ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

«

Дело № А35-1142/2022

город Воронеж

06» марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2023 года  Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2023 года  

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Воскобойникова М.С., 

судей Кораблевой Г.Н.,  

 ФИО1,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, 

при участии: 

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города  Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения  имеются в материалах дела;  

от индивидуального предпринимателя ФИО3:  представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в  материалах дела;  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО3 на  решение Арбитражного суда Курской области от 13.12.2022 по делу  

 № А35-1142/2022 по иску Комитета по управлению муниципальным  имуществом города Курска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  индивидуальному предпринимателю ФИО3  (ОГРНИП 307463218500036, ИНН 

<

***>) о взыскании  задолженности по арендной плате и неустойки по день фактического  исполнения обязательств,  

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом  города Курска о взыскании убытков в размере 347 359 руб. 42 коп.,   

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее – истец)  обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному  предпринимателю ФИО3 (далее – ФИО3,  ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 5041  аренды объекта недвижимости от 13.08.2020 за период: май-июнь 2020 года  (платежи в соответствии с дополнительным соглашением от 27.05.2020 со  срокам уплаты: январь 2021 года - декабрь 2021 года) в общей сумме 25 000  руб.; неустойки за период с 11.02.2021 по 23.11.2022 в размере 33 993 руб. 73  коп. с продолжением начисления пени в размере 0,3% от суммы долга в  размере 25 000 руб. за каждый день просрочки, начиная с 24.11.2022;  задолженности по арендной плате по договору от 13.08.2021 № 5041 за  период: июль 2021 года - ноябрь 2021 года в размере 42 095 руб. 46 коп.;  неустойки за период с 11.08.2021 по 23.11.2022 в размере 27 931 руб. 10 коп.  с продолжением начисления пени в размере 0,3% от суммы долга в размере  42 095 руб. 46 коп. за каждый день просрочки, начиная с 24.11.2022 (с учетом  уточнения).  

В свою очередь ИП ФИО3 обратился со встречным иском, в  котором просил взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской  области убытки в размере перечисленной арендной платы в сумме 347 359  руб. 42 коп.  

Решением Арбитражного суда Курской области от 13.12.2022 по делу 

 № А35-1142/2022 исковые требования комитета по управлению  муниципальным имуществом города Курска удовлетворены, в  удовлетворении встречного иска ИП ФИО3 отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его  незаконность и необоснованность, ИП ФИО3 обратился в суд  апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение  отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении  первоначального иска отказать, встречные исковые требования  удовлетворить.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылался на  то, что будучи субъектом малого предпринимательства, реализовал свое  преимущественное право на выкуп спорного помещения в порядке,  установленном Федеральным законом от 22.07.08 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации».  

По мнению заявителя апелляционной жалобы, неправильное  определение выкупной цены имущества повлекло необходимость защиты  права предпринимателя в судебном порядке, в связи с чем задержка в  регистрации договора купли-продажи имущества была вызвана  необходимостью судебной защиты права предпринимателя от приобретения  имущества но завышенной цене и дальнейшей уплате земельного налога в  надлежащем размере. Изложенное позволяет констатировать неправомерные  действия комитета по управлению имуществом Курской области при выкупе  нежилого помещения.  

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  20.01.2023 указанная жалоба принята к производству.  

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны явку  своих представителей не обеспечили.  

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего  извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания,  апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в  порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело  в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив  доводы апелляционной жалобы, считает необходимым решение суда первой  инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом  области, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом  города Курска (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) был  заключен договор № 5041 аренды объекта недвижимости от 19.08.2019, по  условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду  по акту приема-передачи для использования под склад и оказание услуг  населению нежилое помещение, расположенное по адресу: проезд Сергеева,  б/н, лит. А1, общей площадью 55,3 кв.м , в том числе комнаты № 4, 5, 5а на 1  этаже, кадастровые номера 46:29:102194:4905 и 46:29:102194:4918 на срок с  14.08.2019 по 12.08.2020.  

