ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-4170/2021

г. Челябинск

16 апреля 2021 года

Дело № А76-25403/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И., 

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области  от 16.02.2021 по делу № А76-25403/2020.

Общество с ограниченной ответственностью «БИЛОН» (далее - истец, общество, «БИЛОН») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (далее - ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:35:0200022:25, приняв в редакции арендатора следующие пункты:

- абзац 3 пункта 2.5 – «В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка перерасчет арендной платы осуществляется с момента применения сведений об изменении кадастровой стоимости в соответствии с требованиями Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ №О государственной кадастровой оценке».

- пункт 3.1.3 «Требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению и (или) не в соответствии с разрешенным использованием, а также использовании способами, приводящими к его порче, в случае неоднократного (более двух раз подряд) нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы, а также по иным основаниям в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса РФ».

- пункт 6.6 исключить (в редакции заявления от 16.02.2021, отраженного в проекте мирового соглашения от 29.01.2021).

Решением Арбитражного суда Челябинской области  от 16.02.2021 (резолютивная часть от 16.02.2021) исковые требования удовлетворены. Урегулирован преддоговорный спор при заключении договора аренды земельного участка от 14.04.2020 № 68.20.02.01.01 следующим образом: пункт 6.6 договора исключен;  абзац 3 пункта2.5 договора изложен в редакции истца: В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка перерасчет арендной платы осуществляется с момента применения сведений об изменении кадастровой стоимости в соответствии с требованиями Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; пункт 3.1.3 изложен в редакции истца: Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению и (или) не в соответствии с разрешенным использованием, а также при использовании способами, приводящими к его порче, в случае неоднократного (более двух раз подряд) нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы, а также по иным основаниям в соответствии с положениями статей и 450, 619 Гражданского кодекса РФ (л.д.96-100).

С указанным решением не согласилось Управление (далее также – податель жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Относительно редакции пункта 2.5 договора податель жалобы указывает, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объекта должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом перерасчет размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

По вопросу начисления штрафа, предусмотренного пунктом 6.6 апеллянт указывает, что с учетом местонахождения земельного участка, экономической целесообразности, а также повышения финансовой дисциплины арендатора, установленный в договоре размер неустойки (штрафа) не является завышенным и не выходит за рамки обычной деловой практики, требований разумности и справедливости, направлен лишь на совершение сторонами (в том числе арендатором) действий по исполнению (своевременное внесение арендных платежей, использование земельного участка по назначению и т.д.) обязательств по договору аренды. 

По мнению подателя жалобы, условия договора аренды земельного участка, изложенные в редакции Управления, являются обоснованными, направлены на соблюдение сторонами существенных условий договора (исходя из специфики предмета договора аренды) и не противоречат требованиям действующего законодательства.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание  представители участвующих в деле лиц не явились. 

В соответствии со  статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество «БИЛОН» является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> (л.д. 11-12).

С целью соблюдения требований земельного законодательства, общество 19.03.2020 обратилось в Управление муниципальной собственности с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:35:020022:25 площадью 303 кв. м с разрешенным использованием - для эксплуатации здания (л.д. 20).

В адрес общества от Управления поступил проект договора аренды № 68.20.02.01.01 от 14.04.2020 (л.д. 68-69).

Указанный проект договора истцом рассмотрен и подписан 12.05.2020 с протоколом разногласий по 3 пунктам договора (л.д. 24), по которому администрацией составлен протокол согласования разногласий (л.д. 25), который направлен для подписания обществу.

Поскольку по спорным пунктам договора стороны не пришли к согласию, общество обратилось в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции урегулировал разногласия в редакции истца.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

 В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу пункта 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет и размер арендной платы.

