/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-26356/2017

Дело № А65-27741/2016

г. Казань

26 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя истца – Имамовой И.А., доверенность от 21.06.2018,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.06.2018 (судья Савельева А.Г) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю, судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш)

по делу № А65-27741/2016

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рось-Авто» (ОГРН 1071682001522, ИНН 1639035489) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653) о признании незаконным одностороннее изменение арендной платы по договору № 04-43 от 20.09.2007, выраженное в уведомлении исх. № 04/5874 от 20.07.2016, с участием в деле третьих лиц: индивидуального предпринимателя Хусаиновой Люции Рустамовны (ОГРН 304165014000034, ИНН 165023780332), общества с ограниченной ответственностью «Финактив» (ОГРН 1121690029702, ИНН 1656063905),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Рось-Авто» (далее – ООО «Рось-Авто», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ), к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (далее – Управление Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при установлении арендной платы на 2016 год по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.09.2007 № 04?43з, установив величину размера арендной платы в сумме 3 751 811 руб. в год.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2017 иск удовлетворен. Суд урегулировал разногласия, возникшие при установлении арендной платы на 2016 год по договору аренды земельного участка от 20.09.2007 № 04-43з, величина годовой арендной платы установлена в размере – 3 751 811 руб. в год. В возмещение расходов истца по оплате госпошлины с Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области в пользу ООО «Рось-Авто» взыскано 6 000 руб.

Дополнительным решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2017 с Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области в пользу ООО «Рось-Авто» взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 34 500 руб.

Постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2017, дополнительное решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2017 оставлены без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2017 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2017, дополнительное решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. 

При новом рассмотрении арбитражным судом первой инстанции решением от 29.06.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018, исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт отказав в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан (арендодатель) и ООО «Рось-Авто» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 20.09.2007 № 07-43з, (далее – договор аренды от 20.09.2007 № 07-43з) по условиям которого обществу в аренду сроком с 20.09.2007 по 19.09.2010 под строительство дилерского центра предоставлен земельный участок площадью 15912 кв.м с кадастровым номером 16:52:04 02 05:0011, категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: г. Набережные Челны, новый город, проспект Мира, XVIа жилой район.

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 20.09.2007.

Договор аренды от 20.09.2007 № 07-43з зарегистрирован в установленном порядке, о чем 26.10.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Согласно пункту 3.6 договора аренды от 20.09.2007 № 07-43з размер арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы.

На указанном земельном участке обществом возведено здание дилерского центра «Тойота» общей площадью 8329 кв.м., назначение нежилое, 2-этажный, инв № 92:430:002:000002320, лит. А, находящееся по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, улица Академика Королева, дом 20А, принадлежащее обществу на праве собственности, о чем 17.11.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Дополнительным соглашением от 20.09.2010 стороны внесли изменения в договор аренды от 20.09.2007 № 07-43з, продлив его срок с 20.09.2007 по 19.09.2056, а также цели аренды - под размещение здания дилерского центра «Тойота» общей площадью 8 329 кв.м., назначение нежилое, 2-этажный, инв.№ 92:430:002:000002320, лит. А.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582), а также на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) по состоянию на 15.12.2015 проведена оценка рыночной стоимости величины годовой арендной платы земельного участка, которая составила 6 697 772 рублей (отчет ООО «ФинАктив» от 17.12.2015 № 370-14/11-15 «Отчет по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости - земельного участка кадастровый номер 16:52:04 02 05:0011 площадью 15912 кв.м, находящегося в собственности Российской Федерации).

Письмом от 20.07.2016 № 04/5874 Росимущество в Республике Татарстан и Ульяновской области направило в адрес арендатора уведомление об изменении с 01.01.2016 размера арендной платы по договору аренды с приложением расчета арендной платы, согласно которому арендная плата установлена в размере 6 697 772 рублей в год, указав, что расчет осуществлен в соответствии с пунктом 6 Правил, утвержденных Постановлением № 582 и на основании отчета от 17.12.2015 № 370-14/11-15, подготовленного ООО «ФинАктив».

ООО «Рось-Авто» не согласившись с представленным расчетом, обратилось к ИП Хусаиновой Л.Р. которой 14.09.2016 был подготовлен отчет об оценке стоимости рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении спорного земельного участка № 09/167, в соответствии с которым рыночная стоимость арендной платы спорного земельного участка составляет 3 491 235 руб. в год.