30.08.2019 ИП ФИО3 обратился в Комитет по управлению  муниципальным имуществом города Курска с предложением заключить  договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации  преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого  недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом  от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого  имущества, находящегося в государственной собственности субъектов  Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого  субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  (далее – Закон № 159-ФЗ).  

Письмом № 8503/07.01-14 от 22.10.2019 Комитет по управлению  муниципальным имуществом города Курска направил ИП ФИО3  для подписания проект договора купли-продажи муниципального имущества   № 23- 2019/11/В от 20.11.2019.  

19.12.2019 истец по встречному иску направил в адрес ответчика по  встречному иску протокол разногласий к договору купли-продажи  муниципального имущества № 23-2019/11/В от 20.11.2019 с условием,  содержащим иную цену выкупаемого имущества  

Комитет отказался от подписания договора в предложенной  предпринимателем редакции, что послужило основанием для обращения ИП  ФИО3 в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий,  возникших при заключении договора купли-продажи.  

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.10.2021 по делу   № А35-1147/2020 разногласия были урегулированы судом. Решение  обжаловано не было, вступило в законную силу 08.11.2021.  

Между тем, учитывая, что срок договора аренды № 5041 от 19.08.2019  истек, стороны пролонгировали его действие, заключив 13.08.2020 договор  аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курск № 5041 с  тем же предметом аренды.  

Согласно пункту 3.2. договора аренды арендатор обязан ежемесячно, не  позднее 10-го числа следующего за отчетным месяцем, вносить сумму  арендной платы на счет бюджета города.  

Стороны согласовали размер, порядок и сроки перечисления  арендатором арендных платежей (пункты 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 договора аренды,  Приложение 2 к договору аренды).  

Согласно указанным условиям договора, размер арендной платы в месяц  составляет 13 000 руб. 00 коп. без учета НДС.  

27.05.2020 между сторонами было подписано дополнительное  соглашение, согласно которому размер арендной платы составил 12 500 руб.  в месяц и арендатору предоставлена отсрочка по оплате арендной платы за  периоды май - июнь 2020 года в соответствии с графиком.  

Как указывал истец по первоначальному иску, ответчик ненадлежащим  образом исполнял обязательство по внесению арендной платы. В связи с чем,  у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период май -  июнь 2020 года в размере 25 000 руб. 00 коп. по срокам уплаты согласно  графику платежей январь 2021 года - декабрь 2021 года.  

13.08.2021 в целях пролонгации арендных отношений между сторонами  заключен договор аренды № 5041 со сроком действия с 12.08.2021 по  10.08.2022, согласно которому арендная плата в месяц за арендуемое  имущество составила 13 508 руб. 33 коп.  

Ответчик не оплатил арендную плату за июль 2021 года – ноябрь 2021  года, в связи с чем образовалась задолженность в размере 42 095 руб. 46 коп.  

Комитет направил в адрес ИП ФИО3 письменную претензию  от 19.01.2022 № 377/07.01-14, в которой предложил ответчику погасить  образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени.  

Учитывая, что данная претензия осталась без исполнения, истец по  первоначальному иску обратился в арбитражный суд с рассматриваемым  иском, уточненным в ходе рассмотрения дела.  

В свою очередь, полагая, что действиями ответчика по встречному иску,  выраженными в установлении недостоверной выкупной цены арендуемого  имущества, ИП ФИО3 причинены убытки в размере перечисленных  арендных платежей, с сентября 2019 по октябрь 2021 года в сумме 347 359  руб. 42 коп., последний обратился в арбитражный суд со встречными  требованиями о взыскании убытков в виде уплаченной за период с сентября  2019 года по октябрь 2021 года арендной платы в размере 347 359 руб. 42  коп.  

Разрешая спор по существу, арбитражный суд области пришел к  верному выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в  удовлетворении встречных исковых требований.  

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в  соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных  правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в  соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее  изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,  предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными  правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не  определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно  применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых  обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).  

Как следует из материалов дела, 30.08.2019 ИП ФИО3  обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом города  Курска с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого  имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение  в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке,  предусмотренном Закон № 159-ФЗ.  

