ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

 Дело № А62-11228/2022

 20АП-6545/2024, 20АП-6546/2024

03 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2025

Постановление изготовлено в полном объеме 03.02.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мосиной Е.В., судей Лазарева М.Е. и Бычковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тютюма К.Д., при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 09.01.2024), от индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 09.01.2024), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и акционерного общества «Гласс Маркет» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.09.2024 и на дополнительное решение от 18.09.2024 по делу № А62-11228/2022, принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «Гласс Маркет» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о взыскании убытков в размере 4 800 000 руб., третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к акционерному обществу «Гласс Маркет» (далее – АО «Гласс Маркет», ответчик) о взыскании убытков в общем размере 4 800 000 руб., в том числе: реального ущерба в размере 1 600 000 руб., упущенной выгоды в размере 3 200 000 руб. Исковые требования мотивированы тем, что АО «Гласс Маркет» чинило препятствия предпринимателю в доступе к нежилому зданию, принадлежащему истцу на праве собственности, в связи с чем последний был вынужден возвратить ИП ФИО3 денежные средства в размере 1 600 000 руб., полученные в качестве арендных платежей за использование данного здания, что является реальным ущербом истца, а также истец не получил арендную плату в размере 3 200 000 руб., что является его упущенной выгодой. 

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.03.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2023, с АО «Гласс Маркет» в пользу ИП ФИО1 взыскано 4 800 000 руб. убытков, в том числе: реальный ущерб за период с ноября 2020 года по июнь 2021 года в размере 1 600 000 руб., упущенная выгода за период с 03.11.2020 по 03.11.2022 в размере 3 200 000 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 47 000 руб. 

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 07.02.2024 решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.03.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2023 по делу № А62-11228/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

С учетом выводов суда кассационной инстанции относительно квалификации убытков в размере 1 600 000 руб. в качестве реального ущерба, в ходе нового рассмотрения дела истцом уточнены требования, просил суд взыскать убытки в виде упущенной выгоды за период с 03.11.2020 по 03.11.2022 в сумме 4 800 000 руб., расчет истцом произведен по стоимости арендной платы, указанной в договоре аренды от 03.11.2020 (200 000 руб. х 24 мес.).

Судом принято к рассмотрению уточненное исковое заявление в порядке статьи 49 АПК РФ.

В ходе повторного рассмотрения дела АО «Гласс Маркет» заявлено ходатайство о назначении экспертизы по оценке рыночной стоимости ежемесячной аренды гаража с кадастровым номером 67:15:0320803:143 площадью 297,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, за период с 03.11.2020 по 03.11.2022.

Определением суда от 15.04.2024 назначено проведение экспертизы. Проведение экспертизы поручено оценщику ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость ежемесячной аренды гаража с кадастровым номером 67:15:0320803:143 площадью 297,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, за период с 03.11.2020 по 03.11.2022.

10.06.2024 в суд поступило заключение эксперта № 60/24, в котором эксперт пришел к выводам о том, что рыночная стоимость ежемесячной аренды гаража: за период с 03.11.2020 по 31.12.2021 составила 1 468 000 руб. (104 880 руб. в месяц); за период с 01.01.2022 по 03.11.2022 – 1 087 500 руб. (108 750 руб. в месяц), всего - 2 555 500 руб.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.09.2024 с АО «Гласс Маркет» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взысканы убытки в виде упущенной выгоды за период с 03.11.2020 по 03.11.2022 в сумме 2 555 500 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 25 023 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Дополнительным решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.09.2024 с ИП ФИО1 в пользу АО «Гласс Маркет» взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 9400 руб.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.09.2024, ИП ФИО1 и АО «Гласс Маркет» обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП ФИО1 указывает на то, что в рассматриваемом случае размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями согласован сторонами договора и не является предметом спора, поэтому для определения размера подлежащих взысканию убытков не требовалось установления каких-либо дополнительных обстоятельств путем проведения судом экспертизы. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что факт противоправных действий со стороны АО «Гласс Маркет» по отношению к истцу, выразившихся в создании препятствий в доступе на земельные участки с кадастровыми номерами 67:15:0320803:8, 67:15:0320803:9, 67:15:0320803:286 и непосредственно к зданию гаража, установлен, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

АО «Гласс Маркет» в обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, вместе с тем, предпосылок для возникновения арендных отношений, а также доказательств возможности исполнять договор аренды истцом не представлено. Полагает, что заключение договора аренды в отношении отсутствующего имущества и принятие на себя обязательств перед арендатором является неразумным поведением вопреки собственным интересам. Ссылается на отсутствие достижения какого-либо соглашения с ответчиком о порядке доступа к объекту. Считает, что требования истца направлены на получение неосновательного обогащения от ответчика. Кроме того, отмечает, что суд не принял во внимание тот факт, что в рамках исполнительного производства осуществлена выплата истцу денежных средств в размере 4 847 000 руб., в связи с чем с ответчика в пользу истца повторно присуждены ко взысканию денежные средства. 

От АО «Гласс Маркет» поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя, доводы жалобы поддерживает в полном объеме. 

От ИП ФИО1 и ИП ФИО3 поступили отзывы на апелляционную жалобу АО «Гласс Маркет», которые в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщены к материалам дела.

Представитель ИП ФИО1 и ИП ФИО3 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе ИП ФИО1, против доводов апелляционной жалобы АО «Гласс Маркет» возражал. 

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, при обращении с иском по настоящему делу ИП ФИО1 указал на следующие обстоятельства.

15.09.2020 ФИО1 по договору купли-продажи, заключенному с ФИО5, был приобретен гараж (нежилое здание), кадастровый номер 67:15:0320803:143, площадью 297,7 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 67:15:0320803:286, по адресу: 

<

...>. Право собственности на гараж подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним номер 67:15:0320803:143-67/059/2020-12 от 25.09.2020. Нежилое здание приобреталось ФИО1 для предпринимательской деятельности, для сдачи в аренду.

03.11.2020 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды гаража № 21, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору в пользование гараж с кадастровым номером 67:15:0320803:143, общей площадью 297,7 кв. м (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком до 03.11.2022 (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора арендная плата составляет 200 000 руб. за календарный месяц и вносится не позднее 10 дней по истечении очередного месяца, с оплатой коммунальных платежей выставляемого арендодателем с приложением копии счетов коммунальных служб.

В этот же день между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО3 был подписан акт приема-передачи гаража.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН - 23.11.2020.

ИП ФИО1 указал на то, что с момента приобретения им гаража сотрудники охраны АО «Гласс Маркет» не пропускали его через проходную и ворота, которые постоянно находятся в закрытом состоянии.

