АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-2820/2022

г. Ставрополь

01 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2022 года.

    Мотивированное решение изготовлено 01 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Пузановой В.В., при ведении протокола помощником судьи Халайчевой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску отдела имущественных и земельных отношений администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственному предприятию «АгроБиоЦентр-Шмель», Ставропольский край, Изобильненский район, поселок Солнечнодольск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

о взыскании задолженности по договору аренды, пени в размере 

о расторжении договора аренды №16 от 14.11.2019,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1. по доверенности от 11.01.2022, представителя ответчика – ФИО2 по доверенности 22.04.2022,

УСТАНОВИЛ:

отдел имущественных и земельных отношений администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края (далее – истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью научно-производственному предприятию «АгроБиоЦентр-Шмель» (далее – ответчик, ООО НПП «АБЦ-Шмель») о взыскании задолженности по договору аренды №16 от 14.11.2019 в размере 641 793,85 руб., в том числе задолженности по арендной плате 593 383,63 руб. и пени 48 410,22 руб.; о расторжении договора аренды №16 от 14.11.2019.Определением от 04.04.2022 исковое заявление было принято к производству с рассмотрением дела в порядке упрощенного производства.

Материалы дела размещены на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. Данные, необходимые для идентификации сторон, в целях доступа к материалам дела в электронном виде, указаны в определении о принятии искового заявления к производству и направлены сторонам.

Определением от 06.06.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Протокольным определением 14.09.2022 принято уточнение исковых требований: отдел имущественных и земельных отношений администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды №16 от 14.11.2019 в размере 593 383,63 руб. за 2021 год и 1 квартал 2022 года, пени в размере 35 769,16 руб. за период с 11.01.2021 по 15.02.2022; расторгнуть договор аренды №16 от 14.11.2019.

Определением суда от 14.09.2022 рассмотрение дела откладывалось на 25.10.2022.

К судебному заседанию от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

В судебном заседании представители сторон дали пояснения по обстоятельствам дела, представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований, представитель ответчика просил отказать в удовлетворении иска.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.11.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды встроенных нежилых помещений №16, сроком на 5 лет (с 14.11.2019 по 14.11.2024).

По акту приема-передачи от 14.11.2019 арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения, номера на поэтажном плане: 3-4, 7-11, 14, 19, 27, 29, 30, 34, площадью 535,7 кв.м, расположенные в нежилом здании общей площадью 1615,4 кв.м, с кадастровым номером 26:06:130508:69, по адресу: 

<

...>.

Договор аренды №16 от 14.11.2019 прошел государственную регистрацию 10.06.2021 (номер регистрации 26:06:130508:69-26/476/2021-4).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора аренды ежеквартальный размер арендной платы составляет 142 412,07 рублей, в том числе НДС 23 735,34 рублей. Годовой размер арендной платы составляет 569 648,28 рублей, в том числе НДС – 94 941,38 рублей.

Арендная плата вносится арендатором за квартал вперед с оплатой не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды в случае несвоевременного внесения платежа арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от недовнесенной суммы, уплата пени не освобождает от выполнения возложенных по договору обязательств или устранения нарушений.

В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы за 2021 год и 1 квартал 2022 года образовалась задолженность в размере 593 383,63 руб., на которую арендодателем были начислены пени в размере 35 769,16 руб. за период с 11.01.2021 по 15.02.2022.

В адрес ответчика направлена претензия от 01.07.2021 с требованием о погашении задолженности, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что им произведен капитальный ремонт помещения, расходы по которому должны быть зачтены в счет оплаты арендной платы. В подтверждение ответчиком представлены копии: договора подряда №5 от 02.10.2020 с ООО «СОЛСТРОЙ» на выполнение строительно-монтажных работ по устройству металлоконструкций 2-го этажа и ремонт фасада здания бывшего кинотеатра в 

<

...> на сумму 1 000 000 рублей, актов о приемке выполненных работ по форме КС-2 к договору, справки о стоимости выполненных работ и затрат №1 от 30.11.2020 на сумму 1 093 704,40 руб., акты выполненных работ от 25.12.2018 на сумму 163 800 руб., от 15.11.2018 на сумму 150 000 руб., от 09.09.2018 на сумму 127 000 руб. В связи с изложенным ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Оценивая законность и обоснованность заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате, суд исходит из следующего.

