ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-7649/2022

город Ростов-на-Дону

13 сентября 2022 года

15АП-14932/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Илюшина Р.Р., Мисника Н.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 28.02.2022;

от ответчиков: представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МГ-Девелопмент»на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 15.06.2022 и дополнительное решение от 15.07.2022 по делу № А53-7649/2022по иску общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест»(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью «МГ-Девелопмент»(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «СМУ-20» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании, о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (далее – истец, ООО «СтройИнвест») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МГ-Девелопмент», обществу с ограниченной ответственностью «СМУ-20» о признании незаконным одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве N 19/3/478 от 10.02.2016, признании договора долевого участия в долевом строительстве N 25/54/55/76/10/106-478 от 02.12.2021, заключенного между ООО «МГ-Девелопмент» и ООО «СМУ-20» недействительным, взыскании неустойки в размере 5 528 144 руб., об обязании ООО «МГ-Девелопмент» передать ООО «СтройИнвест» по акту приема-передачи объекты долевого строительства (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2022 и дополнительное решение от 15.07.2022 (с учетом определений от 18.07.2022 и 01.08.2022) односторонний отказ ООО «МГ-Девелопмент» (уведомление исх. N 44 от 26.10.2021) от исполнения договора долевого участия в строительстве N 19/3/478 от 10.02.2016 признан недействительным. Суд обязал ООО «МГ-Девелопмент» в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу передать ООО «СтройИнвест» по акту приема-передачи объекты долевого строительства (указаны квартиры). Признан недействительным договор долевого участия в долевом строительстве N 25/54/55/76/102/106-478 от 02.12.2021, заключенный между ООО «МГ-Девелопмент» и ООО «СМУ-20». С ООО «МГ-Девелопмент» в пользу ООО «СтройИнвест» взыскана неустойка в размере 1 500 000 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «МГ-Девелопмент» обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе ООО «МГ-Девелопмент» просит решение и дополнительное решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на ничтожность зачета требований, поскольку нормами закона №214-ФЗ предусмотрена оплата путем внесения платежей. По мнению заявителя, между сторонами сложились инвестиционные отношения. 

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «МГ-Девелопмент» (застройщик) и ООО «СтройИнвест» (участник долевого строительства) заключен договор № 19/3/478 от 10.02.2016, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить жилой (многоквартирный) дом на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0011007:478, площадью 6026 кв.м, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, примерно в 600 метрах к юго-востоку от автовокзала, сдать многоквартирный дом в эксплуатацию и передать в собственность ООО «СтройИнвест» (участник долевого строительства) объект долевого строительства, а именно: квартиры в количестве 14 штук - N 5, 6, 7, 8, 25, 32, 54, 55, 76, 102, 106, 124, 126, 127 общей площадью 607,5 кв.м (пункты 1.1, 1.2 договора); а участник долевого строительства обязуется оплатить застройщику денежные средства в сумме 15 187 500 руб. в течение 30 дней с момента регистрации договора (раздел 2 договора). 

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в ЕГРН 16.02.2016 N регистрации 61-61/031-61/031/010/2016-963/1.

Между ООО «МГ-Девелопмент»  и ООО «СтройИнвест» подписано соглашение о зачете взаимных требований от 01.10.2016, по условиям которого стороны пришли к соглашению о зачете взаимных требований в размере 18 727 241,24 руб., в том числе по договору долевого участия № 19/3/478 от 10.02.2016 в размере 15 187 500 руб.

Согласно справке от 23.07.2020, выданной ООО «МГ-Девелопмент», подтверждено поступление от ООО «СтройИнвест» по договору № 19/3/478 от 10.02.2016; задолженность по состоянию на 23.07.2020 отсутствует (т.1, л.д.71).

18.08.2021 ООО «СтройИнвест» направлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, содержавшее требование принять объект долевого строительства по договору от 10.02.2022 N 19/3/478 в срок до 30.09.2021.

Однако, 22.11.2021 Управление Росреестра по РО направило в адрес ООО «СтройИнвест» письмо N 18.07-1156, которым уведомило о поступлении в орган государственной регистрации заявления ООО «МГ-Девелопмент» о государственной регистрации расторжения договора долевого участия от 10.02.2016 N 19/3/478 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения условий договора. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию заявителем было представлено уведомление №44 от 26.10.2021 о расторжении договора долевого участия в строительстве от 10.02.2016 N 19/3/478 путем одностороннего отказа от исполнения условий договора.

Согласно уведомлению № 44 от 26.10.2021 основанием для отказа от исполнения договора долевого участия от 10.02.2016 N 19/3/478 является неисполнение ООО «СтройИнвест» обязанности по внесению денежных средств (т.1, л.д. 117).

Как указывает истец, в отношении квартир NN 25, 54, 55, 76, 102, 106, которые являлись объектом долевого строительства по договору N 19/3/478 от 10.02.2016, заключенному с истцом, ООО «МГ-Девелопмент» заключен договор долевого участия в строительстве N 25/54/55/76/102/106-478 от 02 февраля 2021 с ООО «СМУ-20». Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 06.12.2021, номер регистрации 61:55:0011007:478-61 /214/2021-262.

