Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-825/2024

г. Хабаровск

07 июня 2024 года

Резолютивная часть решения от 04 июня 2024 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Конфедератовой К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хромченковой В.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства имущества Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Скалэнд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680022, 

<

...>)

о взыскании 1 535 602 руб. 87 коп.,

при участии:

от истца – ФИО1, по доверенности от 28.12.2023 № 1-06-12200

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 07.03.2024 № 1А

 

Министерство имущества Хабаровского края (далее – Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Скалэнд»  (далее – ООО «Скалэнд», общество, ответчик) о взыскании 1 484 364 руб. 96 коп. задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, от 31.10.2017 № 890 за период с 01.01.2023 по 16.08.2023, неустойки в размере 51 237 руб. 91 коп. за период с 10.01.2023 по 16.08.2023, всего – 1 535 602 руб. 87 коп.

Исковые требования основаны на положениях статей 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы за использование земельного участка за указанный период.

В отзыве на исковое заявление ООО «Скалэнд» выразило несогласие с заявленными требованиями, указало на неверный расчет арендной платы, поскольку в настоящем случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации). В связи с тем, что  спорный участок является ограниченным в обороте и не подлежит приватизации, арендная плата за такой участок не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в аналогичных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Министерством представлены возражения на отзыв, согласно которым ООО «Скалэнд» при подписании договора согласилось с размером арендной платы, соответствующих возражений не заявляло.

В судебном заседании арбитражного суда представитель истца и ответчика поддержали доводы, изложенные соответственно в исковом заявлении и в отзыве на него, дали пояснения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлялись перерывы, о которых стороны извещены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 31.10.2017 между Министерством инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Скалэнд» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края № 890, по условиям которого  арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование по 01.09.2066 земельный участок из земель категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0020338:2541, площадью 2 400 кв. м, с видом разрешенного использования: для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для размещения аттракционов - колесо обозрения, с местоположением: 

<

...> находящийся в собственности Хабаровского края, что подтверждает регистрационная запись от 15.03.2016 № 27-27/001-27/074/200/2016-6514/1.

Земельный участок передан Арендатору 22.09.2017, что подтверждается актом приема-передачи от 31.10.2017. 

Согласно пункту 3.1 договора № 890 размер арендной платы за участок определяется в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2011 № 460-пр «Об утверждении Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Хабаровского края».

Размер годовой арендной платы за участок в расчете на календарный Год указан в Приложениях № 2, 3 к договору и на момент заключения договора составил 253 420 руб. 56 коп. в год. В 2023 году размер арендной платы составил 2 877 083 руб. 75 коп. в год, или 230 621 руб. 40 коп. в месяц.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц (пункт 3.2 договора № 890).

Кроме того, пунктом 5.2 названного договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы предусмотрена обязанность арендатора выплачивать арендодателю пени в размере 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с переходом права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, дополнительным соглашением № 1 от 04.09.2023 права и обязанности арендатора с 16.08.2023 перешли от ООО «Скалэнд» к ИП ФИО3

Ссылаясь на наличие задолженности по указанному договору аренды № 890 за период с 01.01.2023 по 16.08.2023, Министерство направило в адрес общества претензию от 24.10.2023 № 1-11-10107 с требованием погасить задолженность по арендной плате и начисленной неустойке.

Поскольку претензионные требования оставлены ответчиком без удовлетворения, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с Положением о Министерстве, утвержденным постановлением Правительства Хабаровского от 04.12.2018 № 441-пр (далее – Положение), Министерство является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере управления и распоряжения краевой государственной собственностью.

Из пунктов 2.3, 3.2.7, 3.3, 3.3.1 Положения следует, что Министерство обеспечивает поступление в краевой бюджет платы от сданного в аренду краевого государственного имущества, поступлений от использования краевого государственного имущества, переданного по договорам доверительного управления, а также иных поступлений от использования краевого государственного имущества и земельных участков.

Таким образом, Министерство уполномочено на предъявление настоящего иска.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления N 73).

В связи с тем, что спорный договор аренды заключен в отношении земельного участка, находящийся в государственной собственности Хабаровского края, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с вышеуказанными норма и разъяснениями арендная плата по настоящему договору является регулируемой.

Поскольку арендная плата является регулируемой, то стороны обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным соответствующими нормативными актами, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582).

С 12.08.2017 основные принципы определения арендной платы дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.

Согласно пункту 30 раздела 8 Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 НК РФ).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Согласно градостроительному плану земельного участка № RU 27301000-120920160725, утвержденному распоряжением Департамента архитектуры, строительства и землепользования от 12.09.2016 № 725, участок территориально находится на городской набережной Хабаровска, на участок установлены ограничения по условиям размещения земельного участка в границах территорий и зон охраны объектов культурного наследия:

- граница охраняемого городского ландшафта;

- граница охраняемых элементов ценного озеленения и благоустройства.

Фактически спорный участок находится на территории общего пользования, является элементом городского ландшафта и охраняемых элементов ценного озеленения и благоустройства.

Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен прямой запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, к числу которых отнесены территории, занятые площадями, улицами, проездами, автодорогами, набережными, парками, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Уведомлением от 14.12.2023 № 1-11-11775 Министерством отказано в выкупе спорного земельного участка со ссылкой на существующее ограничение оборота спорного земельного участка в силу положений статей 27, 82 ЗК РФ и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что  спорный участок является ограниченным в обороте и не подлежит приватизации, в связи с чем арендная плата за такой участок не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в аналогичных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ, налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 названного Кодекса.

Статьей 394 КН РФ установлено, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории «Сириус»).

Согласно Решению Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 № 571 (в действовавшей редакции) ставка земельного налога для спорного участка составляет 1,5%. 

В соответствии с представленными сведениями из ЕГРН по состоянию на 23.08.2023 кадастровая стоимость участка составляла 9 224 856 руб.

Следовательно, размер арендной платы за спорный земельный участок должен составлять 138 372 руб. 84 коп. в год (9 224 856 руб.*1,5%) или 11 531 руб. 07 коп. в месяц. За период с 01.01.2023 по 16.08.2023 размер подлежащей внесению ответчиком арендной платы составляет 86 669 руб. 01 коп.

Из представленных платежных поручений от 20.01.2023 №№ 1, 2, от 02.03.2023 № 11, от 03.05.2023 № 29, от 09.06.2023 №№ 38, 39, от 05.07.2023 № 42, от 17.08.2023 № 57, ООО «Скалэнд» внесло 158 047 руб. 23 коп.

Таким образом, задолженность по арендным платежам отсутствует, в связи с чем оснований для удовлетворения требования соответствующего требования не имеется.

Рассмотрев требование о взыскании неустойки в размере 51 237 руб. 91 коп. за период с 10.01.2023 по 16.08.2023, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню). 

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. 

Пунктом 5.2 договора аренды от 27.11.2009 № 471 за нарушение срока внесения арендной платы предусмотрена обязанность арендатора выплачивать арендодателю пени в размере 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Таким образом, стороны настоящего спора путем подписания договора аренды приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства. 

Поскольку при расчете неустойки Министерство исходило из необоснованного размера арендной платы, суд произвел расчет штрафных санкций самостоятельно, исходя из размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором, а также произведенных им платежей. Сумма неустойки за спорный период составила  34 руб. 59 коп. (расчет прилагается), и подлежат взысканию с общества в пользу истца.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлины относятся  на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При этом суд учитывает, что Министерство освобождено от оплаты государственной пошлины, а сумма удовлетворенных требований не позволяет рассчитать сумму государственной пошлины, относящейся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Скалэнд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Министерства имущества Хабаровского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 34 руб. 59 коп. неустойки.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                                    К.А. Конфедератова