АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул   

Дело № А03-570/2018

Резолютивная часть решения оглашена 24 июля 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 30 июля 2020 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Барнаул, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307222415600025), г. Барнаул, о взыскании 7 916 723 руб. 78 коп., и исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания» к обществу с ограниченной ответственностью «Аграрная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Барнаул, о признании договора аренды расторгнутым, об обязании возвратить арендованное имущество, о взыскании 353 035 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате, о взыскании 15 249 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными,с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Каролина», г. Краснодар, финансового управляющего должника ФИО3 – Олейника М.И.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, по доверенности от 31.07.2019, 

от ответчиков: от ИП ФИО2 - ФИО5, по доверенности от 02.08.2019, от ООО «Аграрная компания» - ФИО6, от 08.02.2018, по доверенности,

от третьих лиц – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ФИО2) о взыскании 2 075 976 руб. 57 коп., из них 1 080 000 руб. упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей и 995 976 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Каролина» и финансовый управляющий должника ФИО3 – ФИО7

Определением от 10.12.2019 по делу №А03-10979/2019 объединены в одно производство дело А03-10979/2019 с делом А03-570/2018 для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А03-570/2018.

В рамках арбитражного дела №А03-10979/2019 общество с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания» предъявило к обществу с ограниченной ответственностью «Аграрная компания» требования: о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2017, заключенного между ФИО2 и ООО «Аграрная компания»; об обязании возвратить арендованное имущество; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 125 000 руб. за период с 01.02.2019 по 30.06.2019 с начислением ее по ставке 25 000 руб. в месяц, начиная с 01.07.2019 по день фактического исполнения обязательства по возврату имущества; о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 375 руб. за период с 11.03.2019 по 30.06.2019 с начислением их по ставке 7,25 руб. в месяц, начиная с 01.07.2019 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности.

Требования истца к ответчику ФИО2 обоснованы тем, что между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, который был расторгнут решением суда в связи с существенным нарушением ФИО2 условий договора об оплате, так как ответчик не оплатил денежные средства по договору в полном объеме. При этом, по мнению истца, ответчик незаконно удерживал денежные средства, подлежащие выплате истцупо договору купли-продажи, в связи с чем истец произвел начисление процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 995 976 руб. 57 коп. за период с 22.09.2015 по 06.12.2017.

Кроме того, истец указывает, что в период с 01.05.2015 по 30.09.2015 недвижимое имущество, являвшееся предметом договора купли-продажи, заключенного между истцом и ФИО2, было передано в аренду ООО «Аграрная компания», в связи с чем истец лишился возможности получения ежемесячных арендных платежей, что привело к убыткам в виде неполученных истцом доходов, размер которых определен истцом в сумме 1 080 000 руб., исходя из расчета 40 000 руб. за 27 месяцев.

Требования истца к ФИО2 мотивированы статьями 15, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Требования истца к ООО «Аграрная компания» обоснованы тем, что в связи с расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между истцом и ФИО2, с 19.02.2019 право собственности на объекты недвижимого имущества вновь зарегистрировано за истцом.

На основании договора аренды, заключенного между ФИО2 и ООО «Аграрная компания», последнее продолжало пользоваться имуществом, принадлежащим истцу, однако арендные платежи за пользование этим имуществом не уплачивало.

В связи с невнесением арендных платежей более двух раз подряд после истечения установленного договором срока платежа, истец заявил требование о расторжении договора аренды, обязании ООО «Аграрная компания» возвратить арендованное имущество  истцу, как его собственнику, а также о взыскании с ООО «Аграрная компания» задолженности по арендной плате, размер которой определен истцом в размере 125 000 руб. за период с 01.02.2019 по 30.06.2019, исходя из ставки 25 000 руб. в месяц, с последующим её начислением по ставке 25 000 руб. в месяц, начиная с 01.07.2019 по день фактического исполнения обязательства по возврату арендованного имущества.

На сумму задолженности по арендным платежам истец произвел начисление процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 375 руб. за период с 11.03.2019 по 30.06.2019, одновременно заявив требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства. 

Требования к ООО «Аграрная компания» мотивированы статями 8 – 10, 309 – 310, 617, 619, 650, 655 ГК РФ.

Истец в ходе рассмотрения дела представил уточненное исковое заявление, в соответствии которым просит взыскать с ответчика ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 995 976 руб. 57 коп. за период с 22.09.2015 по 06.12.2017, убытки в результате расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости в виде неполученного дохода от использования производственной базы, расположенной в 300 метрах южнее от с. Новоповалиха Первомайского района Алтайского края в размере 6 920 747 руб. 21 коп. за период с 01.10.2015 по 24.04.2020.

