АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ     

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-1972/2018

г. Краснодар

30 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Премиум Кар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:4673 (расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский р-он, Батумское шоссе) в размере 115 тыс. рублей; о принятии пункта 3.2 проекта договора о предоставлении земельного участка (с кадастровым номером 23:49:0136009:4673) а пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) от 29.12.2011 № 4900007236, в редакции истца,

при участии в заседании представителя истца ФИО1, представителя департамента ФИО2, представителя администрации ФИО2, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось общество с ограниченной ответственностью «Премиум Кар» (далее – общество) с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) к администрации города Сочи (далее – администрация) о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 20.10.2017 №111-2017, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:4673, расположенного но адресу: г. Сочи, Лазаревский р-он, Батумское шоссе; о признании рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:4673 (расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский р-он, Батумское шоссе) в размере 115 тыс. рублей; о принятии пункта 3.2 проекта договора о предоставлении земельного участка (с кадастровым номером 23:49:0136009:4673) а пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) от 29.12.2011 № 4900007236, в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы несогласием арендатора со стоимостью арендной платы.

Представитель истца в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

От истца поступило ходатайство об отказе от исковых требований в части признания недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 20.10.2017 №111-2017, что отражено в протоколе судебного заседания.

Данное ходатайство судом удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчиками в обосновании своей правовой позиции заявлены ходатайства, об оставлении искового заявления без рассмотрения.

В силу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если досудебный порядок урегулирования предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если претензионный порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором, истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора с приложением к иску документа, подтверждающего соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Предусмотренная законом необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора является гарантией соблюдения прав обоих субъектов спора, поскольку позволяет не только определить границы между добровольным и принудительным способом защиты нарушенных прав, но и защитить интересы каждого субъекта от злоупотреблений со стороны контрагента.

Согласно части 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Место нахождения юридического лица определяется на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

По общему правилу лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 54 Гражданского кодекса, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, которые поступили по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица», юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные Едином государственном реестре юридических лиц, об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.

Действуя разумно и добросовестно, ответчик должен организовать прием почтовой корреспонденции по внесенному в Едином государственном реестре юридических лиц адресу или принять меры к информированию почтового отделения связи по месту нахождения о необходимости пересылки почтовой корреспонденции по фактическому адресу своего местонахождения (пункт 45 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234).

Досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий. Лицо, считающее, что его права нарушены действиями другой стороны, обращается к нарушителю с требованием об устранении нарушения. Если получатель претензии находит ее доводы обоснованными, то он предпринимает необходимые меры к устранению допущенных нарушений, исключив тем самым необходимость судебного вмешательства. Такой порядок ведет к более быстрому и взаимовыгодному разрешению возникших разногласий и споров (абзац 6 пункта 28 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017).

Судом сделан вывод о соблюдении обществом претензионного порядка урегулирования спора, поскольку исковое заявление подано в суд 22.01.2018, на момент рассмотрения спора 30.08.2018 (по истечении тридцати дневного срока) ответчики право предоставленное им частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не реализовали, по этой причине заявленные ходатайства судом признаны не подлежащими удовлетворению.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Общество на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.12.2012 (зарегистрированного в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Краснодарскому краю 17.12.2012) приобрело права и обязанности арендатора по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (договор аренды) от 29.12.2011 № 4900007236 в отношении земельного участка площадью 1 500 (одна тысяча пятьсот) кв. м, с кадастровым номером 23:49:0136009:4673, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочн, Лазаревский внутригородской район, микрорайон Дагомыс, ул. Батумское шоссе, для строительства встроенных магазинов в капитальных зданиях, категория земель – земли населенных пунктов. 

Согласно пункту 2.1 дополнительного соглашения к указанному договору аренды: «Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 17.12.2017».

Материалам дела установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0136009:4673 расположено нежилое здание, дом 111 «а» принадлежащее истцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 29.06.2016 № АА929697.

Истец обратился 02.10.2017 в МФЦ г. Сочи с заявлением № 02102017-2019257-23-1923 к администрации в лице департамента за муниципальной услугой «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов» в отношении земельного участка расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский р-он, Батумское шоссе. 

