АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-2581/2020

г. Салехард

20 мая 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13 мая 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 20 мая 2020 года.

 

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи               Кустова А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Осиповой О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации города Новый Уренгой (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) об оспаривании отказа, изложенного в письме от 10.03.2020 №301-12/1821-03, при участии

при участии в судебном заседании:

от заявителя - представитель не явился;

от Департамента - представитель не явился;

от Администрации – представитель не явился; 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (далее – ООО «Стройсистема», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – Департамент) об оспаривании отказа, изложенного в письме от 10.03.2020 №301-12/1821-03 в продлении договора аренды земельных участков.

От Департамента и Администрации города Новый Уренгой поступили отзывы на заявление, согласно которым просят отказать в удовлетворении заявленных требований.

Определением от 31.03.2020 о принятии заявления и назначении предварительного судебного заседания суд определил, если лица, участвующие в деле, не явились в предварительное судебное заседание, но были надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения и от них не поступило возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и перейти к рассмотрению дела в судебном заседании (судебное заседание арбитражного суда первой инстанции состоится 13 мая 2020 года на 09 часов 45 минут).

Стороны надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела в судебном заседании, не заявлено. Ходатайств об участии в онлайн заседании также не заявлено.

Суд, учитывая подготовку дела к судебному заседанию, и отсутствие возражений, считает необходимым рассмотреть дело по существу в отсутствие представителей сторон.

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ООО «Стройсистема» был заключен Договор аренды земельного участка от 28.04.2017 НУ-171-17 с кадастровым номером 89:11:020209:125 площадью 4 959 кв.м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, г. Новый Уренгой, планировочный микрорайон 01:09.

На арендуемым земельном участке располагается объект незавершённого строительства (кадастровый номер 89:11:020209:1349) – «многоквартирный жилой дом в проектируемой жилой застройке по улице Тундровая в городе Новый Уренгой ЯНАО. Односекционный 6-ти этажный жилой дом № 1», возводимый ООО «Стройсистема» в соответствии с разрешением на строительство № RU 89304000-35/2014 от 19.05.2014 г. (приложено к настоящему Заявлению), выданным Обществу Администрацией города Новый Уренгой (далее по тексту – Администрация).

Возведение указанного объекта незавершённого строительства ООО «Стройсистема» осуществляет в соответствии с Договором участия в долевом строительстве № 411 от 28.11.2014 года, заключённым между Обществом и Некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа».

Срок действия разрешения на строительство № RU 89304000-35/2014 от 19.05.2014 неоднократно продлевался, последний раз продлевался до 30.12.2020. 

Объект незавершённого строительства (кадастровый номер 89:11:020209:1349), согласно сведениям Единого государственно реестра недвижимости (выписка на объект приложена к настоящему Заявлению) зарегистрирован на праве собственности за ООО «Стройсистема».

В соответствии с пунктом 2.1 Договора участия в долевом строительстве № 411 от 25.11.2014 года Застройщик – ООО «Стройсистема» обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом - Односекционный 6-ти этажный жилой дом № 1 по улице Тундровая в городе Новый Уренгой ЯНАО, а Участник – Фонд обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять Квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Между Департаментом и ООО «Стройсистема» был заключен Договор аренды земельного участка от 28.04.2017 НУ-170-17 с кадастровым номером 89:11:020209:121 площадью 3 693 кв.м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, г. Новый Уренгой, планировочный микрорайон 01:09.

На арендуемым земельном участке располагается объект незавершённого строительства (кадастровый номер 89:11:020209:1352) – «многоквартирный жилой дом в проектируемой жилой застройке по улице Тундровая в городе Новый Уренгой ЯНАО. Двухсекционный 6-ти этажный жилой дом № 5», возводимый ООО «Стройсистема» в соответствии с разрешением на строительство № RU 89304000-120/2013 от 27.12.2013, выданным Обществу Администрацией.

Возведение указанного объекта незавершённого строительства ООО «Стройсистема» осуществляет в соответствии с Договором участия в долевом строительстве № 112 от 25 марта 2014 года, заключённым между Обществом и Фондом.

Срок действия разрешения на строительство № RU 89304000-120/2013 от 27.12.2013 неоднократно продлевался, последний раз продлевался до 31.12.2018. 

Объект незавершённого строительства (кадастровый номер 89:11:020209:1352), согласно сведениям Единого государственно реестра недвижимости (выписка на объект приложена к настоящему Заявлению) зарегистрирован на праве собственности за ООО «Стройсистема».

