в удовлетворении иска.

Исследовав материалы дела, заслушав позицию участвующих в деле лиц, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно представленным в материалам доказательствам, ФИО4 (покупатель) приобрёл на основании договора от 14.07.2004   у общества с ограниченной ответственностью «Артель старателей «Агат» (продавец) объект незавершенного строительства (административное здание) общей площадью 514,4 м?, расположенный на земельном участке площадью 711,69 м? по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 28:05:010632:0011, находившемся в пользовании продавца на основании договора аренды земельного участка № 209 от 02.07.2004.

В 2005 году ФИО4 получено разрешение на строительство № 18 от 04.08.2005, выданное на основании Постановления администрации города Свободного № 927 от 28.07.2005 «О предоставлении земельного участка в аренду для продолжения строительства административного здания с гостиницей и кафе»,   земельный участок площадью 711,69 м?, расположенный в юго-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по границам административного квартала № 28 г. Свободного Амурской области, с кадастровым номером 28:05:010632:0011, из категории земель - земли поселений, предоставлен для выполнения благоустройства  сроком с августа 2005 года по 2006 год.

В дальнейшем ФИО2 на основании брачного договора от 13.09.2016 (реестровый номер 2С-597)  приобрела ?  доли   в   праве   общей   долевой   собственности на объект незавершенного строительства (административное здание) с кадастровым номером 28:05:000000:2869. общей площадью 514,4 м?, по адресу: Амурская обл., 

<

...> Октября, квартал 28.

Постановлением администрации г. Свободного № 177 от 06.02.2017  спорному объекту  присвоен адрес: Амурская область, г. Свободный, ул. 50 лет Октября,49/1.

18.04.2017  межу ФИО2, ФИО4 (продавцы) и ФИО7 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли спорного объекта, в соответствии с которым продавцы передали в собственность покупателя каждый по 1/6 доли в объекте незавершенного строительства (административное здание), расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. 50 лет Октября, 49/1.

По договору купли-продажи доли объекта незавершенного строительства от 07.05.2018, ФИО4 (покупатель)  приобрел у ФИО8 (продавец)   в собственность 1/3 доли в объекте незавершенного строительства (административное здание), находящегося по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. 50 лет Октября, 49/1, площадью 514,4 м?, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28 05:010632:0011.

В результате совершенных сделок ФИО2 и ФИО4 стали собственниками спорного объекта незавершенного строительства на праве общей долевой в долях 1/3 и 2/3 соответственно.

11.04.2017 между Управлением по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (арендодателем) и ФИО4, ФИО2 (арендаторами) заключен договор аренды № 83 находящегося в государственной собственности земельного участка из категории земель земли населенных пунктов с кадастровым номером 28:05:010632:0011, расположенного по адресу 

<

...> Октября, д. 49/1 под незавершенное строительство на срок с 11.04.2017 по 11.04.2020.

Решением Свободненского городского суда по делу № 2-697/2018 от 19.06.2018, оставленным в силе Апелляционным определением № 33АП-3379/2018 от 12.09.2018, указанный договор аренды, а так же соглашение к договору от 24.04.2017 признаны ничтожными, применено последствие недействительности сделки в виде двухсторонней реституции.

Предприниматели неоднократно обращались  в администрацию города Свободного с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:05:010632:0011 в аренду  для завершения строительства здания, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. 50 лет Октября, 49/1.

21.11.2018 предприниматели ФИО4 и ФИО2 обратились в администрацию города Свободного с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:05:010632:0011 в аренду сроком на три года для завершения строительства здания.

В ответе № 140 от 04.02.2019 администрацией было  отказано в предоставлении земельного участка.  Указанное решение было оспорено истцами в рамках дела А04-1171/2019,  однако решением  Арбитражного суда Амурской области от 15.04.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

В последующем Администрация г. Свободного письмом от 29.10.2020 № 01-09-2200 на письмо от 22.09.2020 № 01-09-2200 вновь отказала  в предоставлении земельного участка в аренду по причине того, что ранее он уже был предоставлен  предыдущему собственнику для завершения  строительства.

По аналогичному основанию администрацией города Свободного были направлены отказы  письмами от 2020 № 01-09-139, от 06.06.2019 № 690.

