﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2774/2019

г. Краснодар

03 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – федерального казенного учреждения «Дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры» (ИНН 7702331944, ОГРН 1027739457745) – Басанцевой Д.Ю. (доверенность от 15.11.2020), от ответчика – закрытого акционерного общества «Приморское» (ИНН 2352001063, ОГРН 1022304739698) – Абрамова В.В. (доверенность от 09.01.2020), в отсутствие третьих лиц: закрытого акционерного общества «Фонтал», Федерального агентства железнодорожного транспорта, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу федерального казенного учреждения «Дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2020 по делу № А32-2774/2019, установил следующее. 

В рамках дела № А32-42603/2018 Арбитражным судом Краснодарского края рассматривалось исковое заявление федерального казенного учреждения «Дирекция государственного заказчика по реализации комплексных проектов развития транспортной инфраструктуры» (далее – учреждение) к закрытому акционерному обществу «Приморское» (далее – общество) об изъятии для государственных нужд следующих объектов: 

– земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10091 площадью 558 748 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», посредством перечисления учреждением рыночной стоимости земельного участка в размере 311 253 рублей и убытков в размере 350 рублей;

– земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10090 площадью 549 971 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», посредством перечисления учреждением рыночной стоимости земельного участка в размере 275 621 рубля и убытков в размере 350 рублей; 

– земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», посредством перечисления учреждением рыночной стоимости земельного участка в размере 219 708 рублей и убытков в размере 350 рублей; 

– земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», посредством перечисления учреждением рыночной стоимости земельного участка в размере 7089 рублей и убытков в размере 350 рублей.

Иск был заявлен на основании статей 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 49, 56.1 – 56.4, 56.6, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Учреждение выполняет функции государственного заказчика строительства объекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань» во исполнение государственной программы Российской Федерации «Развитие транспортной системы», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 № 1596. Изымаемые у общества земельные участки сельскохозяйственного назначения необходимы для строительства железнодорожного подхода к транспортному переходу через Керченский пролив.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2018 иск удовлетворен, прекращено право собственности общества: 

– на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м, образованный из участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10091, площадью 558 748 кв. м; 

– на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м, образованный из участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10090, площадью 549 971 кв. м;

– на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м; 

– на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м.

Также изъяты у общества в собственность Российской Федерации для государственных (федеральных) нужд земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0501000:10178 (площадью 18 309 кв. м), 23:30:0501000:10170 (площадью 16 213 кв. м), 23:30:0501000:10093 (площадью 12 924 кв. м) и 23:30:0501000:10089 (площадью 417 кв. м).

Данным решением суд выделил в отдельное производство требование учреждения об определении размера компенсации за изымаемые у общества земельные участки, которому присвоен номер А32-2774/2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество «Фонтал» и Федеральное агентство железнодорожного транспорта (далее – Росжелдор).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2020, определено возмещение за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м в размере 767 786 рублей; земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м в размере 679 891 рубля; земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м в размере 541 967 рублей; земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м в размере 17 487 рублей. 