Между тем указанные нормы следует понимать в их нормативном единстве с абзацем 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, относятся все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, а также с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11657/11 от 31.01.2012, согласно которой разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при возникновении разногласий по конкретным условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют условие, по которому одной из сторон заявлено о необходимости его согласовать как существенное условие договора.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Ссылаясь на необходимость исключения пункта 6.6, общество указало на то, что условие о договорной неустойке (штрафе) должно быть оформлено в письменной форме и только по соглашению сторон. Так как истец против условия о применении штрафа в размере 50 000 руб. за нарушение условий договора (за исключение просрочки оплаты) возражает, то данный пункт подлежит исключению из условий договора.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 330, 331  Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно исходил из того, что  сторонами соглашение о штрафе в размере 50 000 руб. не достигнуто, в связи с чем включение в договор условия, предусмотренного проектом договора (пункт 6.6) в редакции ответчика возможно только в случае, если такой штраф предусмотрен законом.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее отношения по заключению договора по аренду земельного участка не предусматривает возможность установления штрафа за ненадлежащее исполнение условий договора, ввиду отсутствия соглашения между сторонами о неустойке, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность для сторон.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что пункт 6.6 подлежит исключению из условий договора аренды.

Рассматривая требование о возможности принятия абзаца 3 пункта 2.5 договора аренды в редакции истца, суд первой инстанции обоснованно руководствовался подпунктами 1 - 3 пункта 3 статьи 6, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления арендной платы с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

С учетом изложенного, при рассмотрении споров, вытекающих из договора для целей взыскания арендной платы, расчет такой платы должен осуществляться как с учетом положений Закона № 135-ФЗ, так и закона № 237-ФЗ.

Таким образом, внесение изменений относительно размера кадастровой стоимости участка возможно как по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, так и на основании решения административного органа.

При этом, как было указано ранее, начало применения измененной кадастровой стоимости участка разное.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что в связи с разным началом применения измененной кадастровой стоимости участка (различные основания изменения), указание на применение измененной кадастровой стоимости с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, противоречит действующему законодательству.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции правомерно изложил абзац 3 пункта 2.5 договора в редакции истца.

Отклоняя доводы апеллянта, следует учитывать, что предложенная ООО «Билон» редакция абзаца 3 пункта 2.5 договора не влияет на государственное регулирование и порядок расчета арендной платы, а лишь детализирует начало применения измененной по каким-либо основаниям кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, довод апелляционной жалобы в отношении абзаца 3 пункта 2.5 договора признается судом апелляционной инстанции необоснованным.

Рассматривая требование о возможности принятия пункта 3.1.3 договора аренды в редакции истца, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В редакции Управления данный пункт изложен следующим образом: «Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению и (или) не в соответствии с разрешенным использованием, а также при использовании способами, приводящими к его порче, в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы, нарушении пунктов 4.2.4, 4.2.6, 4.2.9, 4.2.12, в случае не подписания арендатором дополнительного соглашения к договору, расчета арендной платы».

Так, статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что досрочное расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Законодательством предусмотрено, что процедура одностороннего расторжения договора должна быть строго регламентирована, перечень оснований установлен законом, который может быть расширен конкретными сторонами только путем достижения согласованности и отражения в договоре.

Действующим гражданским законодательством, а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации, не предусмотрены иные основания для досрочного расторжения арендодателем договора аренды земельного участка помимо тех, что указаны в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Расширение перечня оснований для досрочного расторжения арендодателем договора аренды с учетом вышеуказанного возможно только по соглашению сторон.

Поскольку арендатор возражал против расширения перечня оснований, предоставляющих арендатору право на досрочное расторжение договора, условие «нарушении пунктов 4.2.4, 4.2.6, 4.2.9, 4.2.12, в случае не подписания арендатором дополнительного соглашения к договору, расчета арендной платы» судом первой инстанции признано подлежащим исключению из текста пункта 3.1.3 договора.

При этом  судом обоснованно отмечено, что арендодатель не лишен возможности обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды, в случае доказанности существенного нарушения со стороны арендатора условий договора.

Все доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заявителя с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения судом первой инстанции норм материального права. 

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд, в связи с чем вопрос о взыскании государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривается.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области  от 16.02.2021 по делу № А76-25403/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья         М.И. Карпачева

Судьи:А.С. Жернаков

В.А. Томилина