03.11.2020 ФИО1 в адрес АО «Гласс Маркет» направил письмо, в котором он информировал общество о заключении договора аренды гаража, просил согласовать вопрос о проходе и проезде к гаражу через площадку с кадастровым номером 67:15:0320803:123. Однако требования предпринимателя со стороны общества были оставлены без удовлетворения, свободный доступ к гаражу не восстановлен.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается тот факт, что со стороны АО «Гласс Маркет» были допущены противоправные действия по отношению к истцу, выразившиеся в создании препятствий последнему в доступе на земельные участки с кадастровыми номерами 67:15:0320803:8, 67:15:0320803:9, 67:15:0320803:286 и непосредственно к зданию гаража.

Данное обстоятельство, в том числе было установлено в ходе проверок, проведенных по заявлениям ИП ФИО1 Управлением Росреестра, прокуратуры, а также судебными актами, вынесенными в рамках судебных дел № А62-2795/2021, № А62-313/2021.

Так, ФИО5 07.09.2020, а в последующем и ИП ФИО1 02.12.2020 обращались в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлениями о чинении со стороны АО «Гласс Маркет» препятствий в осуществлении доступа на земельные участки с кадастровыми номерами 67:15:0320803:286 и 67:15:0320803:8, а также к зданию гаража (АО «Гласс Маркет» не предоставляло проход через установленные и контролируемые им ворота). В обращениях содержалась просьба принять меры по привлечению общества к ответственности за самовольное занятие земельных участков.

По результатам проведенной проверки постановлением Управления Росреестра по Смоленской области от 29.12.2020 АО «Гласс Маркет» было привлечено к административной ответственности по статье 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) с назначением наказания в виде административного штрафа в размере 100 000 руб.

Также 23.10.2020 ФИО1 обратился в Рославльскую межрайонную прокуратуру Смоленской области с заявлением о принятии мер, в том числе по факту препятствования ему в допуске через установленные и контролируемые ответчиком ворота.

На основании данного заявления истца 08.12.2020 в адрес АО «Гласс Маркет» прокуратурой внесено представление, в котором указано на самовольное занятие и использование земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, а также на нарушение прав ФИО1 на пользование принадлежащим ему имуществом установкой ворот, организацией пропускного режима на территорию земельных участков и ограничения въезда на земельный участок с кадастровым номером 67:15:0320803:286.

Требования прокуратуры ответчиком проигнорированы.

В июне 2022 года ФИО1 вновь обратился в Управление Росреестра по Смоленской области с жалобой на продолжающееся создание ответчиком препятствий в использовании здания гаража.

Согласно полученному ответу от 22.07.2022 № 08-18854/22-он Управлением Росреестра в действиях АО «Гласс Маркет» выявлены признаки нарушения обязательных требований к использованию и охране объектов земельных отношений, выразившееся в самовольном занятии земельных участков с кадастровыми номерами 67:15:0320803:8, 67:15:0320803:9, 67:15:0320803:286. Указано, что АО «Гласс Маркет» установлен единолично на территории земельных участков с кадастровыми номерами 67:15:0320803:8, 67:15:0320803:9, 67:15:0320803:286 контрольно-пропускной режим, ограничивающий доступ к данным земельным участкам лиц, имеющих законное право на владение, пользование или распоряжение ими. АО «Гласс Маркет» объявлены предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований (пункт 10 постановления и на основании пункта 2 статьи 60 Федерального закона от 31.07.2021 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»).

Указанная мера воздействия проигнорирована ответчиком.

Кроме того, в ноябре 2020 года ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к АО «Гласс Маркет» с требованиями о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности АО «Гласс Маркет» на площадку с кадастровым номером 67:15:0320803:123; об обязании АО «Гласс Маркет» не чинить препятствий в пользовании гаражом, путем обеспечения круглосуточного свободного доступа через земельные участки с кадастровыми номерами 67:15:0320803:8, 67:15:0320803:9, 67:15:0320803:286.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.08.2022 по делу № А62-313/2021 требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме.

В ходе проведенных проверочных мероприятий и рассмотрения судебного дела № А62-313/2021 было установлено, что въезд на территорию земельного участка с кадастровым номером 67:15:0320803:286, находящегося в собственности Российской Федерации, на котором расположен гараж ИП ФИО1, осуществляется через единственные ворота, проход и проезд через которые ограничен АО «Гласс Маркет», организовавшим и поддерживающим пропускной режим (ворота контролируются сотрудниками охраны АО «Гласс Маркет»).

Часть бетонного ограждения, нежилое здание (КПП) ответчика расположены на земельном участке с кадастровым номером 67:15:0320803:9, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации.

Часть ограждения (ворота) расположены на земельном участке с кадастровым номером 67:15:0320803:8, также принадлежащем на праве собственности Российской Федерации.

В рамках дела № А62-313/2021 были рассмотрены иски ИП ФИО1 и ООО «ВОК», которые в том числе заявили требование о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности АО «Гласс Маркет» на площадку с кадастровым номером 67:15:0320803:123, площадью 3067 кв. м, расположенную по адресу: 

<

...>, на земельных участках с кадастровыми номерами 67:15:0320803:286, 67:15:0320803:7, 67:15:0320803:8, 67:15:0320803:9.

Удовлетворяя данное требование, суды указали, что спорная площадка представляет собой асфальтовое покрытие земельных участков, которое не может образовывать самостоятельную недвижимую вещь.

Данное обстоятельство, а именно то, что асфальтовое покрытие земельного участка является только лишь улучшением последнего и не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, не могло быть не известно АО «Гласс Маркет» в том числе на момент необоснованного внесения в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности общества на данное покрытие как на объект недвижимости. Судебными актами констатирован указанный факт.

АО «Гласс Маркет» в установленном законном порядке не приобретало прав на использование земельных участках с кадастровыми номерами 67:15:0320803:286, 67:15:0320803:7, 67:15:0320803:8, 67:15:0320803:9, обществу было достоверно известно о том, что доступ к зданию гаража может обеспечиваться только посредством использования предпринимателем указанных земельных участков, в связи с чем общество было обязано таким образом организовать пропускной режим, чтобы не чинить препятствия ИП ФИО1 в свободном использовании принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости по его целевому назначению.

Как указывает истец, во исполнение договора аренды ИП ФИО3 на основании платежных поручений № 16 и № 17 от 27.01.2021, № 19 и № 20 от 28.01.2021, № 22 от 29.01.2021, №№ 125, 127, 128 от 20.05.2021, № 180 от 14.07.2021, № 181 от 15.07.2021, № 186 от 19.07.2021 внес арендную плату за период с 03.11.2020 по 03.07.2021 в общей сумме 1 600 000 руб.

Ввиду того, что АО «Гласс Маркет» не обеспечило свободный доступ к гаражу, ИП ФИО3 уведомил ИП ФИО1 о том, что он не будет вносить арендные платежи до восстановления доступа на земельный участок, а внесенную арендную плату он попросил возвратить в его адрес.