Судебные инстанции установили, что в соответствии с государственной программой Российской Федерации «Развитие транспортной системы», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 № 1596, а также Уставом, утвержденным распоряжением Министерством транспорта Российской Федерации от 20.05.2011 № ИЛ-55-р, учреждение является государственным заказчиком по реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань». В рамках данного проекта осуществляется строительство железнодорожного подхода к транспортному переходу через Керченский пролив. В соответствии с распоряжением Росжелдора от 26.12.2016 № ВЧ-130-р «Об утверждении откорректированной документации по планировке территории (проекта планировки территории, проекта межевания территории) для строительства объектов железнодорожного транспорта, создаваемых в рамках реализации проекта "Создание  сухогрузного района морского порта Тамань"», утверждены границы полосы отвода железной дороги по проекту. Письмом от 06.02.2017 № ИГ-05/262 учреждение обратилось в Росжелдор с ходатайством об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях реализации проекта. На основании указанного обращения и документации по планировке территории объекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань» Росжелдором издано распоряжение от 31.03.2017 № ВЧ-15-р об изъятии 63 земельных участков для государственных нужд в целях реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань». Пунктом 1 распоряжения предусмотрено изъятие земельных участков путем выкупа для нужд Российской Федерации: части земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10091, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 558 748 кв. м. Из указанного участка образован земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м; части земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10090, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 549 971 кв. м. Из указанного участка образован земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м; участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 12 924 кв. м; участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 417 кв. м. Право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10091 подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 24.10.2017 № 99/2017/32301591. Право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10090 подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.10.2017 № 99/2017/32303516. Право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.10.2017 № 99/2017/32303408. Право собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.10.2017 № 99/2017/32303468. Письмом от 10.04.2017 № ИМ-35/2136-ис Росжелдор уведомил общество об изъятии земельных участков для нужд Российской Федерации с приложением копии распоряжения об изъятии. Учреждение указывает, что обществу направлен проект соглашения об изъятии земельных участков, а также отчет от 10.10.2017 № 0096КР2017-П-Пр об оценке размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных нужд. Оценщиком в отчете от 10.10.2017 сделаны следующие выводы: рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м составляет 311 253 рубля, величина убытков составляет 350 рублей (затраты на регистрацию права собственности); рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м составляет 275 621 рубль, величина убытков составляет 350 рублей (затраты на регистрацию права собственности); рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м составляет 219 708 рублей, величина убытков составляет 350 рублей (затраты на регистрацию права собственности); рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м составляет 7089 рублей, величина убытков составляет 350 рублей (затраты на регистрацию права собственности). Отчет прошел экспертизу в ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков». Основания, порядок и процедура выкупа изымаемых земельных участков проверены выступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-42603/2018. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 281, 282 Гражданского кодекса, статьи 56.10 Земельного кодекса, нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), а также Федеральными стандартами оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7, утвержденными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № № 254, 255, 256 и от 25.09.2014 № 611. С целью определения рыночной стоимости изымаемых участков определением от 20.02.2019 суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» Петруня Людмиле Николаевне. В заключении эксперта от 05.04.2019 № 485-Э отражено, что рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м составляет 767 786 рублей; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м составляет 679 891 рубль; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м составляет 541 967 рублей; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м составляет 17 487 рублей. Факт наличия вреда или убытков и причинно-следственная связь их наступления в результате процедуры изъятия, как основные условия для определения размера убытков, причиненных изъятием, не установлены. После ознакомления с заключением от 05.04.2019 судом установлено наличие разногласий сторон относительно проведенного экспертом анализа рынка земельных участков для применения сравнительного подхода. С учетом позиции сторон, а также для полного, всестороннего и объективного исследования обстоятельств дела, суд первой инстанции определением от 26.06.2019 по ходатайству учреждения поручил эксперту ООО «ЭК "Фаворит"» Губановой Е.С. проведение повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков на дату проведения исследования. В материалы дела представлено заключение от 16.07.2019 № 0692, согласно выводам которого: рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м составляет 359 296 рублей; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м составляет 318 164 рубля; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м составляет 253 621 рубль; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м составляет 9493 рубля. Величина убытков, причиненных обществу изъятием указанных участков, рассчитанная по состоянию на дату экспертизы, составляет 0 рублей. В возражениях на экспертное заключение от 16.07.2019 № 0692 общество указало, что подбор (определение) аналогов не дает оснований полагать, что информация является достоверной. Аналоги подобраны у лиманов, заросших камышом, рядом с пахотными землями, где виноград выращивать невозможно, в качестве объектов-аналогов указаны несуществующие участки, являющиеся имущественными паями, участки, без учета межевания и необходимого выдела, имеется разница в стоимости аналогов в 2,2 раза. Определением от 09.09.2019 по ходатайствам сторон суд для дачи пояснений по заключениям вызвал в судебное заседание экспертов Петруня Л.