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого  предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют  преимущественное право на заключение договора купли-продажи  недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу  чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность  данный договор заключить.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011   № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского  кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если к моменту  заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во  владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента  (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).  Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества  обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент  заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании  названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или  соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на  покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458 и 459  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или  соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор),  заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время  обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).  

Согласно статье 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи  разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на  основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон  имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.  

В статье 445 ГК РФ предусмотрено, что в этом случае договор считается  заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления  в законную силу соответствующего решения суда.  

Вступившим в законную силу 08.11.2021 решением Арбитражного суда  Курской области от 04.10.2021 по делу № А35-1147/2020, суд урегулировал  возникшие между сторонами спора разногласия относительно цены  выкупаемого имущества. Решение обжаловано не было, вступило в законную  силу 08.11.2021.  

С учетом указанных обстоятельств и приведенных разъяснений  Верховного Суда Российской Федерации, обязательства ответчика по  первоначальному иску по внесению арендной платы по договорам аренды   № 5041 от 13.08.2020, № 5041 от 13.08.2021 прекращены с момента  вступления решения в законную силу по делу № А35-1147/2020, то есть с  08.11.2021, при этом, до указанной даты обязанность ответчика уплачивать  арендные платежи по заключенным договорам аренды сохранялась.  

Факты нахождения спорного имущества в пользовании  предпринимателя в спорный период подтверждается материалами дела и  сторонами не оспаривается.  

Между тем, свои обязательства по оплате арендных платежей ответчик  по первоначальному иску исполнял ненадлежащим образом, что привело к  возникновению задолженности по договору № 5041 аренды объекта  недвижимости от 13.08.2020 за период: май-июнь 2020 года (платежи в  соответствии с дополнительным соглашением от 27.05.2020 со срокам  

уплаты: январь 2021 года - декабрь 2021 года) в общей сумме 25 000 руб., по  договору от 13.08.2021 № 5041 за период: июль 2021 года - ноябрь 2021 года в  размере 42 095 руб. 46 коп.  

Возражая в удовлетворении заявленных требований, ИП ФИО3  указал на отсутствие обязанности по внесению арендных платежей за период  урегулирования преддоговорного спора, поскольку спор был вызван  действиями комитета, установившего недостоверную выкупную стоимость.  

В силу пункта 3 статьи 10 ГК РФ о презумпции добросовестности и  разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа  доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуется  разумность или добросовестность при осуществлении права, признается  действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное, таким  образом, презумпция добросовестности является опровержимой.  

Положения Закона № 159 обязывают органы местного самоуправления  установить величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества на  основании соответствующего отчета о рыночной стоимости этого  имущества.  

Согласно нормам действующего законодательства субъекты малого или  среднего предпринимательства вправе воспользоваться предоставленным  частью 8 статьи 4 Закона № 159 правом на обжалование величины  выкупаемой недвижимости в судебном порядке. При этом указанная норма  устанавливает обязанность уполномоченного органа по заключению  договора купли-продажи в течение установленного законом срока (тридцать  дней) и допускает его приостановление в случаях, когда договор заключается  в судебном порядке, но не изменяет момент, с которого договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, а обязательства  по внесению арендной платы - прекращенными.  

Предприниматель, реализовал право на оспаривание достоверности  величины рыночной стоимости объекта оценки, тем самым, отложив на  более позднюю дату заключение договора выкупа имущества, а значит, и  приняв на себя обязательство внесения за этот период арендных платежей.  

В нарушение статьи 65 АПК РФ бесспорных доказательств того, что  комитет действовал недобросовестно с намерением причинить вред  предпринимателю, в материалы дела не представлены.  

Решение Арбитражного суда Курской области от 04.10.2021 по делу   № А35-1147/2020 не содержит выводов о том, что определение выкупной  стоимости помещений, отраженной в проекте договора купли-продажи  нежилого помещения, сопряжено с незаконными действиями (бездействием)  комитета.  

Довод ИП ФИО3, о том, что задолженность за спорный период  отсутствует, что подтверждается представленными платежными  поручениями, также отклоняется судом как необоснованный, поскольку, как  усматривается из расчета задолженности, представленного истцом по  первоначальному иску, данные платежи были учтены комитетом при расчете  

задолженности. Иных доказательств погашения возникшей задолженности в  материалы дела не представлено.  

Расчет задолженности проверен судом и признан арифметически  верным.  

Таким образом, исковые требования в части взыскания задолженности  по арендной плате по договору № 5041 аренды объекта недвижимости от  13.08.2020 за период: май-июнь 2020 года (платежи в соответствии с  дополнительным соглашением от 27.05.2020 со срокам уплаты: январь 2021  года - декабрь 2021 года) в общей сумме 25 000 руб.; по договору от  13.08.2021 № 5041 за период: июль 2021 года - ноябрь 2021 года в размере 42  095 руб. 46 коп. являются законными, обоснованными и подлежащими  удовлетворению в полном объеме.  

Комитетом также заявлены требования о взыскании неустойки по  договору № 5041 аренды объекта недвижимости от 13.08.2020 за период с  11.02.2021 по 23.11.2022 в размере 33 993 руб. 73 коп. с продолжением  начисления пени в размере 0,3% от суммы долга в размере 25 000 руб. за  каждый день просрочки, начиная с 24.11.2022; неустойки по договору от  13.08.2021 № 5041 за период с 11.08.2021 по 23.11.2022 в размере 27 931 руб.  10 коп. с продолжением начисления пени в размере 0,3% от суммы долга в  размере 42 095 руб. 46 коп. за каждый день просрочки, начиная с 24.11.2022.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств  может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника,  поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным  платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или  договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в  случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По  требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение  ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).  

Ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств  по договорам установлена пунктом 4.2 договоров в размере 0,3% от размера  невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.  

Содержание договора стороны определяют на основе свободного  волеизъявления, заведомо зная об обязанности возмещения убытков при  неисполнении обязательства, о компенсационном характере неустойки по  отношению к убыткам (статьи 393, 394, 329,330, 421 ГК РФ).  

При согласовании условия о неустойке ответчик действовал в  соответствии со своей волей и в своем интересе, был свободен в  установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении  любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 ГК  РФ), в связи с чем, добровольно принял на себя соответствующие  обязательства и несет риск их неисполнения.  

С учетом изложенного и поскольку ответчик не исполнил надлежащим  образом принятые на себя обязательства по оплате арендных платежей,  учитывая, что ответчиком не представлены доказательства отсутствия своей  

вины, а также наличия иных обстоятельств, предусмотренных статьей 404 ГК  РФ, апелляционный суд находит правомерным применение судом первой  инстанции имущественной ответственности в виде договорной неустойки.  

Материалы дела свидетельствуют о том, что расчет неустойки,  подлежащей выплате кредитору, произведен истцом в соответствии с  условиями договора, которым стороны предусмотрели имущественную  ответственность за нарушение срока исполнения денежного обязательства, а  также с учетом действия моратория, установленного постановлением  Правительства Российской Федерации № 497 от 28.03.2022 «О введении  моратория на возбуждение дел о банкротстве, по заявлениям, подаваемым  кредиторами».  

Контррасчет ответчиком по первоначальному иску представлен не был,  ходатайств о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ  также не заявлено.  

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от  24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского  кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение  обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать  присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в  частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи  товара, завершения работ).  

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании неустойки с  24.11.2022 в размере 0,3% от суммы долга по день фактической оплаты  задолженности является обоснованным.  

Отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд области  правомерно руководствовался следующим.  

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено,  может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если  законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем  размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право  нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления  нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный  ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при  обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было  нарушено (упущенная выгода).  

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как  возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности условий:  противоправности действий причинителя вреда, причинной связи между  противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера  понесенных убытков. Недоказанность одного из необходимых оснований  возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований. В  силу части 1 статьи 65 АПК РФ бремя доказывания указанных обстоятельств  лежит на истце.  

