Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-34078/2023

23 октября 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  05 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен  23 октября 2023 года

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению): 

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144,                        Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>) в лице                    Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество                            Санкт-Петербурга" (191124, Санкт-Петербург город, Новгородская улица, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: 

<

***>) 

Ответчик: акционерное общество "Строительное Объединение Квартальной Застройки" (194156, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.12.2002, ИНН: 

<

***>); 

Третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (190000,               САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ФИО2, Д. 7, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н,5-Н,7-Н, 10-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.04.2016, ИНН: 

<

***>); 

о взыскании задолженности, 

 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 05.10.2023, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, КИО) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Строительное Объединение квартальной застройки» (далее – Общество, ЗАО «СОКЗ») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 272 134,89 руб. и пени за просрочку платежа в размере 184 406,73 руб. и о расторжении договора аренды от 13.06.2013 № 02/ЗК-08125 (далее – Договор).

Заявление принято для рассмотрения в порядке упрощенного производства.

В отзыве на иск Общество возражает против его удовлетворения, ссылаясь на то, что предприняло все, зависящие от него меры, направленные на расторжение Договора, полагая, что Комитент по контролю за имуществом Санкт-Петербурга необоснованно уклонился от принятия земельных участков по окончании аренды.

Определением от 13.06.2023 суд перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства.

Определением от 31.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечет Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).

КИО представило возражения на отзыв ответчика, в которых отмечало, что Обществом не была соблюдена процедура расторжения Договора аренды, а именно, арендованные земельные участки не освобождены от размещенного на них имущества Общества, что и было зафиксировано ККИ.

В дополнение к отзыву на иск, Общество настаивало на том, что истец необоснованно уклонялся от приемки земельных участков из аренды, поскольку находящиеся на них спорные объекты не принадлежали Обществу, использование участков ответчиком прекратилось после 11.12.2019.

Комитет представил возражения на дополнения к отзыву, ссылаясь, дополнительно на поступившее в адрес Комитета письмо от 28.02.2020 от Общества о действии Договора в связи с письмом общества с ограниченной ответственностью «Новые Коломяги» о продолжении строительства объекта на земельном участке. 

Также истец отметил, что из содержания обращений Общества в ККИ следует, что он обращается о принятии земельных участков, а не о расторжении Договора. В судебном порядке, как отмечает Комитет, ответчик о расторжении Договора не заявлял.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования. Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечило.

С учетом мнения представителей сторон и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Оценив доводы участвующих в деле лиц и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и ЗАО «СОКЗ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.06.2013 № 02/ЗК -08125, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельные участки: зона 5, кадастровый номер 78:36:0005326:1187, по адресу: Санкт-Петербург, Ярославский проспект, участок 9 (севернее дома 39, литера А), площадью 117 кв.м. (Участок 1) и зона 5, кадастровый номер 78:36:0005326:1188, по адресу: Санкт-Петербург, Ярославский проспект, участок 10 (вокруг дома 39, литера А), площадью 724 кв.м. (Участок 2).

Участок 1 предоставлен под контейнерную площадку и гостевую автостоянку на три машиноместа, а Участок 2 – под производственную площадку для складирования строительных материалов и оборудования на период строительства.

Пунктом 3.1 Договора срок его действия установлен – до 10.06.2018. Правоотношения сторон по договору, по условиям пункта 3.2 Договора, распространены на период с 13.06.2013.

Порядок расчета арендной платы предусмотрен пунктами 3.4, 3.5 Договора аренды по формуле: квартальный размер арендной платы в сумме 19 911,43 руб. умноженный на коэффициент динамики рынка (Кд).

Пунктом 3.9 Договора также предусмотрено внесение в течение двадцати дней с его подписания арендной платы за первый платежный период (три месяца) в размере 22 898,14 руб. 

Пунктом 5.3 Договора за нарушение условий договора предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 0,15% от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки. 

Пунктом 7.7 Договора предусмотрена обязанность арендатора по истечение срока действия договора освободить земельный участок за счет собственных средств в сроки, указанные в уведомлении КУГИ, без компенсации понесенных затрат.