По своей правовой природе подписанный сторонами договор от 14.11.2019 №16 относится к договорам аренды, соответственно к гражданско-правовым отношениям между сторонами применяются правила, установленные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из нормативно-правового смысла указанных норм права следует, что арендная плата, подлежащая выплате по договору аренды за временное владение и пользование имуществом, является по своей природе доходом, который получает арендодатель от сдачи в аренду имущества, принадлежащего ему на предусмотренном законом вещном праве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Материалами дела, подтверждается, что во исполнение условий договора аренды истец согласно акту приема-передачи от 14.11.2019 передал ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения, номера на поэтажном плане: 3-4, 7-11, 14, 19, 27, 29, 30, 34, площадью 535,7 кв.м, расположенные в нежилом здании общей площадью 1615,4 кв.м, с кадастровым номером 26:06:130508:69, по адресу: 

<

...>.

Ответчиком обязательства по перечислению истцу арендной платы в 2021 году и за 1 квартал 2022 года не исполнены, в связи с чем у него образовалась задолженность в сумме 593 383,63 руб.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств оплаты задолженности, следовательно, требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 593 383,63 руб. по договору аренды заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере                     35 769,16 руб. за период с 11.01.2021 по 15.02.2022.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку (пеню) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно пункту 2.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором за квартал вперед с оплатой не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала.

В соответствии с частью 1 статьи 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Статьей 193 Гражданского кодекса РФ установлено, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

10.01.2021 выпадает на воскресенье, значит, последним днем оплаты будет считаться первый рабочий день – понедельник 11.01.2021, следовательно, начисление пени следует производить с 12.01.2021. 

Суд, проверив сделанный истцом расчет пени, признает его арифметически неверным, в связи с чем производит собственный расчет пени, подлежащей взысканию с ответчика:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

118 676,73

12.01.2021

Новая задолженность на 118 676,73 руб.

118 676,73

12.01.2021

21.03.2021

69

4.25

118 676,73 × 69 × 1/300 × 4.25%

1 160,07 р.

118 676,73

22.03.2021

12.04.2021

22

4.5

118 676,73 × 22 × 1/300 × 4.5%

391,63 р.

237 353,46

13.04.2021

Новая задолженность на 118 676,73 руб.

237 353,46

13.04.2021

25.04.2021

13

4.5

237 353,46 × 13 × 1/300 × 4.5%

462,84 р.

237 353,46

26.04.2021

14.06.2021

50

5

237 353,46 × 50 × 1/300 × 5%

1 977,95 р.

237 353,46

15.06.2021

12.07.2021

28

5.5

237 353,46 × 28 × 1/300 × 5.5%

1 218,41 р.

356 030,19

13.07.2021

Новая задолженность на 118 676,73 руб.

356 030,19

13.07.2021

25.07.2021

13

5.5

356 030,19 × 13 × 1/300 × 5.5%

848,54 р.

356 030,19

26.07.2021

12.09.2021

49

6.5

356 030,19 × 49 × 1/300 × 6.5%

3 779,85 р.

356 030,19

13.09.2021

11.10.2021

29

6.75

356 030,19 × 29 × 1/300 × 6.75%

2 323,10 р.

474 706,92

12.10.2021

Новая задолженность на 118 676,73 руб.

474 706,92

12.10.2021

24.10.2021

13

6.75

474 706,92 × 13 × 1/300 × 6.75%

1 388,52 р.

474 706,92

25.10.2021

19.12.2021

56

7.5

474 706,92 × 56 × 1/300 × 7.5%

6 645,90 р.

474 706,92

20.12.2021

10.01.2022

22

8.5

474 706,92 × 22 × 1/300 × 8.5%

2 959,01 р.

593 383,65

11.01.2022

Новая задолженность на 118 676,73 руб.

593 383,65

11.01.2022

13.02.2022

34

8.5

593 383,65 × 34 × 1/300 × 8.5%

5 716,26 р.

593 383,65

14.02.2022

15.02.2022

2

9.5

593 383,65 × 2 × 1/300 × 9.5%

375,81 р.

Сумма основного долга: 593 383,65 руб.

Сумма неустойки: 29 247,89 руб.

 

Оценив доводы ответчика о выполнении капитального ремонта помещения, расходы по которому должны быть зачтены в счет оплаты арендной платы, суд считает их подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Договором аренды №16 от 14.11.2019 обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества на арендатора не возложена.

