АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-36975/2024

г. Краснодар

13 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 13 мая 2025 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН 

<

***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025 по делу № А32-36975/2024, установил следующее.  

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО1 Эмилу (далее – предприниматель) о взыскании 1 022 091 рубля 19 копеек задолженности по договору от 26.11.2008 № 4900004896 аренды земельного участка с 01.10.2021 по 30.06.2024, 212 678 рублей 86 копеек пени; о расторжении данного договора с указанием в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационной записи от 21.05.2019 № 23:49:0203027:3-23/050/2019-9 об обременении в виде договора аренды от 26.11.2008 № 490000489.  

Требования основаны на статьях 209, 309, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статье 65 Земельного кодекса  

Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы ненадлежащим исполнением предпринимателем как арендатором обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).  

Решением от 11.11.2024 иск удовлетворен в части: с ответчика в пользу истца взыскано 696 764 рубля 07 копеек задолженности с 01.01.2022 по 25.09.2022 и 194 367 рублей 60 копеек пени с 11.03.2022 по 19.06.2024; в удовлетворении остальной части иска отказано; в доход федерального бюджета с ответчика взыскана государственная пошлина в размере 18 294 рублей. Суд первой инстанции признал доказанными наличие и размер задолженности по арендной плате. Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик сослался на определение Арбитражного суда города Москвы от 27.06.2022 по делу № А40-181390/2018, в рамках которого признан недействительной сделкой договор от 07.05.2019 купли-продажи нежилого здания – дискоклуба «Ультра» с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью 778,5 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1/3, переход права аренды по договору от 26.11.2008 № 4900004896; применены последствия недействительности сделки, а именно: прекращено право собственности предпринимателя в отношении здания – дискоклуба «Ультра» с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью 778,5 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1/3; прекращено право аренды по договору от 26.11.2008 № 4900004896; на предпринимателя возложена обязанность возвратить в конкурсную массу должника ИП ФИО2 спорное здание; восстановлена задолженность ИП ФИО2 перед предпринимателем в размере 20 000 000 рублей. По мнению суда первой инстанции, обязанность по внесению платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203027:3 площадью 1600 кв. м возникла у предпринимателя с момента фактической передачи спорного объекта (здания) с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 до даты вступления в законную силу определения от 27.06.2022 по делу № А40-181390/2018, которым прекращено право аренды по договору от 26.11.2008 № 4900004896 (до 26.09.2022). Согласно расчету истца по состоянию на 31.12.2021 задолженность по платежам за пользование спорным земельным участком у ответчика отсутствовала. Требования администрации признаны подлежащими удовлетворению в части взыскания долга по арендной плате за период  

с 01.01.2022 по 25.09.2022 в сумме 696 764 рублей 07 копеек. В связи с наличием задолженности по арендной плате, удовлетворены также требования о взыскании договорной неустойки, размер которой скорректирован судом и составил 194 367 рублей 60 копеек с 11.03.2022 по 19.06.2024. В части требования о расторжении договора от 26.11.2008 № 490004896 суд отказал, поскольку предприниматель выбыл из спорных правоотношений как арендатор с даты вступления в силу определения от 27.06.2022 по делу № А40-181390/2018.  

Постановлением апелляционного суда от 31.01.2025 решение от 11.11.2024 изменено: с ответчика в пользу истца взыскано 288 283 рубля 53 копейки задолженности с 01.01.2022 по 25.09.2022, 53 784 рубля 90 копеек пени с 11.03.2022 по 19.06.2024; в доход федерального бюджета с ответчика взыскано 7022 рубля государственной пошлины. Апелляционный суд признал расчет задолженности по арендной плате с 01.01.2022 по 25.09.2022 подлежащим корректировке, с учетом постановления главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи» (далее – постановление № 791), вследствие которой подлежащая взысканию задолженность по арендным платежам с 01.01.2022 по 25.09.2022 составила 288 283 рубля 53 копейки, сумма пени с 11.03.2022 по 19.06.2024 уменьшена до 53 784 рублей 90 копеек.  

В кассационной жалобе администрация просит решение от 11.11.2024 и постановление апелляционного суда от 31.01.2025 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, настаивая на том, что за предпринимателем числится задолженность по арендной плате с 01.10.2021 по 30.06.2024 в размере 1 022 091 рубля 19 копеек и пене в сумме 212 678 рублей 86 копеек, что является существенным нарушением условий договора аренды и служит основанием для его расторжения в судебном порядке.  