Также истец уточнил исковые требования к ООО «Аграрная компания» и просит: признать договор аренды недвижимого имущества (производственной базы) от 01 декабря 2017 года, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Аграрная компания», прекращенным с 24.04.2020; обязать передать арендованное имущество; взыскать сумму задолженности по арендной плате в размере 353 035 руб. 71 коп. за период с 20.02.2019 по 24.04.2020 (включительно); взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15 249 руб. 05 коп., начисленные за период с 11.03.2019 по 25.06.2020 с дальнейшим их начислением по ставке 4,5% годовых, начиная с 26.06.2020 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности.

Руководствуясь частью 1 статьи 49 АПК РФ,суд принял к рассмотрению  заявленное истцом уточнение исковых требований.

В судебное заседание представители третьих лиц не явились.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассмотрел спор по существу в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц.

Ответчик – ФИО2 представил письменный отзыв на иск, в котором заявил возражения против требований истца, ссылаясь на отсутствие правовых оснований  для начисления на сумму неполученной истцом оплаты по договору купли-продажи процентов за пользование чужими денежными средствами. Указывает, что с момента заключения договора купли-продажи спорного имущества и до момента вступления в законную силу решения суда общей юрисдикции ответчик правомерно (на законных основаниях) пользовался недвижимым имуществом. Возражая против требования о взыскании убытков, ФИО2 указывает на недоказанность причинно-следственной связи между расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества и причиненными истцу убытками. Кроме того, считает недоказанным размер убытков.

Ответчик – ООО «Аграрная компания» представило письменный отзыв на иск, в котором также заявило возражения против требований истца, указывая на отсутствие оснований для  взыскания задолженности, поскольку с мая 2018 года ООО «Аграрная компания» фактически не осуществляло владение и пользование спорным имуществом.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы в обоснование заявленных по делу требований и возражений против них, изложенные в исковых заявлениях, отзывах на иск и дополнениях к ним.

Выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

22 сентября 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания», как продавцом, и ФИО2, как покупателем, заключен договор купли продажи №4, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель – принять и оплатить недвижимое имущество, расположенное по адресу: Алтайский край, Первомайский район (примерно 300 м от южной черты с. Новоповалиха):

- земельный участок, кадастровый номер 22:33:020801:1 1, стоимостью 260 000 руб.;

- здание зерносклада, площадью 1 217,8 кв.м., литер С, кадастровый номер 22:33:020801:3189, стоимостью 1 400 000 руб.;

- зерносклад, площадью 1 120.6 кв.м., литер А, инвентарный номер 01:232:011:0000002860, стоимостью 910 000 руб.;

- административное здание, площадью184.7 кв.м., литер Б, инвентарный номер 01:232:011:0000002900, стоимостью 610 000 руб.;

- склад, площадью 1294 кв.м., литер Д, инвентарный номер 01:232:011:0000002880, стоимостью 1 220 000 руб.;

- мехток, площадью 320.1 кв.м., литер М, кадастровыйномер 22:33:020801:3199, стоимостью 600 000 руб.

Общая стоимость имущества по договору составляет 5 000 000 руб.

Согласно пункту 3.1 договора, расчет между сторонами произведен до подписания договора купли-продажи.

28 сентября 2015 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Вышеуказанные объекты недвижимого имущества составляют единый комплекс недвижимого имущества – производственную базу, что сторонами по делу не оспаривается.

Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 20.09.2007 по делу №А03-2-475/2017, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда  от 06.12.2017 по делу №33-12116/2017, договор купли-продажи недвижимого имущества №4 от 22 сентября  2015 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания» и ФИО2, расторгнут.

Основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение его условий со стороны ФИО2, выразившееся в невыплате продавцу стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Однако, из буквального толкования пункта 3 статьи 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Из  материалов дела следует, что условиямидоговора купли-продажи недвижимого имущества №4 от 22 сентября  2015 года предусмотрено обязательство ФИО2, как покупателя, по оплате приобретенного имущества до заключения договора.

Между тем, соответствующее обязательство ФИО2 не исполнено, что является существенным нарушением условий договора и послужило основанием для его расторжения в судебном порядке.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции, которое является обязательным для арбитражного суда при рассмотрении настоящего дела в силу  части 3 статьи 69 АПК РФ.

