﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7472/21 

Екатеринбург

19 ноября 2021 г.

 

Дело № А60-54288/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Купреенкова В.А., Полуяктова А.С.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2021 по делу № А60-54288/2020 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» - Фатахудинова О.Р. (доверенность от 31.12.2021 № 2-2021);

общества с ограниченной ответственностью «Урал-Премьер Траст энд Консалтинг» - Харинов И.Н. (доверенность от 08.12.2020).

Общество с ограниченной ответственностью «Урал-Премьер Траст энд Консалтинг» (далее – общество «УПТК») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее –учреждение) об уменьшении размера арендной платы по охранно-арендному договору от 28.12.1998 № 1/1-0826/0947П. 

Решением суда первой инстанции от 18.02.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции обжаловано обществом «УПТК», индивидуальным предпринимателем Дмитриевым Евгением Львовичем (лицом, не участвующим в деле) в апелляционном порядке.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 03.08.2021 производство по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Дмитриева Евгения Львовича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.02.2021 по делу № А60-54288/2020 прекращено. Решение суда первой инстанции отменено. Иск удовлетворен. Суд уменьшил размер арендной платы по охранно-арендному договору от 28.12.1998 № 1/1-0826/0947П за период с 28.03.2020 по 31.07.2020 на 50%. 

В кассационной жалобе учреждение просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. Заявитель не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что общее назначение арендуемого здания – торговый центр, деятельность которого была приостановлена на основании указов Губернатора Свердловской области от 26.03.2020 № 143-УГ, от 03.04.2020 № 158-УГ, от 20.04.2020 № 190-УГ, от 31.07.2020 № 421-УГ. Заявитель полагает, что согласованное сторонами в договорном обязательстве назначение и фактическое использование недвижимого имущества являются разными понятиями по своему содержанию. Со ссылкой на пункт 1.1 охранно-арендного договора от 28.12.1998 № 1/1-0826/0947П, пункт 2.1 постановления Правительства Свердловской области от 23.10.1998 № 1081 «О принятии мер по выводу из кризиса государственного предприятия «Свердловская киностудия»,  заявитель полагает, что объект аренды можно использовать, в том числе для предприятий иного профиля, размещения третьих лиц (предположительно занимающихся любой не запрещенной законом деятельностью) с заключением соответствующих договоров. Заявитель настаивает на возможности использования помещений, расположенных в торговом центре, полагает, что истцом не был доказан факт невозможности использования арендованного имущества по согласованному в охранно-арендном договоре от 28.12.1998 № 1/1-0826/0947П назначению. По мнению заявителя, безоснователен вывод суда о том, что возможность осуществления иной (помимо торгового центра) деятельности в арендованных помещениях не означает, что деятельность реально могла осуществляться. Заявитель  поясняет, что представленные в материалы дела истцом договоры субаренды не содержат указание на конкретный вид деятельности субарендатора, истец доказал лишь факт ограничения использования помещений объекта аренды конечными субарендаторами ввиду установленного им же запрета на вход в объект аренды.

Кроме того, заявитель отмечает, что суд апелляционной инстанции не исследовал и не дал надлежащую правовую оценку доводам истца относительно применения к спорным правоотношениям ретроспективного подхода. Заявитель поясняет, что арендная плата оплачена истцом, обязательства истца по оплате арендной платы  прекращены исполнением, факт прекращения обязательств за указанные периоды  истцом не оспаривается. По мнению заявителя, ретроспективное изменение размера арендной платы за прошедшие периоды действия договора, если плата за пользование объектом аренды арендатором уже внесена, недопустимо.

Общество «УПТК» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между обществом с ограниченной ответственностью «УПТК» (арендатор), Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области (центр) был заключен охранно-арендный договор на пользование памятниками истории и культуры № 1/1-0826/094711, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (срочное возмездное пользование) нежилые помещения в здании памятнике - архитектуры «Здание клуба строителей», расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 50, площадью 6672,6 кв. м для использования под цели, указанные в пункте 2.1 постановления Правительства Свердловской области от 23.10.1998 № 1081. 