По мнению истца, поскольку односторонний отказ ООО «МГ-Девелопмент» от исполнения договора долевого участия N 19/3/478 от 10.02.2016 является ничтожной сделкой, то последующее заключение ООО «МГ-Девелопмент» с ООО «СМУ-20» договора участия в долевом строительстве N 25/54/55/76/102/106-478 от 02.12.2021 является также недействительной сделкой.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании пункта 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (пункт 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ).

Пунктом 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неисполнении участником долевого строительства требования о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Возражая против исковых требований ООО «МГ-Девелопмент» указывает на то, что внесение платежей по договорам долевого участия в строительстве возможно только в безналичном порядке, зачет в спорных правоотношениях недопустим, следовательно, застройщик правомерно принял решение об одностороннем отказе от договоров.

Как следует из материалов дела, ООО «МГ-Девелопмент» и ООО «СтройИнвест» выступали по отношению друг к другу одновременно и должником, и кредитором в связи с наличием между ними правоотношений, вытекающих из договора долевого участия в строительстве N 19/3/478 от 10.02.2016 и договора купли-продажи земельного участка № 3/4778 от 10.02.2016.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 10 Постановления N 6, для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Статьей 411 ГК РФ недопустимость зачета спорных требований не устанавливает, часть 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ такого запрета не содержит.

Таким образом, спорные правоотношения регулируются общими положениями ГК РФ и правовых оснований для отказа в проведении зачета требований, учитывая волеизъявление стороны правоотношения, судебная коллегия не усматривает. Прекращение обязательства участника долевого строительства перед застройщиком по оплате по договору долевого участия в строительстве N 19/3/478 от 10.02.2016 зачетом положениям Закона N 214-ФЗ не противоречит.

Факт зачета взаимных требований подтвержден документально.

При таких обстоятельствах, ООО «СтройИнвест» исполнило обязательства по уплате цены договоров в полном объеме, реализовав право на прекращение своего обязательства путем взаимозачета, в связи с чем, у застройщика отсутствовали основания для одностороннего отказа от исполнения спорных договоров долевого участия в строительстве.

Кроме этого, в пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, указано, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поскольку на дату направления в Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области уведомления о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве застройщик уже был осведомлен о том, что посредством проведения зачета взаимных требований оплата объектов участником долевого строительства была произведена путем взаимозачета, действия ответчика совершены со злоупотреблением правом, что с учетом положений части 2 статьи 10 ГК РФ является основанием для отказа лицу (ответчику) в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истцом также заявлено о признании недействительным договора долевого участия в долевом строительстве N 25/54/55/76/10/106-478 от 02.12.2021, заключенного между ООО «МГ-Девелопмент» и ООО «СМУ-20».

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, предметом договора являются правоотношения по созданию и передаче объекта долевого строительства. При этом под объектом долевого строительства закон понимает конкретное жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме или ином здании (сооружении).

Как установлено судом первой инстанции, предметом договора от 02.12.2021 являются те же квартиры, которые входили в предмет договора долевого участия N 19/3/478 от 10.02.2016, заключенного истцом с ООО «МГ-Девелопмент». Данный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Многоквартирный жилой дом по ул. Сарматская, 11а в г. Новочеркасск Ростовской области введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод от 24.11.2021 N 61-RU61308000-546-2021. 

Договор долевого участия от 02.12.2021 заключен между ООО «МГ-Девелопмент» и ООО «СМУ-20» после ввода дома в эксплуатацию.

Согласно пункту 7.1. статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 настоящего Федерального закона, не применяются.

Согласно пункту 3 статьи 13 с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Таким образом, с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и до постановки его на кадастровый учет застройщик вправе заключать договоры долевого участия, но только в отношении тех квартир (нежилых помещений), которые не являются предметом иных договоров и не находятся, соответственно, в залоге у конкретного дольщика.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о недействительности (ничтожности) договора участия в долевом строительстве от 02.12.2021 N 25/54/55/76/102/106-478, заключенного между ООО «МГ-Девелопмснт» и ООО «СМУ-20», поскольку он заключен в отношении квартир, являющихся предметом действующего договора с ООО «Строй-инвест».

Требования о взыскании неустойки удовлетворены судом первой инстанции в размере 1 500 000 руб., с учетом положений статьи 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, положений Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

В апелляционной жалобе доводов о некорректности расчета неустойки не приведено.

Доводы жалобы о том, что зачет является ничтожным, поскольку противоречит положениям Закона N 214-ФЗ, которыми не предусмотрена альтернативная возможность оплаты цены договора участия в долевом строительстве, кроме как оплаты в безналичном порядке; договорами участия в долевом строительстве также не предусмотрена возможность оплаты цены договора путем зачета встречных однородных требований; при этом зачет не относится к безналичным расчетам, судом апелляционной инстанции отклоняются с учетом ранее приведенных норм права, которыми не установлено запрета на проведение расчетов по договорам участия в долевом строительстве путем зачета.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.06.2022 и дополнительное решение от 15.07.2022 (с учетом определений от 18.07.2022 и 01.08.2022) по делу № А53-7649/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

 

Председательствующий Н.В. Нарышкина

СудьиР.Р. Илюшин

Н.Н. Мисник