АРБИТРАЖНЫЙ  СУД   

  ЦЕНТРАЛЬНОГО  ОКРУГА

  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

         кассационной инстанции по проверке законности

         и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

     вступивших в законную силу

Дело  №  А62-4802/2017

г. Калуга

5 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28.06.2021

Постановление в полном объеме изготовлено 05.07.2021

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

Председательствующего                                  Ахромкиной Т.Ф.

Судей                                                                 Андреева А.В.

                                                                           ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дебрянской С.А.,

При участии  в судебном заседании:

от ФИО2

от конкурсного управляющего ООО «Вязьмажилстрой» ФИО3

от иных лиц, участвующих в деле 

ФИО2 лично, паспорт гражданина РФ;

ФИО4 – представитель по доверенности от 10.07.2020;

ФИО5 – представитель по доверенности от 26.08.2020;

не явились, извещены надлежаще.

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Смоленской области кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Смоленской области от 01.09.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 по делу № А62-4802/2017, 

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 25.09.2017 в отношении ООО «Вязьмажилстрой» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утверждена ФИО3. При возбуждении дела о банкротстве в отношении должника применены правила § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), регулирующие особенности банкротства застройщиков.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.07.2019 ООО «Вязьмажилстрой» признано несостоятельным, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО3

ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения - трехкомнатной квартиры проектным номером 39, общей проектной площадью 128,48 кв. м, расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по адресу: Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область, в реестр о передаче жилых помещений ООО «Вязьмажилстрой».

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 01.09.2020 (судья Ковалев А. В.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 (судьи: Мосина Е.В., Григорьева М.А., Волошина Н.А.), заявление ФИО2 оставлено без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО2, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит отменить определение Арбитражного суда Смоленской области от 01.09.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021, принять по спору новый судебный акт об удовлетворении заявленных ею требований. 

Оспаривая выводы судов, кассатор указывает на то, что в настоящее время спорное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости как жилое, на жилой многоквартирный дом с находящимся в нем спорным помещением конкурсным управляющим получен акт о вводе в эксплуатацию. Заявитель жалобы отмечает, что в отношении данного помещения застройщиком были внесены изменения в проектную документацию в части изменения назначения помещения (из нежилого - в жилое) и технико-экономические показатели. На указанные изменения получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, выданное ООО «СмолГеоТехПроект». Указывает, что дополнительное соглашение от 09.07.2019 заинтересованными лицами не оспаривалось и недействительным не признавалось. 

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий ООО «Вязьмажилстрой» ФИО3, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Отмечает, что  дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию; изменения в разрешение на строительство были внесены за 1 день до введения конкурсного производства. Отмечает, что согласно проведенной экспертизе спорное помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Полагает, что требования  ФИО2 подлежат включению в четвертую очередь, как обеспеченные залогом имущества.

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель поддержали доводы кассационной жалобы, представитель конкурсного управляющего ООО «Вязьмажилстрой» ФИО3 возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного  заседания надлежащим образом, в том числе путем размещения информации в Картотеке арбитражных дел, в суд округа не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке   статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия находит определение Арбитражного суда Смоленской области от 01.09.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим. 

Как следует из материалов дела, 27.10.2014 между ООО «Вязьмажиострой» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор об участии в долевом строительстве 5-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами на первом этаже по ул. Красноармейское шоссе в г. Вязьма, Смоленской области.

По условиям данного договора застройщик обязался после постройки и введения не позднее третьего квартала 2017 года в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область передать участнику долевого строительства объект - магазин, общей проектной площадью 127,95 кв. м, расположенный на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область.

Дополнительным соглашением от 09.07.2019 к договору об участии в долевом строительстве от 27.10.2014, заключенным между ООО «Вязьмажилстрой» и ФИО2, внесены изменения в характеристики объекта долевого строительства, изменено назначение помещения с нежилого на жилое и площадь помещения.

В соответствии с указанным Дополнительным соглашением от 09.07.2019 ООО «Вязьмажилстрой» - застройщик обязался после постройки и введения в эксплуатацию не позднее третьего квартала 2017 года многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область передать участнику долевого строительства объект - трехкомнатную квартиру, общей проектной площадью 128,48 кв. м, проектным номером 39, расположенную на 1 этаже 5-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по ул. Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область.

Материалами дела подтверждено, что ФИО2 финансирование строительства осуществлено полностью в размере 6 100 000 руб.

Полагая, что требование о передаче жилого помещение - трехкомнатной квартиры проектным номером 39, общей проектной площадью 128,48 кв. м, расположенной на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроенными магазинами по адресу: Красноармейское шоссе, г. Вязьма, Смоленская область, подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Вязьмажилстрой», ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО2 требований.

Суды исходили из того, что ФИО2 не соблюден порядок перевода нежилого помещения в жилое и не обеспечено соответствие спорного помещения проекту на строительство многоквартирного жилого дома, а также помещение не отвечает предъявляемым к жилым помещениям санитарным нормам. При этом суды приняли во внимание выводы, содержащиеся в заключении ООО «Смоленское бюро строительных услуг» от 13.03.2020, о том, что спорное помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, определенным СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями N 2, 3) п. 5 Требования к зданиям и помещениям.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данным выводом судов. 

В соответствии со статьями 201.1, 201.4, 201.5, 201.6 Закона о банкротстве при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного законом порядка предъявления требований к застройщику.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Положения статей 201.4 - 201.7 Закона о банкротстве предусматривают право участников строительства предъявлять к должнику-застройщику как требования о передаче жилых помещений, так и денежные требования, что влечет за собой ведение двух реестров: реестра требований о передаче жилых помещений и реестра денежных требований (при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до 1 января 2018 года).

Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Включение нежилого помещения в реестр по передаче жилых помещений Закон о банкротстве не предусматривает.

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика (залогодателя) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства (залогодержателем), а также уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.

Законодательство о банкротстве гарантирует конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учет их требований в реестре требований кредиторов с целью последующего удовлетворения преимущественно перед требованиями иных кредиторов за счет стоимости предмета залога (пункт 7.1 статьи 16, пункта 4 статьи 134, статьи 138, пункта 2 статьи 142 Закона о банкротстве).

В силу указанных норм участники долевого строительства, заключившие соответствующие договоры в отношении нежилых помещений наряду с прочими участниками долевого строительства должны являться созалогодержателями принадлежащего застройщику права аренды земельного участка и строящегося на нем административного здания.

Если после расторжения договора должник не возвратил полученные от заявителя денежные средства, залог продолжает обеспечивать исполнение обязательств застройщика.

По общему правилу при банкротстве застройщика все участники долевого строительства, заявившие свои требования к банкроту, получили бы статус залоговых кредиторов и, находясь в равном правовом положении, удовлетворились бы пропорционально за счет выручки от реализации предмета залога.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона № 214-ФЗ участниками долевого строительства (далее - участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного Закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В частности, статьей 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения прав дольщиков.

Согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом.

В силу части 2 в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 ГК РФ и пункт 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона № 214-ФЗ), в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. Однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта.

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях участники строительства являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 ГК РФ). При этом в статье 13 Закона № 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о несостоятельности (в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены.

Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864 (5) применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование).

Денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется.

Следовательно, такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

Если дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него.

В таком случае право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона № 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

Исходя из вышеизложенного, для правильного разрешения спора, необходимо установить действительный статус спорного помещения на момент рассмотрения заявления кредитора. 

При разрешении спора в судах первой и апелляционной инстанций ФИО2 ссылалась на то, что в настоящее время спорное помещение по документам государственного кадастрового учета и реестра прав на недвижимое имущество имеет статус жилого. Данное обстоятельство никем не оспаривалось.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества, до 01.01.2017 регулировались Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ), а отношения, связанные с государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации - Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе.

В настоящее время вступившим в силу с 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) установлено, что единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В силу части 1 статьи 8 данного Закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке (часть 3 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктами 4, 9, 11 части 5 статьи 8 указанного Закона в качестве дополнительных сведений в кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о виде здания; о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение); о наименовании здания при наличии такого наименования.

Из части 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ следует, что в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Таким образом действующим правовым регулированием установлено, что сведения, содержащиеся в государственном реестре недвижимости являются достоверными, обладают критерием публичности и используются всеми участниками гражданского оборота для принятия решений о совершении сделок с недвижимым имуществом и формирования условий этих сделок. 

Процедура конкурсного производства предполагает реализацию имущества должника на публичных торгах. В случае, если спорное помещение будет признано нежилым, что повлечет его последующую продажу, такое отчуждение объекта недвижимости должно производиться с учетом правоустанавливающих документов (в том числе сведений государственного кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимое имущество).

В судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы ФИО2 на вопрос суда о том, как будет указано в описании имущества, выставляемого на торги целевое назначение спорного помещения (жилое или нежилое) с учетом сведений, содержащихся в реестре недвижимости, представитель конкурсного управляющего затруднился дать ответ. По поводу совершения конкурсным управляющим действий по внесению изменений в сведения о назначении помещения в Росреестре (обращение в регистрирующий орган, обжалование в административном или судебном порядке) сведения в материалах дела отсутствуют. При этом представитель конкурсного управляющего в суде округа пояснил, что попытки обжалования в суде действий регистрирующего органа предпринимались.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что вывод судов о том, что помещение, в отношении которого заявлены требования ФИО2, является нежилым, является преждевременным, сделанным по неполно исследованным обстоятельствам.

При новом рассмотрении судам необходимо исследовать документы кадастрового и регистрационного учета на спорное помещение, установить наличие или отсутствие вступивших в законную силу судебных актов по жалобе конкурсного управляющего ООО «Вязьмажилстрой» на действия регистрирующего органа.

Следует также отметить, что суды, признав подтвержденным факт оплаты помещения ФИО2, в реестр денежных требований ее также не включили, отказали в удовлетворении ее заявления в полном объеме, лишив тем самым ФИО2 права кредитора.  

Поскольку у суда кассационной инстанции в силу положений главы 35 АПК РФ отсутствуют полномочия по установлению обстоятельств, имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела, а также по оценке доказательств, доводов и возражений лиц, допущенные арбитражными судами нарушения не могут быть восполнены на стадии кассационного рассмотрения дела, в связи с чем дело подлежит направлению в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, дать оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе установить назначение спорного помещения, после чего решить вопрос о включении требований ФИО2 в реестр передачи жилых помещений или как денежное требование, обеспеченное залогом данного помещения.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Смоленской области от 01.09.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 по делу № А62-4802/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                               Т.Ф. Ахромкина

Судьи                                                                                             А.В. Андреев

                                                                                                        ФИО1