Пунктами 2 и 2.1 постановления от 23.10.1998 № 1081 установлено предоставить обществу «УПТК» в аренду (возмездное пользование) сроком до 30.09.2047 нежилые помещения общей площадью 6672,6 кв. м в здании-памятнике архитектуры республиканского значения «Здание Клуба строителей», 1929-1933 гг. постройки, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 50, на следующих условиях: использовать нежилые помещения в здании для производственной, конторской, торговой, банковской деятельности, размещения предприятий общественного питания, бытового, сервисного обслуживания населения, индустрии развлечения, гостиниц, предприятий иного профиля, в том числе путем размещения третьих лиц с заключением соответствующих договоров. 

В соответствии с дополнительным соглашением от 10.09.1999 № 1 к договору площадь арендуемых помещений увеличилась в связи с уточнением арендуемых площадей до 7362,7 кв. м. 

Дополнительным соглашением от 18.01.2006 к договору Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области, наделенное полномочиями по управлению и распоряжению государственным имуществом Российской Федерации, действующее от имени Российской Федерации было установлено считать «арендодателем», на федеральное государственное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» , содержащее на своем балансе и владеющим на праве оперативного управления предоставляемым в аренду объектом культурного наследия установлено считать «титульным владельцем» (вместо «центра»). 

Согласно дополнительному соглашению от 26.05.2009 № 3 к договору права и обязанности арендодателя по договору перешли к титульному владельцу. 

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.08.2009 № 4 к договору площадь арендуемых помещений увеличилась в связи с уточнением арендуемых площадей до 7698,5 кв. м. 

Согласно дополнительному соглашению от 16.02.2018 № 5/1 к договору площадь арендуемых помещений уменьшилась в связи с уточнением арендуемых площадей до 7697,2 кв. м. 

Дополнительным соглашением от 20.12.2018 № 6 к договору размер ежемесячной арендной платы за объект, без учета налога на добавленную стоимость (НДС), составил 2 283 067 руб. 80 коп. 

Согласно доводам истца, в настоящее время объект используется им по целевому назначению в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 23.10.1998 № 1081 и представляет собой торговый центр. 

Объект сдается истцом в субаренду обществу с ограниченной ответственностью «Планета-Сервис» по договору субаренды нежилого объекта недвижимости от 01.06.2014. 

В свою очередь общество с ограниченной ответственностью «Планета-Сервис» сдает помещения объекта в субаренду обществу с ограниченной ответственность «ТПК» (ИНН 6685007911) и обществу с ограниченной ответственностью УК «УправДом-ТК» (ИНН 6658450190), которые, в свою очередь, предоставляют помещения объекта в субаренду предпринимателям и организациям, непосредственно осуществляющим коммерческую деятельность в торговом центре.

Ссылаясь на невозможность фактического использования арендуемого  имущества в период с 28.03.2020 по 31.07.2020 в связи с тем, что работа всех торговых центров на территории Свердловской области была полностью приостановлена на основании указов Губернатора Свердловской области от 26.03.2020 № 143-УГ, от 03.04.2020 № 158-УГ, от 20.04.2020 № 190-УГ, от 31.07.2020 № 421-УГ, истец обратился в арбитражный суд с иском об уменьшении размера арендной платы по договору аренды за период с 28.03.2020 по 31.07.2020 до 0 руб. или до размера, который суд сочтет разумным.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что объект передан истцу во временное пользование под цели, указанные в пункте 2.1 постановления Правительства Свердловской области от 23.10.1998 № 1081, а именно для производственной, конторской, торговой, банковской деятельности, размещения предприятий общественного питания, бытового, сервисного обслуживания населения, индустрии развлечений, гостиниц, предприятий иного профиля, в том числе путем размещения третьих лиц с заключением соответствующих договоров; что ограничения для производственной, конторской (офисной), банковской деятельности, размещения предприятий общественного питания для организации по доставке готовой продукции, обслуживания на вынос без посещения гражданами помещений таких организаций, предприятий иного профиля (за исключением ограничений, перечисленных в указах Губернатора Свердловской области, действующих в период 28.03.2020-31.07.2020) в спорный период не установлены; что арендатор мог использовать объект аренды в целях, установленных договором; что ограничение работы торговых центров, расположенных на территории Свердловской области, также не исключали работу организаций, расположенных в них, ограничения на деятельность которых не были введены нормативными правовыми актами; что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности арендатора является аренда и управление собственным или арендованным имуществом (код ОКВЭД 68.20), данный вид деятельности не отнесен к отраслям экономики пострадавшим в результате введения режима повышенной готовности; что в спорный период истец получал доход от сдачи имущества в субаренду, что противоречит доводам истца о невозможности использования арендуемого объекта в период с 28.03.2020 по 31.07.2020; что в рамках рассмотренного Арбитражным судом Свердловской области дела № А60-3452/2020 за истцом признано право на уменьшение арендной платы в размере стоимости проведенных ремонтно-реставрационных работ на сумму 9 868 320 руб. 62 коп. путем проведения зачета в счет арендной платы по договору аренды, и арендная плата по договору уплачена истцом за спорной период практически полностью; что прекращенные обязательства не могут быть изменены.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные обществом «УПТК» требования, суд апелляционной инстанции принял во внимание следующее.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее -  Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд установил, что общее назначение арендуемого истцом здания – торговый центр, которое соответствует целевому использованию здания, предусмотренному договором аренды и постановлением Правительства Свердловской области от 23.10.1998 № 1081. 

В период с 28.03.2020 по 31.07.2020 работа всех торговых центров на территории Свердловской области была полностью приостановлена на основании указов губернатора Свердловской области от 26.03.2020 № 143-УГ, от 03.04.2020 № 158-УГ, от 20.04.2020 № 190-УГ, от 31.07.2020 № 421-УГ. 

Суд установил, что деятельность как торгового центра в арендованных помещениях в указанный период истцом не осуществлялась в связи с введением на территории Свердловской области ограничительных мероприятий. 

Из переписки сторон суд выявил, что истец обращался к ответчику с просьбой уменьшить размер арендной платы по договору аренды, но соглашение об уменьшении ее размера сторонами договора не достигнуто. 

Учитывая невозможность использования истцом арендованных помещений по целевому назначению как торгового центра в связи с обстоятельствами, не зависящими от поведения арендатора ввиду приостановления деятельности торговых центров на территории города Екатеринбурга с 28.03.2020 по 31.07.2020, принимая во внимание, что сторонами соглашение по вопросу снижения размера арендной платы не достигнуто, суд пришел к верному выводу о наличии оснований для снижения размера арендной платы. 

Сама по себе возможность осуществления иной (помимо торгового центра) деятельности в арендованных помещениях, предусмотренной пунктом 2.1 Постановления Правительства Свердловской области от 23.10.1998 № 1081, не означает, что указанная деятельность реально могла осуществляться, поскольку очевидно, что изменение вида деятельности, например, с торговли одеждой на торговлю продуктами питания не может быть произведено истцом моментально, в том числе с учетом условий заключенных договоров субаренды. 

При таких обстоятельствах, с учетом фактической деятельности истца и назначения переданного в аренду имущества на момент введения ограничительных мер, вместе с тем принимая во внимание наличие возможности осуществления незначительной деятельности, в частности банковской, что сторонами не оспорено, а также внесение субарендаторами арендной платы частично и снижение арендной платы субарендаторам, что подтверждено представленными истцом договорами с субарендаторами и дополнительными соглашениями к ним, сохранение за истцом необходимости нести эксплуатационные расходы в отношении здания, суд апелляционной инстанции счел возможным уменьшить размер арендной платы в спорный период на 50% от установленного договором аренды размера, признав установленный размер соответствующим балансу интересов сторон. 

Суд обоснованно не усмотрел оснований для освобождения истца от внесения арендной платы и снижения арендной платы до 0 руб., введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не для освобождения от арендной платы в полном размере.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2021 по делу № А60-54288/2020 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            В.А. Купреенков

 

                                                                                             А.С. Полуяктов