ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11 «А», тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

03 марта 2020 года                                                                              Дело А55-17534/2019

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена                      26 февраля 2020 года

Постановление в полном объеме изготовлено                       03 марта 2020 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Корнилова А.Б., 

судей Филипповой Е.Г. и Засыпкиной Т.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от Управления Росреестра по Самарской области – ФИО2, доверенность от 26.12.2019,

от общества с ограниченной ответственностью "Скала" - не явились,

от ОАО «Межрегиональный Волго-Камкий банк реконструкции и развития» - не явились,

от ООО «ВКБ-Риэлт» - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 26 октября 2019 года по делу № А55-17534/2019 (судья Медведев А.А.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Скала",

к Управлению Росреестра по Самарской области ,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, ОАО «Межрегиональный Волго-Камкий банк реконструкции и развития» и ООО «ВКБ-Риэлт»

о признании незаконным решения об отказе в госрегистрации,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Скала» обратилось в суд с заявлением, в котором просило признать недействительными и отменить отказ от 06.05.2019 г. № 63/001/300/2019-3497 в государственной регистрации договора №1 уступки права требования на открытых торгах от 17.01.2019 г. Кроме того, просит обязать Управление Росреестра по Самарской области  осуществить государственную регистрацию договора №1 уступки права – требования на открытых торгах от 17.01.2019 г. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО «Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» и ООО «ВКБ-РИЭЛТ»

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26 октября 2019 года заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представители истца и третьих лиц участия в судебном заседании не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании статей 156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционные жалобы в отсутствие представителей иных лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 14 ноября 2014 г. по делу № А55-8591/2014 общество с ограниченной ответственностью «ВКБ-Риэлт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.05.2016 г. по делу А55- 8591/2014 требования открытое акционерное общество «Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития» (далее - ОАО «Волго-Камский банк») включены в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «ВКБ-Риэлт» в состав требований кредиторов третьей очереди, как обеспеченные залогом права требования участника долевого строительства в сумме 96 159 963,84 руб., в том числе правами требования по договору №03/05 участия в долевом строительстве от 20.05.2013г., заключенному между Застройщиком (ООО «Труд-1») и Участником долевого строительства (ООО «ВКБ-Риэлт»), на получение в собственность участником долевого строительства по окончании строительства объектов долевого строительства, которые соответствует квартирам, расположенным в доме строительный адрес: Самарская область, Волжский район, в юго-восточной части п.г.т. Петра Дубрава, кадастровый номер земельного участка 63:17:0302008:93.и имеющим следующие проектные характеристики:

- квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 1, ном. объекта: 1, проектная (планируемая) площадь: 90,53 кв. м.;

-квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 1, ном. объекта: 2, проектная (планируемая) площадь: 43,1 кв. м.;

-квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 1, ном. объекта: 3, проектная (планируемая) площадь: 98,01 кв. м.;

-квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 2, ном. объекта: 4, проектная (планируемая) площадь: 90,53 кв. м.;

-квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 2, ном. объекта: 5, проектная (планируемая) площадь: 43,1 кв. м.;

-квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 2, ном. объекта: 6, проектная (планируемая) площадь: 42,44 кв. м.;

-квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 2, ном. объекта: 7, проектная (планируемая) площадь: 71,69 кв. м.;

-квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 3, ном. объекта: 10, проектная (планируемая) площадь: 42,44 кв. м.;

-квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 4, ном. объекта: 14, проектная (планируемая) площадь: 42,44 кв. м. (далее - Объекты долевого строительства).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2013 г. по делу № А55-26194/2013 ОАО «Волго-Камский банк» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Полномочия конкурсного управляющего Банком возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» (далее - Агентство, конкурсный управляющий), представителем конкурсного управляющего назначен ФИО3

В ходе процедуры банкротства ООО «ВКБ-Риэлт» проведены открытые торги по реализации указанного заложенного имущества. По результатам торгов, 17 января 2019 г. между ООО «Скала» и ООО «ВКБ-Риэлт» подписан договор уступки прав требования на открытых торгах, предметом которого является передача прав и обязанностей по договору №03/05 участия в долевом строительстве от 20.05.2013 г. в части права требования на получение Новым участником долевого строительства по окончании строительства Объектов долевого строительства, указанных выше. 

Право требования основывалось на:

-договоре № 03/05 участия в долевом строительстве от 20.05.2013 г. заключенному между Застройщиком (ООО «Труд-1») и Участником долевого строительства (ООО «ВКБ-Риэлт»), зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 05.08.2013г., номер регистрации 63-63-01/261/2013-494.

-протоколе № 2588-ОТПП/2/2 от 14.01,2019г.

Оплата по договору № 03/05 осуществлялась за счет кредитных средств предоставленных ООО «ВКБ-Риэлт» ОАО «Межрегиональный Волго-Камский Банк реконструкции и развития». С момента ввода процедуры банкротства ООО «ВКБ-Риэлт» ОАО «Межрегиональный Волго-Камский Банк реконструкции и развития» является залоговым кредитором по выше указанному договору долевого участия в строительстве.

24.01.2019г. Обществом с ограниченной ответственностью «Скала» и Обществом с ограниченной ответственностью «ВКБ-Риэлт» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской область подано заявление о государственной регистрации договора № 1 уступки права - требования на открытых торгах от 17.01.2019 г.

По данному заявлению получено уведомление об отказе в государственной регистрации № 63/001/300/2019-3497 от 06.05.2019 г.

Основанием для отказа по заявлению послужило то, что не представлены документы, а именно:

1.Протокол об определении участников торгов по продаже предмета залога.