В соответствии с пунктом 2.1 Договора участия в долевом строительстве № 112 от 25 марта 2014 года Застройщик – ООО «Стройсистема» обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом - Двухсекционный 6-ти этажный жилой дом № 5 по улице Тундровая в городе Новый Уренгой ЯНАО, а Участник – Фонд обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять Квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

 В соответствии с пунктом 2.1 Договора аренды земельного участка от 28.04.2017 НУ-171-17; Договора аренды земельного участка от 28.04.2017 НУ-170-17, срок аренды земельных участком устанавливается с 06.03.2017 по 06.03.2020. 

По истечении указанного срока, согласно пункту 2.3 Договоры аренды считаются прекратившими действие. 

12.02.2020 конкурсным управляющим ООО «Стройсистема» ФИО1 в адрес Департамента было направлено письмо № 6 с просьбой пролонгировать действие Договоров аренды земельных участков (кадастровых номеров: 89:11:020209:125 и 89:11:020209:121) на 3 года для обеспечения возможности передачи Обществом объектов незавершённого строительства (кадастровых номеров: 89:11:020209:1349 и 89:11:020209:1352), расположенных на арендованных земельных участках в создаваемый участниками строительства жилищно-строительный кооператив в рамках дела о банкротстве  ООО «Стройсистема».

В ответ на указанное обращение конкурсного управляющего ООО «Стройсистема» Департамент направил письмо от 10.03.2020 № 301-12/1821-03, в котором в просьбе пролонгации договоров аренды земельных участков (кадастровых номеров: 89:11:020209:125 и 89:11:020209:121) было отказано.

В обоснование отказа в пролонгации аренды Департамент сослался на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), в соответствии с которым земельные участки, на которых расположены объекты незавершённого строительства, предоставляются в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства собственниками объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Не согласившись с отказом в заключении договоров аренды земельных участков, Общество обратилось в арбитражный суд соответствующими требованиями.

В обоснование заявленных требований ООО «Стройсистема» ссылается на нижеследующие.

По мнению Общества, отказ Департамента нарушает правовой принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, создает правовую неопределенность судьбы арендованных земельных участков, нарушает право кредитора ООО «Стройсистема» - участника долевого строительства НО «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» на соразмерное удовлетворение его требований в рамках процедуры банкротства, а также на злоупотребление Департаментом имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой действующим правовым регулированием предоставления земельных участков в аренду, предусмотренным Земельным Кодексом Российской Федерации. 

Возражая против заявленных требований, Департамент указывает, что пролонгация Договоров аренды невозможна в силу действия подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6. Земельного Кодекса Российской Федерации, предусматривающего однократное продление действия договора аренды земельного участка, обременённого объектом незавершённого строительства. При этом, по мнению Департамента, объекты незавершённого строительства расположенные на арендованных Обществом земельных участках может быть выкуплен, в соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ. 

Рассмотрев заявление, оценив доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантирована судебная защита его прав и свобод, в том числе посредством обжалования в судебном порядке решении и действии (или бездействия) органов государственной и муниципальной власти.

В силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве самостоятельного способа защиты прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности обжалование решений, действия (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления в суд.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из приведенных положении, арбитражный суд не вправе отказать хозяйствующему субъекту в рассмотрении по существу спора о законности правоприменительного акта – исходящей от государства меры властного характера, принятой в связи с реализацией публичных полномочий и направленной на урегулирование отдельных правоотношений, если в результате принятия этой меры затрагиваются права заявителя в качестве субъекта экономической деятельности.

Принимая во внимание необходимость реального обеспечения права каждого на судебную защиту, наличие признаков правоприменительного акта, затрагивающего права заявителя, подлежит установлению по его содержанию, а также с учетом фактических последствий принятия (бездействия по принятию) соответствующих властных мер, наступающих для обратившегося в суд хозяйствующего субъекта. Наименование оспариваемого акта определяющего значения не имеет.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом законность и обоснованность вынесенных актов (совершенных действий) проверяются исходя из законодательства и обстоятельств, существовавших на момент принятия оспариваемых ненормативных правовых актов (совершения действий).

Исходя из ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) - незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, действий закону или ному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта и обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на орган или лицо, которые приняли соответствующий акт.

Статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет принцип состязательности арбитражного процесса, одной из составляющих которого является то, что арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Анализ данных норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что административный орган самостоятельно должен представить все необходимые доказательства в обоснование правомерности принятия оспариваемого ненормативного акта, представление этих документов является обязанностью данного органа.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 -30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

до завершения действия Договоров аренды № НУ-170-17 от 28 апреля 2017 г. и № НУ-171-17 от 28 апреля 2017 г. Конкурсным управляющим ФИО1 в адрес Департамента было направлено письмо, с просьбой пролонгировать действие Договоров аренды земельных участков.