Полагая, что размер арендной платы за спорный земельный участок должен быть определен на основании отчета об оценке стоимости от 14.09.2016 № 09/167, подготовленного предпринимателем Хусаиновой Л.Р., ООО «Рось-Авто» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд, установив фактические обстоятельства дела и цель обращения истца в суд, самостоятельно должен определить нормы права, которые необходимо применить к спорным правоотношениям.

Как следует из искового заявления, требований общества заявлены в порядке статьи 445, 446 ГК РФ, как требование об урегулировании разногласий по договору аренды от 20.09.2007 № 07-43з.

Правоотношения по заключенному между сторонами договору аренды регулируются положениями главы 34 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ определено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств. 

По смыслу указанной нормы права лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ. 

Исходя из положений статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Изменение порядка определения размера арендной платы не является основанием к принятию сторонами договора на себя обязательств по заключению в будущем соглашения о его изменении в этой части. 

Кроме того, в силу условий пункта 3.6 договора, в случае изменения нормативно-правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в настоящий договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказанным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре.

Таким образом, лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 – 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

Однако таких доказательств материалы дела не содержат.

В то же время, наличие между сторонами спора заключенного договора аренды от 20.09.2007 № 07-43з исключает возможность рассмотрения преддоговорного спора.

Из материалов дела видно, что истец в настоящем случае не оспаривает наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, а не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы.

Из материалов дела следует, судами установлено, что в рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок является собственностью Российской Федерации.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации установлены постановлением № 582.

Подпунктом «г» пункта 2 постановления № 582, предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), в силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Между тем, проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения их в сделку и если эти объекты принадлежат полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (часть 1 статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ).

Пунктом 1 Информационного письма № 92 разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В части 3 статьи 71 АПК РФ указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной ответчиком величины арендной платы определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.03.2018 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Оценщик», эксперту Удод Танзиле Мансуровне.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 

Соответствует ли отчет № 370-14/11-15 от 17.12.2015, выполненный ООО «ФинАктив», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности?; достоверен ли результат оценки, указанный в отчете № 370-14/11-15 от 17.12.2015 выполненный ООО «ФинАктив»?; соответствует ли стоимость оценки арендной платы, указанная в отчете № 370-14/11-15 от 17.12.2015 выполненный ООО «ФинАктив», рыночной стоимости на дату составления указанных отчетов?

В соответствии с экспертным заключением № З-020/18, отчёт от 17.12.2015 № 370-14/11-15 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, указанным в отчёте судебной экспертизы.

В отношении достоверности результата оценки и соответствия стоимости оценки арендной платы, указанной в отчете от 17.12.2015 № 370-14/11-15 рыночной стоимости на дату составления указанных отчетов, экспертом сделаны выводы о том, что данные сведения являются недостоверными и не соответствуют рыночной стоимости на дату составления отчёта.

Исследовав представленные в материалы дела экспертное заключение № З-020/18 и отчет от 17.12.2015 № 370-14/11-15, которым установлена указанная в оспариваемом обществом письме величина рыночной стоимости права пользования объектом аренды, в совокупности и взаимной связи с иными доказательствами по делу, суды обеих инстанций пришли к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости, установленной поименованным отчетом.

Суды правильно установили, что при рассмотрении настоящего спора разрешение вопроса о законности основания увеличения размера арендной платы по договору аренды земельного участка в соответствии с письмом от 20.07.2016 № 04/5874 зависит от разрешения вопроса о соответствии либо несоответствии требованиям законодательства отчета от 17.12.2015 № 370-14/11-15, положенного в основу расчета измененного размера арендной платы, поскольку основанием для изменения размера арендной платы являлось только определение рыночной цены земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанции, принимая во внимание экспертное заключение № З-020/18, учитывая, что положенный в основу письма от 20.07.2016 № 04/5874 отчет ООО «ФинАктив» от 17.12.2015 № 370-14/11-15 не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость земельного участка, сделали правильные выводы о том, что одностороннее изменение размера арендной платы не может быть признано соответствующим требованиям действующего законодательства, в силу чего обоснованно удовлетворили исковые требования. 

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и сделаны правильные выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, поскольку были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана верная правовая оценка.

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.06.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 по делу № А65-27741/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

 

Судьи                                                                               Р.В. Ананьев

 

                                                                                          А.Ф. Фатхутдинова