На основании платежных поручений № 78 от 05.12.2022, № 84 от 06.12.2022, № 96 от 09.12.2022 ИП ФИО1 возвратил ИП ФИО3 денежные средства в размере 1 600 000 руб., что, как полагает истец, является его реальным ущербом. 

Кроме того, истец указал, что за период с 03.07.2021 по 03.11.2022 (до момента истечения срока действия договора аренды, т.е. за 16 месяцев) он мог бы получить от ИП ФИО3 в рамках заключенного договора прибыль в виде арендной платы в общей сумме 3 200 000 руб. Однако не получил данные денежные средства в результате противоправных действий ответчика, который не обеспечил беспрепятственный доступ к гаражу, неполученные доходы являются для предпринимателя его упущенной выгодой.

В связи с отказом арендатора ФИО3 от оплаты аренды и предъявленным в связи с этим требованием к ФИО1 о возврате денежных средств, последний 02.07.2021 обратился с претензией к АО «Гласс Маркет» о компенсации убытков.

Письмом от 14.07.2021 (исх. № 1714) в удовлетворении данного требования отказано.

ИП ФИО1 повторно обратился в АО «Гласс Маркет» с письменной претензией, полученной ответчиком 07.12.2022, в которой предложил перечислить ему денежные средства в счет компенсации убытков.

Требование также было оставлено обществом без финансового удовлетворения, что послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.03.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2023, с АО «Гласс Маркет» в пользу ИП ФИО1 взыскано 4 800 000 руб. убытков, в том числе: реальный ущерб за период с ноября 2020 года по июнь 2021 года в размере 1 600 000 руб., упущенная выгода за период с 03.11.2020 по 03.11.2022 в размере 3 200 000 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 47 000 руб. 

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 07.02.2024 решение Арбитражного суда Смоленской области от 29.03.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2023 по делу № А62-11228/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Смоленской области.

В постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 07.02.2024 указано, что при вынесении оспариваемых судебных актов суды не учли следующего.

Прежде всего, с учетом тех доводов, которые были положены ИП ФИО1 в основание заявленных требований, является ошибочной квалификация судами требования о взыскании 1 600 000 руб. в качестве реального ущерба.

ИП ФИО1 указывает на то, что он был вынужден возвратить ИП ФИО3 денежные средства в размере 1 600 000 руб., внесенные последним в качестве арендной платы по договору аренды гаража, так как в результате противоправных действий АО «Гласс Маркет» доступ к арендуемому зданию гаража отсутствовал.

С учетом того, что ИП ФИО1 полностью возвратил денежные средства, полученные от ИП ФИО3, он своими действиями подтвердил, что как арендодатель он не исполнил свою основную обязанность по передаче арендатору нежилого здания, которое могло быть беспрепятственно использовано последним по целевому назначению. Следовательно, те денежные средства, которые перечислялись ИП ФИО3 в адрес ИП ФИО1, изначально не могли поступить в собственность последнего на законном основании, так как ИП ФИО1 не обеспечил для ИП ФИО3 встречного предоставления в виде возможности беспрепятственного пользования предметом аренды. При таких обстоятельствах, возвращенные истцом денежные средства в размере 1 600 000 руб. не могут рассматриваться как выбытие из собственности истца принадлежащего ему имущества в результате противоправного поведения ответчика и составлять реальный ущерб предпринимателя.

Если же допустить, что в рассматриваемый период ИП ФИО3 все же имел доступ к зданию гаража и мог использовать его в рамках заключенного договора аренды, то в данном случае надлежит констатировать, что ИП ФИО1 возвратил денежные средства по своей воле, а не в результате действий ответчика, что тем более не может свидетельствовать о возникновении на стороне истца реального ущерба.

Фактически из процессуальной позиции истца следует, что возвращенные в адрес ИП ФИО3 денежные средства составляют его неполученный доход, что по своей правовой природе может быть квалифицировано в качестве убытков ИП ФИО1 в виде упущенной выгоды.

Из материалов дела следует, что до приобретения гаража ИП ФИО1 прежним собственником 15.09.2020 было подано обращение в Управление Росреестра по Смоленской области, в котором было сообщено о препятствовании обществом доступу к принадлежащему ему гаражу, и содержалась просьба принять меры по привлечению общества к ответственности за самовольное занятие земельных участков.

Кроме того, до заключения договора аренды от 03.11.2020 истец в письме № 38 от 08.10.2020 к ответчику уже указывал на факт препятствования со стороны последнего в пользовании и проходе (подъезде) к гаражу, на наличие единственного проезда на территорию, где находится гараж, заявил о том, что АО «Гласс Маркет» используется гараж в своих целях.

Непосредственно после заключения договора аренды от 03.11.2020 истец в письме от 03.11.2020 уведомил ответчика о факте заключения договора аренды № 21, однако, истец просил обеспечить именно ему проход (проезд) к гаражу в нерабочее время ответчика. При этом истец не требовал обеспечить доступ к гаражу для своего арендатора, в договоре аренды также не устанавливалось, что арендатор будет пользоваться гаражом только в нерабочее время АО «Гласс Маркет», как об этом заявлял ИП ФИО1 в своем письме.

Доказательства того, что в последующем в рассматриваемый период изменилось положение в отношении обеспечения со стороны ответчика доступа к гаражу истца, в материалы дела также не представлены. Напротив, из последующих обращений ИП ФИО1 в Управление Росреестра, прокуратуру и арбитражный суд следует, что АО «Гласс Маркет» продолжало не допускать на охраняемую территорию третьих лиц, в том числе и истца.

Доказательства того, что непосредственно сам ИП ФИО3 обращался к АО «Гласс Маркет» с требованием о предоставлении ему доступа к арендуемому гаражу, в материалы дела не представлены (отсутствуют сведения о направлении либо вручении ИП ФИО3 ответчику письма от 05.11.2020).

При таких обстоятельствах, судам надлежало исследовать вопрос о том, имелись ли реальные предпосылки не только для заключения ИП ФИО1 договора аренды с ИП ФИО3, но и возможность для реального исполнения данной сделки, с учетом того, то доступ на земельные участки и непосредственно к зданию гаража у истца отсутствовал не только на протяжении всего рассматриваемого периода, но и до подписания договора аренды.

С учетом довода ответчика о мнимости договора аренды, для правильного разрешения спора судам надлежало исследовать вопрос об обстоятельствах заключения договора аренды между ИП ФИО1 и ИП ФИО3 и его реального исполнения сторонами, в том числе подлежали рассмотрению вопросы: из каких источников ИП ФИО3 узнал о том, что ИП ФИО1 намерен заключить договор аренды; когда и в каком порядке ИП ФИО3 получил фактический доступ к гаражу для его осмотра и исследования технических характеристик объекта недвижимости для установления возможности использования объекта в своей дальнейшей хозяйственной деятельности, а также для целей подписания акта приема-передачи к договору аренды, для формирования воли по поводу размера будущей арендной платы и т.д.