Исключительным правом на приобретение земельных участков иные лица не обладают.

Ранее заключенные договоры аренды земельных участков не были расторгнуты с ООО «Стройсистема» по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

На данный момент времени, на земельных участках имеются объекты незавершённого строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Стройсистема», что соответствует норме подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Отказ Департамента затрагивает публичный интерес, также в силу нарушения нормы части 2 статьи 40 Конституции РФ, согласно которой органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище, а также нормы пункта 4 статьи 2 ЖК РФ, согласно которой стимулирование жилищного строительства входит в перечень обязанностей органов местного самоуправления, в целях реализации гражданами права на жилище. 

Указом Президента РФ от 07.05.2018 № 204 (ред. от 19.07.2018) «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» на правительство РФ абзацем 4 пункта б) части 6 возложена обязанность обеспечить снижение административной нагрузки на застройщиков, совершенствование нормативно-правовой базы и порядка регулирования деятельности в сфере жилищного строительства, а также абзацем 5 обязанность обеспечить эффективное использование земель в целях массового жилищного строительства.

В рамках реализации данной обязанности Министерством строительства РФ разработана Стратегии развития жилищной сферы России на период до 2025 года. Согласно разделу стратегии, посвящённому жилищному строительству, органы местного самоуправления должны вовлекать неиспользуемые земельные участки для целей жилищного строительства, в том числе земельных участков в федеральной собственности в центральных частях города.

В рассматриваемом случае, отказ Департамента приводит к обратному эффекту: возникают земельные участки с неопределённым правовым статусом, которые фактически выбывают из гражданского оборота. Данные участки невозможно передать в аренду или продать через торги и передать в аренду без торгов, в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Строительство жилых домов ООО «Стройсистема» осуществлялось на основании разрешений на строительство № RU 89304000-35/2014 от 19.05.2014 г., № RU 89304000-120/2013 от 27.12.2013 выданных Администрацией. 

Разрешение на строительство № RU 89304000-35/2014 от 19.05.2014 г. действительно до 30.12.2020.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 №10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Схожая правовая позиция сформулирована и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 №14381/10

В Постановлениях Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012 указано, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Судебную практику по данному вопросу можно признать единообразной. 

Так, аналогичный подход высказан, в частности, в: Определении Верховного Суда РФ от 07.08.2017 № 309-КГ17-9544 по делу № А07-8412/2016, Определении Верховного Суда РФ от 11.05.2016 № 305-ЭС16-2309 по делу № А40-123508/2014, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2018 № Ф04-3242/2018 по делу № А46-15611/2017, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.06.2018 № Ф04-1533/2018 по делу № А27-18894/2017, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.03.2018 № Ф05-1993/2018 по делу № А41-16243/2017, Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2018 № Ф09-7517/18 по делу № А50-25841/2017, Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2018 № 08АП-13422/2018 по делу № А46-19525/2017, Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 № 08АП-11782/2018 по делу № А75-4474/2018, Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 № 08АП-8329/2018 по делу № А46-2803/2018.

С учётом указанного, отказ в пролонгации договора аренды земельных участков, расположенных под объектом незавершённого строительства, возводимого на основании действующего разрешения на строительство, выданного Администрацией города Новый Уренгой Обществу, не может быть признан обоснованным. 

Ссылка Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой на статью 239.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, как правовое основание для изъятия объекта незавершённого строительства у общества с ограниченной ответственностью «Стройсистема» является ошибочной. 

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно разрешениям на строительство объектами незавершённого строительства расположенного на спорных земельных участках являются многоквартирные жилые дома.

Указанные объекты являться объектами долевого участия в строительстве.

В силу данного факта, к регулированию спорных отношений подлежит применению Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно части 11 статьи 4 которого, к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

С учётом указанной нормы объект незавершённого строительства, находящейся на спорных земельных участках, не может быть изъят у ООО «Стройсистема».

Прекращение договора аренды земельных участков при невозможности изъятия незавершённых объектов строительства находящихся на них нарушает норму подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса РФ.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку спорные земельные участки заняты объектом недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Стройсистема» на праве собственности, эти земельные участки необходимы Обществу для строительства данного объекта.

Отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой в пролонгации Договоров аренды, препятствует собственнику объекта незавершенного строительства завершить строительство жилого дома, под строительство которого выделены земельные участки.

С учётом указанного, в ситуации невозможности изъятия объекта незавершённого  строительства и отсутствия права пользования земельными участками, расположенными по данным объектом, оспариваемый отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой нарушает правовой принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно вышеприведённому подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. 

