ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-1424/2024

30 сентября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Балакир М.В., судей Бугорской Н.А., Ракчеева М.А. 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1  

при участии: 

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 31.12.2023 от ответчиков: не явился, извещены  

от 3-их лиц: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2025; ФИО4 (ген.директор, приказ от 29.03.2023)  

иные участники процесса: эксперты ФИО5 по удостоверению № 002159, ФИО6 по удостоверению № 002147  

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26993/2024) общества с ограниченной ответственностью «Орлеан» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2024 по делу № А56-1424/2024 (судья Парнюк Н.В.), принятое по иску Общества с ограниченной ответственностью «Орлеан» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга третьи лица: 1) Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга; 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; 3) Филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Санкт - Петербургу; 4) Общество с ограниченной ответственностью «Фабрика деревянных интерьеров»  

о признании права собственности на здание 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Орлеан» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права собственности на здание площадью 904,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0006161:3176 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Потапова, д. 2, лит. Л.  

Определением суда от 13.03.2024 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  

привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Фабрика деревянных интерьеров».  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2024 в иске отказано. Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, считая, что суд первой инстанции при принятии решения неверно применил нормы материального права и неполно выяснил юридически значимые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по рассматриваемому спору.  

Определением апелляционного суда от 13.03.2025 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с постановкой следующих вопросов: «1. Допущены ли при возведении здания площадью 904,1 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0006161:3176 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Потапова, д. 2, лит. Л., существенные нарушения градостроительных, строительных норм и правил? Если такие нарушения допущены, являются ли они устранимыми, и каким образом могут быть устранены соответствующие нарушения? 2. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан здание площадью 904,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0006161:3176 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Потапова, д. 2, лит. Л?».  

В адрес апелляционного суда поступило заключение Федерального бюджетного учреждения Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 1122/12-3-25 от 18.06.2025.  

Определением апелляционного суда от 30.06.2025 производство по делу было возобновлено.  

В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ввиду нахождения судьи Изотовой С.В. в очередном отпуске 15.09.2025 в составе суда произведена замена судьи Изотовой С.В. на судью Бугорскую Н.А.  

В судебном заседании 21.07.2025 от ООО «Фабрика деревянных интерьеров» поступило ходатайство о вызове в судебное заседание экспертов Федерального бюджетного учреждения Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 и ФИО6. Судом ходатайство было удовлетворено, эксперты вызваны в суд.  

Явившиеся в судебное заседание 15.09.2025 эксперты ФИО5 и ФИО6, личности которых установлены судом, предупрежденные об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, дали устные ответы на дополнительные вопросы представителей сторон и суда.  

В настоящем судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.  

Представитель ООО «Фабрика деревянных интерьеров» против удовлетворения заявленных истцом требований возражал, заявил ходатайство об отложении судебного заседания.  

Представитель истца возражал против отложения судебного разбирательства.  

Суд, приняв во внимание, что доводы участников процесса изложены в представленных в материалы дела процессуальных документах, счел имеющиеся в деле доказательства достаточными для рассмотрения спора в настоящем судебном  

заседании, в связи с чем не усмотрел оснований для отложения судебного разбирательства.  

Представитель ООО «Фабрика деревянных интерьеров» заявил также ходатайство о проведении дополнительной экспертизы по делу.  

Представитель истца против указанного ходатайства возражал. 

В рассмотренном случае суд не усматривает оснований для проведения дополнительной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Ответчиком не доказано наличие в заключении экспертов от 18.06.2025 недостатков, свидетельствующих о необходимости проведения дополнительной экспертизы, эксперты, проводившие экспертизу, также явились в суд, дали свои пояснения и ответили на вопросы сторон.  

В связи с изложенным, суд определил отказать в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы ввиду возможности рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.  

Представители Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Санкт - Петербургу в суд не явились, о дне рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.  

Как видно из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Орлеан» является собственником земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006161:3176, расположенного по адресу: 

<

...>, литера Л. Данный земельный участок площадью 1749 кв.м. принадлежит к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов.  

На вышеуказанном земельном участке имеется здание, назначение: нежилое, площадью 904,1 кв.м.  

Как указывает Общество, в результате выполнения кадастровых работ кадастровым инженером ФИО7, являющимся членом СРО КИ А СРО «БОКИ», оформлены документы, необходимые для учета выше указанного здания как объекта недвижимости, подготовлен технический план.  

Данный документ, по мнению Общества, является основанием для внесения сведений об объекте в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).  

