Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-7179/2018

город Брянск

06 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2019 года

        Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи  Грахольской И.Э.,     

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  ООО «СтройГарант»

к Управлению Росреестра по Брянской области

третьи лица: ФИО2, ООО «БГ-Стройтранс», ООО «Карат», Советский районный отдел судебных приставов-исполнителей УФССП России по Брянской области

о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации

при участии:

от заявителя: ФИО3 – генеральный директор (личность судом удостоверена);

от заинтересованного лица: ФИО4 – специалист-эксперт отдела правового обеспечен6ия (доверенность №6 от 09.01.2019г.);

от третьего лица – ФИО5 – представитель ФИО2 (доверенность №32 АБ 1522767 от 15.01.2019г.), от ООО «БГ-Стройтранс» - ФИО5 – представитель (доверенность б/н от 29.03.2018г.), от ООО «Карат» - ФИО6 – представитель (доверенность б/н от 01.08.2017), от Советского РОСП – не явился

                                                                Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СтройГарант» обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление Росреестра) о приостановлении государственной регистрации, принятое в форме уведомления от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618.

Решением суда от 02.10.2018года ООО «СтройГарант» было отказано в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018г. решение суда первой инстанции было оставлено в силе, а жалоба ООО «Стройгарант» без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.06.2019 года были отменены решение Арбитражного суда Брянской области от 02.10.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018г., а дело № А09-7179/2018 направлено на новое рассмотрение.

         При новом рассмотрении дела представители сторон поддержали доводы, изложенные в заявлении и отзывах.

         Как следует из материалов дела, Управление Росреестра по Брянской области уведомлением от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618  поставило в известность ООО «СтройГарант» о приостановлении действий по регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве № 14/14 от 21.04.2014, заключенного между ООО «СтройГарант»   и   ООО   «БГ-СтройТранс» в отношении объектов долевого строительства: 2-комнатная квартира, площадь: 75, 90 кв.м, № объекта: в осях Д-Т, 12-15, этаж: 7, местоположение: Брянская область, г.Брянск, Советский р-н, ул.Степная;  2-комнатная квартира, площадью 72, 70кв.м. № объекта: в осях К-Р, 5-8, этаж: 4, местоположение: 

<

...>.

В качестве причин приостановления государственной регистрации в уведомлении определено, что ООО «БГ-СтройТранс» уступило свои права и обязанности новым дольщикам.

Полагая, что решение Управления Росреестра по Брянской области о приостановлении регистрации, изложенное в уведомлении от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы Общества, ООО «СтройГарант» обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Заслушав доводы и пояснения представителей сторон, оценив, представленные доказательства, суд находит требования ООО «СтройГарант» подлежащими удовлетворению.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Согласно части 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункты 5, 7 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ).

В силу части 8 статьи 48 Закона №218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно части 4 статьи 5 Закона №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Закона. 

Частью 3 статьи 9 Закона №214-ФЗ установлено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ.  

Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 861 ГК РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут также производиться наличными деньгами, если иное не установлено законом.                                      

В силу пункта 6 Указания Банка России от 07.10.2013 №3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами (индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами), могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей, либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 тысячам рублей по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов (предельный размер наличных расчетов). 

Порядок ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенный порядок ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства установлен Указанием Банка России от 11.03.2014 №3210-У. Пунктом 4.1 Указания №3210-У предусмотрено, что кассовые операции оформляются приходными кассовыми ордерами 0310001, расходными кассовыми ордерами 0310002. На основании пункта 4.6 Указания №3210-У поступающие в кассу деньги, за исключением наличных денег, принятых при осуществлении деятельности платежного агента, банковского платежного агента (субагента), и выдаваемые из кассы наличные деньги юридическое лицо учитывает в кассовой книге 0310004. Записи в кассовой книге 0310004 осуществляются по каждому приходному кассовому ордеру 0310001, расходному кассовому ордеру 0310002, оформленному соответственно на полученные, выданные наличные деньги (полное оприходование в кассу наличных денег). Приходный кассовый ордер должен быть подписан главным бухгалтером или бухгалтером, а при их отсутствии - руководителем организации, в кассу которой вносятся наличные деньги. Лицу, внесшему деньги в кассу организации, в качестве подтверждения их передачи выдается квитанция к приходному кассовому ордеру (пункт 5.1 Указания №3210-У). Таким образом, доказательством внесения наличных денежных средств в кассу юридического лица является квитанция к приходному кассовому ордеру, содержащая необходимые реквизиты.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «СтройГарант» и ООО «БГ-СтройТранс» были заключены два договора №14/14 от 21.04.2014 и №53/14 от 16.12.2014 об участии в долевом строительстве. 

27.03.2015 ООО «БГ-СтройТранс» (участник долевого строительства заключило с ФИО2 (новый участник долевого строительства) договор № 14/14/1 и с ООО «Карат» (новый участник долевого строительства) договор №14/14/2 о перемене лиц в обязательстве (об уступке права требования), по условиям которых участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает в полном объеме право требования и обязанности, принадлежащие участнику долевого строительства на основании договора №14/14 об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.04.2014, заключенного с ООО «СтройГарант» (застройщик), зарегистрированного в Управлении Росреестра по Брянской области 29.05.2014 за №32-32-01/032/2014-961.

В соответствии с пунктом 1.2 договоров участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает право требования передачи ему объекта долевого строительства (двух двухкомнатных квартир, указанных выше).

Пунктам 4.1, 4.3 договоров установлен размер денежных средств, подлежащих уплате участнику долевого строительства новым участником долевого строительства. Установлено, что уплата цены договора производится новым участником долевого строительства путем внесения платежа на расчетный счет или в кассу участника долевого строительства.