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

С учётом указанных норм права спорные земельные участки, обременённые объектом незавершённого строительства нельзя продать или передать в аренду посредством торгов, в силу нормы подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11. ЗК РФ.

Как указала в письменных пояснениях ООО «Стройсистема», у Общества отсутствует возможность приобрести спорные земельные участки в собственность в силу банкротства Заявителя. 

В силу указанного, утрата ООО «Стройсистема» права владения и пользования спорными земельными участками влечёт фактическое выбытие данных участков из гражданского оборота, вследствие чего, собственник данных участков муниципальное образование г. Новый Уренгой не может осуществлять свои правомочия собственника в отношении них.

Также арбитражный суд соглашается с доводами ООО «Стройсистема» о нарушении оспариваемым отказом интересов третьих лиц, в частности некоммерческой организации. 

Удовлетворение требований кредиторов - участников строительства должника банкрота – застройщика, осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно 201.10. статьи которого, погашение требований участников строительства происходит путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Согласно пункту 1 указанной статьи, в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 настоящего Федерального закона, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

В подпунктах 5 и 6 пункта 3 статьи 201.10 указано, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий наличия праве собственности застройщика на объект незавершенного строительства и наличия права собственности или иного имущественного права на земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства.

Следовательно, наличие прав на земельный участок является обязательным для передачи объекта незавершённого строительства в жилищно-строительный кооператив.

Согласно норме пункта 2 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»конкурсный управляющий должен подготовить заключение о возможности передачи объекта незавершённого строительства участникам жилищно-строительного кооператива и включить данное заключение в состав материалов подлежащих рассмотрению собранием участников строительства. 

При этом согласно подпункту 1 подпункта 2 указанной статьи в заключении указывается обоснование возможности или не возможности передачи объекта незавершённого строительства.

Отсутствие прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства, является основанием для отрицательного заключения конкурсного управляющего о возможности передачи объекта незавершённого строительства. 

Таким образом, оспариваемый отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой препятствует передаче ООО «Стройсистема» объекта незавершённого строительства в жилищно-строительный кооператив вследствие чего нарушается право не только Общество, но и кредитора Общества – Некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» на соразмерное погашение его требований.

С учётом вышеизложенных обстоятельств арбитражный суд приходит к выводу, что единственным способом защиты прав и охраняемых законом интересов общества с ограниченной ответственностью «Стройсистема» является требование признать отказ в заключении договора аренды незаконным и обязать заключить данный договор на новый срок, в целях передачи объекта незавершённого строительства в созданный участником долевого строительства жилищно-строительный кооператив в рамках конкурсного производства, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов. 

Предоставление земельных участков в аренду на ограниченный срок позволит соблюсти баланс публичных и частных интересов, обеспечить платность пользования землёй, соблюсти принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта.

Аналогичный подход по оспариванию отказа в пролонгации договоров аренды на новый срок был применён в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.11.2016 по делу № А03-4524/2016; Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.03.2018 по делу № А75-2498/201; Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 по делу № А46-2888/2018; Решении Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.06.2019 г. по делу № А81-1455/2019; Решении Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.10.2018 г. по делу № А81-6423/2018; Решении Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.10.2017 по делу № А81-3608/2017.

Оспариваемый отказ Департамента имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой в пролонгации Договора аренды земельных участков на новый срок, изложенный в письме от 10.03.2020 №301-12/1821-03, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы Заявителя и третьих лиц.

Судебные расходы по делу не распределяются, поскольку заявителю при обращении в суд была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, заинтересованное лицо освобождено от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

РЕШИЛ:

заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Стройсистема» требования удовлетворить.

Признать отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой, изложенный в письме от 10.03.2020 №301-12/1821-03, от заключения с обществом с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) договора аренды земельного участка кадастрового номера: 89:11:020209:125, площадью 4 959 кв.м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, г. Новый Уренгой, планировочный микрорайон 01:09; Договора аренды земельного участка, кадастрового номера: 89:11:020209:121, площадью 3 693 кв.м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, г. Новый Уренгой, планировочный микрорайон 01:09, на новый срок, недействительным.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 04.12.2002, адрес: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Стройсистема» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 01.08.2014, адрес: 625048, 

<

...>) договор аренды земельного участка кадастрового номера: 89:11:020209:125 площадью 4 959 кв.м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, г. Новый Уренгой, планировочный микрорайон 01:09; Договор аренды земельного участка кадастрового номера: 89:11:020209:121, площадью 3 693 кв.м., расположенного в Ямало-Ненецком автономном округе, г. Новый Уренгой, планировочный микрорайон 01:09, сроком на 3 года.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

 

Судья                                                                                                            А.В. Кустов