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлен. Лица, участвующие в деле, явку представителей в кассационный суд не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.  

Изучив материалы настоящего дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.  

Как видно из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН от 11.06.2024 № КУВИ-001/2024-157821718 земельный участок площадью 142 235 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203027:3, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на территории муниципального парка "Ривьера"», принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи (запись о регистрации от 18.07.2007 № 23-23-50/026/2007-355).  

Муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и ООО «ТрансЛайт» (арендатор) заключили договор от 26.11.2008 № 4900004896 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 площадью 142 700 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, для эксплуатации кафе на 30 посадочных мест с залом для бильярда. Земельный участок расположен в зоне «особо охраняемых территорий местного значения», имеющей особо ценное муниципальное значение, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в границах земель, занятых памятниками истории и культуры регионального значения и их временными охранными зонами, в экономико-планировочной зоне С-1-а (т. 1, л. д. 31 – 35).  

В соответствии с договором от 07.05.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.11.2008 № 4900004896 ООО «ТрансЛайт» передало права и обязанности арендатора предпринимателю (т. 1, л. д. 40 – 42).  

Согласно пункту 1.4 договора от 07.05.2019 объектом аренды по договору от 26.11.2008 № 4900004896 является земельный участок площадью 1600 кв. м с учетным кадастровым номером части 3, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 площадью 142 700 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, с видом разрешенного использования – «для эксплуатации кафе на 30 посадочных мест с залом для бильярда».  

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости: нежилое здание – дискоклуб «Ультра», количество этажей: 1, с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью 778,5 кв. м, адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1/3 (пункт 1.5 договора от 07.05.2019).  

Позиция администрации сводится к тому, что в нарушение условий договора аренды от 26.11.2008 № 4900004896 предприниматель ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате аренды земельного участка, вследствие чего за ним числится задолженность.  

В целях соблюдения досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 19.10.2023 № 16180/01.01-45 с требованием о погашении долга и уплате пени. Поскольку данные требования адресатом не исполнены, последнему направлено письмо от 27.11.2023 № 18373/02.01-45 с предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 26.11.2008 № 4900004896.  

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска администрации в арбитражный суд.  

Поскольку апелляционный суд изменил решение от 11.11.2024, предметом кассационного пересмотра является постановление суда апелляционной инстанции от 31.01.2025 (статья 269 Кодекса).  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).  

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).  

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 данного кодекса).  

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.  

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).  

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).  

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса).  

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его  

арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным кодексом, другим Федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).  

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, которым необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.  

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды.  

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано следующее. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.  

Определением от 27.06.2022 по делу № А40-181390/2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2022,  

постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.01.2023, признан недействительной сделкой договор от 07.05.2019 купли-продажи нежилого здания – дискоклуба «Ультра», с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью 778,5 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1/3, переход права аренды по договору от 26.11.2008 № 4900004896; применены последствия недействительности сделки, а именно: прекращено право собственности предпринимателя на здание и право аренды по договору от 26.11.2008 № 4900004896.  

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание обстоятельства дела № А40-181390/2018, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации в части. Обязанность по внесению платы за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером 23:49:0203027:3 площадью 1600 кв. м возникла на стороне арендатора с момента фактической передачи объекта (здания) с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 до даты вступления в законную силу определения от 27.06.2022 по делу № А40-181390/2018, которым прекращено право собственности предпринимателя на здание дискоклуба «Ультра» с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 и право аренды на земельный участок по договору от 26.11.2008 № 4900004896. По состоянию на 31.12.2021 задолженность по арендным платежам за пользование земельным участком у предпринимателя отсутствовала. Изменив в части судебное решение, апелляционный суд скорректировал размер задолженности по арендным платежам, с учетом постановления № 791, ввиду чего долг по аренде с 01.01.2022 по 25.09.2022 составил 288 283 рубля 53 копейки. Поскольку сумма задолженности изменена, постольку размер штрафных санкций с 11.03.2022 по 19.06.2024 уменьшен до 53 784 рублей 90 копеек. Право аренды по договору от 26.11.2008 № 4900004896 прекращено, предприниматель выбыл из арендных отношений, поэтому в удовлетворении требования о расторжении договора отказано.  

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемого постановления, суд округа не установил.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025 по делу № А32-36975/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.В. Сидорова  

Судьи В.А. Анциферов  

А.И. Мещерин