ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6933/2018

г. Челябинск

15 июня 2018 года

Дело № А07-12459/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михайлова Олега Григорьевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 по делу № А07-12459/2017 (судья Шамсутдинов Э.Р.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Надежное управление» - ФИО3 (доверенность от 27.11.2017, паспорт);

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО2 (лично, паспорт), ФИО4 (паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Надежное управление» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Уральская недвижимость 2» (далее – истец, ООО УК «Надежное управление») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды нежилых помещений № 14/АБК-2012 от 01.01.2012 в сумме  166 976,13 руб., а также пени в сумме 46 410,40 руб. (т. 1 л.д. 4-5).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 (резолютивная часть объявлена 15.03.2018) заявленные требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 150-151, 155-163).

Не согласившись с принятым решением, ИП ФИО2 (далее также – апеллянт, податель жалобы) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП ФИО2 ссылается на то, что задолженность по арендной платы образовалась не по его вине, так как зимой 2015-2016 года арендуемое помещение не отапливалось, канализация и централизованное водоснабжение находились в аварином состоянии, в связи с чем работать не представлялось возможным. Деятельность ответчика по производству продуктов питания в указанный период не осуществлялась.

Заявленное истцом требование о взыскании задолженности по арендной плате, составной частью которой является оплата необходимых для производства коммунальных ресурсов, по мнению апеллянта, не подтверждено материалами дела, а именно: доказательствами несения истцом расходов по оплате коммунальных ресурсов в спорный период.

Кроме того, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил заявленное истцом требование о взыскании задолженности по аренде за аренду нежилых помещений №№18,19,20 общей площадью 47,4, не являющихся предметом аренды.

Суд первой инстанции не обоснованно удовлетворил требований истца о взыскании задолженности за весь август 2015 года, поскольку право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за истцом только 25.09.2015.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

В судебном заседании представитель подателя жалобы на доводах жалобы настаивал, представитель истца с жалобой не согласился, ссылаясь на  правильность обжалуемого судебного акта. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.01.2012 между ООО «Корпорация инновационных технологий СТАР» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор № 14/АБК-2012 аренды нежилых помещений (т. 1 л.д. 9-15), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения: №18 (S=17,0), № 19 (S=14,4), № 20 (S=16.0), общей площадью 47,4 расположенные на первом этаже 4-этажного помещения административно-бытового комплекса (инвентарный № 10401, литера Ч), находящееся по адресу: 

<

...> и по окончании срока действия договора обязуется вернуть указанное нежилое помещение арендодателю (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 2.3.6 договора арендатор обязан вносить арендную плату в установленные договором сроки.

Согласно п. 3.1 договора стоимость аренды 1 кв. м. составляет 150 руб. Общая стоимость арендной платы составляет 7 110 руб. В стоимость арендной платы включены расходы за потребление электроэнергии, водоснабжения, канализации. 

Арендная плата начисляется с момента передачи нежилого помещения по акту приема-передачи и уплачивается арендатором ежемесячно за текущий месяц не позднее 10 числа (п. 3.3 договора).

За нарушение арендатором обязательств установленных п. 3.3 договора, арендодатель вправе требовать от арендатора выплаты пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).

Пунктом 8.1 договора срок действия договора установлен с момента подписания и действует до 30.11.2012.

Указанное в п. 1.1 договора помещения передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2012 (л.д. 16).

01.12.2012 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 от 01.12.2012 к договору аренды нежилых помещений № 14/АБК-2012 от 01.01.2012 (л.д. 17-18), согласно которому пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения: №15 (S=15.3), № 16 (S=12,6), № 17 (S=30), общей площадью 57,9 кв.м., расположенные на первом этаже 4-этажного помещения административно-бытового комплекса (инвентарный № 10401, литера Ч), находящееся по адресу: 

<

...> и по окончании срока действия договора обязуется вернуть указанное нежилое помещение арендодателю».

Кроме того, указанным соглашением стороны изменили размер арендной платы по договору, разделив арендную плату на неизменную часть в сумме 8 685 руб. (в стоимость арендной платы включены расходы за потребление теплоэнергии, водоснабжения, канализации), и расчетную часть – размер которой определяется ежемесячными расчетами исходя из стоимости и количества потребленной электроэнергии арендатором.

Неизменная часть арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, расчетная часть уплачивается не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 4 дополнительного соглашения также продлен срок действия договора до 31.10.2013. 

01.11.2013 между арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение № 2 от 01.11.2013, согласно которому срок действия договора продлен до 30.09.2014 (л.д. 19).

25.08.2015 ООО УК «Надежное управление», являющееся доверительным управляющим ЗПИФ недвижимости «Уральская недвижимость 2», приобрело арендуемые помещения у прежнего владельца - ООО «Корпорация инновационных технологий СТАР».

