АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-18250/2022

Дело № А57-7194/2021

г. Казань

15 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А.,

при участии представителя:

ответчика  ФИО1, доверенность от 28.04.2021 № 19,

в отсутствие истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников недвижимости «ОБЛАКА»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.11.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022

по делу № А57-7194/2021

по исковому заявлению товарищества собственников недвижимости «ОБЛАКА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Новый век» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о прекращении права собственности в отношении земельных участков, признании отсутствующим в Едином государственном реестре недвижимости записи государственной регистрации права собственности в отношении земельных участков, третьи лица: администрация Энгельсского муниципального района, Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, публичное акционерное общество «Сбербанк России», акционерный коммерческий банк «Инвестиционный торговый банк» (ПАО), публичное акционерное общество «Банк Уралсиб», Банк ВТБ (ПАО), акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк», общество с ограниченной ответственностью «Теплоресурс», акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (ПАО),

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости «ОБЛАКА» (далее – ТСН «ОБЛАКА», товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Новый век» (далее – общество «СК Новый век», ответчик) с исковым заявлением о прекращении права собственности в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92, 64:50:010702:298; о признании отсутствующим в Едином государственном реестре недвижимости записи государственной регистрации права собственности от 05.12.2017 № 64-64-23/204/2014-007 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:60, от 05.12.2014 № 64-64-23/152/2014-141 – в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:92, от 03.08.2015 № 64-64/017-64/017/119/2015-338/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:50:010702:298.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.11.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022, в удовлетворении требования отказано. 

Товарищество, не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ).

В судебном заседании представитель общества возражал на доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие лица, участвующие в деле, не явились, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции считает решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, земельные участки с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92, 64:50:010702:298, в отношении которых заявлены спорные требования истца, заняты введенным в эксплуатацию в 2018 году ответчиком многоквартирным жилым домом № 88А по ул. Красноармейская, г. Энгельса Саратовской области, в целях управления которым в июне 2019 года собственники помещений в этом доме создали названное Товарищество.

Многоквартирный жилой дом № 88А:

располагается на принадлежащих застройщику – обществу «СК «Новый век» на праве собственности трех земельных участках с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92 и 64:50:010702:298;

возводился застройщиком – обществом «СК «Новый век» как 1 очередь строительства на основании разрешения на строительство от 18.03.2015 № RU 64538101-24, выданного Администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области, в соответствии с которым ответчику разрешено строительство жилого комплекса со встроенными помещениями общественного назначения по ул. Красноармейской в г. Энгельсе Саратовской области (1 очередь строительства): площадь застройки – 1 830,17 кв.м, общая площадь квартир 37 577,1 кв.м, общая площадь встроенных помещений общественного назначения - 507,3 кв.м, строительный объем – 130 094 кв.м, количество квартир - 446, этажность – 25 этажей с цокольным и техническим этажами, количество блок-секций - 2, площади земельных участков – 798 кв.м, 551 кв.м, 7 107 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, 80А, 82, 84, 86, 88, 88А, 90, 92, 92А, 94; ул. ФИО2, 

<

...>/2, 113;

введен в эксплуатацию застройщиком в 2018 году на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.02.2018 № 64RU64538109-3-2018, выданного Администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области. 

Таким образом, многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, является первой очередью этапов строительства, что подтверждается проектно-сметной документацией (планом земельного участка), положительным заключением негосударственной экспертизы от 11.03.2015 № 64-1-4-0014-15, выданным ГАУ «Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве», разрешением на строительство от 18.03.2015 № RU 64538101-24, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 07.02.2018 № 64-RU 64538109-3-2018 и не оспаривается лицами, участвующими в деле. 

Согласно проекту планировки, утвержденному постановлением Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 27.08.2018 № 3919, земельные участки на части территории муниципального образования города Энгельс Энгельсского муниципального образования Саратовской области в границах улиц: Тельмана - Рабочая - Профсоюзная - Красноармейская - Нестерова - ФИО2, входят в территорию застройки многоквартирными домами до ул. Профсоюзной.

