АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-411/2022

г. Владивосток

19 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2022 года . 

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2022 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Приморского края в интересах Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Юдиви Холдинг Групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным пункта 5.4. договора аренды земельного участка от 19.03.2019 № 28-Ю-23786, заключенного между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Юдиви Холдинг Групп»,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора министерства имущественных и земельных отношений Приморского края. 

при участии в заседании: 

от истца: ФИО2, сл. удостоверение. 

от остальных лиц: не явились, извещены.

у с т а н о в и л:

Заместитель прокурора Приморского края в интересах Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока обратился в суд с иском к управлению муниципальной собственности г. Владивостока  (далее – УМС г. Владивостока), обществу с ограниченной ответственностью «Юдиви Холдинг Групп» (далее – ООО «Юдиви Холдинг Групп») о признании недействительным пункта 5.4. договора аренды земельного участка от 19.03.2019 № 28-Ю-23786, заключенного между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Юдиви Холдинг Групп».

Определениями суда от 26.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Ответчик, третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем, суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), приступил к проведению судебного заседания в отсутствие вышеуказанных лиц.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования, настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.

УМС г. Владивостока исковые требования не признает в полном объеме, полагает, что в указание в п. 5.4 договора на возможность его досрочного расторжения в одностороннем внесудебном порядке (статья 450.1 ГК РФ) не влечет безусловной ничтожности данного условия и поэтому для признания его недействительным необходимо доказать факт нарушения прав или охраняемых законом интересов третьих лиц, являющийся последствием исполнения сторонами договора аренды в оспариваемой части. Считает, что истцом не доказан факт нарушения прав и законных интересов Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока.

ООО «Юдиви Холдинг Групп» не возражает относительно заявленных исковых требований, полагает, что требования истца обоснованы. 

Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края по существу заявленных требований указывает, что внесение изменений в договор возможно по соглашению сторон во внесудебном порядке в соответствии с пунктом 5.2 договора. Однако в настоящее время министерство не является стороной по договору, следовательно, у него отсутствует возможность внесения изменений в спорный договор, в том числе об исключения пункта 5.4.

Заслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

19.03.2019 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (в настоящее время - министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, далее - арендодатель) и ООО «Юдиви Холдинг Групп» (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 28-Ю-23786 (далее - договор), по условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050047:102 площадью 803 кв. м из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира – здания, расположенного примерно в 0,2 м от ориентира по направлению на север по адресу: 

<

...> «а», разрешенное использование: общественное питание, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Реконструкция здания кафе с выставочными залами и встроенной автопарковкой в городе Владивостоке».

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды земельного участка установлен с момента подписания договора по 20.03.2085.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора; невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные данным договором, более двух раз подряд; нарушения арендатором иных условий указанного договора и требований действующего законодательства; расторжения соглашения об осуществлении деятельности от «21» марта 2018 № СПВ-541/18, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток», и внесения уполномоченным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток.

Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно пункту 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в договоре

Государственная регистрация договора аренды земельного участка была произведена 01.04.2019 в установленном законом порядке.

Заместитель прокурора Приморского края, полагая, что пункт 5.4 Договора аренды земельного участка от 19.03.2019 № 28-Ю-23786 является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения истца, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права. 

Обратившись с данным иском в суд, и пользуясь процессуальными правами истца, прокурор в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ должен доказать нарушение оспариваемой сделкой прав и законных интересов государства, а также то, повлечет ли признание оспариваемой сделкой недействительной восстановление нарушенных прав и законных интересов Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

Задачами судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом установлено, что обращение заместителя прокурора Приморского края с данным иском в Арбитражный суд Приморского края направлено на защиту интересов муниципального образования Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока. 

Таким образом, суд установил, что заместитель прокурора Приморского края выступающий в защиту интересов Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока обладает полномочиями по оспариванию в судебном порядке пункта 5.4 договора.

В силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края», постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» полномочия по распоряжению земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена с 01.05.2019 переданы управлению муниципальной собственности г. Владивостока.

Таким образом, УМС является надлежащим ответчиком, поскольку является стороной спорного договора и исполняет его условия с учетом пункта 5.4 договора, который, по мнению заместителя прокурора Приморского края, является недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В свою очередь пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статьи 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя (в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса.

При этом, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, законодательством прямо предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен, в связи с чем доводы УМС г. Владивостока о противоречии требований прокуратуры Приморского края статьей 450.1 ГК РФ являются несостоятельными.

Предметом договора аренды земельного участка от 19.03.2019 № 28-Ю-23786 выступает публичный земельный участок, при этом из пункта 1.3 договора следует, что он заключен на срок более чем 5 лет (по 20.03.2085).

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, имеющие приоритет перед общими положениями гражданского законодательства о договоре, не допускающие возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договоров аренды, заключенных на срок более чем 5 лет, во внесудебном порядке.

В связи с этим положения пункта 5.4 договора, предоставляющие арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, противоречат действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – постановление № 25), посягающей на публичные интересы является, в том числе, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Довод УМС г. Владивостока о том, что неисполнение обществом его обязанностей по оплате арендных платежей приведет к неполучению денежных средств в бюджет Владивостокского городского округа, не принимается судом во внимание, так как не влияет на вывод суда о недействительности обжалуемого пункта договора. Более того, в случае неисполнения обществом его обязанностей по оплате арендных платежей УМС г. Владивостока как арендодатель не будет лишено возможности воспользоваться своим правом, предусмотренным статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Позиция УМС г. Владивостока о том, что заместителем  прокурора Приморского края не указано, каким образом оспариваемое условие договора аренды нарушает права и охраняемые законом интересы Владивостокского городского округа, не представлено суду соответствующих доказательств таких нарушений также не может быть принята судом в силу следующего.

В пункте 10 постановления № 15 разъяснено, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий  недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Согласно разъяснениям пункта 75 постановления № 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Согласно содержанию иска целью обращения заместителя прокурора Приморского края в суд является защита публичных интересов и интересов Владивостокского городского округа, поскольку включение в текст договора оспариваемого незаконного условия не соответствует принципам добросовестности ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, что может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов. Также реализация УМС г. Владивостока неправомерных правил расторжения договора в одностороннем порядке может повлечь обоснованное обращение за судебной защитой со стороны арендатора, что интересам муниципального образования не соответствует.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, заместитель прокурора Приморского края действует в защиту прав и законных интересов как Владивостокского городского округа, так неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих положениям законодательства, само по себе является достаточным доказательством нарушения публичных интересов.

В связи с вышеизложенным, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 НК РФ государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными уплачивается в размере 6 000 рублей.

Поскольку ответчик – УМС освобожден от уплаты государственной пошлины, а ООО «Юдиви Холдинг Групп» признало иск, то государственная пошлина в соответствии со статьей 333.40 НК РФ подлежит взысканию с ООО «Юдиви Холдинг Групп» в размере 30 %, что составляет 900 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка от 19.03.2019 № 28-Ю-23786, заключенного между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Юдиви Холдинг Групп».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юдиви Холдинг Групп» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 900 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Чжен Е.Е.