Судам надлежало дать оценку разумности действий ИП ФИО1 и ИП ФИО3 по поводу внесения и возвращения платежей, поименованных в качестве арендной платы.

В материалы дела не представлены доказательства того, что как на момент заключения договора аренды, так и в последующие периоды ИП ФИО3 получил доступ к зданию гаража, а ИП ФИО1, следовательно, исполнил свою обязанность по реальной передаче данного здания в свободное владение арендатора.

Несмотря на данное обстоятельство, ИП ФИО3 произвел три платежа в конце января 2021 года, еще три платежа в мае 2021 года. После этого ИП ФИО3 направил в адрес ИП ФИО1 претензию от 28.06.2021, в которой просил последнего возвратить денежные средства в размере 1 600 000 руб. (при этом на дату подписания претензии общая сумма платежей составляла 1 000 000 руб.). После этого по платежным поручениям № 180 от 14.07.2021, № 181 от 15.07.2021, № 186 от 19.07.2021 ИП ФИО3 дополнительно перечислил в адрес ИП ФИО1 600 000 руб.

При этом в материалы дела не представлены доказательства разумности таких действий со стороны ИП ФИО1 и ИП ФИО3 по взаимному «обмену» денежными средствами, исключающие обстоятельство намеренного «наращивания» на стороне истца дебиторской задолженности перед ИП ФИО3, которая в последующем была квалифицирована истцом в качестве его убытков.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции АО «Гласс Маркет» приводился довод о том, что размер арендной платы в сумме 200 000 руб. в месяц за использование здания гаража является необоснованно высоким. В обоснование данного довода ответчик приводил сведения Интернет сайтов, содержащих объявления частных лиц о предложениях на заключение договоров аренды в отношении аналогичных объектов недвижимого имущества. Также ответчик обращался к судам с ходатайствами о назначении по делу судебной экспертизы, направленной на выяснение вопроса о рыночной величине арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости в рассматриваемый период.

Суд первой инстанции данное ходатайство по существу не рассмотрел, а суд апелляционной инстанции указал, что назначение экспертизы с целью определения рыночной стоимости сдачи в аренду нежилого помещения не имеет значения для разрешения данного спора, поскольку стороны договора аренды были свободны в определении размера арендной платы, кроме того, удовлетворение ходатайства будет связано с уточнением размера исковых требований, удовлетворенных судом первой инстанции, признавших наличие всех элементов, необходимых для применения деликтной ответственности в форме возмещения убытков.

Вместе с тем, суды не учли, что доводы, приводимые ответчиком, подлежат непосредственному исследованию судами по существу. С учетом доводов АО «Гласс Маркет» о необоснованно высоком размере арендной платы, отраженном в договоре, прежде всего, истец должен был обосновать соответствие данного размера платы рыночной стоимости аренды, а при превышении рыночных показателей в сторону увеличения в несколько раз - обосновать разумность формирования такой цены договора (например, указать на наличие у объекта недвижимости особых свойств и технических характеристик, способных оказывать прямое влияние на установление повышенного размера арендной платы, и т.д.). Такие доказательства в материалы дела не представлены. Напротив, в письме от 08.10.2020 истец указывал на отсутствие в гараже отопления, что не могло не вызвать сомнения в части разумности согласованной сторонами договора размера арендной платы.

Рассматривая дело повторно, исследовав и оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом установленного факта противоправных действий со стороны АО «Гласс Маркет» по отношению к истцу, выразившихся в создании препятствий в доступе на земельные участки и к зданию гаража, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости ежемесячной аренды гаража, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению частично – в сумме 2 555 500 руб., исходя из следующего. 

Согласно положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) законодателем в качестве общего правила закреплена необходимость компенсации за счет должника всех неблагоприятных последствий (убытков), возникших у кредитора, с тем расчетом, чтобы в максимальной степени привести правовое положение последнего к такому состоянию, которое бы существовало, если бы должником не было нарушено субъективное право (законный интерес) кредитора.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 постановления Пленума № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Упущенная выгода представляет собой неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса кредитора, если бы его право не было нарушено.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

По иску о взыскании упущенной выгоды истец должен доказать, что допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить неполученные доходы, и что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Доказывая размер своей упущенной выгоды, он должен обосновать, в каком объеме он гарантированно получил бы соответствующие доходы, единственной причиной неполучения которых послужило противоправное поведение ответчика.

Расчет упущенной выгоды всегда будет приблизительным, поскольку рассчитывается такая специфическая величина, как неполученный доход, поэтому он всегда будет примерным, и данное обстоятельство само по себе не является основанием для отказа в его взыскании. Однако такой расчет должен быть достоверным, максимально приближен к действительности и документально подтвержден.

При определении размера упущенной выгоды также следует учитывать правовую позицию, выработанную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 2929/11 от 06.09.2011, согласно которой объективная сложность доказывания убытков и их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищенности участников гражданских правоотношений при необоснованном посягательстве на их права.

Суд не может полностью отказать в удовлетворении требования о возмещении убытков только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности. Полный отказ в иске нарушает конституционный принцип справедливости и лишает истца возможности восстановления его нарушенных прав.

Помимо расчета неполученного дохода истец также должен рассчитать свои необходимые затраты, которые он понес бы при извлечении дохода, поскольку деятельность, направленная на извлечение дохода, всегда сопряжена с определенными затратами, т.е. упущенная выгода фактически представляет собой неполученную истцом чистую прибыль от своей хозяйственной деятельности (валовой доход от сделки - валовой расход).

Аналогичный подход к определению упущенной выгоды закреплен в пункте 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно при доказанности истцом правового состава, а именно: факта нарушения своего права (совершение ответчиком противоправных действий или бездействия), возникновение и размер убытков, причинно-следственную связь между противоправным поведением и возникшими убытками; размер убытков, а также то, что возможность получения прибыли у истца существовала реально, то есть при определении упущенной выгоды должны учитываться предпринятые для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (совершение конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не могли быть получены только в связи с допущенным должником нарушением, являющимся единственным препятствием, не позволившим получить доход), при этом основанием для возмещения таких убытков является доказанность стороной по делу всей совокупности перечисленных условий. При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода. Необходимым условием для удовлетворения требования о взыскании упущенной выгоды является установление допущенного должником нарушения как единственного препятствия для получения истцом дохода при принятии им всех необходимых мер к его получению. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, т.е. документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду (определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735, А19-1917/2013).

Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности. В том числе, иск о взыскании упущенной выгоды не может приводить к неосновательному обогащению самого истца, даже если судом достоверно установлен факт совершения ответчиком противоправных действий, повлекших нарушение прав и законных интересов истца.

В силу положений статьи 404 ГК РФ ответчик по искам о взыскании убытков имеет право оспаривать их размер всеми доступными процессуальными способами.

Как указано выше, в настоящем деле истец заявляет требование о взыскании с ответчика убытков в виде неполученной арендной платы по договору аренды гаража № 21 от 03.11.2020 за период с 03.11.2020 по 03.11.2022, поскольку убытки причинены истцу в результате неправомерных действий АО «Гласс Маркет». 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Как пояснил истец, заключению договора аренды предшествовали переговоры ФИО1 и ФИО3 об условиях аренды. О сдаче в аренду гаража ФИО3 стало известно во время личной встречи в клубе предпринимателей «Деловар» в г.Смоленске в октябре 2020 года, после чего ИП ФИО3 получил фактический доступ к гаражу для его осмотра и исследования технических характеристик объекта недвижимости для установления возможности использования объекта в своей дальнейшей хозяйственной деятельности.

03.11.2020 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды гаража № 21, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору в пользование гараж с кадастровым номером 67:15:0320803:143, общей площадью 297,7 кв. м. (пункт 1.1 договора). Договор заключен на срок до 03.11.2022 (пункт 2.1). Гараж передан арендодателем и принят арендатором по акту приема-передачи 03.11.2020, физически присутствуя в здании гаража.

Таким образом, после проведенного осмотра, на момент заключения договора аренды с ФИО3, со стороны ответчика ФИО1 был обеспечен доступ к гаражу, что позволило сторонам осмотреть гараж, согласовать условия аренды, заключить договор и передать объект по акту приема-передачи 03.11.2020.

Принимая объект аренды по акту приема-передачи от 03.11.2020, ФИО3 в акте на наличие каких-либо недостатков в помещениях, свидетельствующих о непригодности их для использования в момент передачи, не указал. Приняв помещения от арендодателя в отсутствие замечаний к его состоянию, ФИО3 фактически посчитал для себя возможным осуществлять предусмотренную договором деятельность в арендованных помещениях. Договор был зарегистрирован в установленном порядке.

Поскольку, ИП ФИО3 вступил в фактическое владение объектом аренды, у него возникла обязанность оплатить установленную договором арендную плату.

При этом в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии выявления недостатков, о которых арендатор и арендодатель не знали во время заключения договора.

Вместе с тем, недостатки имущества, в виде возможных ограничений в проходе к нему через установленные третьим лицом ворота, являются внешними и могли быть обнаружены при приемке помещений и описаны в акте приема-передачи.

Однако, поскольку данные недостатки не нашли своего отражения в соответствующих документах, в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ, ФИО3 был обязан уплачивать арендную плату до момента, когда воспользовался представленным ему правом на соразмерное уменьшение арендной платы. При этом, каких-либо противоправных действий со стороны арендодателя, а также чинения с его стороны каких-либо препятствий арендатору, не позволивших использовать имущество в соответствии с условиями аренды, не имеется, и ФИО3 о них не заявлял.

ФИО3 и ФИО1 физически находились в арендуемом помещении в момент заключения договора и передачи имущества, имели возможность пройти туда самостоятельно и физически там находиться, однако, как следует из пояснений истца, не могли вести предпринимательскую деятельность в помещении из-за создания ответчиком препятствий, а именно - работники, клиенты, контрагенты и прочие лица не имели возможности физически пройти в арендуемое помещение. Более того, ответчик подчинял истца и ФИО3 правилам распорядка дня, существовавшим для своих работников. В то же время, сам ФИО1 и ФИО3 такой возможностью располагали.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем основания для отказа либо приостановления уплаты арендных платежей отсутствовали.

Право стороны, на которой лежит встречное исполнение (в данном случае арендатора) приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков, предусмотрено пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной (арендодателем) обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок.

Однако данная норма распространяет свое действие на взаимоотношения между арендодателем и арендатором и не подлежит применению в данном споре в силу следующего.

Применительно к правоотношениям арендодателя и арендатора указанная правовая норма может быть истолкована лишь в том смысле, что арендатор вправе не исполнять обязательство по внесению арендной платы в случае, если арендодатель не передал во временное владение и пользование арендатора имущество, либо изъял это имущество у арендатора. 

Соответствующее толкование положений статьи 328 ГК РФ, применительно к арендным отношениям, содержится в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которому арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Между тем, в рассматриваемом случае имущество было фактически передано арендодателем в аренду, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи к договору аренды и сторонами договора не оспаривается.

При этом само по себе чинение препятствий в пользовании спорным имуществом третьим лицом не является обстоятельством, которое действующее гражданское законодательство признает основанием, освобождающим арендатора от ответственности за нарушение договорного обязательства.

Данный спор возник в связи с тем, что соответствующие препятствия возникли в связи с противоправными действиями АО «Гласс Маркет».

Невозможность использования арендованного имущества возникла исключительно в результате неправомерных действий АО «Гласс Маркет» по ограничению доступа к объекту аренды уже после того, как договор аренды был заключен и имущество было передано в аренду.

Данный факт установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.08.2022 по делу №А62-313/2021 по спору между теми же лицами – АО «Гласс Маркет» и ИП ФИО1

При этом возможность взыскания с лица, не являющегося стороной договора аренды, убытков, возникших при исполнении договора аренды, следует из определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 №302- ЭС14-735 по делу №А19-1917/2013.

Верховный Суд РФ в данном определении указал, что согласно статье 15 ГК РФ и в соответствии с действующей судебной практикой по её истолкованию возмещение убытков является мерой ответственности компенсационного характера, которая направлена на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица, и отказом в правомерном возмещении убытков потерпевшего (кредитора) поддерживается (стимулируется) правонарушающее поведение должника (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 №16674/12). 

В силу положений статьи 15 ГК РФ возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при доказанности правового состава, то есть наличия таких условий как: совершение противоправных действий или бездействия; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; подтверждение размера убытков. 

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 №62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» разъяснено, что к упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что именно противоправное поведение АО «Гласс Маркет» привело к невозможности использования арендодателем помещений в своих целях и получения прибыли.

Таким образом, между противоправными действиями ответчика и возникшими убытками истца имеется причинно-следственная связь.

Отсутствие вины истца в невозможности использования арендатором переданного в аренду помещения после заключения договора аренды выражается в его праве, как арендодателя, рассчитывать на добросовестное поведение АО «Гласс Маркет», являющегося владельцем смежных с ним помещений, поскольку каждый участник гражданского оборота вправе рассчитывать на добросовестное поведение других участников хозяйственных отношений. 

При этом АО «Гласс Маркет» не имело права ограничивать проход и проезд к объектам аренды, поскольку ворота и ограждения установлены им на земельных участках с кадастровыми номерами 67:15:0320803:8 и 67:15:0320803:9, которые ему не принадлежат, а принадлежат на праве собственности Российской Федерации, о чем ответчику было известно.

Неправомерные действия АО «Гласс Маркет» по самовольному занятию земельных участков с кадастровыми номерами 67:15:0320803:8, 67:15:0320803:9, 67:15:0320803:286 установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.07.2012 по делу №А62-2795/2021. За самовольное занятие данных земельных участков АО «Гласс Маркет» 30.12.2021 было привлечено Управлением Росреестра по Смоленской области к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ с назначением административного наказания в виде штрафа в размере 100 000 руб. Признавая постановление управления законным, в суд решении по делу указал, что факт самовольного занятия АО «Гласс Маркет» земельных участков подтверждается материалами дела, в том числе актами от 30.10.2020 № 820/2020, 882/2020, 883/2020 административного обследования объектов земельных отношений, протоколом от 02.12.2020 об административном правонарушении, и заявителем по существу не оспаривается.

В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Аналогичный подход к оценке изложенных обстоятельств содержится в решении Арбитражного суда Центрального округа от 08.02.2024 по делу № А62-1028/2023 в споре между ООО «ВОК» и ООО «Гласс Маркет» по делу с аналогичными обстоятельствами.

Кроме того, о неправомерности ограничения доступа к земельному участку с кадастровым номером 67:15:0320803:286, на котором находится гараж ФИО1, ответчику стало известно еще 30.10.2020, после проведенного Управлением Росреестра административного обследования земельных участков с кадастровыми номерами 67:15:0320803:286, 67:15:0320803:8, 67:15:0320803:9. Согласно актам административного обследования объектов земельных отношений №820/2020, №882/2020 и №883/2020 от 30.10.2020 установлено самовольное занятие данных земельных участков ответчиком путем препятствий в виде введения пропускного режима, исключающего доступ к участку с кадастровым номером 67:15:0320803:286 лиц, имеющих законное право на владение, пользование или распоряжение им, а именно, ФИО1

Более того, возможность доступа в этот период к гаражу подтвердил в своей жалобе на постановление о назначении административного наказания по статьей 7.1 КоАП РФ, поданной в Управление Росреестра по Смоленской области, директор АО «Гласс Маркет» ФИО6, фактически подтвердив слова ФИО3 о том, что объект аренды осматривался при заключении договора аренды, что, по мнению ФИО6, исключает факт недопуска ФИО1 к объекту, принадлежащему ему на праве собственности.

Также ответчиком подтвержден факт того, что на момент заключения договора аренды, после ознакомления ответчика с актами административного обследования, которыми была установлена неправомерность его действий по ограничению прохода через контролируемые им ворота, реальных препятствий со стороны ответчика не имелось, ФИО1 и ФИО3 имели возможность для заключения и реального исполнения данной сделки.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о доказанности истцом наличия реальных предпосылок для заключения ИП ФИО1 договора аренды с ИП ФИО3 и возможности для реального исполнения данной сделки.

ИП ФИО1 и ИП ФИО3 также пояснили, что размер арендной платы был согласован сторонами с учетом удобства расположения помещения в центре г.Рославля, его транспортной доступности и значительной площади помещения (297,7 кв.м.), а также обеспеченность коммуникациями (свет, отопление). 

Вопреки доводам АО «Гласс Маркет», на наличие отопления в помещении к моменту заключения договора аренды указывалось в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.11.2020 КУСП № 13993 от 09.11.2020.

Помещение гаража планировалось к использованию в качестве склада продукции. ФИО3 является дилером на территории Смоленска и Смоленской области компании Wolf Oil Corporation NV и имеет право реализации продукции, обозначаемой товарным знаком WOLF. С этой целью между ИП ФИО3 и ООО «Амтел», являющимся эксклюзивным дистрибьютером на территории Российской Федерации моторных масел и технических жидкостей под торговой маркой Wolf, заключено дилерское соглашение №36/19 от 12.07.2019, в рамках которого осуществляется деятельность по реализации продукции на территории Смоленской области. Поскольку практически гараж состоит из четырех отдельных помещений, в которых можно расположить продукцию, а также учитывая удобство подъезда для загрузки и выгрузки, цена арендной платы была согласована в размере 200 000 руб. в месяц. 

Кроме того, для ФИО3 наличествовал определенный им самим бизнес интерес для воплощения идей извлечения прибыли с использованием арендуемого помещения.

Материалами дела подтверждается, что после заключения договора аренды и передачи объекта ФИО3, ФИО1 предпринимал различные попытки получить беспрепятственный доступ к гаражу для себя и, соответственно, для арендатора, которые отклонялись ответчиком по надуманным предлогам, демонстрирующим своим поведением устойчивое и злостное пренебрежение законом, требованиям государственных органов, а также правами и законными интересами ФИО1

В этот период АО «Гласс Маркет» в декабре 2020 года было привлечено к административной ответственности Управлением Росреестра по Смоленской области за самовольный захват земельных участков, в связи с чем у АО «Гласс Маркет» не имелось никаких правовых оснований для препятствования ФИО1 в проходе к своему объекту недвижимости В декабре 2020 года прокуратурой района в адрес ответчика также было внесено представление.

Кроме того, ФИО1 последовательно и настойчиво принимал различные меры, направленные на урегулирование возникшей ситуации и получение возможности свободного прохода к своему гаражу.

Так, в ноябре 2020 года ФИО1 направил письмо в адрес ответчика, в котором он информировал АО «Гласс Маркет» о заключении договора аренды и просил согласовать вопрос о проходе и проезде к гаражу через площадку с кадастровым номером 67:15:0320803:123. Однако ответчик сообщил о невозможности рассмотрения вопроса о порядке доступа ФИО1 к гаражу через сооружения АО «Гласс Маркет».

Также в ноябре 2020 года ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к АО «Гласс Маркет» с требованием о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности АО «Гласс Маркет» на площадку с кадастровым номером 67:15:0320803:123, площадью 3067 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...>; обязании АО «Гласс Маркет» устранить и не чинить препятствий в пользовании недвижимым имуществом - гаражом, принадлежащим ИП ФИО1, путем обеспечения круглосуточного свободного доступа (проезд, проход) без каких-либо ограничений во времени и продолжительности пребывания ИП ФИО1, его работникам, контрагентам, представителям, клиентам к нежилому помещению - гаражу с кадастровым номером 67:15:0320803:143, через земельные участки с кадастровыми номерами 67:15:0320803:8, 67:15:0320803:9, 67:15:0320803:286. 

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 11.08.2022 по делу №А62-313/2022 требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме.

Принятые ФИО1 меры по урегулированию ситуации позволяли надеяться, что меры административного воздействия, принятые органами государственного контроля и надзора в отношении АО «Гласс Маркет», позволят незамедлительно принудить ответчика к исполнению требований земельного законодательства и соблюдению прав ФИО1 на беспрепятственное пользование своим имуществом. 

Как следует из пояснений истца, именно по этой причине договор аренды сохранял свое действие и ФИО3 вносилась арендная плата до июня 2021 года, поскольку ФИО1 постоянно информировал ФИО3 о проведенных им действиях (поданных жалобах и обращениях) и их результатах, а также о принятых органами государственного контроля и надзора мерах по обеспечению свободного доступа к гаражу, которые, безусловно, должны были возыметь свое действие и на эффективность которых вправе были рассчитывать ФИО1 и ФИО3

Кроме того, приобретая гараж на территории, огороженной и контролируемой ответчиком, используя с ним смежные земельные участки и объекты недвижимости, ФИО1 вправе был рассчитывать на добросовестное поведение АО «Гласс Маркет», поскольку каждый участник гражданского оборота вправе рассчитывать на добросовестное поведение других участников хозяйственных отношений. 

Однако 28.06.2021 ФИО3 предъявил ФИО1 требование о возврате оплаченной аренды в сумме 1 600 000 руб. и сообщил о невозможности дальнейшей оплаты аренды гаража в связи с невозможностью использовать его по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды и оплату с июля 2021 г. не производил. Однако при этом также указал на свою заинтересованность в сохранении и продлении договорных отношений после возобновления доступа к имуществу.

После этого ФИО1 продолжал принимать меры по обеспечению возможности доступа к объекту, ответчику предлагались различные варианты согласования прохода к гаражу, которые под различными предлогами необоснованно отклонялись.

Так, 30.07.2021 ФИО1 было направлено обращение в АО «Гласс Маркет» о составлении совместной схемы передвижения по площадке, однако данное предложение в полученном от общества письме №2082 от 17.08.2021 было проигнорировано.

На направленное 10.08.2021 ФИО1 письмо в адрес ответчика о согласовании схемы границ арендуемой площади для целей доступа к принадлежащему ФИО1 гаражу также был получен отказ в письме №2083 от 17.08.2021.

После предъявленной от ИП ФИО3 повторной претензии от 10.11.2022. ИП ФИО1 указанные денежные средства возвращены ИП ФИО3 платежными поручениями №78 от 05.12.2022 на сумму 400 000 руб.; №84 от 06.12.2022 на сумму 400 000 руб.; №96 от 09.12.2022 на сумму 800 000 руб.

Относительно направления ИП ФИО3 в адрес ИП ФИО1 претензии от 28.06.2021, в которой он просил последнего возвратить денежные средства в размере 1 600 000 руб. (при этом на дату подписания претензии общая сумма платежей составляла 1 000 000 руб.), после чего ИП ФИО3 дополнительно перечислил в адрес ИП ФИО1 600 000 руб. по платежным поручениям № 180 от 14.07.2021, №181 от 15.07.2021, № 186 от 19.07.2021, судебная коллегия отмечает следующее.

Из пояснений третьего лица следует, что указание в претензии от 28.06.2021, направленной ФИО3 в адрес ФИО1 на возврат суммы 1 600 000 руб. является технической ошибкой, допущенной ФИО3 при написании претензии. Фактически на момент написания претензии было оплачено 1 000 000 руб.

При этом, несмотря на написание претензии, ФИО3 не принималось никаких действий, направленных на прерывание договорных отношений, поскольку он был крайне заинтересован в сохранении арендных отношений, надеялся на скорейшее разрешение ситуации, причем ФИО1 постоянно информировал его о принимаемых им мерах, о чем свидетельствует тот факт, что после написания претензии от 28.06.2021 им были произведены оплаты аренды по платежным поручениям №180 от 14.07.2021, №181 от 15.07.2021 и №186 от 19.07.2021 на общую сумму 600 000 руб. Также в письме ФИО1 от 25.07.2021 ФИО3 указал на свою заинтересованность в сохранении и продлении договорных отношений, однако, не имея доступа к объекту аренды, сообщил о невозможности дальнейшей оплаты.

Оплачивая арендную плату, возвращенную затем арендатору, стороны исходили из того, что ни гражданским законодательством, ни договором аренды не предусмотрено право арендатора на отказ от оплаты аренды при отсутствии виновных действий арендодателя, и напротив, отказ от оплаты аренды в настоящем случае повлечет для арендатора расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). 

При таких обстоятельствах ФИО3 не имел законного права прекратить исполнять свои обязанности перед ФИО7 по внесению арендной платы после того, как АО «Гласс-Маркет» начало препятствовать в доступе в арендуемое помещение.

В связи с отказом арендатора ФИО3 от оплаты аренды и предъявленным в связи с этим требованием к ФИО1 о возврате денежных средств, ФИО1 02.07.2021 обратился с соответствующей претензией к АО «Гласс Маркет» об оплате возникших у него убытков в размере 1 600 000 руб. В претензии, в том числе указан размер ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором. Письмом от 14.07.2021 (исх. №1714) в удовлетворении требования отказано.

Таким образом, поведение истца, с учетом складывающихся отношений сторон спора, не противоречит требованиям к добросовестному и разумному поведению участников гражданских правоотношений, поскольку способ защиты права в виде сохранения действующего договора аренды наименее обременителен для истца, в связи с чем подлежит применению в гражданском судопроизводстве.

Кроме того, иные способы защиты права, такие как отказ истца от договора аренды, при очевидном и установленном решениями контролирующих органов и судов противоправном поведении АО «Гласс Маркет», не являлся бы в данной ситуации эффективным, и привел бы к большим потерям для истца, связанным с отказом от договора и понесенными в связи с этим убытками, связанными с потерей арендных платежей на неопределенное время и поиском новых арендаторов.

Утверждения ответчика о мнимости заключенного договора аренды, признаются апелляционным судом несостоятельными, поскольку опровергается его же противоправными действиями, направленными на воспрепятствование прохода как ФИО1, так и ФИО3 к объекту аренды, подтвержденными вступившим в законную силу решением суда по делу №А62-313/2021.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.04.2011 №16002/10; определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 08.02.2023 №305 -ЭС21-8027 (7) по делу №А40-225341/2019, для признания сделки мнимой на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ необходимо установить, что каждая из её сторон действовала недобросовестно, в обход закона и не имела намерения совершить сделку в действительности, поскольку все стороны мнимой сделки стремятся к сокрытию ее действительного смысла. Порочность воли каждой из её сторон является обязательным условием для признания сделки мнимой. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей каждой стороны сделки устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. В обоснование мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении. Возможные недостатки в исполнении сделки также не свидетельствуют о ее мнимости.

Ответчиком не представлено доказательств мнимости договора аренды, намерений обеих сторон договора не исполнять его, тем более с учетом активного длительного воспрепятствования ответчика прохода к гаражу. 

Напротив, в доказательство реальности заключенного договора аренды, его исполнения, реализации прав арендатора, в материалы дела представлен договор, зарегистрированный в установленном порядке в Управлении Росреестра по Смоленской области, номер регистрации - 15:0320803:143/67/059/2020-14, документы об оплате арендной платы, документы, подтверждающие осуществление предпринимательской деятельности ИП ФИО3 на территории Смоленской области. 