Такое существенное нарушение условий договора купли-продажи, как неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара, предполагает, что в результате длительного неисполнения ответчиком денежного обязательства по оплате приобретенных у истца объектов недвижимости, последний в значительной степени лишился того, на что он была вправе рассчитывать при заключении договора.

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. Истец реализовал свое право на расторжение договора купли-продажи.

В силу абзаца 4 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» к отношениям сторон, возникающим при неэквивалентности встречных предоставлений, могут применяться положения главы 60 ГК РФ (о неосновательном обогащении), поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 ГК РФ).

На основании пунктов 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Таким образом, требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, если доказан факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия) и в совокупности наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Не осуществив оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества, ответчик ФИО2 в отсутствие к тому законных оснований фактически сберег подлежащие передаче истцу денежные средства в виде стоимости такого имущества, одновременно осуществляя права собственника в отношении этого имущества.

Датой расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества №4 от 22 сентября  2015 года является дата вступления в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 20.09.2007 по делу №А03-2-475/2017, которая  приходится на 06.12.2017.

Таким образом, за период с 22.09.2015 по 06.12.2017 истец, с учетом приведенных выше разъяснений, вправе требовать с ответчика ФИО2 уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ за период с даты заключения договора по дату его расторжения в связи с существенным нарушением покупателем условий договора.

Истец, в соответствии с представленным в материалы дела расчетом, произвел на сумму задолженности в размере 5 000 000 руб. начисление процентов по статье 395 ГК РФ за период с 22.09.2051 по 06.12.2017 в размере 995 976 руб. 57 коп.

Произведенный истцом расчет процентов ответчиком ФИО2 не оспорен и не опровергнут. Проверив произведенный расчет, суд признает его правильным.

Из материалов дела также следует, что 01.05.2015 между истцом, как арендодателем, и ООО «Аграрная компания», как арендатором, заключен договор аренды №0/1а недвижимого имущества (производственной базы), по условиям которого имущество, являвшееся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества №4 от 22 сентября  2015 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания» и ФИО2, было передано во временное пользование на праве аренды ответчику – ООО«Аграрная компания».

После государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества №4 от 22 сентября  2015 года от истца к ФИО2 (28.09.2015), ООО «Аграрная компания» продолжало пользоваться арендованным имуществом, переданным ему по договору аренды №0/1а недвижимого имущества (производственной базы) от 01.05.2015

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды №0/1а недвижимого имущества (производственной базы) от 01.05.2015 срок его действия истекал 01.04.2016.

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды №0/1а недвижимого имущества (производственной базы) от 01.05.2015 установлен в размере 40 000 руб. в  месяц.

01.12.2017 между ФИО2, как арендодателем, и ООО «Аграрная компания», как арендатором, заключен новый договор аренды недвижимого имущества (производственной базы), совпадающий по своему предмету с договором аренды №0/1а недвижимого имущества (производственной базы) от 01.05.2015.

По условиям договора аренды недвижимого имущества (производственной базы) от 01.12.2017 размер арендной платы установлен в размере 25 000 руб. в месяц (пункт 3.1).

Таким образом, в связи с расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества №4 от 22 сентября  2015 года в связи с существенным нарушением его условий покупателем, является обоснованным довод истца о том, что в период с 01.10.2015 по 06.12.2017 истец лишился возможности получения ежемесячных арендных платежей, что привело к убыткам в виде неполученных истцом доходов.

Заявляя требования по делу, истец просит взыскать с ответчика ФИО2 убытки в виде неполученного дохода от использования производственной базы, в размере 6 920 747 руб. 21 коп. за период с 01.10.2015 по 24.04.2020.

Заявляя требования к ответчику – ООО «Аграрная компания», истец, помимо требования о расторжении договора аренды от 01.12.2017, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.02.2019 по 24.04.2020.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 №310-ЭС19-26908 по делу №А35-6435/2018, обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Таким образом, акт возврата имущества не является единственным и безусловным доказательством прекращения пользования арендованным имуществом. Арендатор не лишен права предоставить иные доказательства, подтверждающие прекращение владения и пользования имуществом.

Из  материалов дела следует, что 04.05.2018 в рамках арбитражного дела №А03-20660/2016 Арбитражным судом Алтайского края по заявлению ООО «Сибирская южная компания» приняты обеспечительные меры в виде передачи спорных объектов недвижимого имущества на хранение конкурсному управляющему ООО «Сибирская южная компания» ФИО8

После получения имущества на ответственное хранение, конкурсным управляющим ФИО8 приняты меры к установлению охраны объекта силами ООО ЧОП «Стража» в связи с ненадлежащим обеспечением охраны предыдущей охранной организацией – ООО ЧОП «Витязь+».

Телеграммами от 10.05.2018 конкурсный управляющий ФИО8 уведомила ООО «Аграрная компания» и ИП ФИО2 об установлении постов охраны на спорном объекте и предъявила требование об освобождении объекта от принадлежащего ООО «Аграрная компания» имущества.

Письмом исх. №99 от 18.06.2018 конкурсный управляющий ООО «Сибирская южная компания» ФИО8 заявила об отказе от исполнения договора аренды от 01.12.2019, заключенного между ФИО2 и ООО «Аграрная компания» в порядке статьей 129, 102 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в связи с чем такой договор считается расторгнутым со дня получения заявления об отказе.

ООО «Аграрная компания» не оспаривает факт получения письма конкурсного управляющего ООО «Сибирскаяюжная компания» ФИО8 исх. №99 от 18.06.2018.

Таким образом, довод истца о том, что договор аренды от 01.12.2019 следует считать расторгнутым с 24.04.2020 подлежит отклонению, как необоснованный.

В ходе рассмотрения дела в его материалы представлены журнал патрулирования территории №6, начатый с 07.06.2018, журнал обходов от 16.12.2019, ведение которых осуществлялось ООО ЧОП «Стража».

При рассмотрении дела судом осуществлен допрос в качестве свидетелей работников ООО «Аграрная компания» - ФИО9 и ФИО10, которые подтвердили то обстоятельство, что в начале июня 2018 работники ООО «Аграрная компания» были выдворены с территории производственной базы силами привлеченной истцом охранной организации.

ФИО2 в ходе рассмотрения дела указал, что расчет убытков следует исчислять не далее чем до 22.06.2018.

13.02.2020 представителями истца и ответчиков составлен акт осмотра производственной базы, из содержания которого следует, что какое-либо имущество, принадлежащее ООО «Аграрная компания» или ФИО2 на территории базы не находится.

Из решения Арбитражного суда Алтайского края от 27.05.2019 по делу №А03-16817/2018 следует, что ООО «Витязь+» обращалось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к ООО «Сибирская южная компания» о взыскании 170 149 руб. 06 коп., из них 168 380 руб. 86 коп. задолженности за оказанные услуги по договору на оказание охранных услуг № 125 от 07.05.2018 и 1 768 руб. 20 коп. неустойки за период с 08.06.2018 по 20.09.2018, в удовлетворении которого ООО «Витязь+» отказано.

При рассмотрении дела №А03-16817/2018 судом установлено, что ООО «Витязь+», как охранная организация, в спорный период (начиная с 08.06.2018) ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по охране объектов недвижимости ООО «Сибирская южная компания», находящейся на охраняемой территории, в которую включены: земельный участок кадастровый номер 22:33:020801:11; здание зерносклада, площадью 1217,8 кв.м., кадастровый номер 22:33:020801:3189; зерносклад, площадью 1120,6 кв.м., литер А, инвентарный номер 01:232:011:0000002900; административное здание, площадью 184,7 кв.м., инвентарный номер 01:232:011:0000002900; склад, площадью 1294 кв.м. литер Д, инвентарный номер 01: 232:011: 0000002880, мехток, площадью 320,1 кв.м., литер М, кадастровый номер 22:33:020801:3199, в  то время, как целью заключения истцом с ООО «Витязь+» договора №125 от 07.05.2018 являлось недопущение бесконтрольного допуска на охраняемый объект третьих лиц, в том числе ООО«Аграрная компания», и бесконтрольного перемещения имущества и товарно-материальных ценностей, находящихся на объекте, подлежащем охране, достижение которой достигнуто не было.

Представленные в материалы дела журналы патрулирования территории и обходов, ведение которых осуществлялось ООО ЧОП «Стража», начиная с 07.06.2018,  совместно с доказательствами, подтверждающими факт расторжения  договора аренды от 01.12.2017 на основании письма конкурсного управляющего ООО «Сибирская южная компания» ФИО8 исх. №99 от 18.06.2018, показания свидетелей и пояснения ответчика, в своей совокупности позволяют сделать вывод о том, что с 07.06.2018 доступ для ФИО2 и ООО «Аграрная компания» на территорию производственной базы был прекращен, производственная база была освобождена от имущества ООО «Аграрная компания», в связи с чем истец вправе был пользоваться производственной базой без каких-либо ограничений, как самостоятельно, так и путем распоряжения правами в отношении этой базы в пользу иных лиц, в том числе сдавать её в аренду.