Н. и Губанову Е.С. В судебном заседании от 14.10.2019 эксперты дали пояснения по проведенным экспертизам. Эксперт Петруня Л.Н. пояснила, что с учетом особенностей и уникальности использования земель Таманского полуострова подбирала участки-аналоги и определяла размер компенсации исходя из фактического использования участков (виноградники), а не из вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», в данном случае нужно обязательно учитывать (исследовать) соответствующий сегмент. В заключении имеется таблица аналогов; транспортная инфраструктура, примыкающая к объектам аналогам (автомобильные, железные дороги), либо не имеет значения для определения стоимости, либо у спорных участков такая инфраструктура тоже имелась (дороги), в качестве аналога взяты земли населенных пунктов. Эксперт Губанова Е.С. пояснила, что ее аналоги подбирались применительно к виду разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», исходя из того, что виноград может выращиваться на всем полуострове, с корректировкой на межевание и необходимый выдел. Как следует из пояснений сторон и экспертов, разница в размере возмещения, определенным отчетом об оценке от 10.10.2017 № 0096КР2017-П-Пр и определенным экспертными заключениями от 05.04.2019 № 485-Э и от 16.07.2019 № 0692, обусловлена разницей подходов в определении объектов аналогов. Согласно пояснениям эксперта Петруня Л.Н., разница в определенных суммах сложилась из-за того, что на обследуемом земельном участке исторически произрастали многолетние насаждения (виноградники), следовательно, данную землю следует расценивать как виноградопригодную. Именно данный фактор отличает исследуемые объекты от обычных земель сельскохозяйственного назначения, и существенно влияет на определение рыночной стоимости. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта Петруня Л.Н. суды не усмотрели, поскольку эти выводы ничем не опровергнуты. Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта. Оно соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Проанализировав отчет об оценке и экспертные заключения, судебные инстанции признали, что заключение от 05.04.2019 № 485-Э, подготовленное экспертом Петруня Л.Н., основано на объективных сведениях о фактическом состоянии изымаемых земельных участках и наиболее реально отражает стоимость земельных участков категории сельскохозяйственного назначения (для фактического использования участков под виноградники) в Темрюкском районе. Поэтому суды сочли возможным определить размер возмещения обществу за изъятие земли в соответствии с названным экспертным заключением. Довод учреждения о том, что эксперт принял предложения № 3, 10, 16, но не принял в качестве аналогов предложения № 2, 5, 9, 12, не принят апелляционным судом. Экспертом в таблице 5 приведено обоснование непринятия в качестве аналогов указанных предложений. Кроме того, предложения № 2, 5, 9, 12 имеют значительно большую стоимость за 1 га земли и их непринятие не повлекло нарушения прав истца. Несогласие учреждения с результатами судебной экспертизы от 05.04.2019 № 485-Э основанием для лишения ее статуса допустимого и относимого доказательства в рамках настоящего дела не является. Расходы по оплате за производство судебных экспертиз распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Учреждение обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, требования удовлетворить в размере, предложенном экспертом в заключение от 16.07.2019 № 0692, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды первой и апелляционной инстанции не дали надлежащей правовой оценки допущенным экспертом при проведении экспертизы нарушениям.  Проведенная судебная экспертиза содержит неясные и неоднозначные выводы, поскольку мнение эксперта о пригодности либо непригодности того или иного объекта-аналога для выращивания винограда не обосновано. В заключении эксперт применяет несопоставимые с исследуемым объектом аналоги, имеющие инвестиционную привлекательность, в том числе в связи с расположением рядом с объектами инфраструктуры, возведенными в рамках проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань», которая отсутствовала у изымаемых земельных участков на момент принятия решения об изъятии. В то же время эксперт не принимает в качестве аналогов предложения № 2, 5, 9, 12, по причине расположения их вдоль трассы, таким образом, выбор объектов-аналогов носит противоречивый характер. Эксперт в качестве аналога использует земельный участок из другого сегмента рынка, никак не корректируя данное различие, что является нарушением требований ФСО № 1 и ФСО № 7. При определении рыночной стоимости земельных участков отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, что является нарушением требований ФСО № 7. В заключении не указано, на основании чего эксперт делает вывод о пригодности или непригодности каждого объекта-аналога для виноградарства. Непринятие во внимание экспертом принципов рыночного формирования стоимости и объектов без инвестиционной составляющей в стоимости, имеющихся на рынке, является нарушением принципа всесторонности и полноты исследований. Приведенные многочисленные нарушения свидетельствуют о том, что экспертиза, выполненная специалистом ООО «Региональный центр экспертизы и оценки», является необоснованной, необъективной, выполнена не в полном объеме и противоречит принципам достоверности и проверяемости. Таким образом, вывод судебных инстанций о соответствии заключения экспертизы от 05.04.2019 № 485-Э нормам Закона № 135-Ф3 и обязательным федеральным стандартам оценки не соответствует материалам дела. Суд первой инстанции должен был надлежаще проверить экспертное заключение № 485-Э на предмет его соответствия Закону № 135-ФЗ, обязательным для применения федеральным стандартам оценки, иным нормативным правовым актам. Соответствующие доводы содержались в возражениях истца на выводы судебного эксперта. Кроме того, суды первой не дали надлежащую оценку всем представленным в дело доказательствам и необоснованно пришли к выводу о недостоверности результатов повторной экспертизы. При этом судебные инстанции не отразили в судебных актах мотивы, по которым не приняли результаты повторной экспертизы от 16.07.2019 № 0692 для целей определения размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных нужд.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили. 