Кроме того, ФИО3 неоднократно было указано на отсутствие какой-либо связи с ФИО1, с которым отношения носят исключительно деловой характер, заключение договора аренды было продиктовано заинтересованностью ФИО3 осуществлять свою деятельность на территории г. Рославля и Рославльского района Смоленской области.

Поскольку материалами дела подтверждается факт совершения противоправных действий ответчиком и причинно-следственная связь между противоправными действиями ответчика и убытками истца, истец доказал, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердил совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным ответчиком нарушением, при этом допущенные ответчиком нарушения явились единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду, судебная коллегия приходит к выводу о доказанности наличия необходимых условий применения деликтной ответственности в форме возмещения убытков (упущенной выгоды). 

Размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности. 

Как указано выше, определением суда от 15.04.2024 назначено проведение экспертизы. Проведение экспертизы поручено оценщику ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость ежемесячной аренды гаража с кадастровым номером 67:15:0320803:143 площадью 297,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, за период с 03.11.2020 по 03.11.2022.

10.06.2024 в суд поступило заключение эксперта № 60/24, в котором эксперт пришел к выводам о том, что рыночная стоимость ежемесячной аренды гаража: за период с 03.11.2020 по 31.12.2021 составила 1 468 000 руб. (104 880 руб. в месяц); за период с 01.01.2022 по 03.11.2022 – 1 087 500 руб. (108 750 руб. в месяц), всего - 2 555 500 руб.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами в силу части 4, 5 статьи 71 АПК РФ.

Оценив заключение экспертизы по правилам статьи 71 АПК РФ наряду с другими доказательствами, суд первой инстанции на основании статьи 64 АПК РФ принял его в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется. Заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств, так как содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено ясно, полно и последовательно, обосновано ссылками на применяемые в процессе исследования стандартами и методиками. Судом установлено, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. На вопросы, поставленные перед экспертом, даны полные и исчерпывающие ответы в письменном виде, сомнений в обоснованности заключения или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не возникло. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормативными документами, справочной и методической литературой, которые относятся к объекту обследования. Нарушений каких-либо фундаментальных принципов и методов проведения подобных исследований при проведении судебной экспертизы экспертом не допущено и судом не установлено.

О проведении повторной или дополнительной экспертизы сторонами не заявлено.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание установленный факт противоправных действий со стороны АО «Гласс Маркет» по отношению к истцу, выразившихся в создании препятствий в доступе на участки с кадастровыми номерами 67:15:0320803:8, 67:15:0320803:9, 67:15:0320803:286 и к зданию гаража, с учетом уточнения истцом требований, результатов экспертизы по определению рыночной стоимости ежемесячной аренды гаража, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о взыскании убытков в виде упущенной выгоды за период с 03.11.2020 по 03.11.2022 подлежат удовлетворению частично в размере 2 555 500 руб. В удовлетворении иска в остальной части судом правомерно отказано. 

Доводы ИП ФИО1 о том, что в рассматриваемом случае размер арендной платы за пользование нежилыми помещениями согласован сторонами договора и не является предметом спора, поэтому для определения размера подлежащих взысканию убытков не требуется установления каких-либо дополнительных обстоятельств путем проведения судом экспертизы, подлежат отклонению, поскольку иск о взыскании упущенной выгоды не может приводить к неосновательному обогащению самого истца, даже если судом достоверно установлен факт совершения ответчиком противоправных действий, повлекших нарушение прав и законных интересов истца. При этом в силу положений статьи 404 ГК РФ ответчик по искам о взыскании убытков имеет право оспаривать их размер всеми доступными процессуальными способами.

Доводы АО «Гласс Маркет» о том, что предпосылок для возникновения арендных отношений, а также доказательств возможности исполнять договор аренды истцом не представлено, подлежат отклонению, учитывая, что на момент заключения договора аренды с ФИО3, со стороны ответчика ФИО1 был обеспечен доступ к гаражу, что позволило сторонам осмотреть гараж, согласовать условия аренды, заключить договор и передать объект по акту приема-передачи 03.11.2020.

Кроме того, возможность доступа в этот период к гаражу подтвердил в своей жалобе на постановление о назначении административного наказания по статьей 7.1 КоАП РФ, поданной в Управление Росреестра по Смоленской области, директор АО «Гласс Маркет» ФИО6, фактически подтвердив слова ФИО3 о том, что объект аренды осматривался при заключении договора аренды, что, по мнению ФИО6, исключает факт недопуска ФИО1 к объекту, принадлежащему ему на праве собственности. Также ответчиком подтвержден факт того, что на момент заключения договора аренды, после ознакомления ответчика с актами административного обследования, которыми была установлена неправомерность его действий по ограничению прохода через контролируемые им ворота, реальных препятствий со стороны ответчика не имелось, ФИО1 и ФИО3 имели возможность для заключения и реального исполнения данной сделки.

Ссылки на то, что заключение договора аренды в отношении отсутствующего имущества и принятие на себя обязательств перед арендатором является неразумным поведением вопреки собственным интересам, не принимаются судом, поскольку невозможность использования арендованного имущества возникла исключительно в результате неправомерных действий АО «Гласс Маркет» по ограничению доступа к объекту аренды уже после того, как договор аренды был заключен и имущество было передано в аренду. При этом законных оснований для недопуска истца и иных лиц к собственному имуществу у АО «Гласс Маркет» не имелось.

Доводы АО «Гласс Маркет» о том, что требования истца направлены на получение неосновательного обогащения от ответчика, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735, А19-1917/2013, если арендатор не мог использовать арендованное имущество из-за действий третьего лица, то с последнего арендодатель вправе взыскать в качестве упущенной выгоды арендную плату за период, когда имущество не использовалось.

Доводы о том, что суд не принял во внимание тот факт, что в рамках исполнительного производства осуществлена выплата истцу денежных средств в размере 4 847 000 руб., в связи с чем с ответчика в пользу истца повторно присуждены ко взысканию денежные средства, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку в силу части 2 статьи 326 АПК РФ ответчик не лишен возможности направить в арбитражный суд первой инстанции заявление о повороте исполнения судебного акта, приложив к заявлению документ, подтверждающий исполнение ранее принятого судебного акта.  

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что требования истца удовлетворены судом частично, суд области правомерно заключил, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 023 руб.

С ИП ФИО1 в пользу АО «Гласс Маркет» подлежат взысканию судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 9 400 руб.

Суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 АПК РФ для отмены или изменения решения суда.  

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.09.2024 и дополнительное решение от 18.09.2024 по делу № А62-11228/2022 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.В. Мосина

М.Е. Лазарев

Т.В. Бычкова