АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

№ А45-10375/2020

г. Новосибирск

24 августа 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2020 года

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассмотрев дело по иску закрытого акционерного общества ЗЖБИ «Строительные технологии и материалы»  в лице конкурсного управляющего ФИО1, ОГРН: 

<

***>, г. Новосибирск 

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

третье лицо: администрация Первомайского района города Новосибирска, г. Новосибирск 

о признании права собственности на нежилое здание, назначение: цех по производству пустоток, площадью 2 145,8 кв.м., размещенное в границах земельного участка с кадастровым номером: 54:35:082615:120, расположенного по адресу: город Новосибирск, Первомайский район, улица 2-ая Складская,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество ЗЖБИ «Строительные технологии и материалы» (ЗАО ЗЖБИ «СТМ») в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к администрации Первомайского района города Новосибирска о признании права собственности на нежилое здание, назначение: цех по производству пустоток, площадью 2 145,8 кв.м., размещенное в границах земельного участка с кадастровым номером: 54:35:082615:120, расположенного по адресу: город Новосибирск, Первомайский район, улица 2-ая Складская.

Суд в судебном заседании предложил истцу уточнить надлежащего ответчика по делу. Представитель истца заявил устное ходатайство о замене ненадлежащего ответчика – администрации Первомайского района города Новосибирска на надлежащего ответчика – мэрию города Новосибирска.

Администрацию Первомайского района города Новосибирска представитель истца просит привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Суд в порядке ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произвел замену ненадлежащего ответчика -администрации Первомайского района города Новосибирска на надлежащего ответчика – мэрию города Новосибирска.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом, в судебное разбирательство явку своих представителей не обеспечили, мотивированных отзывов по предъявленным требованиям не представили, о невозможности рассмотрения дела в отсутствии своих представителей не заявили.

В ходе судебного заседания суд проверил информацию о наличии от ответчика и третьего лица каких-либо заявлений, ходатайств по делу, направленных в сети Интернет по веб-адресу арбитражного суда www.novosib.arbitr.ru, а также в сети Интернет по веб-адресу http://my.arbitr.ru. Заявлений, ходатайств от ответчика и третьих лиц не поступило.

При таких обстоятельствах дело рассматривается по правилам ст. 156 АПК РФ.

Истец в лице конкурсного управляющего ФИО1 исковое требования о признании права собственности общества на нежилое здание поддержал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд находит исковые требования обоснованными, подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ  признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

 Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

 Следовательно, исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка; соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

 Согласно    части   1   статьи   65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

 В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.07.2018 по делу № А45-39629/2017 ЗАО ЗЖБИ «СТМ»  признано банкротом, введено конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.08.2019 конкурсным управляющим ЗАО ЗЖБИ «СТМ» утвержден ФИО1.

В ходе конкурсного производства по итогу проведенной инвентаризации имущества должника конкурсным управляющим было установлено, что ЗАО ЗЖБИ «СТМ» имеет в фактическом владении и пользовании объект недвижимого имущества в виде нежилого здания - цеха по производству пустоток площадью 2 145,8 кв.м., право собственности на которое не зарегистрировано.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.03.2020  по делу № А45-39629/2017 срок конкурсного производства продлен на пять месяцев в целях проведения мероприятий по легализации самовольно возведенного здания «цех по производству пустоток», включенного в конкурсную массу согласно инвентаризационной описи № 3 от 12.11.2018 и подлежащего продаже на торгах.

В соответствии с п. 4. ст. 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах кредиторов и общества.

Согласно п. 2 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника.

В целях обеспечения возможности удовлетворить денежные требования конкурсных кредиторов в рамках дела № А45-39629/2017 за счет реализации вышеописанного объекта недвижимости ЗАО ЗЖБИ «СТМ», истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, мотивируя обращение тем, что на данный момент истец в лице конкурсного управляющего лишен возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельность, для государственной регистрации права на созданный объект недвижимости требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истцу будет отказано, поскольку у него нет возможности представить в уполномоченный орган разрешение на строительство (ч. 3 ст. 55 ГрК РФ).

Таким образом, истец не имеет иной возможности для оформления права собственности на созданный им в 2014 году объект недвижимости, что в свою очередь препятствует введению этого объекта в гражданский оборот, а, следовательно, препятствует полному удовлетворению требований конкурсных кредиторов ЗАО ЗЖБИ «СТМ» в рамках банкротного дела № А45-39629/2017.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

ЗАО ЗЖБИ «СТМ» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:35:082615:120 общей площадью 4 357 кв.м., что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации права 54АЕ 082180 от 08.07.2013.

В 2014 году на земельном участке был возведен объект недвижимости: нежилое здание цеха по производству пустоток, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. 2-ая Складская.

Здание имеет следующие характеристики: одноэтажное, 2014 года постройки, однопролетное, прямоугольной конфигурации, размеры: 18,50м х 119,00м (18,60м х 120,40м - по границам наружных стен), крыша двухскатная, высота от уровня пола до карниза крыши 12,10м., площадь застройки: 2 243,2 кв.м.,  общая площадь помещений: 2 145,8 кв.м.

Ввиду строительства нежилого здания без получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию объект является самовольной постройкой. 

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции ФЗ от 26.07.2018). Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 26  совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации  и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм. Если же ответчик ссылается на пропуск исковой давности, то он должен доказать, что возведенная им постройка соответствует указанным требованиям.

 При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

В соответствии с действующей редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

     -если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

     -если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

     -если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о наличии условий для признания права собственности истца на самовольную постройку.

Земельный участок, на котором расположен построенный объект недвижимости истца, принадлежит истцу на праве собственности.

Нежилое здание расположено в зоне существующей застройки производственных и складских зданий, ограниченной улицами Электровозная, ФИО2, и железнодорожными путями с северной и южной сторон в Первомайском районе г. Новосибирска, в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:082615:120, площадью 4357,0 кв.м. (категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов) промышленные объекты и производства I-V класса опасности, являющиеся источниками воздействия на окружающую среду). 

Техническим заключением    QOO    Архитектурная    мастерская    «Тектоника»    от    05.03.2020г подтверждается нахождение самовольного строения в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности.

В соответствии с заключением кадастрового инженера, выполненным в результате кадастровых работ, а именно геодезической съемки, выявлено, что объект капитального строительства-здание расположенное по адресу: 

<

...> расположено в фаницах земельного участка с кадастровым номером: 54:35:082615:121). Площадь застройки здания составляет 2 240.8 кв м.

Согласно актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 54:35:082615:120 принадлежит на праве собственности истцу (№ 54-54-01 /230/2013-849 от 08.07.2013), имеет следующие характеристики: вид разрешенного использования - Для объектов Общественно-делового значения, по документам- промышленные объекты и производства I - V класса опасности, являющиеся источниками воздействия на окружающую среду, уточненная площадь данного земельного участка составляет4 357 кв.м.

В соответствии с действующими правилами землепользования и застройки г. Новосибирска, утвержденными решением от 24.06.2009 года №1288, (далее Правила) земельный участок с кадастровым номером 54:35:082615:120 расположен в территориальной зоне (П-1) зона производственной деятельности.

Предельный минимальный и максимальный размер земельного участка в данной территориальной зоне - 0.1 гаи 0.350 га соответственно.

Минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства -  3м (для проекций балконов, крылец, приямков - I м).

Минимальный и максимальный процент застройки 40% и 80% соответственно.

На основании геодезической съемки процент застройки земельного участка с кадастровым номером] 54:35:082615:120 составляет 51%. 

Расстояние (горизонтальное приложение) от объекта капитального строительства здание до границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:082615:120 составляет: от точки координат 1 до границ земельного участка 3,60 м. и 19.70 м.; от точки координат 2 до границы земельного участка - 10,01 м. и 5,40 м.; от точки координат 3 до границы земельною участка- 6,25 м. и 1,13 м.; от точки координат 4 до границы (земельного участка- 2.64 м. и 19.80 м.

При этом, смежные земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:082615:122 и 54:35:082615:123, так же принадлежат на праве собственности истцу (регистрационные записи № 54-54-01/230/2013-847 от 08.07.2013 и № 54-54-01/230/2013-850 от 08.07.2013).

На основании информационного ресурса «Публичная кадастровая карта)» (https//pkk5.rosreestr.ru) красные линии на земельном участке с кадастровым номером 54:35:082615:120 отсутствуют.

В соответствии со ст. 7 и ст. 42 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок должен использоваться по целевому назначению в соответствии с его категорией и согласно его разрешенному использованию.

Согласно ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Земельный участок (кадастровый номер 54:35:082615:120), на котором располагается самовольно возведенное здание, согласно выписке из ЕГРН имеет категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования -«промышленные объекты и производства I-V класса опасности, являющиеся источниками воздействия на окружающую среду».

Дальнейшая эксплуатация нежилого здания с назначением «цех по производству пустоток (ж/б изделий)» не нарушает возможность эксплуатации земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, поскольку согласно п. 7.1.4. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» производство железобетонных изделий относится к III классу опасности, а значит разрешено на территории данного земельного участка.

Созданная постройка соответствует требованиям строительных норм и стандартов, при выполнении которых обеспечивается пригодность здания для эксплуатации; не нарушает правила о разрешенном использовании земельного участка; не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В доказательство безопасности здания истец представил техническое заключение ООО Архитектурная мастерская «Тектоника» от 05.03.2020, выполненное по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций нежилого здания цеха по производству пустоток, расположенного по адресу: НСО, г. Новосибирск, Первомайский район, ул. 2-я Складская. Целью обследования являлось определение действительного технического состояния несущих и ограждающих конструкций самовольной постройки и возможности ее дальнейшей эксплуатации.

Для проведения точного и достоверного исследования экспертам были предоставлены:

-инженерно-топографический план от 25.02.2020г. (Ml :500), учитывающий рельеф местности, подземные и надземные коммуникации и сооружения, выданный Департаментом строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска;

-технический паспорт на цех по производству пустоток, выполненный по состоянию на 17.01.2020г. ГБУ Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации»;

-материалы проекта «Цех по производству железобетонных изделий» шифр 28.11.11-КР, разработанного ООО Проектная Группа «Девали».

По итогу проведенных обследований экспертная организация пришла к выводу, что несущие и ограждающие конструкции здания (цеха по производству пустоток) находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц; само здание пригодно для эксплуатации.

Представленная документация объекта защиты и проведенное обследование позволяют сделать вывод, что объемно - планировочные решения, решения по конструкциям, не противоречат положениям Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Эвакуационные пути и выходы из здания обеспечивают безопасную эвакуацию людей при пожаре.

Система противопожарной защиты объекта отвечает требованиям Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

На объекте, в соответствии с требованиями п.7.1 СП 4.13130.2013. обеспечено устройство проездов к подъездных путей к зданиям, сооружениям и строениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами, наружного противопожарною водопровода; доступа пожарных во все помещения.

Цех по производству пустоток ЗАО ЖБИ "СТМ" по ул.2-я Складская, д.8 в Первомайском районе г. Новосибирска соответствует СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция", СП 2.2.1.1312-03 "Гигиенические требования к проектированию вновь строящихся и реконструируемых промышленных предприятий".

Исходя из представленных документов, истцом подтверждено расположение спорного объекта недвижимости в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, в соответствии с установленным видом разрешенного использования; соответствие требованиям строительных норм и стандартов, при выполнении которых обеспечивается пригодность здания для эксплуатации; отсутствие угрозы нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан. 

Таким образом, единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию.      

Поскольку по делу доказаны условия, необходимые для признания за истцом права собственности на самовольную постройку, заявленные  требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по делу следует отнести на истца, поскольку предъявление настоящего иска в суд обусловлено действиями самого истца.

 При этом арбитражный суд также учитывает соответствующее заявление представителя истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

признать за акционерным обществом ЗЖБИ «Строительные технологии и материалы» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) право собственности на нежилое здание, назначение: цех по производству пустоток, площадью 2 145,8 кв.м., размещенное в границах земельного участка с кадастровым номером: 54:35:082615:120, расположенного по адресу: 630025, Новосибирская область, город Новосибирск, Первомайский район, улица 2-ая Складская.  

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на акционерное общество ЗЖБИ «Строительные технологии и материалы». 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                      И.В. Лузарева