7 ноября 2017 года истцом было получено письмо ответчика от 01.11.2017 №26952/0205-16 с  пакетом документов для подписания:

– проект договора аренды земельного участка от 26.10.2017 № 4900010539 в 4 экземплярах на 12 листах;

– постановление администрации города Сочи от 11.10.2017 № 1694 на 2 листах в 2 экземплярах;

– соглашение о расторжении договора аренды от 29.12.2011 № 4900007236 в 3 экземплярах и указанием, что в соответствии со статьей 11 Закона Краснодарского карая от 05.11.2002 № 532-К3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» пунктом 107 приложения к административному регламенту предоставления данной муниципальной услуги, утвержденного постановлением администрации города Сочи от 27.02.2015 № 577, заявитель обязан в течении 30 дней с момента получения указанного проекта договора аренды, подписать его и возвратить в департамент имущественных отношений администрации города Сочи по адресу: 

<

...> а, каб. 16, дня последующей государственной регистрации.

Полученный проект договора аренды земельного участка от 26.10.2017 №4900010539 предлагаемый к заключению истцу указывал в пункте 3.2. «Размер годовой арендной платы за участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 20.10.2017 № 1И -2 017 и составляет 707 727 рублей 66 копеек.

Усомнившись в размере арендной платы установленной в проекте договора, истец заключил договор № 231117,01 на оказание услуг по проведению оценки от 23.11.2017. По итогам проведенной работы истцу был представлен Отчет об оценке № 231117.01-01-ЗУ «Рыночной величины годовой арен дно й платы за земельный участок (кадастровый номер 23:49:0136009:4673) по состоянию на дату оценки 20.10.2017» (на указанную дату также была произведена оценка согласно отчета № 111-2017 ответчика) согласно данному отчету размер рыночной величины годовой арендной платы за земельный участок (кадастровый номер 23:49:0136009:4673) составляет 178 000 рублей.

Истец полагает, что отчёт об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 20.10.2017 № 111-2017 выполненный по заказу ответчика является недостоверным, и виду того, что в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, выполненным по заказу истца на ту же дату исполнителем ООО «Л-КОСТА», определенная в отчете №111-2017 рыночная стоимость существенно превышает (почти в 4 раза) стоимость установленную отчетом № 231117.01-01-ЗУ.

Указанные обстоятельства послужили для истца основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствуется следующим.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Пунктами 1, 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» в редакции, действовавшей в период заключения договора (далее - постановление № 210) 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона № 135 Об оценочной деятельности. 

Пунктом 5.2 постановления № 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 12 и 13 Закона № 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма № 92). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте. 

Из содержания указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. 

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно частью 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 11 Закона Краснодарского карая от 05,11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», пунктом 107 приложения к административному регламенту предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов» утверждённого постановлением администрации города Сочи от 27.02.2015 № 577, заявитель (истец) обязан в течении 30 дней с момента получения проекта договора аренды, подписать его и возвратить в департамент1 имущественных отношений администрации города Сочи по адресу: 

<

...> д, 26 а, каб. 16, для последующей государственной регистрации,

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно статье 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В течение срока, установленного абзацем 1 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом составлен и направлен ответчику письмом от 30.11.2017 № 249, (полученном ответчиком 01.12.2017) протокол разногласий к проекту договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.10.2017 № 4900010539 от 30.11.2017 в связи с невозможностью принятия отдельных условий договора в предложенной редакции. 

Кроме того истцом также был направлен с указанным протоколом отчет №231117,01-0ГЗУ об определении рыночной стоимости величины арендной платы от24.11.2017, и CD диск с указанным отчетом.

Ответчик, ознакомившись с указанным письмом предоставил истцу 22.12.2017, ответ (письмо от 20.12.2017 № 31548/1205-16) (получен истцом нарочно 22.12.2017) отклонил протокол разногласий н указал на отсутствие у него оснований для внесения изменений в проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.10.2017 № 4900010539.

Однако в рамках настоящего спора истец ссылается на то, что установлена арендная плата за год, рассчитанная на основании отчета который должен был содержать только рыночную стоимость земельного участка, а не стоимость арендной платы за год. 

Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, были утверждены Постановлением от 27.01.2011 № 50 (в редакции по состоянию на 05.09.2011) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее – Правила Краснодарского края). 

Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке. 

Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 было принято постановление № 1061 «О правилах (далее – Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи». Оно было опубликовано 09.06.2011 в газете «Новости Сочи» № 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты. 

В преамбуле к Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил установлено: "Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05.09.2011), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %; Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, то есть при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1. 