Полагая, что регистрация права собственности ответчика в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92, 64:50:010702:298, на которых расположен многоквартирный жилой дом, препятствует формированию земельного участка под многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет, истец обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями. 

По мнению истца, право собственности общества на земельный участок прекратилось одновременно с государственной регистрацией права собственности на первую выкупленную квартиру в построенном многоквартирном жилом доме и с этого момента возникло право общей долевой собственности домовладельцев на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в связи с чем прекратилось право собственности общества – застройщика на земельные участки с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92, 64:50:010702:298.

Суды обоснованно отказали в иске в связи с избранием ненадлежащего способа защиты.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания незаконными действий (бездействия) государственных органов.

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22), разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (по состоянию на настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В пунктах 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме, согласно которому земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Положениями статьи 36 ЖК РФ и частями 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) установлены иные моменты возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - с даты государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме.

В силу части 5 статьи 16 Вводного закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из указанного, суды пришли к обоснованному выводу, что приобретатель недвижимого имущества с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором такой дом расположен.

Между тем, как установлено судами при рассмотрении настоящего дела, сформированный под названным многоквартирным жилым домом № 88А, по ул. Красноармейская, г. Энгельса земельный участок отсутствует, многоквартирный жилой дом расположен одновременно на трех земельных участках с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92, 64:50:010702:298, которые предоставлены для строительства нескольких многоквартирных домов (очередей строительства), из которых спорный дом, обслуживаемый истцом, является только первой очередью.

Вывод судов о том, что принадлежащий на праве собственности жильцам объект недвижимости является многоквартирным жилым домом и находится на трех земельных участках, сделан на основании представленных сведений из Единого государственного реестра недвижимости и не опровергается ответчиком.

Учитывая разъяснения, изложенные в пункте 52 постановления № 10/22, исходя из обстоятельств фактического владения обществом всеми тремя земельными участками с кадастровыми номерами 64:50:010702:60, 64:50:010702:92, 64:50:010702:298, несформированности конкретного земельного участка под домом № 88А и отсутствия доказательств возникновения у собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 88А права общей долевой собственности на все три земельных участка, на котором находится 1 очередь строительства, суды пришли к обоснованному выводу о недоказанности нарушения прав и законных интересов товарищества и об избрании им ненадлежащего способа защиты, в связи с чем не усмотрели правовых оснований для удовлетворения требований истца. 

Доводы заявителя жалобы о том, что разрешение на ввод указанного многоквартирного дома в эксплуатацию выдано, незаконным не признано, следовательно, можно сделать вывод о сформированности земельного участка под домом, так как без формирования земельного участка и внесения сведений о его границах в ЕГРН, разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано быть не могло, подлежат отклонению. 

В статье 16 Вводного закона закреплен специальный порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.

Из пунктов 2, 3, 5 названной статьи следует, что переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома состоит из двух этапов: формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

В силу пункта 4 статьи 16 Вводного закона обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Формирование земельного участка включает в себя выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, в том числе установление его границ.

В силу пункта 2 статьи 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

До формирования земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (пункт 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 ЗК РФ в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО3 и ФИО4» разъяснил, что, реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16). 

Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме приобретают в общую долевую собственность только на тот земельный участок, который необходим для обслуживания и эксплуатации одного многоквартирного дома. 

Таким образом, как верно указали суды, даже если для строительства нескольких многоквартирных домов был предоставлен один земельный участок (а в данном случае – три земельных участка), то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок. 

При таких обстоятельствах, доводы заявителя жалобы отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку они являлись предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, эти доводы направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что согласно положениям статьи 286 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.11.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 по делу № А57-7194/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья     Ф.В. Хайруллина

 

Судьи     В.А. Петрушкин

 

В.А. Карпова