Журналы патрулирования территории и обходов свидетельствуют о том, что на территорию производственной базы, после передачи её под охрану ООО ЧОП «Стража», истцом посредством охранной организации осуществлялся допуск иных лиц в целях контроля их имущества, находящегося на территории базы.

В материалы дела представлена копия договора аренды б/н от 01.01.2018, из содержания которого следует, что ООО «Аграрная компания», как субарендодатель, предоставило ООО «Каролина», как субарендатору, во временное пользование на праве аренды часть земельного участка, на котором расположена спорная производственная база. Вместе с тем, факт пользования ООО «Каролина» по указанному договору материалами дела не подтвердился.

Вместе с тем, согласно пояснениям истца, данным в ходе рассмотрение спорное имущество предоставляюсь в аренду иным лицам, в частности ФИО11

Таким образом, при рассмотрении дела в его материалы представлены сведения о том, что в распоряжении истца имеются доказательства, позволяющие достоверно установить факт ограничения бесконтрольного доступа на территорию производственной базы каких-либо лиц, в том числе ФИО12 ООО «Аграрная компания», а равно использования такой территории с согласия истца иными лицами. Соответствующие доказательства неоднократно истребовались судом, истец такие доказательства не представил, уклонившись от установления судом обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, с учетом заявленных ответчиками возражений и представленных ими доказательств в подтверждение своих доводов, которые способами, установленными законом, не опровергнуты.

Доводы истца о фактическом пользовании ООО «Аграрная компания» спорной производственной базой со ссылкой на договоры энергоснабжения, заключенные от имени последнего, судом во внимание не принимаются, поскольку в соответствии со статьей 426 ГК РФ договор энергоснабжения является публичным договором, и энергоснабжающая организации обязана заключить соответствующий договор с любым обратившимся к ней лицом.

Договор энергоснабжения заключен ООО «Аграрная компания» 01.07.2015, то есть в период действия договора аренды производственной базы.

ООО «Аграрная компания» указало, что не имея возможности пользоваться спорной базой, после принудительного выдворения его работников 07.06.2018 силами ООО ЧОП «Стража» организовало «полевой стан» для размещения на нем своего имущества и персонала на  земельном участке с кадастровым номером 22:33:020801:320, граничащим с земельным участком с кадастровым номером 22:33:020801:11.  В связи с необходимостью электрификации «полевого стана», ООО «Аграрная компания» подключилось к источнику электроэнергии через водонапорную башню, не принадлежащую истцу, расположенную между указанными выше участками, осуществляя учет расхода и оплату электроэнергии по заключенному ранее договору энергоснабжения.

При этом, ответчик обратился в энергоснабжающую организацию с целью подключения нового объекта к электросетям, однако, поскольку данная процедура требовала больших временных затрат на получение согласований и приобретения материальных ресурсов на строительство опор и линии электропередачи, установку трансформаторной подстанции, договор энергоснабжения на новую точку подключения был заключен значительно позднее.

Указанные выше обстоятельства подтверждаются договором энергоснабжения №ФЦ19-Э/Дх-АЛ-5623 от 15.01.2019, договором подряда №10.2200.275.19 от 28.01.2019 договором  поставки от 26.04.2019, об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям №20.2200.3059.18 от 14.08.2018, платежными поручениями об оплате по договору энергоснабжения, и истцом не опровергнуты.

При этом, из материалов дела следует, что конкурсный управляющий ООО «Сибирская южная компания» ФИО8 неоднократно в период с июня 2018 год по 2019 год обращалась в энергоснабжающую организацию с требованиями о расторжении договора энергоснабжения, заключенного с ООО «Аграрная компания», и заключении такого договора с ООО «Сибирская южная компания».

Таким образом, совокупность имеющихся в материалах дела доказательств позволяет сделать вывод о том, что с 07.06.2018 истец ограничил доступ ответчиков» и других лиц к спорной производственной базе, договор аренды фактически расторгнут по инициативе истца в связи с односторонним отказом от его исполнения 18.06.2018, при этом истцом не представлено достоверных доказательств, свидетельствующих о нахождении на таких объектах какого-либо имущества ответчиков, которым они не лишены права пользоваться. Тем самым, суд приходит к выводу о том, что правовые основания удовлетворения требований истца, предъявленных к ООО «Аграрная компания» о признании расторгнутым договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2017, заключенного между ФИО2 и ООО «Аграрная компания»,об обязании возвратить арендованное имущество, а также о взыскании задолженности по арендной плате за период с 20.02.2019 по 24.04.2020, и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на эту задолженность, отсутствуют.