Участки переданы арендатору по акту от 13.06.2013, наличия на них каких-либо сооружений не отражено.

Государственная регистрация Договора имела место 03.08.2013. 

Обращаясь в суд, Комитет предъявил требование о внесении арендной платы за пользование Участками в период с 01.01.2019 по 31.12.2019, 01.04.2020 – 30.09.2022.

За просрочку уплаты этой суммы, КИО начислило неустойку по состоянию на 04.10.2022 в размере 184 406,73 руб. со ссылкой на условия пункта 6.3.3 Договора, а именно, неисполнение обязательства по внесению арендной платы, истец заявил о расторжении Договора.

Возражая на иск, Общество указало, что Участки освобождены в соответствии с условиями Договора от строительных материалов и оборудования и благоустроены в соответствии с проектом объекта капитального строительства – многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, Ярославский проспект, дом 39, литера А (далее – МКД).

Общество представило доказательства обращения в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» о расторжении Договора со ссылкой на получение Разрешения на ввод МКД в эксплуатацию от 08.07.2021 № 78-03-22-2021.  Первоначальное письмо о расторжении Договора было датировано 11.12.2019 № 94. 

Возражая на отзыв ответчика, Комитет представил копию обращения                    ООО «Новые Коломяги» от 28.02.2020 № 614 о продолжении строительства МКД на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0005326:3, для обеспечения которого был заключен Договор. 

При обследовании Участка 1, результат которого отражен в акте от 30.12.2019, ККИ выявлено, что он с северной стороны огорожен пятью бетонными секциями и четырьмя треугольными бетонными блоками. Часть Участка 1 используется под складирование мусора, часть – под стихийную парковку. 

В отношении Участка 2 в акте от той же даты установлено, что Участок частично огорожен металлическим забором из профиля, доступ ограничен, участок используется под строительную площадку  склад стройматериалов, на участке частично расположен объект незавершенного строительства. 

В расторжении Договора Обществу было отказано письмом КИО от 14.12.2020 с указанием на то, что Участки не освобождены: на Участке 1 с северной стороны размещено пять бетонных секций на Участке 2 расположена часть (8 кв.м) объекта адресной системы с кадастровым номером 78:36:0005326:0:1 по адресу:                         Санкт-Петербург, муниципальный округ Светлановское, Ярославский проспект, дом 39, строение 1 и зафиксировано наличие временного ограждения из металлопрофиля северо-западнее Участка 2.

Кроме того, на одном из участков, как подтверждается представленными в материалы дела фотографиями, имеется кабельный киоск № 8612, который подлежал демонтажу силами публичного акционерного общества «Ленэнерго» согласно Технический условий для присоединения к электрическим сетям МКД, по заявке общества с ограниченной ответственностью «Новые Коломяги».

Акт об осуществлении технологического присоединения составлен 12.04.2021, тем не менее, как следует из представленных в материалы дела фотографий, датированных 09.11.2022, кабельный киоск не демонтирован. 

В материалы дела представлено письмо Общества от 12.01.2023 № 146, в котором он представил в КИО возражения по проекту Соглашения о расторжении Договора в части указания даты его расторжения, полагая, что Договор следовал считать расторгнутым с 15.11.2020, а не с 29.11.2022, как указано арендодателем. 

Ответчик ссылался на то, что по результатам обследования Участков 29.11.2022 на них были зафиксированы те же объекты, что и при обследовании 17.11.2020, тем не менее, представителями Комитета сделан вывод о том, что нарушения не выявлены. 

В акте обследования земельного участка от 17.09.2020, произведенного ККИ, отражено, что на Участке 2 часть в размере 8 кв.м. занята объектом капитального строительства с кадастровым номером 78:36:0005326:0:1 по адресу: Санкт-Петербург, МО Светлановское, Ярославский проспект, дом 39, строение 1.

Также зафиксировано самовольное размещение на Участке 2 объекта благоустройства – ограждения.

В акте обследования Участка 1 от той же даты зафиксировано наличие на участке пяти бетонных секций, использование части участка под складирование мусора, части – под стихийную парковку.

