АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-30670/2024

27 января 2025 года

город Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 27.01.2025 г.

Полный текст решения изготовлен 27.01.2025 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Смирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Магнитогорск, ИНН 

<

***> 

с участием заинтересованных лиц – администрации города Магнитогорска, общества с ограниченной ответственностью «Прогресс», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 

об установлении факта, имеющего юридическое значение

с участием представителей

от заявителя - ФИО2, доверенность от 04.09.2022,

от администрации г. Магнитогорска -  ФИО3, доверенность от 19.08.2024,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, заявитель) 04.09.2024 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением об установлении юридического факта – признать единым недвижимым комплексом объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 74:33:0310001:148, 74:33:0310001:150, 74:33:0310001:149, имеющие следующие характеристики:

- площадью застройки  685,08 кв.м,

- площадью покрытий 52 760,06 кв.м,

- площадь озеленения 102 429,62 кв.м, а также иные объекты, предусмотренные проектом МС-001.02-П3.3 «Торговый комплекс», а именно – гостевые стоянки, парковочные места для маломобильных групп населения и парковочные места для большегрузов, площадки под складирование товаров, не требующих защиты  от атмосферных осадков, подлежащих хранению на открытых площадках, проезды с разгрузочными узлами и парковочные места для автомобилей обслуживающего персонала (в редакции заявления от 05.09.2024, принятого судом в прядке ст. 49 АПК РФ). 

В обоснование заявления указано, что предприниматель является собственником трех объектов недвижимости, приобретенных по договору купли- продажи у ООО «Прогресс». Права на земельный участок, на котором расположены объекты у предыдущего собственника отсутствовали. При обращении истца в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов отказано, в связи с несоразмерностью истребуемой площади участка. 

Представил письменные пояснения от 22.01.2025 г. 

В обоснование заявления указано, что заявитель является собственником трех нежилых зданий на основании договора купли- продажи, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:01310001:122. Земельный участок у предыдущего собственника объектов не находился ни в собственности, ни в аренде. Предприниматель после приобретения объектов недвижимости обратился в администрацию с заявлением о предоставлении участка в аренду, в удовлетворении которого ему было отказано в связи с необоснованным завышением площади участка, необходимого для эксплуатации зданий. В подготовке технического плана на три объекта как единый комплекс заявителю отказано в связи с тем, что разрешения н строительство объектов выдавались как на самостоятельные объекты. Решением суда по делу №А76-760/2022 о признании незаконным отказа в предоставлении участка в аренду в удовлетворении требований отказано. 

Необходимость в обращении в суд с настоящим заявлением обосновывает необходимостью использования объектов как единый комплекс.  

Администрация против удовлетворения заявления возражала. 

Иные заинтересованные лица мнение по заявленным требованиям не представили.  

Дело слушается в порядке ч. 5 ст. 156 АПК РФ в отсутствие заинтересованных лиц. 

Изучив материалы дела, суд не находит оснований для  удовлетворения заявления. 

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением суда по делу №А76-760/2022, 24.05.2016 между ООО «Прогресс» и Администрацией заключен договор аренды земельного участка № 9575, в соответствии с которым в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:33:0310001:122, площадью 155 875 кв.м., расположенный по адресу: г. Магнитогорск, пересечение ул. Зеленый Лог и шоссе Западное (далее – спорный земельный участок), для целей строительства торгово-развлекательного центра с парковкой на срок до 03.07.2021.

23 января 2019 Администрацией ООО «Прогресс» выданы разрешения на строительство следующих объектов недвижимого имущества на территории спорного земельного участка:

- № ru74307000-00006-2019 «Торговый комплекс. Здание №3», проект № МС 001.02-ПЗ.З», общая площадь 203, 53 кв.м., 1 этаж,

- № ru74307000-00005-2019 «Торговый комплекс. Здание №2», проект № МС 001.02-ПЗ.З», общая площадь 203, 53 кв.м., 1 этаж,

- № ru74307000-00004-2019 «Торговый комплекс. Здание №3», проект № МС 001.02-ПЗ.З», общая площадь 203, 53 кв.м., 1 этаж.