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обществом в целях устранения противоречий между «отчетами об оценке» предоставленными сторонами заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

На основании части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать (часть 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ходатайство общества определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2018 удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза.

Производство экспертизы поручено Региональному Союзу Судебных Экспертов эксперту ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, КПП 2311001001, юридический адрес: 350001, 

<

...>)

Перед экспертом поставить следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость величины годовой арендный платы за земельный участок (кадастровый номер 23:49:0136009:4673) площадью 1 500 кв. м, из категории земель: земельный населенных пунктов – магазины, местоположение относительно ориентира: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Батумское шоссе, 111, а, по состоянию на 20.10.2017?

5 июля 2018 года в Арбитражный суд Краснодарского края поступило экспертное заключение от 04.07.2018 № 250618.01-01-О.

В экспертном заключении от 04.07.2018 № 250618.01-01-О отражен следующий вывод:

«Рыночная стоимость величины годовой арендной платы за земельный участок (кадастровый номер: 23:49:0136009:4673), площадью 1 500 кв. м. из категории земель: земли населенных пунктов - магазины, местоположение относительно ориентира: Российская Федерация. 

<

...> а, по состоянию на 20.10.2017, округленно, составляет: 115 000,00 (RUB) Сто пятнадцать тысяч рублей 00 копеек».

Таким образом, истцом доказано существенное превышение рыночной стоимости указанной в отчете от 20.10.2017 № 231117.01-01-ЗУ.

Оспариваемый отчет от 20.10.2017 № 111-2017 нарушает права и законные интересы истца, так как влечет за собой существенное увеличение расходов по оплате арендных платежей в течение 5 (пяти) лет (до 11.10.2022), согласно условиям договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.10.2017 № 4900010539.

Исходя из вышеизложенного, у ответчиков отсутствуют основания для внесения изменений в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.10.2017 № 4900010539 в части увеличения стоимости арендной платы.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При обсуждении истцом и ответчиком проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:4673 от 26.10.2017 №4900010539 между сторонами возник спор по содержанию пункте 3.2. договора, а именно размера годовой арендной платы,

В процессе рассмотрения возникших разногласий (в соответствии с Протоколом разногласий от 30.11.2017 направленного истцом ответчику) стороны не пришли к соглашению по содержанию пункта 3.2. проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:4673 от 26.10.2017 № 4900010539.

Ответчик предлагает следующую редакцию спорного пункта 3.2 проекта договора:

«Размер годовой арендной платы за участок установлен в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 20 октября 2017 года № 111-2017 и составляет 707727,66 (семьсот семь тысяч семьсот двадцать семь) рублей шестьдесят шесть копеек»,

Истцом была предложена следующая редакция спорного пункта 3.2. проекта договора:

«Размер годовой арендной штаты за участок установлен в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 24,11,2017 № 231117.01-01-ЗУ (дата опенки по состоянию на 20 октября 2017 года) и составляет 115 000 рублей (Сто пятнадцать тысяч) рублей»,

Проанализировав суд, приходит к выводу о необходимости применения редакции спорного пункта 3.2. проекта договора предложенной обществом

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований (с учетом уточнения).

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

Расходы по уплате государственной пошлины, а также проведение судебной экспертизы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 49, 71, 110, 123, 150, 156, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Премиум Кар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об отказе от требований в части признания недействительным отчета об оценке от 20.10.2017 № 111-2017 удовлетворить.

Принять отказ от данной части требований.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Премиум Кар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> §03 9824) об уточнении исковых требований удовлетворить.

Принять уточненные требования.

Признать рыночную стоимость годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:4673, расположенного по адресу: г. Сочи Лазаревский район, Батумское шоссе, в соответствии со ставкой арендной платы 1,5 % как произведение рыночной стоимости земельного участка 7 669 тыс. рублей * 1,5 % = 115 035 рублей с учетом округления отраженного в заключении эксперта от 04.07.2018 № 250618.01-01-О в размере 115 тыс. рублей.

Обязать муниципальное образование город-курорт Сочи (администрацию города Сочи) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Премиум Кар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) договор о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:4673, в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 26.10.2017 № 4900010539 с установлением в пункте 3.2 договора размера годовой арендной платы за участок как произведение рыночной стоимости земельного участка и ставки арендной платы (1,5 %) и соответствующего коэффициента 115 тыс. рублей.

Взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью «Премиум Кар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 35 тыс. рублей расходов на проведение экспертизы, а также 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов