Дело № А11-9011/2022

04 сентября 2023 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2023 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления  муниципальным  имуществом  г.  Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 01.06.2023 по делу № А11-9011/2022,

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ресурс» ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, об урегулировании разногласий при заключении договора,

 

при участии представителей: от заявителя (ответчика) – Управления  муниципальным  имуществом г. Владимира – ФИО2 (адвокат, по доверенности от  09.01.2023 сроком действия  до 31.12.2023);

от истца - общества с ограниченной  ответственностью  «Ресурс» - ФИО3 (по доверенности от 27.02.2023 сроком действия  2 года и диплому),

 

установил.

 

общество с ограниченной ответственностью «Ресурс» (далее – ООО «Ресурс», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению муниципальным имуществом г. Владимира, (далее – УМИ г. Владимира, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи имущества – нежилых помещений, общей площадью 102,7 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, путем принятия пункта 1.2 договора в следующей редакции:

 

«Объект купли-продажи продается за 1 602 000 руб., без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № 030-02-01037/2023 от 03.02.2023 Союза «Торгово-промышленная палата Владимирской области»».

Решением от 01.06.2023 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковое заявление Общества. Урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, площадью 102,7 кв. м, кадастровый номер 33:22:011088:940, а именно помещения №№ 11-21 по плану первого этажа здания, установив спорное условие договора (пункт 1.2) в следующей редакции: «Объект купли-продажи продается за  1 602 000 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации». Взыскал с Управления в пользу Общества расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб. 

Не согласившись с принятым судебным актом, УМИ г. Владимира обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы указал на оставление без должной оценки судом доводов ответчика.  Выразил несогласие с выводами проведенного в рамках настоящего дела экспертного исследования, считает неправомерным отказ суда в назначении по делу повторной экспертизы. Считает, что суду первой инстанции необходимо было руководствоваться выводами отчета ООО «Аналитик Центр» от 29.02.2022 № 2689/22, которое соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы жалобы, просил решение отменить, в иске отказать.

Представитель истца в судебном заседании и отзыве возразил против доводов заявителя, просил решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. 

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.10.2018 между УМИ г. Владимира (арендодатель) и  ООО "Ресурс" (арендатор) заключен договор № 6405 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 102,7 кв.м. 23.10.2018 помещения переданы арендатору по акту приема-передачи для размещения мастерской организации жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющей содержание и эксплуатацию жилого фонда.

Срок действия договоров аренды установлен с 23.10.2018 по 22.10.2023.

16.02.2022 ООО "Ресурс" обратилось в УМИ г. Владимира с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Постановление

м администрации города Владимира от 09.06.2022 № 2356 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: 

<

...>" принято решение о приватизации (продаже) арендуемых ООО "Ресурс" нежилых помещений с использованием преимущественного права.

УМИ г. Владимира письмом от 16.06.2022 № 1044 сообщило ООО "Ресурс" о принятом решении о приватизации (продаже) последним арендуемых нежилых помещений (расположенных по адресу: 

<

...>) с использованием преимущественного права арендатора на его приобретение, а также предложило в тридцатидневный срок рассмотреть, подписать и вернуть  УМИ г. Владимира один экземпляр договора. 

Вместе с письмом в адрес ООО "Ресурс" были направлены и два экземпляра договора купли-продажи арендуемого имущества, которые истец получил 20.06.2022. 

Как следует из пункта 1.1 договора купли-продажи, продавец (УМИ   г. Владимира) продает, а покупатель (ООО "Ресурс") покупает следующие нежилое помещение, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, площадью 102,7 кв. м, кадастровый номер 33:22:011088:940, а именно помещения №№ 11-21 по плану первого этажа здания  (далее - объект приватизации). Копия сведений об основных характеристиках объекта недвижимости прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 2). Основание: заявления ООО "Ресурс" от 16.02.2022 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. 

Из пункта 1.2 договора купли-продажи следует, что  объект купли-продажи продается за 3 620 833 руб. 33 коп., без учета налога на добавленную стоимость. Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Цена объекта равна ее рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "Аналитик Центр" от 29.04.2022 № 2689/22.

Продаваемые помещения являются муниципальной собственностью на основании постановлений Губернатора Владимирской области от 16.01.2007 № 13 и от 15.10.2007 № 749, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 24.01.2022 № 33:22:011088:940-33/061/2022-1 (пункт 1.3 договора купли-продажи). 

Пунктом 2.1 договора купли-продажи предусмотрено, что оплата стоимости приобретенного объекта (основного долга) осуществляется покупателем в рассрочку в течение пяти лет с момента подписания настоящего договора ежемесячно равными долями, не позднее 10 числа каждого месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца согласно графику платежей (приложение № 1).

ООО "Ресурс" в письме от 20.07.2022 не согласилось с установленной УМИ г. Владимира  в договоре купли-продажи стоимостью продаваемого объекта, посчитав ее завышенной, направив  УМИ г. Владимира  два экземпляра договора купли-продажи от 20.07.2022, протокол разногласий от 20.07.2022 к договору и отчет оценки рыночной стоимости спорного нежилого помещения ООО "Владоценка" от 18.07.2022 № Н-2022/07-03

Также ООО "Ресурс" предложило УМИ г. Владимира подписать договор с учетом протокола разногласий к договору, изложив пункт 1.2. договора в редакции: "Объект купли-продажи продается за 1 466 000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "Владоценка" от 18.07.2022 № Н-2022/07-03".

Письмом от 25.07.2022 № 26-08/1261 УМИ г. Владимира отклонило протокол разногласий, указав при этом, что в силу статей 6, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", части 8 статьи 4 Закон № 159-ФЗ вопрос достоверности величины рыночной стоимости нежилых помещений, установленной в отчете ООО "Аналитик Центр",  может быть решен исключительно в судебном порядке.

С целью урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением арбитражного суда от 22.12.2022 в соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу было приостановлено в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:  

- какова рыночная стоимость (без НДС) нежилого помещения, площадью 102,7 кв.м, кадастровый номер 33:22:011088:940 (помещения       №№ 11-21 по плану первого этажа здания), расположенного по адресу:  

<

...>, переданные для размещения мастерской организации жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющей содержание и эксплуатацию жилого фонда, по состоянию на 16.02.2022?

Как следует из заключения эксперта Союзу «Торгово-промышленная палата Владимирской области» ФИО4 № 030-02-01037/2023 от 03.02.2023, рыночная стоимость (без НДС) нежилого помещения, площадью 102,7 кв.м, кадастровый номер 33:22:011088:940 (помещения       №№ 11-21 по плану первого этажа здания), расположенного по адресу: 

<

...>, переданные для размещения мастерской организации жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющей содержание и эксплуатацию жилого фонда, по состоянию на 16.02.2022, составляет 1 602 000 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции эксперт ФИО4 в судебных заседаниях 18.04.2023 ответил на поставленные ему лицами, участвующими в деле, вопросы.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных Обществом исковых требований. 

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта,  согласен с размером взысканного штрафа  и не усматривает оснований для его изменения.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, пришел в соответствии с вышеприведенными нормами права к обоснованным выводам.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащей случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ). Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 6 Закона об оценочной деятельности предусмотрено безусловное право муниципального образования на проведение повторной оценки объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).

Цена договора купли-продажи нежилых помещений определена истцом на основании отчета ООО "Владоценка" о средней рыночной стоимости от 18.07.2022 № Н-2022/07-03, согласно которой рыночная стоимость помещений определена в размере 1 466 000 руб. (без учета НДС) по состоянию на 16.02.2022.

Ответчик определил выкупную цену по договору купли-продажи на основании отчета ООО "Аналитик Центр" от 29.04.2022 № 2689/22 об оценке рыночной стоимости. Из указанного отчета следует, что рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, определена по состоянию на 16.02.2022, округленно (без НДС) в размере 3 620 833 руб. 33 коп. 

С целью урегулирования разногласий по стоимости недвижимого имущества, по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза и в заключении № 030-02-01037/2023 от 03.02.2023, эксперт определил рыночная стоимость (без НДС) спорного нежилого помещения по состоянию на 16.02.2022 в сумме 1 602 000 руб.

Заключение эксперта является доказательством по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами (часть 3 статьи 86  АПК РФ). 

В соответствии с частью 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 АПК РФ).

Судом ходатайство о назначении повторной экспертизы рассмотрено и правомерно отклонено. 

В силу статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Таким образом, назначение повторной экспертизы является правом суда и производится по его усмотрению в случае наличия предусмотренных данной нормой оснований.

В силу положений статьи 16  Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт обязан: провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. 

Суд, верно признал экспертное заключение  № 030-02-01037/2023  соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, поскольку оно является полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, оснований для сомнений в обоснованности заключения не установлено. 

Кроме того в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции экспертом в судебных заседаниях даны подробные пояснения по всем выводам. 

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 86 АПК РФ в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены в том числе записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (часть 5 статьи 55 АПК РФ).

В материалах дела имеется собственноручная подписка эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имелось.

Несогласие Комитета с экспертным заключением не свидетельствует о неправомерности и необоснованности сделанных экспертом выводов и не является основанием для признания заключения ненадлежащим доказательством по делу и не свидетельствует о необходимости проведения повторной экспертизы. 

С учетом изложенного арбитражный суд правомерно удовлетворил требование истца и урегулировал разногласия, возникшие между ООО «Ресурс» и УМИ г. Владимира, при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, площадью 102,7 кв. м, кадастровый номер 33:22:011088:940, а именно помещения №№ 11-21 по плану первого этажа здания, установив спорное условие договора (пункт 1.2) в следующей редакции: "Объект купли-продажи продается за 1 602 000 руб. (без учета НДС). Уплата НДС осуществляется покупателем в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации".

С учетом изложенного решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца является законным и обоснованным.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 01.06.2023 по делу № А11-9011/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления  муниципальным  имуществом  г.  Владимира – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд               Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

А.Н. Ковбасюк

 

Судьи

Е.Н. Наумова

 

Д.Г. Малькова