Указанные здания введены в эксплуатацию соответствующими разрешениями Администрации от 08.11.2019  № ru-307000-00116-2019, 2019  № ru-307000-00115-2019, 2019  № ru-307000-00114-2019. 

29 марта 2023 Администрацией и ООО «Прогресс» произведен комиссионный осмотр спорного земельного участка, по результатам которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0310001:122 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:33:0310001:148, 74:33:0310001:149 и 74:33:0310001:150. Здание с кадастровым номером 74:33:0310001:150 имеет площадь 203,5 кв.м, здание с кадастровым номером 74:33:0310001:149 имеет площадь 203,5 кв.м, здание с кадастровым номером 74:33:0310001:148 имеет площадь 203,5 кв.м .

В письме Управления Архитектуры и градостроительства Администрации от 14.04.2022 № УАиГ-03/898 сообщается, что по состоянию на 29.03.2022 устройство инфраструктуры в части благоустройства выполнено не в полном объеме и не соответствует проекту МС001.02-ГПЗ, подтверждение подключения построенных зданий к сетям канализации и водоснабжения и их исполнительская съемка отсутствуют.

26 августа 2021 ООО «Прогресс» обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока аренды спорного земельного участка, в ответ на которое письмом от 28.09.2021 № АГ-09/902 Администрация отказала обществу в предоставлении спорного земельного участка в аренду по следующим основаниям: 

На земельном участке с кадастровым номером 74:33:0310001:122 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:33:0310001:148, 74:33:0310001:149 и 74:33:0310001:150. 

Здание с кадастровым номером 74:33:0310001:150 имеет площадь 203,5 кв.м, здание с кадастровым номером 74:33:0310001:149 имеет площадь 203,5 кв.м, здание с кадастровым номером 74:33:0310001:148 имеет площадь 203,5 кв.м.  Суммарно площадь зданий составляет 610,5 кв.м, тогда как площадь спорного земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122 составляет 155 875 кв.м. 

Таким образом, по мнению Администрации, в данном случае, площадь спорного земельного участка – 155 875 кв.м  явно несоразмерна площади земельного участка необходимого для эксплуатации расположенных в его границах нежилых зданий общей площадью 610,5 кв.м. 

При рассмотрении дела №А76-760/2022 судом по результатам проведенной экспертизы установлено, что здания с кадастровыми номерами 74:33:0310001:150, 74:33:0310001:149, 74:33:0310001:148, расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:122, по адресу: г Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. Зеленый лог,60 имеют совокупность признаков, характеризующих их как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, неразрывно связанных физически или технологически так как

1. Здания расположены в пределах одного земельного участка без заступа.

2. Здания изначально спроектированы как единый комплекс в рамках проекта МС-001.02-ПЗ.З,-Торговый комплекс.

3. Здания выполнены в едином архитектурном, конструктивном исполнении. Имеют одинаковое назначение - торговый комплекс.

4. В рамках проекта МС-001.02-ПЗ.З - Торговый комплекс здания застраивались как единое целое. Имеется календарный план строительства, в котором указана очередность застройки зданий как единого комплекса.

Между тем, суд критически отнесся к указанному выводу, указав, что ст. 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) определяет особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса.

Согласно указанной норме, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:

1) связи с созданием объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объектов недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.

Из вышеуказанного следует, что отдельные здания, входящие в единый недвижимый комплекс, являются составной частью одного объекта недвижимости, как отдельные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не регистрируются.

Вместе с тем, ООО «Прогресс» (предыдущим собственником трех объектов) возведенные нежилые здания зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости в качестве самостоятельных объектов, право собственности на указанные здания как единый объект недвижимого имущества обществом не зарегистрировано.

Из анализа схемы расположения на спорном земельном участке данных зданий, фотоматериалов, описывающих актуальное состояние данных зданий на спорном земельном участке, представленной в материалы дела извлечений из проектной документации, в т.ч. календарного плана строительства, следует, что цель строительства единого торгового комплекса в рассматриваемом случае не достигнута, на спорном земельном участке имеются три отдельных здания, пути сообщения общего пользования, как минимум, к одному из них в зимнее время отсутствуют.  