Право собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

...> зарегистрировано 25.08.2015 (свидетельство о государственной регистрации права 13.10.2015; т. 1 л.д. 41).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по внесению арендной платы за ним образовалась задолженность за период с августа 2015 по март 2017 года в размере 166 976,13 руб.

23.03.2017 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия и уведомление о расторжении договора № 213/17 от 23.03.2017 с требованием погасить задолженность в срок до 31.03.2017. Также истец указал, что в случае непогашения арендатором задолженности в течение 15 календарных дней с момента извещения договор будет расторгнут в одностороннем порядке с 30.04.2017 (т. 1 л.д. 21).

Указанная претензия осталась без ответа и удовлетворения, что и послужило основанием для обращения ООО УК «Надежное управление» в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта пользования ответчиком арендуемым имуществом и наличия за ответчиком непогашенной задолженности по арендной плате, а также обоснованности применения истцом меры гражданско-правовой ответственности к ответчику за неисполнение денежного обязательства.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды нежилых помещений аренды нежилых помещений № 14/АБК-2012 от 01.01.2012.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Содержание договора аренды нежилых помещений № 14/АБК-2012 от 01.01.2012 соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) договора не содержат, являются заключенными и действительными.

Доводов относительно недействительности договора сторонами не заявлено (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Факт передачи спорного имущества арендатору подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. 

Более того, начиная с даты заключения дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2012 к договору аренды нежилых помещений № 14/АБК-2012 от 01.01.2012, которым изменен предмет аренды, по август 2015 ни у арендатора, ни у арендодателя не возникало разногласий относительно предмета аренды. 

Доказательств обратного в материалах дела не содержится.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств оплаты задолженности по договору аренды нежилых помещений № 14/АБК-2012 от 01.01.2012 начиная с августа 2015 года, равно как и не представил доказательств возврата истцу спорного имущества, в силу чего суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате в заявленной истцом сумме - 166 976,13 руб.

Довод апеллянта о том, что задолженность по арендной платы образовалась не по его вине, так как зимой 2015-2016 года арендуемое помещение не отапливалось, канализация и централизованное водоснабжение находились в аварином состоянии, в связи с чем работать не представлялось возможным, был предметом исследования суда первой инстанции и правомерно им отклонен, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционная коллегия не находит.

Довод апеллянт о том, что заявленное истцом требование о взыскании задолженности по арендной плате не подтверждено материалами дела, а именно: доказательствами несения истцом расходов по оплате коммунальных ресурсов в спорный период, отклоняется апелляционной коллегией, поскольку условиями договора аренды нежилых помещений № 14/АБК-2012 от 01.01.2012 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2012 к нему, арендная плата за пользование нежилыми помещениями предусмотрена в твердой денежной сумме - 8 685 руб. в месяц.

Указание в договоре на то, что в стоимость арендной платы включены расходы за потребление теплоэнергии, водоснабжения, канализации, свидетельствует лишь о том, что указанные коммунальные услуги уже включены в стоимость арендной платы и не подлежат дополнительному возмещению арендатором.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворил заявленное истцом требование о взыскании задолженности по аренде за аренду нежилых помещений №№18,19,20 общей площадью 47,4, не являющихся предметом аренды, также подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку, как следует из материалов дела, расчёт задолженности истцом произведен за нежилые помещения: №15 (S=15.3), № 16 (S=12,6), № 17 (S=30), общей площадью 57,9 кв.м. и исходя из ежемесячной арендной платы в размере 8 685 руб., установленной дополнительным соглашением № 1 от 01.12.2012 к договору аренды нежилых помещений № 14/АБК-2012 от 01.01.2012.

Довод апеллянта о том, что в расчет истца включена стоимость арендной платы за весь август 2015 года, отклоняется апелляционной коллегией как противоречащий материалам дела. Из приложенного к исковому заявлению расчету следует, что за август 2015 года истец начислил ответчику арендную плату пропорционально количеству дней, в течение которых истец явялся собственником спорных помещений.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды нежилых помещений № 14/АБК-2012 от 01.01.2012 за нарушение арендатором обязательств установленных п. 3.3 договора, арендодатель вправе требовать от арендатора выплаты пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.

За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы истец начислил ответчику договорную неустойку в сумме 46 410,40 руб., исходя из размера задолженности по арендной плате, установленных договором, размера неустойки и периодов просрочки.

Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением, суд первой инстанции посчитал требования истца о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы обоснованными.

Расчет договорной неустойки проверен арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и признан верным. Контррасчет ответчиком не представлен. Оснований для снижения размера неустойки ввиду отсутствия соответствующего заявления со стороны ответчика судом первой инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика договорной неустойки в заявленном в иске размере правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства и противоречат материалам дела, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения. 

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апеллянтом на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.03.2018 по делу № А07-12459/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяЛ.ФИО5 

Судьи:И.ФИО6

Л.В.Пивоварова