Как указало Общество, согласно Техническому плану от 19 декабря 2023 года Филиала ПИК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу: здание отвечает требованиям градостроительного законодательства и отвечает признакам объекта капитального строительства; в соответствии с Градостроительным планом RU7819500032581 от 05.07.2019 земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006161:3176 допускаются предельные (минимальные) отступы от границ земельных участков стен зданий, строений и сооружений без окон - о метров, (п. 3.1 ГПЗУ); здание отвечает требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования»; границы и площадь здания определены с учетом Приказа «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на  

земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» от 23.10.2021 № П/0393 и в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».  

Ссылаясь на пункты 1 и 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывая, что здание возведено на земельном участке, принадлежащем ООО «Орлеан» на праве собственности, предусматривающем возведение нежилого здания, соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, Общество обратилось в суд с настоящим иском.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2024 в удовлетворении заявленных требований ООО «Орлеан» было отказано.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав доводы участников дела и экспертов, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене ввиду следующего.  

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение при наличии хотя бы одного из следующих признаков, указанных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса:  

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;  

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;  

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;  

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.  

В силу статей 12 и 222 Гражданского кодекса на самовольную постройку может быть признано право собственности.  

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса установлены условия, при одновременном соблюдении которых суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Указанная норма направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.  

Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, принадлежащем лицу на вещном праве, но и на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, и предоставлен лицу во временное владение и пользование (аренду) в целях строительства (пункт 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса).  

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце пятом пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса).  

В пункте 43 постановления Пленума N 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.  

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).  

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:  

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;  

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;  

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).  

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.  

В обоснование иска Общество указало, что спорный объект возведен ООО «Орлеан» на земельном участке, с кадастровым номером 78:1110006161:3176, расположенном по адресу: 

<

...>, литера Л., собственником которого является истец, на основании проекта возведения здания  

по адресу: 

<

...>, а также Акта рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания от 10.07.2016.  

Как указал истец, здание длительное время, а именно с 2008 года, расположено в границах собственного участка и с предыдущими владельцами земельного участка до его приобретения ООО «Фабрика деревянных интерьеров» смежная граница была согласована и каких-либо споров относительно нахождения данного объекта между ними не возникало.  

С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу апелляционный суд назначил проведение судебной экспертизы. проведение которой поручил экспертам Федерального бюджетного учреждения Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 и ФИО6. с постановкой следующих вопросов: «1. Допущены ли при возведении здания площадью 904,1 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0006161:3176 по адресу: Санкт- Петербург, ул. Потапова, д. 2, лит. Л., существенные нарушения градостроительных, строительных норм и правил? Если такие нарушения допущены, являются ли они устранимыми, и каким образом могут быть устранены соответствующие нарушения? 2. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан здание площадью 904,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0006161:3176 по адресу: Санкт- Петербург, ул. Потапова, д. 2, лит. Л?»  

Согласно заключению экспертов № 1122/12-3-25 от 18.06.2025 при возведении здания, площадью 904,1 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0006161:3176 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Потапова, д. 2, лит. Л., не соблюдены требования п. 20.3 СНиП 2.04.01-85 «Строительные нормы и правила. Внутренний водопровод и канализация зданий» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 04.10.1985 N 169) (ред. от 11.07.1996). Вместе с тем, эксперты указали, что данное нарушение является устранимым. Для устранения данного нарушения необходимо выполнить устройство наружной или внутренней ливневой канализации, с отводом вод в лотки. По поводу второго вопроса, эксперты сделали вывод о том, что здание, площадью 904,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0006161:3176 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Потапова, д. 2, лит. Л не создает угрозу обрушения, и как следствие угрозу жизни и здоровью граждан.  

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.  

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.  

Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.  

Сомнения лиц, участвующих в деле, в компетенции эксперта при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в судебном заключении выводов не исключают возможности исследования этого заключения в качестве доказательства по делу.  

Профессиональная подготовка и квалификация экспертов, составивших заключение № 1122/12-3-25 от 18.06.2025, подтверждены представленными в дело документами, которые исследованы судом при назначении экспертизы.  

Заключение № 1122/12-3-25 от 18.06.2025 подписано экспертами, предупрежденным судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.  

Заключение носит обоснованный и непротиворечивый характер, с учетом устных пояснений, данных экспертом по вопросам сторон в судебном заседании, содержит исчерпывающие ответы на все поставленные перед экспертом вопросы.  

В письменной позиции по делу истец также указал, что с целью устранения выявленных недостатков на основании полученного экспертного заключения ООО «Орлеан» в настоящее время выполнены работы по устройству внутреннего отведения дождевых и талых вод с кровли здания площадью 904,1 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0006161:3176 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Потапова, д. 2, лит. Л в наружную сеть ливневой канализации отводящих воду в торец собственного здания литера Л.  

Кроме того, из материалов дела видно, что 26.07.2013 произошло перераспределение следующих земельных участков:  

- с кадастровым номером 78:11:0006161:17. площадью 3193 кв.м., находящегося в общей долевой собственности ФИО8 и ФИО9;  

- с кадастровым номером 78:11:0006161:31. площадью 1669 кв.м., находящегося в собственности ООО «Орлеан»;  

- с кадастровым номером 78:11:0006161:32, площадью 3596 кв.м., находящегося в собственности ООО «Орлеан» осуществлен государственный кадастровый учет 3 земельных участков:  

- с кадастровым номером 78:11.0006161:3175, площадью 3516 кв.м.; - с кадастровым номером 78:11:0006161:3176, площадью 1749 кв.м.; - с кадастровым номером 78:11:0006161:3177, площадью 3193 кв.м.  

Государственный кадастровый учет указанных земельных участков осуществлен на основании заявления ООО «Орлеан» и приложенного к нему межевого плана, в том числе Распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 06.06.2013 № 2528-рк «Об утверждении границ земельного участка» и соглашения о перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам от 15.02.2013 (далее - Соглашение).  

Согласно Соглашению между ООО «Орлеан», ФИО8 и ФИО9 стороны решили перераспределить в соответствии со схемой перераспределения, приложенной к данному соглашению, земельные участки с кадастровыми номерами 78:11:0006161:17, 78:11:0006161:31 и 78:11:0006161:32 и образовать земельные участки площадью 3516 кв.м (кадастровый номер 78:11:0006161:3175), право собственности на который приобретает ООО «Орлеан», площадью 1749 кв.м (кадастровый номер 78:11:0006161:3176), право собственности на который приобретает ООО «Орлеан», и площадью 3193 кв.м (кадастровый номер 78:11:0006161:3177), право собственности на который приобретают ФИО8 и ФИО9  

В отношении образованных земельных участков с кадастровыми номерами 78:11:0006161:3175, 78:11:0006161:3176 и 78:11:0006161:3177 было зарегистрировано Право собственности Общества на основании данного Соглашения.  

В результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 78:11:0006161:17, 78:11:0006161:31 и 78:11:0006161:32 площадь  

земельного участка, находящегося в общей долевой собственности ФИО8 и ФИО9 не изменилась.  

09.07.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006161:3177 на основании договора купли-продажи осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО8 и ФИО9 к ООО «Фабрика деревянных интерьеров»  

Таким образом, перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 78:11:0006161:17, 78:11:0006161:31 и 78:11:0006161:32 было осуществлено на основании решения всех собственников исходных земельных участков под объектами после распределения земельных участков и согласования со смежными землепользователями.  

Доводы ООО «Фабрика Деревянных Интерьеров» относительно того, что в заключении не дана оценка возможности обслуживания здания в целях его эксплуатации в условиях того, что здание расположено без отступов с трех сторон от соседнего участка ООО «Фабрика Деревянных Интерьеров» и не учтены СП 42.13330.2016 и СП 255.1325800.20, что влечет риск причинения вреда жизни и здоровью граждан, признаны несостоятельными.  

Как видно из материалов дела и уже отмечалось выше, спорное здание расположено в пределах земельного участка ООО «Орлеан», границы которого определялись с учетом решения иных собственников на основании соглашения о перераспределении земельных участков между ООО «Орлеан», ФИО8 и ФИО9  

Фактов ухудшения качественных характеристик земельного участка третьего лица, его заболачивания или затопления не установлены. Утверждение третьего лица о нависании кровли здания на земельный участок ФДИ, наличие окон и дверей, выходящих на земельный участок ФДИ, не нашло своего подтверждения в заключении судебной экспертизы.  

Эксперт не указал на наличие обстоятельств, создающих реальную угрозу жизни, здоровью и имуществу смежным землепользователям.  

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности предъявленных ООО «Орлеан» требований.  

Решение суда первой инстанции подлежит отмене как основывающееся на выводах, не соответствующих обстоятельствам дела.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2024 по делу № А56-1424/2024 отменить.  

Признать право собственности за Обществом с ограниченной ответственностью «Орлеан» на здание площадью 904,1 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0006161:3176 по адресу: г.Санкт- Петербург, ул. Потапова, д. 2, лит. Л.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий М.В. Балакир  

Судьи Н.А. Бугорская М.А. Ракчеева