Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-7554/2021

г. Владивосток

25 мая 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-2637/2022 

на решение от 25.03.2022 судьи Е.В. Кобко

по делу № А51-7554/2021 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью «АЛТЕКС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

при участии:

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 17.12.2021, сроком действия по 31.12.2022, диплом о высшем юридическом образовании ДВС 0352067, служебное удостоверение;

от истца (с опозданием): ФИО3, по доверенности от 07.09.2020, сроком действия на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании ВСГ 4484101, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АЛТЕКС» (далее – ООО «АЛТЕКС», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 354-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «3.1. Согласно заключению эксперта № 10/2022-СЭ от 01.02.2022, составленного индивидуальным предпринимателем ФИО4, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 093 000 (три миллиона девяносто три тысяч) рублей (без учета НДС)» (с учетом уточнений от 10.02.2022, принятых судом  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением суда от 04.06.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2022 исковые требования удовлетворены, с чем не согласилось УМС г.  Владивостока, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

В обоснование жалобы заявитель указал, что поскольку управлением были приняты все необходимые меры для установления достоверной величины стоимости спорного объекта с целью его отчуждения в предусмотренном законом порядке, определенная оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» в отчете № 2738/20 от 21.09.2020 (соответствующем законодательству об оценочной деятельности) рыночная  стоимость недвижимого имущества является рекомендуемой для целей его приобретения обществом по договору купли – продажи арендуемого муниципального имущества.

Через канцелярию суда от ООО «Алтекс» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщается к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержала доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое решение считает законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению. 

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 23.05.2015 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «АЛТЕКС» (арендатор) был заключен договор № 05-04-00598-003-Н-АР-7096-00 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество – помещение II, назначение: нежилое, общая площадь 99,1 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане 1, 4, 5, 6, расположенное по адресу: 

<

...>, для использования в целях: офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг. После чего указанное нежилое помещение было передано истцу по акту приема-передачи от 23.05.2015. 

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 29.07.2015 за номером 25-25-001-25/001/006/2015-4049. 

21.01.2020 ООО «АЛТЕКС» направило в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения.

09.03.2021 обществом было получено уведомление № 21/191 от 05.02.2021 с предложением заключить договор купли-продажи, к которому приложены копия Решения Думы г. Владивостока № 485 от 28.01.2021 и три проекта договора с различными условиями о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет. 

Пунктом 3.1 всех проектов договора предусмотрена цена Помещения в размере 7 115 166 рублей 67 копеек (без учета НДС), определенная основании подготовленного ООО «Аналитик Центр» отчета об оценке № 2738/20 от 21.09.2020.

Не согласившись с указанной выкупной стоимостью, ООО «АЛТЕКС» обратилось за проведением независимой оценки. 

Согласно сведениям отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 01-02/03- 21 от 08.04.2021, выполненного ООО Консалтинговая фирма «КОНСАН» по заказу истца, величина рыночной стоимости нежилых помещений составляет 3 475 723 рубля (без учета НДС). 

Посчитав, что предложенная Управлением величина рыночной стоимости имущества завышена, ООО «АЛТЕКС» 09.04.2021 направило МКУ «АПМЗН» предложение заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества № 354-ППВ с условием о рассрочке в редакции приложенного протокола разногласий. 

Письмом № 21/173 от 12.04.2021 МКУ «АПМЗН» отказало обществу в заключении договора купли-продажи в редакции протокола разногласий покупателя в связи с отсутствием у учреждения полномочий самостоятельно вносить изменения в сумму выкупа муниципальных помещений. 

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, который был признан судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13).

Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом, ООО «Алтекс» является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ему в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем общество имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела судом выявлены существенные отличия в выкупной цене спорного имущества, предложенной Управлением на основании отчета об оценке ООО «Аналитик Центр»        № 2738/20 от 21.09.2020 (7  115 166 рублей 67 копеек) и истцом на основании отчета ООО Консалтинговая фирма «КОНСАН» № 01-02/03-21 от 08.04.2021 (3 475 723 рубля), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы, производство которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4.

Согласно представленному заключению судебной экспертизы № 10/2022-СЭ от 01.02.2022 стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 21.01.2020 составила округленно 3 093 000 рублей (без учета НДС).

Изучив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на все поставленные перед экспертом вопросы. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют. 

Апеллянт в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд доказательств недостоверности выводов, изложенных в данном заключении. 

Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в порядке, установленном статьей 87 АПК РФ, Управление не заявляло.

В этой связи коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что разногласия сторон по договору № 354-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного заключением эксперта № 10/2022-СЭ от 01.02.2022 по состоянию на 21.01.2020 в сумме 3 093 000 рублей, без учета НДС (пункт 3.1 договора).

Доводы апеллянта о том, что цена договора в рассматриваемом случае не может отличаться от цены, установленной на основании отчета об оценке ООО «Аналитик Центр» № 2738/20 от 21.09.2020, поскольку оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона №159-ФЗ имущества обеспечивается исключительно уполномоченным органом, признаются коллегией несостоятельными. 

Покупатель государственного и муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая, вместе с тем, определяется не им лично, а тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, отвечающего требованиям действующего законодательства, в соответствии с требованиями законодательства о приватизации.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения. Заявляя в апелляционной жалобе о незаконности выводов суда первой инстанции, апеллянт в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не приводит доводов в обоснование своей позиции, ограничиваясь ссылками на обстоятельства дела, которые были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права. При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2022  по делу №А51-7554/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова