АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-6071/2018

26 октября 2018 года

г. Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 23.10.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме 26.10.2018 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

ФИО1 

судей

ФИО2

ФИО3

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:

ФИО4

при участии в заседании:

от истца:

Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области

ФИО5, представителя по доверенности № 65 от 18.04.2018;

от ответчика:

ООО КБ "Рост"

от третьего лица:

Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж

ФИО6, представителя по доверенности от 09.01.2018;

ФИО5, представителя по доверенности № 10 от 04.04.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью КБ "РОСТ" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.05.2018 по делу № А14-6071/2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью КБ "Рост" (далее - ответчик, ООО КБ "Рост") о взыскании 2 321 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.11.2012 N 2348-12/гз за период с 01.04.2017 по 31.03.2018, а так же пени в размере 526 009 руб. 23 коп., начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по указанному договору за период с 04.04.2017 по 26.01.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.05.2018 (судья Тисленко Д.И.) исковые требования удовлетворены.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 (судья Щербатых Е.Ю.) апелляционная жалоба ООО КБ «Рост» возвращена заявителю на основании пункта 3 части 1 статьи 264 АПК РФ, в связи с отказом в восстановлении пропущенного срока ее подачи.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО КБ «Рост» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, отказав в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы и пояснений к ней.

Представитель истца и третьего лица возражал против удовлетворения кассационной жалобы, указав на законность судебных актов.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей явившихся лиц, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) 19.11.2012, на основании протокола о результатах аукциона от 12.11.2012 N 332, заключен договор аренды земельного участка N 2348-12/гз, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 9550 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 36:34:0502001:54, для проектирования и строительства производственной базы III класса вредности.

Согласно пункту 2.2 договора на основании протокола о результатах аукциона N 332 от 12.11.2012 размер ежегодной арендной платы за участок составляет                         2 321 000 руб. Арендная плата подлежит начислению с даты подписания договора.

В пункте 2.5 договора установлен порядок оплаты за первый год аренды.

В соответствии с пунктом 2.6 договора арендную плату за последующие годы арендатор обязуется вносить поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала.

В пункте 2.10 договора сторонами согласовано, что по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Согласно пункту 2.1 договора он заключается сроком на 5 лет. Срок действия договора начинает течь с момента подписания договора.

Данный договор прошел государственную регистрацию 04.02.2013.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 36/000/003/2018-2444 от 11.01.2018 следует, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0502001:54, площадью 9550 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>, обременен арендой, в качестве лица, в пользу которого установлено ограничение права значится ООО КБ "Рост" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), документом, послужившим основанием государственной регистрации является договор перенайма земельного участка (передачи прав и обязанностей по договору аренды) от 14.10.2016, государственная регистрация которого осуществлена 31.10.2016.

В справке о содержании правоустанавливающих документов от 03.04.2017                 N 36/000/003/2017-148420 указано, что сторонами данного договора перенайма выступают ФИО7 и ООО КБ "Рост", предметом - земельный участок с кадастровым номером 36:34:0502001:54, площадью 9550 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, имеющий разрешенное использование: для проектирования и строительства производственной базы III класса вредности, условиями сделки - передача прав и обязанностей по договору аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества N 36/000/003/2018-234864 от 10.04.2018 ООО КБ "Рост" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на праве собственности принадлежит объект с кадастровым номером 36:34:0502001:1085, имеющий наименование "Производственная база", нежилое назначение, местоположение:               

<

...>, соответствующее право на который зарегистрировано 27.10.2016 на основании договора купли-продажи от 14.10.2016, акта приема-передачи к договору купли-продажи от 14.10.2016.

Данная выписка представлена истцом по запросу суда по состоянию на актуальную дату, отметок о государственной регистрации прекращения права собственности не содержит, из чего следует, что правообладателем указанного объекта недвижимого имущества за весь предъявленный ко взысканию период являлся ответчик.

Департаментом 08.02.2018 в адрес ООО КБ "Рост" направлено уведомление-предупреждение N 119-п/18 от 26.01.2018 о необходимости погашения задолженности по договору аренды земельного участка N 2348-12/гз от 19.11.2012, в котором истец также сообщил ответчику, что функции главного администратора доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах городского округа город Воронеж, в соответствии с распоряжением правительства Воронежской области N 974-р от 01.12.2014 возложены на администрацию городского округа город Воронеж (Управление имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж), обратил внимание на изменение реквизитов для перечисления арендных платежей.

Истец, ссылаясь на уклонение ООО КБ «Рост» от погашения образовавшейся задолженности в добровольном порядке, обратился в суд с настоящим иском.

Рассматривая спор по существу, суд правомерно руководствовался следующим.