Требование истца, предъявленное к ФИО2 о взыскании убытков в виде неполученного дохода от использования производственной базы, подлежит удовлетворению частично на сумму 140 457 руб., исходя из следующего.

В целях определения размера убытков истца, определением от 25.06.2018 суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, производство которой поручил эксперту-оценщику ООО «Оценка и экспертиза» ФИО13.

На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос:

- Какова рыночная величина платы за пользование производственной базой, как единым комплексом (с учетом имеющегося оборудования, а также возможных неотделимых улучшений, произведенных в спорный период), расположенной в Первомайском районе Алтайского края (примерно в 300 м от южной черты с.Новоповалиха), состоящей из следующих объектов недвижимого имущества:

-земельныйучасток, кадастровый номер 22:33:020801:11,

-здание зерносклада, площадью 1217,8 кв.м., литер С, кадастровый номер 22:33:020801:3189,

-зерносклад, площадью 1120,6 кв.м., литер А, инвентарный номер 01:232:011:0000002860, 

-административное здание, площадью 184,7 кв.м., литер Б, инвентарный номер 01:232:011:0000002900.

-склад, площадью 1 294 кв.м., литер Д, инвентарный номер 01:232:011:0000002880, 

-мехток, площадью 320,1 кв.м., литер М, кадастровый номер 22:33:020801:3199;

за период с 28.09.2015 по 22.06.2018?

В соответствии с представленным в материалы дела заключением эксперта ФИО13 №57-08/18-ЭЗ от 31.08.2018, эксперт пришел к выводу о том, что рыночная величина платы за пользование производственной базой, как единым комплексом (с учетом имеющегося оборудования, а также возможных неотделимых улучшений, произведенных в спорный период), расположенной в Первомайском районе Алтайского края (примерно в 300 м от южной черты с. Новоповалиха) за период с 28.09.2015 по 22.06.2018 составляет округленно 3 969 000 руб.

Ответчики в ходе рассмотрения дела поставили под сомнение выводы эксперта ФИО13, изложенные в заключении №57-08/18-ЭЗ от 31.08.2018, обосновав это тем, что экспертом при проведении исследования не установлены физические характеристики объектов исследования (объем зданий).

В частности, 16.07.2018 в присутствии представителей истца и ответчика был осуществлен выезд эксперта и осмотр объектов, в ходе которого эксперт, приступив к замерам первого здания (административное), прекратил производить замеры в связи с неисправностью лазерного дальномера. Вместе с тем, эксперт в заключении №57-08/18-ЭЗ от 31.08.2018 ссылается на установленный строительный объем каждого из зданий, не указывая на источник получения такой информации.

Также ответчик указывал, что экспертом применены неверные коэффициенты, а именно – для расчета стоимости здания с объемом 5602 м3 необоснованно применен коэффициент для зданий с объемом до 4000 м3, в то время как в таблице №192 сборника УПВС для склада с аналогичными характеристиками имеется коэффициент для объема до 6400 м3, который равен 5,21 (экспертом применен коэффициент 9,2), в связи с чем данное обстоятельство повлекло увеличение стоимости объекта исследования, что в конечном итоге повлияло на размер арендной платы в сторону ее увеличения.

По мнению ответчиков, при расчете накопленного износа здания зерносклада №1 эксперт неверно применил группу капитальности, что не соответствует сборнику УПВС, используемого самим экспертом. Применяя коэффициент восстановительной стоимости здания зерносклада (стр. 49 заключения), эксперт обращается к таблице №169 сборника №26, которая предназначена для третьей группы капитальности. Однако в сноске 12 на странице 59 заключения эксперт определяет для данного объекта первую группу капитальности, что указывает на противоречивость выводов эксперта.

По мнению ответчика, экспертом допущено нарушение положений статьи 8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку на странице 34-35 заключения эксперта №57-08/18-ЭЗ от 31.08.2018 приведены неактивные ссылки на источники информации для анализа рынка, что исключает возможность проверить обоснованность выводов эксперта, а обозреваемые в ходе судебного заседания объявления данных объектов имели стоимость ниже в среднем на 1-2 миллиона рублей.

Ответчики также указывают, что на стр. 37 заключения эксперта №57-08/18-ЭЗ от 31.08.2018 эксперт ссылается на то, что единственно возможным методом исследования является метод затратного подхода, однако экспертом не приведены мотивы, по которым не возможно применение  доходного и сравнительного подхода. Кроме того, экспертом нарушены требования федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», а именно: пункт 19, в соответствии с которым затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Между тем, в заключении эксперта №57-08/18-ЭЗ от 31.08.2018 отсутствует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство, либо замещение объекта оценки. Экспертом не составлялась смета на каждый из объектов исследования.