Учитывая предусмотренную Договором цель использования Участка 1 – под контейнерную площадку и автостоянку, ККИ пришел к выводу об отсутствии нарушений его целевого использования.

В актах обследования Участков от 29.11.2022 в отношении Участка 1 установлены те ж обстоятельства его использования.

В отношении Участка 2 зафиксировано размещение на нем кабельного киоска – объекта ПАО «Ленэнерго». В остальной части сделан вывод о том, что участок свободен.

Посчитав, что факт освобождения земельных участков зафиксирован лишь 29.11.2022, КИО направило в адрес Общества проект соглашения о расторжении Договора с этой даты, который, как указано выше, не был подписан Обществом. При этом, направленные Обществом в адрес Комитета возражения по содержанию проекта Соглашения отклонены письмом от 10.02.2023 № 04-25/1034/23-0-1.

В ходе судебного разбирательства, Комитет представил в материалы дела уточненный расчет задолженности и неустойки, из которого следует, что долг по внесению арендной платы за период с 01.01.2019 по 30.09.2022 составил                    246 892,15 руб., а неустойка за период с 01.01.2019 по состоянию на 16.03.2023 составила 124 509,86 руб. 

Размер заявленных требований Комитет, при этом, не уточнил.

В силу положений статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в статье 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Стороны спора не отрицают продолжение использования Участков после истечения срока Договора, следовательно, он считается заключенным на неопределенный срок.

Полагая, что фактическое использование Участков прекращено, ответчик, как следует из буквального смысла представленных в материалы дела обращений, не заявил отказа от Договора, а просил Комитет заключить соглашение об их расторжении.

Такое Соглашение было направлено в адрес ответчика, но между сторонами возникли разногласия относительно урегулирования правоотношений сторон в связи с прекращением Договора, и Соглашение не было подписано.

Следовательно, в спорный период Договор аренды являлся действующим.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При этом, указанная обязанность возникает по факту предоставления имущества арендатору, и, как это следует из положений статьи 622 ГК РФ до момента его надлежащего возврата арендодателю в связи с прекращением договора. Обстоятельства фактического использования имущества арендатором, если они не зависят от арендодателя, для целей определения оснований возникновения обязательства арендатора по оплате за пользование имуществом по договору аренды, правового значения не имеют.

Кроме того, в силу приведенных выше условий Договора, участки должны быть переданы арендодателю свободными от имущества, а из материалов дела следует, что, вопреки утверждению ответчика об освобождении земельных участков, на Участке 1 до сих пор размещены контейнерная площадка и автостоянка. 

Поскольку в спорный период договорные правоотношения аренды между Комитетом и Обществом не прекратились, на стороне ответчика имеется обязательство по внесению арендной платы за пользование Участками в размере 246 892,15 руб., который подтвержден представленным в материалы дела расчетом.

Также, исходя из приведенных выше условий договора и положений статьи 330 ГК РФ, в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы, с ответчика подлежит взысканию договорная неустойка в размере 124 509,86 руб.

Так как обоснованность начисления арендной платы и неустойки в сумме, превышающей отраженную в расчете, не подтверждена, оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности и неустойке сверх приведенной суммы не имеется.

По условиям пункта 6.3.3. Договора, при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее дальнейшего внесения является основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя. 

Материалами дела подтверждается наличие указанных выше условий для расторжения Договора аренды.

Претензионный порядок обращения к ответчику Комитетом соблюден, спор между сторонами в досудебном порядке не урегулирован.

Исходя из изложенного, требование истца в части расторжения Договора также подлежит удовлетворению

На основании статьи 110 АПК РФ, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 9 869 руб., в соответствии с суммой удовлетворенных требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  

 

решил:

Взыскать с Акционерного общества «Строительное объединение квартальной застройки» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 246 892,15 руб. задолженности и 124 509,86 руб. неустойки.

Расторгнуть договор аренды от 13.06.2013 № 02/ЗК-08125.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Акционерного общества «Строительное объединение квартальной застройки» в доход федерального бюджета 9 869 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела. 

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его вынесения. 

 

Судья                                                                                                   Бугорская Н.А.