В судебном заседании представитель учреждения поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов нормам гражданского и земельного законодательства, законодательства об оценочной деятельности, а также материалам дела, подтверждающим обоснованность принятия судами экспертного заключения от 05.04.2019 № 485-Э.      

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с государственной программой Российской Федерации «Развитие транспортной системы», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 № 1596, а также Уставом, утвержденным распоряжением Министерством транспорта Российской Федерации от 20.05.2011 № ИЛ-55-р, учреждение является государственным заказчиком по реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань». В рамках данного проекта осуществляется строительство железнодорожного подхода к транспортному переходу через Керченский пролив. 

Распоряжением Росжелдора от 26.12.2016 № ВЧ-130-р «Об утверждении откорректированной документации по планировке территории (проекта планировки территории, проекта межевания территории) для строительства объектов железнодорожного транспорта, создаваемых в рамках реализации проекта "Создание  сухогрузного района морского порта Тамань"» утверждены границы полосы отвода железной дороги по проекту. 

Письмом от 06.02.2017 № ИГ-05/262 учреждение обратилось в Росжелдор с ходатайством об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях реализации проекта. 

На основании указанного обращения и документации по планировке территории объекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань» Росжелдором издано распоряжение от 31.03.2017 № ВЧ-15-р об изъятии 63 земельных участков для государственных нужд в целях реализации проекта «Создание сухогрузного района морского порта Тамань». Пунктом 1 распоряжения предусмотрено изъятие земельных участков путем выкупа для нужд Российской Федерации: части земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10091, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 558 748 кв. м. Из указанного участка образован земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м; части земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10090, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 549 971 кв. м. Из указанного участка образован земельный участок с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м; участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 12 924 кв. м; участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Приморский, в границах ЗАО «Приморское», площадью 417 кв. м. 

Право собственности общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0501000:10091, 23:30:0501000:10090, 23:30:0501000:10093, 23:30:0501000:10089  подтверждается представленными в материалы дела дело выписками из ЕГРН от 24.10.2017 № 99/2017/32301591, № 99/2017/32303516, № 99/2017/32303408 и № 99/2017/32303468. 

Письмом от 10.04.2017 № ИМ-35/2136-ис Росжелдор уведомил общество о предстоящем изъятии земельных участков для нужд Российской Федерации с приложением копии распоряжения об изъятии. 

Учреждение указывает, что обществу направлен проект соглашения об изъятии земельных участков, а также отчет от 10.10.2017 № 0096КР2017-П-Пр об оценке размера возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных нужд. 

Оценщик в отчете от 10.10.2017 определил рыночную стоимость изымаемых земельных участков и величину подлежащих возмещению убытков (в размере затрат на регистрацию права собственности). Так, рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м составляет 311 253 рубля, величина убытков – 350 рублей; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м составляет 275 621 рубль, величина убытков – 350 рублей; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м составляет 219 708 рублей, величина убытков – 350 рублей; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м составляет 7089 рублей, величина убытков – 350 рублей. Отчет прошел экспертизу в ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков». 

Основания, порядок и процедура выкупа изымаемых земельных участков проверены выступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-42603/2018.

В рамках настоящего дела разрешается вопрос об определении стоимости равноценного возмещения за изъятые для государственных (федеральных) нужд земельные участки, принадлежащие обществу.

Законом № 499-ФЗ внесены изменения в Гражданский кодекс, Земельный кодекс, а также ряд иных федеральных законов (вступили в силу с 01.04.2015). Названным законом в Земельный кодекс введена глава VII.1, содержащая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279 Гражданского кодекса). 

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным, в том числе, со строительством объектов федерального значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (подпункт 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения, при определении размера которого в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка (пункты 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса).

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Законом № 135-ФЗ (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса).

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, выкуп участка (принудительное изъятие) для государственных нужд может быть осуществлен по решению суда. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (статья 282 Гражданского кодекса).

В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения. Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения (пункт 5 статьи 56.8 Земельного кодекса).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано следующее. По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 также разъяснено, что выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора судом.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом  в  соответствии  с  установленной  подведомственностью  (статья  13  Закона № 135-ФЗ).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).

С целью определения размера возмещения за земельные участки, изымаемые у общества для государственных (федеральных) нужд, суд первой инстанции определением от 20.02.2019 назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» Петруня Людмиле Николаевне.

В заключении эксперта от 05.04.2019 № 485-Э отражено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м составляет 767 786 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м составляет 679 891 рубль; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м составляет 541 967 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м составляет 17 487 рублей. Факт наличия вреда или убытков и причинно-следственная связь их наступления в результате процедуры изъятия, как основные условия для определения размера убытков, причиненных изъятием, не установлены. 

После ознакомления с экспертным заключением от 05.04.2019 судом первой инстанции установлено наличие разногласий сторон относительно проведенного экспертом анализа рынка земельных участков для применения сравнительного подхода. 

В силу части 2 статьи 87 Кодекса необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения или при наличии противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).

С учетом позиций сторон, с целью полного, всестороннего и объективного исследования обстоятельств дела, суд определением от 26.06.2019 по ходатайству учреждения поручил эксперту ООО «ЭК "Фаворит"» Губановой Е.С. проведение повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости изымаемых для федеральных нужд земельных участков на дату проведения исследования. 

В материалы дела представлено заключение от 16.07.2019 № 0692, согласно выводам которого: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10178 площадью 18 309 кв. м составляет 359 296 рублей; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10170 площадью 16 213 кв. м составляет 318 164 рубля; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10093 площадью 12 924 кв. м составляет 253 621 рубль; рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0501000:10089 площадью 417 кв. м составляет 9493 рубля. Величина убытков, причиненных обществу изъятием указанных участков, рассчитанная по состоянию на дату экспертизы, составляет 0 рублей. 

В возражениях на экспертное заключение от 16.07.2019 № 0692 общество указало, что подбор (определение) аналогов не дает оснований полагать, что использованная информация является достоверной. Аналоги подобраны у лиманов, заросших камышом, рядом с пахотными землями, где виноград выращивать невозможно, в качестве объектов-аналогов указаны несуществующие участки, являющиеся имущественными паями, участки, без учета межевания и необходимого выдела, имеется разница в стоимости объектов-аналогов в 2,2 раза. 