Также Администрация г. Свободного письмами от 29.04.2019 № 570,  от 08.06.2020 № 01-04-4682 отказала в предоставлении земельного участка путем выкупа в связи с тем, что законом не предусмотрена продажа земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства,  без проведения торгов.

ФИО4, ФИО2 и ФИО7 обратились в инспекцию Госстройнадзора  области с заявлением от 07.11.2017 о выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и иных нормативно -правовых актов.

Письмом от 14.11.2017 № 02-9/1373/2 инспекция Госстройнадзора  области на обращение ФИО2 сообщила о невозможности предоставить заключения осоответствии построенного объекта, поскольку основанием для выдачи такого заключения является акт проверки законченного строительством объекта, составленный по результатам  проведенной итоговой проверки после обращения застройщика в инспекцию Госстройнадзора области с извещением об окончании строительства объекта, а также при предоставлении проектной документации, прошедшей и получившей положительное заключение экспертизы.

Аналогичные отказы (письма   от 14.11.2017 № 02-09/1373/3, от 14.11.2017 № 02-09/1373/1) были направлены  ФИО4 и ФИО7, которая в данный период также являлась собственником части спорного здания.

Согласно представленному в материалы дела истцом  Техническому заключению № 82-14/17 2017 года, составленному ООО «Промстройпроект» по результатам  обследования технического состояния административного здания по адресу: по адресу: 

<

...> Октября д. 49/1   при обследовании строительных конструкций   здания   установлено, что выявлено, что объект находится в работоспособном состоянии,  за исключением перекрытий подвала находящихся в ограниченно работоспособном состоянии,  зафиксированы дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкций  возможно при контроле  её состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Конструктивные элементы здания и здание в целом не угрожают жизнедеятельности находящихся в нем и окружающим его людям. Для восстановления  эксплуатационных характеристик строительных конструкций нежилого помещения необходимо выполнить удаление продуктов коррозии оголившейся арматуры с последующим оштукатуриванием цементным раствором.

Инспекцией Госстройнадзора  области по результатам проверки  спорного объекта в период с 03.08.2018 по 09.08.2018 подготовлены Акты проверки органом государственного надзора физического лица  № 139 от 09.08.2018 в отношении ФИО4,  № 139/1 от 09.08.2018 в отношении ФИО2, в которых зафиксированы следующие нарушения: действие разрешения на строительство закончено в 2008 году, не представлена проектная документация в полном объеме, не представлена экспертиза проектной документации.

Инспекцией  Госстройнадзора  области ФИО4 и ФИО2 выдано предписание об устранении нарушений при строительстве объекта капитального строительства № 25 от 09.08.2018 и № 26 от 09.08.2018 соответственно, которыми предписано предоставить положительное заключение экспертизы по проекту и получить разрешение на строительство до 30.11.2018.

Белогорским отделением Амурского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» на спорный объект изготовлен технический паспорт от 10.03.2017, зафиксировавший все его основные характеристики, в том числе площадь здания - 907,6 м?, количество этажей - 3, год завершения строительства - 2016 г.

Истцы указали, что с  2017 года  несут бремя содержания спорного объекта, что подтверждается договорами энергоснабжения тепловой энергии № 454 от 01.10.2018, договор энергоснабжения № СВООЭ00002134 от 26.04.2011, а также представлены:

- акт МУП «Водоканал» о соответствии построенных наружных сетей водопровода и канализации техническим условиям, выданным 15.10.2006 ФИО4

- справка МУП «Теплоэнергосервис», выданная   ФИО4 о подтверждении соответствия построенного объекта капитального строительства техническим условиям от 23.06.2006.

По заказу ФИО2 обществом с ограниченной ответственностью  АМУРГЕОСЕРВИС изготовлен технический отчёт по результатам инженерно-экологических изысканий для подготовки проектной и рабочей документации № АГС-04/11.2018 ИЭИ от 2018 года. По результатам изысканий сделано заключение, что территория  реконструируемого объекта – здания,  расположенного по нечётной стороне улицы 50 лет Октября в г. Свободном Амурской области характеризуется удовлетворительной обстановкой,     в  отобранных пробах почвы не выявлено превышения допустимого уровня загрязнения (ПДК) ни по одному из определяемых компонентов. В почвах исследуемого участка работ патогенных бактерий   семейства   кишечных  не обнаружено.  Радиационных  аномалий не обнаружено. Результаты плотности потока родона и уровень напряженности электрических и полей    не превышают предельно-допустимых показателей.