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате  незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов  

местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе  издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта  государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат  возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом  Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред  возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны  субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования  (статьи 16 и 1069 ГК РФ).  

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего  предпринимательства (за исключением субъектов, перечень которых  установлен законом) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из  государственной собственности субъекта Российской Федерации или  муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на  приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и  определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).  

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить  заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости  арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 35-ФЗ, в  двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об  условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с  даты принятия отчета о его оценке и направить заявителю проект договора  купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты  принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть  3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).  

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с  настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно  для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение  тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора,  эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола  разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции  либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола  разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в  указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе  передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение  суда.  

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора,  на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по  соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись  разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Доказательств уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи спорного помещения, намеренного затягивания сроков выполнения  необходимых действий, в материалы дела не представлено.  

Как указывалось выше, в силу статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекту  малого или среднего предпринимательства предоставлено право на  обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки,  используемого уполномоченным органом для определения цены  выкупаемого имущества.  

В рамках дела № А35-1147/2020 рассмотрен иск об урегулировании  разногласий относительно выкупной стоимости помещений, заявленный в  соответствии со статьями 445 и 446 ГК РФ.  

Таким образом, ответчик воспользовался правом на обжалование  достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки,  используемого уполномоченным органом для определения цены  выкупаемого имущества.  

Возникновение договорных разногласий не может быть признано в  качестве противоправных, незаконных действий ответчика по встречному  иску и не свидетельствует о наличии оснований для привлечения его к  имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных  исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы.  

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет  недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой  согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об  оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой  данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях  конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей  необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.  

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный  характер определения рыночной стоимости предполагает возможность  получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими  оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам,  которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.  

В связи с этим Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки,  подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный  приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 и действующий  на момент определения выкупной цены спорного имущества, прямо  закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального  суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению,  может находиться определенная им рыночная стоимость.  

На саму итоговую оценку рыночной стоимости, влияют выбор подхода к  оценке, а при использовании сравнительного подхода, выбор объектов-аналогов оцениваемого имущества.  

Таким образом, неодинаковый результат оценки при ее проведении  несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, не  связан с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.  

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной  стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной  деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать  неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип  однозначности).  

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер  отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место  нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на  осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; точное  описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего  юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость  данного объекта оценки; стандарты оценки для определения  соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их  использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень  использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием  источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта  оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта  оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения  полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки;  перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные характеристики объекта оценки.  

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной  деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению  оценочной деятельности определяются стандартами оценочной  деятельности.  

Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент  подготовки отчета об оценке Федеральных стандартах оценки «Общие  понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»  (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к  отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития  России от 20.07.2007 № 256, 255 и 254.  

При этом оценщиком могут применяться различные подходы к оценке -  доходный, сравнительный или затратный по выбору специалиста.  

Ответчиком не приведено доводов и не представлено каких-либо  доказательств недостоверности отчета эксперта ИП ФИО4, либо  нарушения оценщиком требований Закона об оценочной деятельности.  

С учетом вышеизложенного, основания для удовлетворения встречных  требований ИП ФИО3 и взыскания убытков отсутствуют.  

Ссылки ответчика на судебную практику не принимаются судом во  внимание, поскольку по каждому из приведенных дел суды исходили из  конкретных обстоятельств, не тождественных обстоятельствам  рассмотренного дела.  

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают  выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не  

может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого  судебного акта.  

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу  части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых  судебных актов, допущено не было.  

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской  области от 13.12.2022 по делу № А35-1142/2022 следует оставить без  изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной  жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и  возврату либо возмещению не подлежат.  

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый  арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Курской области от 13.12.2022 по делу 

 № А35-1142/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО3 – без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального  округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в  порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации.  

председательствующий судья М.С. Воскобойников 

судьи 

 

Г.Н. Кораблева 

 

ФИО1