АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-45299/2019

Дело № А06-6794/2018

г. Казань

23 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В., 

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А., 

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гребенниковой Надежды Сергеевны

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 23.10.2018 (судья Аюпова А.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2019 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)

по делу № А06-6794/2018

по заявлению индивидуального предпринимателя Гребенниковой Надежды Сергеевны (ОГРН ИП 306302215600011, ИНН 301301248319), Астраханская область, г. Знаменск, к администрации муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области», Астраханская область, г. Знаменск, о признании незаконными действий, препятствующих объединению земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гребенникова Надежда Сергеевна (далее - ИП Гребенникова Н.С., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконными действий администрации муниципального образования «Закрытое административно-территориальное образование Знаменск Астраханской области» (далее - администрация), препятствующих объединению земельных участков с кадастровыми номерами 30:13:010128:3 и 30:13:010128:172 для строительства магазина, предварительно изменив вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:13:010128:3 под капитальное строительство; понуждении администрации объединить земельные участки с кадастровыми номерами 30:13:010128:3 и 30:13:010128:172 для строительства магазина, предварительно изменив вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:13:010128:3 под капитальное строительство.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 23.102018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ИП Гребенникова Н.С., не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Гребенникова Н.С. обратилась в администрацию с заявлением от 12.02.2013 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 18 кв.м, расположенного по адресу: г. Знаменск, ул. Ленина, около дома 44, для размещения временного павильона.

Постановлением администрации от 20.02.2013 утверждены схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и схема возможного размещения временного объекта на земельном участке.

На основании постановлением администрации от 22.03.2013 между администрацией (арендодатель) и ИП Гребенниковой Н.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.03.2013 № 1870Н, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком на 5 лет до 25.03.2018 предоставлен земельный участок площадью 18 кв.м с кадастровым номером 30:13:010128:3, расположенный по адресу: Астраханская область, г. Знаменск, ул. Ленина, около дома № 46, для размещения и эксплуатации торгового киоска № 9.

Кроме того, 12.02.2013 ИП Гребенникова Н.С. обратилась в администрацию с заявлением о выборе земельного участка ориентировочной площадью 29 кв.м, расположенного по адресу: г.Знаменск, ул.Ленина, около дома №44 (46), для строительства магазина.

Земельный участок площадью 24 кв.м, расположенный по адресу: Астраханская область, г. Знаменск, ул. Ленина, около здания № 46, был поставлен на государственный кадастровый учет 22.08.2014 с присвоением кадастрового номера 30:13:010128:172, вид разрешенного использования: для строительства магазина.

ИП Гребенникова Н.С обратилась в администрацию с заявлением от 17.03.2015 о предоставлении земельного участка площадью 24 кв.м с кадастровым номером 30:13:010128:172, расположенного по адресу: г. Знаменск, ул. Ленина (около здания № 46), для строительства магазина.

На основании постановления администрации от 24.03.2015 № 778 между администрацией (арендодатель) и ИП Гребенниковой Н.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.04.2015 № 2230Н, по условиям которого предпринимателю в аренду сроком до 31.03.2020 предоставлен земельный участок площадью 24 кв.м с кадастровым номером 30:13:010128:172, расположенный по адресу: Астраханская область, г. Знаменск, ул. Ленина, около здания № 46, для строительства магазина.

Постановлением администрации от 25.06.2015 № 1297 утвержден Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 30:13:010128:172.

В связи с протестом заместителя прокурора г.Знаменск от 19.02.2018 администрация постановлением от 28.02.2018 № 177 отменила  постановление от 25.06.2015 № 1297.

Письмом от 03.10.2017 № 6880-20 администрация сообщила заявителю об отсутствие у неё преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка площадью 18 кв.м с кадастровым номером 30:13:010128:3 на новый срок без проведения торгов, в связи с чем после окончания срока действия договора аренды от 25.03.2013 № 1870Н ИП Гребенникова Н.С. будет обязана передать земельный участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи земельного участка.

В отношении земельного участка, предоставленного в аренду под строительство магазина, администрация указала, что арендатор вправе осуществлять строительство в срок до 31.03.2020, по истечении срока действия договора аренды в случае отсутствия на земельном участке возведенного объекта капитального строительства арендатор также обязан передать арендодателю земельный участок в установленном порядке.