Определением от 09.09.2019 по ходатайствам сторон суд первой инстанции для дачи пояснений по заключениям вызвал в судебное заседание экспертов Петруня Л.Н. и Губанову Е.С. В судебном заседании, состоявшемся 14.10.2019, эксперты дали пояснения по проведенным экспертизам. Как пояснила эксперт Петруня Л.Н., с учетом особенностей и уникальности использования земель Таманского полуострова подбирала участки-аналоги и определяла размер компенсации исходя из фактического использования участков (виноградники), а не из вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», в данном случае нужно обязательно учитывать (исследовать) соответствующий сегмент. В заключении имеется таблица аналогов; транспортная инфраструктура, примыкающая к объектам аналогам (автомобильные, железные дороги), либо не имеет значения для определения стоимости, либо у спорных участков такая инфраструктура тоже имелась (дороги), в качестве аналога взяты земли населенных пунктов. Эксперт Губанова Е.С. пояснила, что ее аналоги подбирались применительно к виду разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», исходя из того, что виноград может выращиваться на всем полуострове, с корректировкой на межевание и необходимый выдел. 

Исходя из позиций сторон и пояснений экспертов, разница в размере возмещения, определенного отчетом об оценке от 10.10.2017 № 0096КР2017-П-Пр и экспертными заключениями от 05.04.2019 № 485-Э и от 16.07.2019 № 0692, обусловлена разницей подходов в определении объектов-аналогов. Согласно пояснениям эксперта Петруня Л.Н., разница в определении сумм сложилась из-за того, что на обследуемом земельном участке исторически произрастали многолетние насаждения (виноградники), следовательно, данную землю следует расценивать как виноградопригодную. Именно данный фактор отличает исследуемые объекты от обычных земель сельскохозяйственного назначения, и существенно влияет на определение рыночной стоимости.