Фактическое завершение строительства здания в отсутствие прав на земельный участок и, как следствие, невозможность ввода объекта в эксплуатацию и  регистрации права  собственность истцов явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии со статьей 219 ГК РФ с момента такой регистрации.

Условиями приобретения права собственности  на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 указанной статьи), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление  земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного  кодекса Российской Федерации); получение  разрешения  на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении  объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация  права на  такой объект (статья 219 ГК РФ).

Следовательно, по заявленным основаниям истцам необходимо доказать создание (возведение) спорного объекта недвижимости с  соблюдением закона и иных правовых актов.

Разрешение на строительство № 18 получено ФИО4 04.08.2005.

Истцы обратились в инспекцию Госстройнадзора  области с заявлением о выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и иных нормативно -правовых актов 07.11.2017, с извещением об окончании строительства объекта от 04.09.2017, то есть после истечения срока действия разрешения на строительство.

Письмом от 14.11.2017 № 02-9/1373/2 инспекция Госстройнадзора  области сообщила о необходимости предоставления проектной документации, прошедшей и получившей положительное заключение экспертизы.

Определением суда от 26.08.2021 по делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Строительный комиссар»,  экспертом назначен ФИО9. По результатам проведенной экспертизы представлено заключение эксперта ФИО9 № 23-11-2021  от 24.11.2021, содержащее следующие ответы на  поставленные  вопросы:

1. Определить фактическое и функциональное назначение и использование нежилого здания, расположенного 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010632:0011.

При ответе на первый вопрос экспертизы, установлено, что проектная документация МГА «Архпроект» (головное хозрасчетное проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро) Д-02-90 от 1991 года и проектным бюро «Статус» полностью соответствует функциональному назначению объекта.

2. Определить в процентном соотношении степень готовности строительства спорного объекта. Возможен ли ввод в эксплуатацию объекта при такой степени готовности?

На второй вопрос дан ответ, что на момент обследования, проведенного 10.11.2021   все работы по строительству на объекте завершены. В целом по строительству административного здания степень готовности его равна 100%. Здание готово на 100%, поэтому ввод в эксплуатацию при такой степени готовности   возможен.

3. Соответствует ли спорный объект недвижимости градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим нормам и требованиям, установленным действующим законодательством и проектной документации (в случае предоставления истцами). Имеются ли нарушения строительных норм и правил в спорном здании, которые препятствуют эксплуатации здания по его назначению?

По третьему вопросу эксперт указал, что объект недвижимости «Административное здание в 28 квартале г. Свободного» соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим нормам и требованиям, установленным действующим законодательством, а также отсутствуют отступления от Строительных Норм и Правил, которые бы в дальнейшем препятствовали эксплуатации здания по его назначению.

3.1. Соответствует ли техническое состояния строительных конструкций (крыши, фундамент, стены, перекрытия) действующим ГОСТам?

По  вопросу 3.1. эксперт указал, что выполненные основные несущие конструкции объекта недвижимости «Административное здание в 28 квартале г.Свободного» такие как фундаменты, наружные и внутренние стены, перекрытия и покрытие, лестница, крыша и кровля полностью соответствуют проектной документации выполненной МГП «Архпроект» и требованиям нормативно - технической документации действующей на дату проведения экспертного обследования 10.11.2021.

3.2. Соответствуют ли внутренние инженерные сети, электрические сети и противопожарное оборудование требованиям, действующим нормативным правовым актам на дату проведения экспертизы?

По  вопросу 3.2. эксперт указал, что внутренние инженерные сети, выполненные при строительстве объекта недвижимости «Административное здание в 28 квартале г. Свободного», полностью соответствуют проектной документации, выполненной Проектным бюро «Статус» и требованиям нормативно - технической документации действующей на дату проведения экспертного обследования 10.11.2021

4. Указать представляет ли угрозу для жизни и здоровья граждан спорный объект недвижимости при эксплуатации?