Приведенные ответчиками доводы подтверждены представленным в материалы дела заключением специалиста АНО «Институт экспертных исследований» ФИО14 №32-18-11-09 от 22.11.2018, что свидетельствует о наличии сомнений в обоснованности и объективности заключения эксперта №57-08/18-ЭЗ от 31.08.2018, в связи с чем суд критически оценивает выводы эксперта ФИО13, изложенные в данном заключении.

Определением от 14.12.2018 суд назначил проведение по делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручил комиссии экспертов-оценщиков: эксперту ООО «Экспертно-консалтинговый цент «Независимая экспертиза» ФИО15 и эксперту ООО «Агентство Оценки» ФИО16.

Во исполнение определения от 14.12.2018 ООО «Агентство Оценки» представило в материалы дела заключение экспертов №1352/07.19 от 30.07.2019, выполненное экспертами ФИО16 и ФИО17, в котором содержится вывод о том, что рыночная величина платы за пользование спорной производственной базой, как единым комплексом, за период с 28.09.2015 по 22.06.2018 составляет округленно 3 635 112 руб.

Между тем, в нарушение разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №23 от 04.04.2014 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», экспертная организация не осуществляла согласование судом необходимости привлечения к проведению экспертизы в качестве второго эксперта ФИО17

При этом, ФИО17, не привлекавшийся судом по согласованию с участвующими в деле лицами в качестве эксперта для проведения экспертизы, фактически осуществил проведение экспертного осмотра исследуемого объекта иего  фотографирование.

Согласно пояснениям экспертов ФИО17 и ФИО16, последний не участвовал в экспертном осмотре, при этом именно он составлял описательную и исследовательскую части экспертного заключения.

Таким образом, суд также критически оценивает объективность и достоверность заключения экспертов ФИО16 и ФИО17 1352/07.19 от 30.07.2019 и не принимает его во внимание, как несоответствующее признаку допустимости.

Во исполнение определения от 14.12.2018 ООО «Экспертно-консалтинговый центр «Независимая экспертиза» представило заключение эксперта №0205-19-02-04 от 20.05.2019, выполненное экспертом ФИО15

Из пояснений экспертов ФИО17, ФИО16 и ФИО15 следует, что оформление отдельных заключений экспертов в соответствии с определением суда от 14.12.2018 вызвано несогласием эксперта ФИО16 с выводами эксперта ФИО15

Согласно заключению эксперта ФИО15 №0205-19-02-04 от 20.05.2019, данный эксперт пришел к выводу о том, что рыночная величина платы за пользование спорной производственной базой, как единым комплексом, за период с 28.09.2015 по 22.06.2018 составляет округленно 1 360 809 руб.

Истец заявил о недостоверности заключения эксперта ФИО15 №0205-19-02-04 от 20.05.2019, однако суд не находит оснований для принятия доводов истца в данной части в качестве обоснованных, поскольку отдельные несущественные допущенные экспертом нарушения не свидетельствуют об их влиянии на правильность выводов эксперта.

Суд учитывает, что по арбитражному делу №А03-15612/2016, в рамках рассмотрения дела о банкротстве ФИО3, при рассмотрения жалобы директора истца – ФИО18 о признании незаконными действий арбитражного управляющего Олейника М.И., определением от 21.03.2019 также назначалось проведение комиссионной оценочной экспертизы на предмет определения величины платы за пользование спорной производственной базой, как единым имущественным комплексом, за периоды 2107, 2018, 2019 г.г., производство которой было поручено экспертам ООО «Русский сокол» и ООО «Кит-Основа».

Согласно выводам экспертов ООО «Русский сокол» ФИО19 и ООО «Кит-Основа» ФИО20 и ФИО21, изложенным в заключении экспертов от 23.07.2019 по делу №А03-15612/2016, рыночная величина платы за пользование спорной базой за 2017 год определена в размере 659 118 руб., за 2018 год – 660 436 руб., за 2019 год – 661 757 коп., всего за указанные периоды: 1 981 311 руб.

Кроме того, в рамках арбитражного дела №А03-15612/2016 судебная экспертиза на предмет определения рыночной величины платы за пользование спорной производственной базой проведена экспертом ООО «Ваш консультант» ФИО22, согласно выводам которого, изложенным в заключении эксперта №037Н-2020, рыночная величина платы за пользование спорной базой за 2017 год определена в размере 927 859 руб., за 2018 год – 929 715 руб., за 2019 год – 931 574 коп., всего за указанные периоды: 2 789 148 руб.