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из пунктов 1 и 2 статьи 307 ГК РФ следует, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Из совокупности указанных норм права следует, что по договору аренды у арендодателя возникает обязательство по предоставлению арендатору имущества во владение и пользование, а у арендатора возникает обязательство по внесению за владение и пользование этим имуществом арендной платы, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии с требованиями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 308 ГК РФ если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Так как сторонами договора аренды земельного участка являются департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор), то только у этих лиц возникают соответствующие обязательства и требования из договора, в том числе у предпринимателя как у арендатора - обязательства по внесению арендной платы по тем реквизитам, которые указаны в договоре аренды, а у департамента - право требования внесения арендной платы.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Управление, несмотря на то что является администратором доходов, получаемых от использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах городского округа город Воронеж, не является стороной договора аренды земельного участка. Поэтому департамент как арендодатель по договору аренды вправе обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, что департамент и сделал.

Данные выводы согласуются с выводами, изложенными в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 03.10.2018 по делу N А14-24822/2017, от 30.05.2018 по делу № А14-4249/2017.

При этом, суд первой инстанции учел пункты 3.1.20, 4.15 Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365; вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.11.2017 по делу N А14-7040/2017, которым удовлетворены исковые требования Департамента к ООО КБ "Рост" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 30.10.2016 по 31.03.2017 в размере 971 288,04 руб. и пени за период с 26.01.2017 по 03.04.2017 в размере 66 047,59 руб. по тому же договору от 19.11.2012 N 2348-12/гз.

Как следует из п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, положений ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Учитывая, что право собственности ответчика на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи, зарегистрировано в ЕГРП 27.10.2016, то с указанной даты у общества возникло право на использование спорного земельного участка на условиях договора аренды земельного участка от 19.11.2012 N 2348-12/гз.

С учетом изложенного доводы общества об отсутствии у департамента права обращения с настоящими исковыми требованиями, а у общества обязанности уплаты арендой платы по указанному договору за спорный период, отклоняются судом кассационной инстанции. При этом, доказательств обращения общества в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка меньшей площади, чем по договору аренды, занятого принадлежащим ему объектом недвижимости и необходимого для его использования,  и последующей его аренде либо выкупе, материалы дела не содержат.

Суд первой инстанции установил, что договор от 19.11.2012 N 2348-12/гз заключен по результатам проведения торгов (аукциона) сроком на 5 лет.

Ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, согласно которым для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок, суд первой инстанции сделал вывод, что договор аренды земельного участка от 19.11.2012               N 2348-12/гз возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок.

Однако данный вывод является не верным, учитывая дату заключения договора по результатам аукциона, а также поскольку судом не установлено, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности в рамках указанного договора аренды и у сторон договора отсутствуют иные возражения, из материалов дела не следует, что сторонами принимались какие-либо действия по продлению арендных правоотношений, поэтому в данном случае договор аренды по истечении срока своего действия (19.11.2017) не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок.

Вместе с тем, данный вывод не повлек принятия неправильного решения, ибо вывод суда первой инстанции о необходимости применения к спорным правоотношениям положений названного договора аренды является правильным по следующим основаниям. 

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Доказательств возврата ответчиком арендодателю земельного участка после 19.11.2017, как и свидетельствующих о наличии объективных препятствий для его возврата, а также уклонения арендодателя от принятия арендованного имущества, общество в суд первой инстанции не представило.

Установив факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей за период с 01.04.2017 по 31.03.2018, а также отсутствие доказательств оплаты задолженности по арендной плате, проверив расчет размера арендной платы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате в сумме 2 321 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Из абзаца 2 пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622 ГК РФ).

Согласно пункту 68 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ).

В пункте 8.3 договора от 19.11.2012 N 2348-12/гз сторонами прямо оговорено, что расторжение или прекращение договора не освобождает арендатора от исполнения обязательств по погашению задолженности по арендной плате и неустойке.

В пункте 2.10 договора сторонами согласовано, что по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0, 1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Суд первой инстанции, проверив представленный расчет размера неустойки в соответствии с условиями договора аренды, и признав его верным, правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 04.04.2017 по 26.01.2018 в размере 526 009 руб. 23 коп. 

Ответчик расчет суммы неустойки не оспорил, контррасчет в суд первой инстанции не представил, ходатайство о снижении неустойки не заявлял, доказательств ее несоразмерности последствиям неисполнения обязательства не представил.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы кассационной жалобы не опровергают сделанных судом выводов, а указывают на не согласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу              статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами не свидетельствует о неправильном применении судом норм права. 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений Арбитражным судом Воронежской области норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации основаниями для отмены судебного акта, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.05.2018 по делу № А14-6071/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1 

Судьи 

ФИО2

ФИО3