По четвертому вопросу  эксперт указал, что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций, таких как фундаменты, наружные и внутренние несущие стены, перекрытие, крыша и кровля, лестницы, полы, которые влияют на безопасность, после проведения экспертного обследования, экспертом оценивается как работоспособное. Построенное Административное здание соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 №384-03 и не представляет угрозу для жизни и здоровья граждан при эксплуатации.

5. Является ли указанный объект аварийным на дату проведения экспертизы?

По пятому вопросу  эксперт указал, что спорный объект  построен по проектной документации, выполненной Малым государственным предприятием «Архпроект» в 1991 году, которая прошла Государственную экспертизу в 1992 г. (протокол № 105 от 17.07.1992), соответствует требованиям Строительных Норм и Правил и ГОСТов на дату проведения экспертного обследования 10.11.2021 г.

Во время экспертного обследования каких-либо повреждений здания в целом или конструкций в отдельности в виде прогибов, крена, выгибов, перекосов, разломов, трещин и так далее, которые могут или могли бы повлиять на несущую способность здания - не выявлено, поэтому указанный объект не является аварийным на дату проведения экспертизы.

В судебном заседании 16.02.2022   эксперт  ФИО9, предупрежденный    об ответственности за дачу ложных показаний и отказ от дачи показаний согласно ст.ст. 307, 308 УК РФ,  ответил на вопросы сторон и суда, дала необходимые пояснения по заключению.

На вопросы ответчика эксперт  пояснил, что строительство здания было начато в 1991 году, в каком году оно было закончено, он точно не помнит. При проведении экспертизы была проектная документации, в заключении указано, кто ее выполнял. Проектная документация использовалась именно 1991 года. В 1991 году уже был фундамент здания, стены. С того времени изменилась только сантехника. В ходе проведения экспертизы эксперт изучал материалы дела и нормативную документацию. Эксперт указал, что здание полностью соответствует нормам. Здание стоит с 1991 года, и там нет даже трещин. А также все полностью соответствует противопожарным нормам. Данные выводы основаны на том, что строительные конструкции применяются, не запрещены. Отделочные материалы, керамогранитная плитка соответствуют нормам. Здание имеет два эвакуационных выхода, все это регламентируется нормами. Пожарная сигнализация также есть.

На вопрос суда, эксперт пояснил, что противопожарные люки и двери есть. Нормы 1991 года и 2001 года различаются между собой. Например, в 1991 году не нужна была отдельная лестница с выходом на кровлю, сейчас она есть и функционирует.

На вопросы истца, эксперт пояснил, что все противопожарные мероприятия соответствуют требованиям.

На вопросы ответчика пояснил, что окна в здании металлопластиковые, откосы – пластиковые. Сертификаты на продукцию имеются. Крыша деревянная, есть решетка и по ней металлочерепица. То есть все соответствует нормам, никаких нарушений нет. Журналы и акты скрытых работ эксперту не предоставлялись. Внутри все эксперт определял визуально. Гарантия строителей составляет всего 5 лет, а зданию более 30 лет. В своей экспертизе эксперт ссылался на Федеральный закон № 384-ФЗ. Здание не грозит жизни и здоровью людей. С 1991 года переделывали только внешнюю и внутреннюю отделку.

На вопрос истца, эксперт сообщил, что если нет трещин за столько лет, то не обязательно делать лабораторное исследование. В здании нет просадки, здание хорошее. Фундаменты раньше делались по чертежу. При условии, что здание будут эксплуатировать, оно простоит еще долгое время. Кирпич не разрушается.

Эксперт также пояснил, что СНиПы выпускались еще при советском союзе, сейчас только СП. Если идет какое-то изменение в статье или она дополняется, то в проект вносятся только кардинальные изменения.

Пояснить, на чем основывается вывод эксперта о соответствии с проектной документацией 1991 года, когда в ней указано «административное здание на 10 сотрудников с гостиницей на 32 места», тогда как спорный объект представляет административное здание, эксперт не мог. Не отражал и не полагал имеющим значение разницу требований к гостинице и просто административному зданию.