Исследовав представленные экспертные заключения и отчет оценщика, оценив их наряду с иными имеющимися в деле доказательствами по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание пояснения судебных экспертов, а также доводы (возражения) сторон, изложенные ими в ходе судебного разбирательства, судебные инстанции исходили из  следующего. Заключение от 05.04.2019 № 485-Э, составленное экспертом Петруня Л.Н., соответствует требованиям статьи 86 Кодекса. В данном заключении приведена таблица объектов-аналогов; учтены особенности транспортной инфраструктура, примыкающей к объектам аналогам (автомобильные, железные дороги), в качестве аналога взяты земли населенных пунктов. Указанное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта. Заключение соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности. Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Судебный эксперт Петруня Л.Н. при определении размера возмещения применил сравнительный подход и использовал надлежащие объекты-аналоги. Эксперт посчитал необходимым отнести к ценообразующим факторам местоположение изымаемого земельного участка, доступность объекта, возможность выращивания винограда сельскохозяйственных культур. В заключении от 05.04.2019 № 485-Э приведены особенности формирования спроса на пригодную для выращивания винограда землю, что послужило критерием отбора аналогов непосредственно из сегмента рынка изымаемого участка. Именно состояние отрасли виноградарства Краснодарского края, тенденций, особенностей спроса и предложения на виноградники Тамани отражено экспертом в заключении (на стр. 20-24). Отражены особенности формирования спроса непосредственно в крае, по месту положения изымаемого участка. Экспертом на основании анализа произведен отбор аналогов непосредственно из сегмента рынка изымаемых участков, по месту положению изымаемого. Определен диапазон стоимости и отражены ценообразующие факторы и степень их влияния на стоимость. Кроме того, эксперт в заключении указал, что анализ законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности проводится в той части требований, которые не противоречат требованиям процессуального законодательства и методических рекомендаций, регламентирующих производство судебных экспертиз при проведении экспертного исследования и формирования содержания заключения эксперта. Информация по всем имеющимся на рынке недвижимости предложениям в открытых источниках, наиболее близких к дате исследования, к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в Темрюкском районе приведена в таблице 5 заключения. В данной таблице проанализирован каждый объект по ценообразующим факторам, оказывающим существенное влияние на удельный показатель стоимости (местоположение в Темрюкском районе, характеристика локального местоположения, состояние окружающей застройки, категория, объем передаваемых прав, вид разрешенного использования, условия финансирования, пригодность использования участка под выращивание винограда, наличие инженерных коммуникаций). На основании проведенного анализа отобраны аналоги, которые наиболее близки по указанным характеристикам с изымаемым. Наиболее важным из них является местоположение. Обоснование позиции о том, что аналоги необходимо отбирать непосредственно из земель сельскохозяйственного назначения на Тамани, или же на земельных массивах хозяйств, которые являются пригодными для возделывания винограда, а не в целом в Темрюкском районе, приведено в заключении и достаточно для того, чтобы сделать вывод относительно влияния местоположения участка на формирование цены. Обоснование по каждому участку, который не принят в качестве объекта-аналога, приведено в таблице 5 экспертного заключения от 05.04.2019 № 485-Э. Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенного заключением эксперта не представлено. Эксперт Петруня Л.Н. является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. С учетом изложенного, судебные инстанции признали, что именно заключение от 05.04.2019 № 485-Э, подготовленное экспертом Петруня Л.Н., должно быть положено в основу определения размера возмещения за изымаемые у общества земельные участки сельскохозяйственного назначения, пригодные для возделывания винограда.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы учреждения сводятся к несогласию с выводами экспертного заключения от 05.04.2019 № 485-Э, которое истец полагает недопустимым доказательством по делу. Между тем, обстоятельства, на которые ссылается учреждение, проверены и отклонены судом апелляционной инстанции. Изучив пояснения представителей сторон и экспертов, исследовав содержание экспертных заключений, апелляционный суд не усмотрел оснований для непринятия заключения от 05.04.2019 № 485-Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость изымаемого для федеральных нужд недвижимого имущества на момент рассмотрения спора. Суд признал обоснованным применение экспертом Петруня Л.Н. сравнительного подхода и выбор им объектов-аналогов, сходных по характеристикам (использованию) с исследуемым объектом (для фактического использования участков под виноградники). В тексте заключения имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, сведения об объектах-аналогах, обоснование применения при расчете рыночной стоимости с учетом пригодности участка для возделывания винограда. Экспертом приведены ценообразующие факторы для земельных участков сельскохозяйственного назначения; анализ основных факторов, влияющих на стоимость объекта исследования, содержится в исследовательской части заключения. В экспертном заключении присутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки. Экспертом отмечено, что развитие экономических процессов, как в стране, так и в регионе, не оказывает существенного влияния на сегмент рынка земель сельскохозяйственного назначения, в отличие от участков с несельскохозяйственным спросом, поскольку доход, который могут генерировать земельные участки сельхозназначения, не может обеспечить его обладателю существенного роста земельной ренты в связи с развитием территорий и улучшением экономических показателей непосредственно в регионе, что обусловлено ограниченностью таких показателей как урожайность, цена реализации, и ростом затрат на возделывание виноградников. Разница в размере возмещения, определенного отчетом об оценке от 10.10.2017 № 0096КР2017-П-Пр и экспертными заключениями от 05.04.2019 № 485-Э от 16.07.2019 № 0692, обусловлена разницей подходов в определении объектов аналогов. Такая разница сложилась из-за того, что на обследуемых участках исторически произрастали многолетние насаждения (виноградники), следовательно, данную землю следует расценивать как виноградопригодную. Именно данный фактор отличает исследуемые объекты от обычных земель сельскохозяйственного назначения, и существенно влияет на определение рыночной стоимости изымаемых участков. Возражения учреждения, касающиеся недостоверности и необоснованности экспертного заключения от 05.04.2019 № 485-Э, подробно исследованы апелляционным судом, соответствующие выводы приведены в постановлении. 

Доводы, приведенные учреждением кассационной в жалобе, выводы судебных инстанций не опровергают и, по существу, направлены на переоценку доказательств и установленных судами обстоятельств дела. Между тем несогласие заявителя с выводами судов, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке имеющихся доказательств, не свидетельствует о неправильном применении ими норм права. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Кассационный суд полагает, что в рассматриваемом споре судами первой и апелляционной инстанций определен равноценный и справедливый размер возмещения за земельные участки, изъятые у общества для государственных нужд, необходимого для восстановления имущественных потерь собственника изымаемых земель, на которых исторически произрастали многолетние насаждения (виноградники). 

Поэтому Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Учреждение освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации; абзац третий пункта 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»). 

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.01.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2020 по делу № А32-2774/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   А.И. Мещерин

                                                                                                                              И.В. Сидорова