Пунктами 6.1, 6.2  договоров установлено, что застройщик обязан передать квартиру новому участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного п.1.2 договора. В случае если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить новому участнику долевого строительства соответствующую информацию и стороны (застройщик и новый участник долевого строительства) согласовывают новый срок передачи квартиры.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 14.1 договоров).

Действие договора прекращается после выполнения сторонами своих обязательств в полном объеме, либо по обоюдному согласию сторон (пункт 14.2 договоров).

В разделе 17 договоров  имеется графа «Согласовано», содержащая подпись генерального директора ООО «СтройГарант» ФИО3 и печать организации.

Так, в соответствии с условиями заключенных договоров, ООО «БГ-СтройТранс» передало  ФИО2 по договору № 14/14/1  от 08.07.2014 и ООО «Карат» по договору №14/14/2 от 27.03.2015 право на получение доли, принадлежащей ООО «БГ-СтройТранс» на основании договора №14/14 от 21.04.2014. 

Как следует из заявления и пояснений представителя заявителя ООО «СтройГарант» не получило оплаты по договорам долевого участия ни от ООО «БГ-СтройТранс», ни от новых участников долевого строительства  ООО «Карат» и ФИО2

ООО «СтройГарант», считая что новыми участниками долевого строительства не исполнены обязательства по оплате приобретаемых объектов недвижимости в пользу застройщика, 20.09.2017 направило в адрес ООО «Карат» и ФИО2 предупреждение об уплате цены договора в соответствующей части и о последствиях неисполнения такого требования. Вследствие неисполнения обязательств, ООО «СтройГарант» направило уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора: ФИО2. (исх. № 86 от 27.10.2017), ООО «Карат» (исх. № 87 от 27.10.2017). 

При новом рассмотрении дела обществом с ограниченной ответственностью «БГ-СтройТранс»  не представлено доказательств уплаты обществу «СтройГарант» денежных средств во исполнение обязательств по договорам №14/14 от 21.04.2014 и №53/14 от 16.12.2014 об участии в долевом строительстве.

ООО «БГ-СтройТранс» представило копии документов по получению оплаты от ФИО2 (том 3 л.д.109).  Полученные денежные средства не были перечислены ООО «БГ-СтройТранс» заявителю – ООО «СтройГарант».

В связи с изложенным, учитывая, что в деле не имеется первичных документов, подтверждающих в соответствии с действующим законодательством факт осуществления ООО «БГ-СтройТранс» оплаты в адрес ООО «СтройГарант» денежных средств по договорам долевого участия, отсутствуют основания считать участника долевого строительства исполнившим свои обязательства перед застройщиком.

Факт неисполнения ООО «БГ-СтройТранс» обязательств по оплате квартир по договору об участии в долевом строительстве также подтвержден вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 21.03.2018 по делу N А09-14569/2017, имеющим в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

При таких обстоятельствах застройщик на законных основаниях реализовал предоставленное ему частью 4 статьи 5 Закона №214-ФЗ право на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке и договоры №14/14 от 21.04.2014 и №53/14 от 16.12.2014 в соответствии с положениями частей 3, 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ является расторгнутыми.

Таким образом, у управления Росреестра по Брянской области отсутствовали предусмотренные статьей 26 Закона №218-ФЗ основания для приостановления государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве, в связи с чем оспариваемое уведомление от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618 является незаконным.

Согласно пункту 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако, это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12925/12, от 17.12.2013 № 11021/13, наличие спора о праве и, как следствие, необходимость защиты своих прав в исковом порядке не исключает также возможности оспаривания действий регистрирующего органа, совершенных с нарушением закона.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Из материалов дела следует, что после приостановления государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора об участии в долевом строительстве (оспариваемое уведомление от  27.06.2018 №32/001/101/2018-13618) регистрирующим органом 27.09.2018 было принято решение об отказе в государственной регистрации, о чем    направлено уведомление  №32/001/101/2018-13618).

Из изложенного следует, что судом не может быть избрана в качестве меры по восстановлению нарушенных прав общества обязание управления рассмотреть заявление о государственной регистрации по существу, поскольку это заявление по существу уже рассмотрено, равно как и обязание управления зарегистрировать расторжение договора, поскольку отказ в такой регистрации не является предметом судебного обжалования. В данном случае определение судом конкретных мер к устранению нарушений прав и законных интересов заявителя не требуется; правовосстановительная функция судебного акта заключается в констатации факта нарушения государственным регистратором закона, прав и законных интересов заявителя на момент принятия оспариваемого решения, что несет для общества признание судом правомерности его действий, с одной стороны, и выполняет воспитательную и предупредительную функцию в отношении указанного государственного органа, с другой.

Приведенный подход согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 19.02.2013 №12925/12.

Третьим лицом ФИО2 представлено заявление  о взыскании с заявителя судебных расходов за участие представителя в размере 20 000руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, суд находит заявление ФИО2 не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

 В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

По данному спору требования ООО «СтройГарант» судом удовлетворены, следовательно, судебные расходы за участие представителя не могут быть взысканы с заявителя.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу в арбитражный суд заявления в размере 3000 рублей относятся на управление и подлежат взысканию в пользу общества.

Руководствуясь статьями 167-170 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Решил:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «СтройГарант»  удовлетворить.

Признать недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области о приостановлении государственной регистрации, принятое в форме уведомления от 27.06.2018 №32/001/101/2018-13618.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройГарант»  судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу в сумме 3000руб.

Вернуть из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью «СтройГарант»  излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 3000руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

СудьяГрахольская И.Э.