2.Документы, подтверждающие согласие залогодержателя на заключение и государственную регистрацию договора уступки права требования.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2, 3 статьи 201 АПК РФ для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшем их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество закреплены в статье 14 Закона о государственной регистрации.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьей 29 Закона о государственной регистрации осуществляет правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При правовой экспертизе документов, устанавливается, в том числе, отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, что является основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Согласно статье 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Исходя из понятия государственной регистрации, определенного ст. 1 Закона о регистрации, а также анализа положений ст. ст. 14, 18, 21 Закона о регистрации, регистрирующий орган уполномочен принимать решения только на основании документов, бесспорно удостоверяющих наличие, возникновение, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что государственная регистрация может быть произведена, только в том случае, когда регистратором не установлено противоречий между заявленными правами на земельный участок и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости. Если в ходе правовой экспертизы документов будут выявлены противоречия между сведениями уже содержащимися в реестре и правами, за регистрацией которых обращается правообладатель, то в государственной регистрации права должно быть отказано.

В пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Отказывая в государственной регистрации, управление указало на не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

Пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «ВКБ-Риэлт» в рамках арбитражного дела № А55-8591/2014 было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

ООО «Труд-1» в рамках арбитражного дела № А55-2214/2014 также было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

ОАО «Межрегиональный Волго-Камский Банк реконструкции и развития» в рамках арбитражного дела № А55-26194/2013 было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

С учетом того, что ООО «ВКБ-Риэлт», в рамках арбитражного дела № А55-8591/2014 было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство и того, что ООО «Труд-1», в рамках арбитражного дела № А55-2214/2014 было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, то к отношениям связанным с ООО «ВКБ-Риэлт» применяются нормы специального закона, а именно ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» далее «Закон».

В своем отказе ответчик ссылается на ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.

В рассматриваемом случае, переход права собственности имел место не в результате обращения взыскания на имущество, а в результате проведения специальной процедуры.

Согласно положений ГК РФ ОАО «Межрегиональный Волго-Камский Банк реконструкции и развития» является залогодержателем прав по договору № 03/05 участия в долевом строительстве от 20.05.2013 г. заключенному между Застройщиком (ООО «Труд-1») и Участником долевого строительства (ООО «ВКБ-Риэлт»), зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 05.08.2013г., номер регистрации 63-63-01/261/2013-494.

Однако ОАО «Межрегиональный Волго-Камский Банк реконструкции и развития» стало не только залогодержателем прав согласно нормам ГК РФ, но и залоговым кредитором ООО «ВКБ-Риэлт» в рамках дела о банкротстве № А55-8591/2014.

Согласно п. 4.1. статьи 138 Закона в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

При проведении как первичных, так и повторных торгов ОАО «Межрегиональный Волго-Камский Банк реконструкции и развития» желание оставить предмет залога за собой не изъявило, в связи с чем утратило право залогового кредитора на оставление предмета залога за собой.

Таким образом, одним из документов являющихся основанием для государственной регистрации уступки является не предусмотренная ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» процедура, согласно которой государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой и вытекающий из нее документ, а протокол № 2588-ОТПП/2/2 от 14.01.2019г. составленный в порядке п. 4.1. статьи 138 Закона.

Арбитражный суд первой инстанции правомерно посчитал необоснованным вывод регистрирующего органа о том, что требуется согласие залогодержателя на совершение сделки по уступке прав поскольку казанное согласие предусмотрено ФЗ № 214-ФЗ.

Оплата по договору долевого участия в строительстве осуществлялась за счет кредитных средств предоставленных ООО «ВКБ-Риэлт» ОАО «Межрегиональный Волго-Камский Банк реконструкции и развития». С момента ввода процедуры банкротства ООО «ВКБ-Риэлт» ОАО «Межрегиональный Волго-Камский Банк реконструкции и развития» является залоговым кредитором по выше указанному договору долевого участия в строительстве.

Согласно п. 4 ст. 18.1. Закона должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога

Согласно п. 4 ст. 138 Закона 4. продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. 111 Закона продаже на торгах, проводимых в электронной форме, подлежат:

-недвижимое имущество;

-ценные бумаги;

-имущественные права;

-заложенное имущество;

-предметы, имеющие историческую или художественную ценность;

-вещь, рыночная стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, в том числе неделимая вещь, сложная вещь, главная вещь и вещь, связанная с ней общим назначением (принадлежность).

В связи с изложенным, согласие залогодержателя ОАО «Межрегиональный Волго-Камский Банк реконструкции и развития» не требуется, поскольку права ОАО «Межрегиональный Волго-Камский Банк реконструкции и развития» как залогового кредитора будут удовлетворены за счет денежных средств полученных ООО «ВКБ-Риэлт» от ООО «Скала» после государственной регистрации договора № 1 уступки права - требования.

Согласие застройщика ООО «Труд-1» также не требуется, поскольку это прямо не оговорено в договоре долевого участия в строительстве, по которому осуществляется уступка прав.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи ПО, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

При этом в силу пункта 5 статьи 18. 1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества залог прекращается.

Таким образом, поскольку и законодательство, и правоприменительная практика исходят из того, что прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в порядке, определенном Законом о банкротстве, подтверждение согласия ОАО «Волго-Камский банк» - залогового кредитора в рамках дела о банкротстве ООО «ВКБ-Риэлт» - на реализацию заложенных прав по договору №03/05 участия в долевом строительстве от 20.05.2013 г., заключенному между Застройщиком (ООО «Труд-1») и Участником долевого строительства (ООО «ВКБ Риэлт»), а также предоставление согласия в регистрирующий орган не требуется.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что требование заявителя является обоснованными и подлежат удовлетворению.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится. 

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 октября 2019 года по делу №А55-17534/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                 А.Б. Корнилов

Судьи                                                                                                               Е.Г. Филиппова

                                                                                                                          Т.С. Засыпкина