Пунктом 4.2.2 договора на арендатора возложена обязанность своевременно за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При этом, согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 3 подписанного сторонами акта приема-передачи от 14.11.2019 к договору №16 от 14.11.2019 арендатор не имеет претензий к качеству передаваемого помещения, оно находится в удовлетворительном состоянии.

Ответчиком в материалы надлежащих доказательств необходимости проведения капитального ремонта здания в спорный период ответчиком, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не предоставлено. Не представлено также доказательств согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в рамках договорных отношений или наличия неотложной необходимости в его проведении. Кроме того, доказательств капитальности ремонта, произведенного арендатором, материалы дела не содержат. Вид ремонтных работ (капитальный или текущий) в договоре подряда не указан. Доказательств того, что ремонтные работы носили капитальный характер, а не являлись исполнением возложенной на арендатора обязанности, предусмотренной пунктом 4.4.2. договора аренды по выполнению текущего ремонта, в материалы настоящего дела не представлено.

Так, согласно представленного истцом в материалы дела акта от 16.09.2022 арендатором произведены монтажные работы по устройству металлоконструкций (металлической площадки) между первым и вторым этажами в холе здания (помещение на поэтажном плане 3); ремонт фасада здания (окраска, монтаж баннеров, замена водосточных желобов).

Из представленного в материалы дела договора подряда № 5 от 02.10.2020, актов выполненных работ за ноябрь 2020, также видно, что предметом договора являлись строительно-монтажные работы по устройству металлоконструкций 2 этажа и ремонт фасада здания (очистка фасада, покрытие поверхности грунтовкой, шпатлевка, окраска фасада, устройство желобов, водосточных труб, монтаж баннеров).

Из данных документов вывод о капитальности ремонта не следует. 

Как указывает истец установленная металлическая конструкция между первым и вторым этажами холла здания, а также монтаж баннеров, вызваны потребностями арендатора и необходимы для его профессиональной деятельности.

Кроме того из пункта 3.4 договора следует, что неотделимые улучшения арендуемого помещения производятся арендатором только с разрешения арендодателя.

Пунктом 4.2.3 договора на арендатора возложена обязанность не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без предварительного письменного разрешения арендодателя.

Доказательств получения предварительного письменного разрешения арендодателя на выполнение строительно-монтажных работ по договору подряда №5 от 02.10.2020 с ООО «СОЛСТРОЙ» ответчиком не предоставлено.

Поскольку истцом факт дачи согласия на выполнение арендатором строительно-монтажных работ отрицается, а ответчиком не представлено соответствующих доказательств в подтверждение согласования, суд приходит к выводу о необоснованности доводов ответчика.

Предоставленные ответчиком акты выполненных работ от 25.12.2018 на сумму 163 800 руб., от 15.11.2018 на сумму 150 000 руб., от 09.09.2018 на сумму 127 000 руб. не могут быть приняты во внимание судом, поскольку составлены до заключения сторонами договора аренды (14.11.2019).

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды №16 от 14.11.2019, мотивированное тем, что ответчик более двух раз подряд не вносит арендную плату, что в соответствии с пунктом 6.2 договора является основанием для его досрочного расторжения.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

При обращении в суд лицо обязано подтвердить соблюдение данного порядка, указав на это в исковом заявлении, заявлении (п. 8 ч. 2 ст. 125 АПК РФ) и приложив соответствующие документы (п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ).

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поэтому действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Данное разъяснение содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002  № 66.

К исковому заявлению истцом приложена претензия исх. №01-14/970 от 01.07.2021, которая не содержит требований о расторжении договора аренды №16 от 14.11.2019.

 

При таких обстоятельствах, досудебный порядок по требованию о расторжении договора не может считаться соблюденным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или Договором.

Согласно части 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Таким образом, исковое заявление в части требования о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения. 

В остальной части в удовлетворении исковых требований суд отказывает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 15 453 руб. государственной пошлины.

руководствуясь статьями 110, 148-149, 167-171, 324 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью научно-производственному предприятию «АгроБиоЦентр-Шмель» в пользу администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края задолженность по арендной плате в размере в размере 593 383,63 руб. и пени за период с 12.01.2021 по 15.02.2022 в размере 29 247,89 руб., всего 622 631,52 руб., а также в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 453 руб. 

Исковое заявление в части требования о расторжении договора оставить без рассмотрения. 

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                    В.В. Пузанова