ИП Гребенникова Н.С., полагая, что администрация препятствует  изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:13:010128:3 с размещения и эксплуатации торгового киоска № 9 на вид разрешенного использования: капитальное строительство, для дальнейшего объединения земельных участков с кадастровыми номерами 30:13:010128:3 и 30:13:010128:172 для строительства магазина, что нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что земельный участок площадью 18 кв.м с кадастровым номером 30:13:010128:3 предоставлен ИП Гребенниковой Н.С. по договору аренды от 25.03.2013 № 1870Н для размещения и эксплуатации временного объекта, руководствуясь положениями статей 421, 450, 451, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией, сформулированной  в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №1756/13, пришли к выводу, что, приняв на себя права и обязанности по указанному договору аренды, предприниматель, как арендатор, выразил свое согласие на использование указанного земельного участка данной площадью и с указанным видом разрешенного использования, в связи с чем произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка  с кадастровым номером 30:13:010128:3 не допускается.

Поскольку земельный участок площадью 24 кв.м с кадастровым номером 30:13:010128:172 имеет вид разрешенного использования для строительство магазина, а земельный участок площадью 18 кв.м с кадастровым номером 30:13:010128:3 - для размещения и эксплуатации торгового киоска № 9, суды пришли к выводу о том, что требования заявителя об объединении данных земельных участков не подлежат удовлетворению, поскольку указанные земельные участки имеют разный вид разрешенного использования, в связи с чем их объединение в силу статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации невозможно. 

Довод кассационной жалобы о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что вид разрешенного использования земельного участка площадью 18 кв.м с кадастровым номером 30:13:010128:3 по заявлению арендатора не может быть изменен, судебной коллегией отклоняется. 

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. 

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Предметом договора аренды от 25.03.2013 № 1870Н, заключенного между администрацией и ИП Гребенниковой Н.С., является земельный участок площадью 18 кв.м с кадастровым номером 30:13:010128:3, с целью использования земельного участка: для размещения и эксплуатации торгового киоска №9. 

Пунктом 4.2.1 договора аренды от 25.03.2013 № 1870Н предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и условиями договора.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, предприниматель, как арендатор, выразил свое согласие на использование указанного земельного участка данной площадью и с указанным видом разрешенного использования.

Воля ИП Гребенниковой Н.С., как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленном в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. 

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, определениях Верховный Суд Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5, от 10.09.2014 № 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 № 18-КГ14-182.

Предметом договора аренды земельного участка является земельный участок со всеми его индивидуальными характеристиками, к которым, в том числе относится и вид разрешенного использования. Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик предмета договора аренды, являющегося существенным условием указанного договора, то изменение вида разрешенного использования арендатором самостоятельно невозможно.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. 

Статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование спорного земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения и эксплуатации торгового киоска.

Таким образом, у судов отсутствовали правовые основания для понуждения администрации совершить действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:13:010128:3 с «для размещения и эксплуатации торгового павильона» на «под капитальное строительство».

Кроме того, судами установлено, что в случае изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, предельные размеры земельного участка с кадастровым номером 30:13:010128:3 не будут соответствовать градостроительному регламенту общественно-деловой зоны, установленному Правилами землепользования и застройки муниципального образования закрытого административно-территориального образования Знаменск Астраханской области, утвержденными решением Совета муниципального образования закрытого административно-территориального образования Знаменск Астраханской области от 26.05.2017 № 52.

Так минимальная площадь земельного участка под размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м, должна составлять не менее 36 кв.м, тогда как площадь земельного участка с кадастровым номером 30:13:010128:3 составляет 18 кв.м.

Также судами правильно было отмечено, что на момент обращения заявителя в суд срок действия договора аренды от 25.03.2013 № 1870Н истек и ИП Гребенникова Н.С. не имеет права на заключение нового договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов. 

Довод кассационной жалобы, что после объединения земельных участков с кадастровыми номерами 30:13:010128:3 и 30:13:010128:172, площадь вновь образованного земельного участка будет составлять 42 кв.м, что соответствует минимальной площади земельного участка под размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м, не может быть принят судебной коллегией во внимание.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как указывалось выше земельный участок с кадастровым номером 30:13:010128:3 имеет вид разрешенного использования: для размещения и эксплуатации торгового киоска, тогда как вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:13:010128:172: для строительства магазина.

Объединение земельных участков, имеющих разное целевое назначение и разрешенное использование, не соответствует положениям пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что предприниматель не может использовать земельный участок площадью 24 кв.м с кадастровым номером 30:13:010128:172 для целей строительства магазина, не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

В случае невозможности использования указанного земельного участка в целях, для которых он был предоставлен арендодателем по договору аренды от 01.04.2015 № 2230Н, ИП Гребенникова Н.С. не лишена возможности восстановить свои нарушенные права в порядке, предусмотренном действующим законодательством.   

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования ИП Гребенниковой Н.С. необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Астраханской области от 23.10.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 23.10.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2019 по делу № А06-6794/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья				Р.В. Ананьев 

Судьи								В.А. Петрушкин 

									В.А. Карпова