При рассмотрении настоящего дела заявителем опровергающих вышеуказанные выводы суда доказательств не представлено, как не представлено доказательств и того, что им возведены покрытие площадью 52 760,06 кв.м, озеленение площадью 102 429,62 кв.м, а также иные объекты, предусмотренные проектом МС-001.02-П3.3 «Торговый комплекс», а именно – гостевые стоянки, парковочные места для маломобильных групп населения и парковочные места для большегрузов, площадки под складирование товаров, не требующих защиты  от атмосферных осадков, подлежащих хранению на открытых площадках, проезды с разгрузочными узлами и парковочные места для автомобилей обслуживающего персонала. 

В соответствии с нормами статьи 30 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение для возникновения, изменения и прекращения прав организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной деятельности.

В соответствии со статьей 217 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, установленным настоящим Кодексом, с особенностями, предусмотренными в главе 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 218 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, перечень которых не является исчерпывающим.

Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение, только если у заявителя отсутствует возможность получить или восстановить надлежащие документы, удостоверяющие эти факты, и если федеральным законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрен иной внесудебный порядок установления соответствующих фактов (часть 1 статьи 219 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела об установлении факта, имеющего юридическое значение, арбитражный суд в судебном заседании проверяет, не предусмотрен ли законом или иным нормативным правовым актом иной внесудебный порядок установления данного факта, имелась ли у заявителя другая возможность получить или восстановить необходимые документы, устанавливает, порождает ли данный факт юридически значимые последствия для заявителя в связи с осуществлением им предпринимательской или иной экономической деятельности, выясняет, не затрагивает ли права других лиц установление требуемого факта, не возник ли спор о праве (часть 3 статьи 221 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2004 N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение" (далее - Информационное письмо N 76) при рассмотрении заявления суду необходимо установить, не связывается ли установление факта с последующим разрешением спора о праве (часть 3 статьи 217, часть 4 статьи 221 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, наличие обстоятельств, из которых следует, что установление юридического факта связано с последующим разрешением спора о праве, исключает возможность рассмотрения требований заявителя в порядке особого производства.

Одним из условий, при наличии которых в совокупности арбитражные суды принимают к своему производству и рассматривают заявления об установлении юридических фактов является условие о том, что установление юридического факта не связывается с последующим разрешением спора о праве, подведомственного арбитражному суду (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

Из указанного следует, что возможность рассмотрения заявления об установлении юридического факта является исключительным способом защиты в случае отсутствия у заявителя иной возможности получить или восстановить необходимые документы, устанавливает, порождает ли данный факт юридически значимые последствия для заявителя в связи с осуществлением им предпринимательской или иной экономической деятельности. 

Между тем, как было указано выше, заявитель просит признать единым недвижимым комплексом объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 74:33:0310001:148, 74:33:0310001:150, 74:33:0310001:149, имеющие следующие характеристики:

- площадью застройки  685,08 кв.м,

- площадью покрытий 52 760,06 кв.м,

- площадь озеленения 102 429,62 кв.м, а также иные объекты, предусмотренные проектом МС-001.02-П3.3 «Торговый комплекс», а именно – гостевые стоянки, парковочные места для маломобильных групп населения и парковочные места для большегрузов, площадки под складирование товаров, не требующих защиты  от атмосферных осадков, подлежащих хранению на открытых площадках, проезды с разгрузочными узлами и парковочные места для автомобилей обслуживающего персонала.

Однако, доказательств существования такого единого недвижимого комплекса, заявитель суду не представил. 

При этом, определением от 07.11.2024 суд предлагал заявителю представить пояснения относительно наличия нарушенного права предпринимателя отсутствием сведений в отношении спорного имущества как единого недвижимого комплекса, что сделано не было. 

Также суд исходит из того, что заявитель не обосновал невозможнность признания имущества единым комплексом в административном порядке после завершения всех предусмотренных проектной документацией работ. 

При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность заявителем его нарушения его прав не признанием спорного имущества единым комплексом, суд не находит оснований для удовлетворения заявления.  

Руководствуясь ст.т. 110, 218- 222 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявления отказать. 

На решение суда может быть подана жалоба в срок, не превышающий месяца со дня принятия решения в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                              Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.