На вопрос суда, эксперт пояснил, что определял даты по документам. Строительство уже завершено, но здание не сдано. Проектная документация не должна получать положительный результат экспертизы, так как здание существующее.

На вопрос истца, эксперт пояснил, что разрешение на строительство было выдано на другое здание. В процессе строительства статус здания и функциональное значение были изменены с гостиницы на административное здание. Размер здания соответствует первоначальному проекту, как на гостиницу с кафе. Несущие конструкции не затрагиваются, ничего не менялось, все стоит также как проекту. Само здание, контуры здания также соответствует первоначальному проекту.

На вопрос суда, эксперт пояснил, что экспертное заключение соответствует 2020 году. Здание работает, функционирует, течи нигде нет. Для того, чтобы выявить какие-то внутренние нарушения, нужно полностью замораживать здание, вырезать трубы и все исследовать.

На вопрос суда об устройстве доступа маломобильных граждан, эксперт пояснил, что здание может функционировать без подъемов, пандус там не нужен. На бетоне лежит нижний порог, и с ним ничего не сделаешь. Можно проехать на инвалидной коляске.

На вопрос ответчика, эксперт сообщил, что все замечания, выявленные в 2011 году, устранены и здание полностью соответствует всем нормам.

На вопрос истца об аварийности здания, эксперт сообщил, что все соответствует закону. Несоответствие закону – это трещины, просадки фундамента.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

С учетом дополнительно данных экспертом пояснений, установленных судом обстоятельств обращения истцов с извещением о завершении строительства в сентябре 2017 года, представленной проектной документации 1991 года, суд приходит к выводу, что заключение экспертизы, выполненное экспертом ФИО9, не является доказательством, с достоверностью подтверждающим соблюдение всех требований закона при создании (строительстве) объекта.

Так в силу ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.

В отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства исключением являются объекты с количеством этажей не более чем два. Тогда как экспертом установлено и заявлено истцами о возведении трехэтажного здания.

По действующей норме ч. 3.8. ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации экспертиза проектной документации по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, если такие изменения одновременно:

1) не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы;

2) не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;

3) не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;

4) соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;

5) соответствуют установленной в решении о предоставлении бюджетных ассигнований на осуществление капитальных вложений, принятом в отношении объекта капитального строительства государственной (муниципальной) собственности в установленном порядке, стоимости строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, осуществляемого за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Мотивированных выводов в обоснование отсутствия необходимости соблюдения приведенных норм ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксперт не привел, в объяснениях не дал. На вопрос, на основании чего пришел к выводу о соответствии строительным и иным нормам, дал пояснения, что поскольку здание длительное время находится в достроенном виде и не разрушилось, то значит соответствует.

В силу п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» жилые здания, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктур должны быть спроектированы и построены таким образом, чтобы обеспечивалась их доступность для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения.

Вывод об отсутствии необходимости обеспечения в спорном здания доступности для маломобильных групп населения эксперт также ничем не подкрепил, при этом указал на соответствие всем требованиям технического регламента безопасности.

В материалы дела представлены неоднократные акты и письма Инспекции Госстройнадзора области, в которых указано, что проверки соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства вышеуказанного объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям   оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, инспекцией не проводились, по причине несвоевременного извещения, в связи с чем оценить соответствие выполненных работ требованиям проектной документации, а также выдать заключение о соответствии не представляется возможным.

Таким образом, обращаясь с иском  о признании  права  на вновь созданный  объект недвижимости, истец должен представить документы, подтверждающие факт возведения данных объектов в соответствии с требованиями закона, в том числе доказательства наличия  прав на  земельный участок, отведенный под  строительство  объекта, наличия разрешений  на такое строительство  и принятия спорного  объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что истцами не доказано создание для себя новой вещи с соблюдением закона и иных правовых актов, соответствие его требованиям безопасности жизни и здоровья граждан по заявленному основанию п. 1 ст. 218 ГК РФ.

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 ГК РФ.

В  пункте 30  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. 

В силу пункта 1 статьи 222  ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество.

В силу  пункта 1 статьи 222  ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не  приобретает  на  нее право собственности.

Согласно части 10 статьи 40 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» от  13.07.2015 г. № 218-ФЗ, государственный кадастровый учёт и государственная регистрация права на созданные здания  или сооружения осуществляются на основании правоустанавливающего документа  на земельный участок, на котором расположен такой  объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении иска о признании права собственности суд устанавливает, возможно ли сохранить самовольно возведенный объект, и в обязательном порядке проверяет наличие совокупности прямо предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ условий, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановления Пленумов № 10/22 если иное  не установлено законом, иск о  признании права собственности  на  самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения  на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 59  Постановления Пленумов №10/22  иск о признании права подлежит, если иное не предусмотрено законом, удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации правом использовать земельные участки для строительства зданий и сооружений обладают собственники этих земельных участков.

По смыслу приведенных норм, для признания постройки самовольной необходимы следующие условия: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание  объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных в статье 222 названного Кодекса обстоятельств влечет за собой  признание объекта самовольно возведенным.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, которое может состоять в нарушении как норм  земельного законодательства, регулирующего предоставление  земельного  участка  под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Невозможность приобретения права собственности  на  самовольную постройку лицом, ее осуществившим, представляет собой одно из последствий совершения противоправного деяния.

Сам по себе факт самовольного возведения строения (реконструкции) и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Из анализа приведенных норм права можно сделать вывод о том, что признание  права собственности  на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить  правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный  объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения государственной регистрации  прав  на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Системное толкование положений статей 49, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта  капитального строительства  только  после получения  разрешения  на строительство  такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства (указанное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 309-КГ15-209).

В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ» указано, что право  собственности  на самовольную постройку, возведенную без необходимых  разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

При этом о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов.

В настоящем споре судом установлено, что предоставление земельного участка признано решением Свободненского городского суда по делу № 2-697/2018 от 19.06.2018, оставленным в силе Апелляционным определением № 33АП-3379/2018 от 12.09.2018, ничтожными сделками, применено последствие недействительности сделки в виде двухсторонней реституции.

Кроме того, судом учтено, что собственник объекта незавершенного строительства (правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства) имеет право только на однократное заключение  договора аренды для завершения строительства без торгов на три года (при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта).

Доказательств наличия прав на земельный участок на момент обращения в суд с настоящим иском предпринимателями не представлено.

Внесение истцами платы за использование земельного участка не преодолевает изложенных нарушений, поскольку в силу ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно отзыву инспекции Госстройнадзора области, на основании   поступившего извещения о начале строительства (вх. № 963 от 09.08.2018) проведена выездная проверка, в ходе которой установлено, что объект полностью возведен. Согласно договору подряда от 25.07.2017 № 1, акту от 25.09.2017 № 3 строительство осуществлялось в период с 25.07.2017 по 25.09.2017, в отсутствии разрешения на строительство.

На основании изложенного, принимая во внимание, что у истцов отсутствуют права в отношении земельного участка, на котором возведен спорный объект самовольного строительства, невозможность введения объекта в эксплуатацию обусловлена не только отсутствием разрешения на строительство, суд полагает, что совокупность предусмотренных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ условий, необходимых и достаточных для признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку, истцами не доказана.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Государственная пошлина по делу по уточненным требованиям в силу пункта 1 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 12 000 руб.

ФИО2 оплатила госпошлину в размере 6000 руб. по платежному поручению № 141 от 12.03.2021.

ФИО4 оплатил госпошлину в размере 6000 руб. по чеку-ордеру от 12.03.2021 (операция № 183).

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате госпошлины относятся на истцов в связи с отказом в иске.

Для оплаты экспертизы ИП ФИО2 внесла на депозитный счёт Арбитражного суда Амурской области денежные средства в размере 137 000 руб. по платежному поручению №468 от 15.08.2021 на сумму 137 000 руб., которые подлежат выплате эксперту.

Суд относит расходы по оплате экспертизы в порядке  ст.110 АПК РФ и по заявлению на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительный комиссар» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) денежные средства за проведение экспертизы в размере 137 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия,  если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

 

Судья                                                                                                            М.В. Сутырина