Учитывая, что при определении рыночной величины платы за пользование спорной производственной базой экспертным путем в рамках настоящего дела и в рамках дела №А03-15612/2016 частично совпадают временные периоды определения рыночной величины платы за пользование, приходящиеся на 2017 год и первую половину 2018 года, суд, исходя из критерия сопоставимости, полагает возможным признать вывод эксперта ФИО15, изложенный в заключении эксперта №0205-19-02-04 от 20.05.2019, об определении рыночной  величины платы за пользование спорной производственной базой, как единым комплексом, за период с 28.09.2015 по 22.06.2018 в размере (округленно) в сумме 1 360 809 руб. достоверным, учитывая, в частности, что указанными выше экспертными заключениями общая рыночная стоимость спорной производственной базы, применительно к спорному периоду, относящемуся к требованиям истца, заявленным по настоящему делу, определена с незначительными расхождениями.

Истец просит взыскать со ФИО2 убытки в виде неполученного дохода от использования производственной базы в размере 6 920 747 руб. 21 коп. за период с 01.10.2015 по 24.04.2020.

Из решения Арбитражного суда Алтайского края от 14.05.2018 по делу №А03-16566/2017 следует, что с ООО «Аграрная компания» в пользу ООО «Сибирская южная компания» взыскана задолженность  по договору аренды № 01/1а от 01.05.2015 в размере 197 333 руб. 33 коп., возникшая за период с 01.05.2015 по 28.09.2015.

Исходя и условий договора аренды №0/1а недвижимого имущества (производственной базы) от 01.05.2015, заключенного между истцом и ООО «Аграрная компания», в период с 01.10.2015 по 30.11.2017 истец вправе был рассчитывать на получение арендной платы в размере 1 040 000 руб., исходя из периода пользования имуществом – 26 мес. и ставки арендной платы – 40 000 руб. в месяц.

В соответствии с условиями договора аренды от 01.12.2017, заключенного между ФИО2 и ООО «Аграрная компания», размер арендной платы за период с 01.12.2017 по 07.06.2018 составляет 155 833 руб., исходя из периода пользования имуществом – 6 месяцев и 7 дней и ставки арендной платы 25 000 руб. (5 833 руб. за 7 дней, из расчета: 25 000 руб. / 30 х 7 = 5 833 руб.).

С учетом фактического пользования арендованным имуществом ООО «Аграрная компания» в период с 01.05.2015 по 07.06.2018, сумма подлежащей уплате им арендной платы за данный период составляет 1 195 833 (1 040 000 руб. + 155 833 руб.).

Исходя из этого, размер убытков, подлежащих взысканию со ФИО2 в пользу истца, подлежит определению как разница между рыночной стоимостью пользования спорным объектом в период с 01.10.2015 по 07.06.2018 (что составляет 981 день), и размером арендных платежей, подлежащих оплате ООО «Аграрная компания» за этот же период.

Рыночная стоимость пользования спорной базой за период с 28.09.2015 по 22.06.2018 (999 дней) в соответствии с заключением эксперта ФИО15 №0205-19-02-04 от 20.05.2019 составляет 1 360 809 руб.

В связи с этим, рыночная стоимость фактического пользования спорной базой за период с 01.10.2015 по 07.06.2018 (981 день) составит 1 336 290 руб., исходя из расчета: 1 360 809 руб. / 999 х 981 = 1 336 290 руб.

Таким образом, размер убытков, подлежащих взысканию со ФИО2 в пользу истца, составляет 140 457 руб. (1 336 290 руб. (рыночная стоимость) – 1 195 833 руб. (размер арендной платы).

Принимая во внимание вышеизложенное, требования истца к ответчику ФИО2 подлежат удовлетворению частично – на сумму 1 136 433 руб. 57 коп., в том числе 995 976 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 140 457 руб. убытков.

В остальной части суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований, заявленных к ФИО2

Требования, заявленные к ООО «Аграрная компания», удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате проведенных по делу судебных экспертиз подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ с учетом того обстоятельства, что истцу при обращении с иском к ФИО2 предоставлялась отсрочка по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш ИЛ:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользуобщества с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания» 1 136 433 руб. 57 коп., в том числе 995 976 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 140 457 руб. убытков, а также взыскать 12 915 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

В удовлетворении остальной части иска к индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказать.

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания» к обществу с ограниченной ответственностью «Аграрная компания» отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аграрная компания» 30 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 8 981 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибирская южная компания» в доход федерального бюджета 59 178 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                           А.С.Гуляев