Арбитражный суд Московской области

             107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-96500/18

11 июня 2019 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 04 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 11 июня 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Сергеевой А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев  в судебном заседании дело №А41-96500/18 по исковому заявлению ООО "ГЕФЕСТ" к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЗВЕЗДНЫЙ ГОРОДОК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ о соразмерном уменьшении арендной платы 

при участии сторон в судебном заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "ГЕФЕСТ" (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЗВЕЗДНЫЙ ГОРОДОК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – ответчик) о соразмерном уменьшении  арендной платы по договору аренды нежилого муниципального здания «Холодильник» от 29 июля 2016 года № 015/16-А в размере 664 418,25 рублей за период с 29.07.2016 по 30.04.2017.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о дате, месте и времени проведения судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании поддержал иск. Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства и документы в полном объеме, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела,  18 июля 2016 года администрацией городского округа Звездный городок Московской области совместно с Комитетом по конкурентной политики Московской области был проведен аукцион на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности закрытого административно-территориального образования городской округ Звездный городок Московской области. Общество с ограниченной ответственностью «ГЕФЕСТ» признано победителем аукциона на право заключения договора аренды на недвижимое имущество - здание «Хранилище» площадью 433,4 квадратных метров.

29 июля 2016 года между Администрацией городского округа Звездный городок Московской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ГЕФЕСТ» (Арендатор) был заключен договор аренды № 015/16-А муниципального нежилого здания (далее - договор аренды), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату отдельно стоящее нежилое здание «Хранилище», расположенное по адресу: 141160, Московская область, Щелковский район, ЗАТО п. Звездный городок, д.57, стр. 4 общей площадью 433,4 квадратных метров, согласно акту приема-передачи от 29 июля 2016 года № 015/16-А (приложение № 2), который является неотъемлемой частью договора (далее - акт приема - передачи).

Согласно договору аренды № 015/16-А от 29.07.2016 года нежилого муниципального здания «Холодильник» арендная плата составляет 73 824,25 рубль без учета НДС.

За период с 29.07.2016 года по 28.02.2017 года (семь месяцев) задолженность по оплате арендных платежей составила 516 769,75 рублей (73 824,25x7 = 516 769,75)

За период с 01.03.2017 года по 30.04.2017 года (два месяца) задолженность по оплате арендных платежей составила 147 648, 50 рублей (73 824,25x2=664 418,25).

За период с 29.07.2016 по 30.04.2017 года задолженность по оплате арендных платежей составила - 664 418,25 (73 824,25x9= 664 418, 25).

По решению Арбитражного суда Московской области № А41-47102/2017 договор аренды расторгнут 24.10.2017 года.

В соответствии с пунктом № 1 акта приема-передачи недвижимого имущества № 015/16-А от 29 июля 2016 года приема - передачи нежилого имущества нежилое здание арендуется для следующих целей: размещение складских помещений. Общее состояние инженерных коммуникаций: Удовлетворительное.

Общество с ограниченной ответственностью «ГЕФЕСТ» неоднократно обращалось от 17.11.2016 года (Исх. № 1/11), от 13.01.2017(Исх. № 1-ЗГ) в адрес администрации городского округа Звездный городок Московской области по вопросу обеспечения подключения объектов недвижимого имущества к городским коммуникациям: водоснабжения, электроэнергия, отопление, водопровод.

30.01.2017 года ООО «ГЕФЕСТ» обратился в адрес Третьей прокуратуры по надзору за исполнением законов на особо режимных объектах Московской области по вопросу бездействия администрации городского округа Звездный городок Московской области, выраженные в непринятие мер по подключению объектов недвижимого имущества к городским коммуникациям.

16.05.2017 года ООО «ГЕФЕСТ» (Исх № 72/1-ЗГ) обратилось в ресурсоснабжающую организацию ФГБУ «НИИ ЦПК имени Ю.А. Гагарина по вопросу возможности подачи коммунальных ресурсов по присоединенным сетям.

21.08.2017 года ООО «ГЕФЕСТ» (Исх. № 103/1-ЗГ) повторно обратилось в адрес ФГБУ «НИИ ЦПК имени Ю.А. Гагарина по вопросу возможности подачи коммунальных ресурсов по присоединенным сетям.

16.10.2017 года (МТ-3015) ФГБУ «НИИ ЦПК имени Ю.А. Гагарина» направило ответ о том, что поставка тепловой энергии для отопления объектов, арендованных ООО «ГЕФЕСТ» в городском округе Звездный городок Московской области, не представляется возможным в связи с отсутствием сетей теплоснабжения, демонтированных в период принадлежности данных объектов Министерству обороны. Горячее водоснабжение на данные объекты не предусмотрено.

Как указывает истец, в соответствии с техническим паспортом на здание «Холодильник» (техническим описанием конструктивных элементов), являющимся приложением № 2 к документации об аукционе № А-ЗВГ/16-105 на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности закрытого административно-территориального образования городской округ Звездный городок Московской области (далее -Документация об аукционе), в здании «Хранилище» из санитарных и электротехнических устройств есть отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, телефон и вентилящя. В Документации об аукционе сказано, что условия настоящей Документации об аукционе, порядок и условия заключения договора с Участником является условиями публичной оферты. Следовательно, по мнению истца, Арендатор вправе был рассчитывать, при заключении договора аренды, на предоставления ему отапливаемого нежилого здания. Соответственно прекращение оказания каких-либо коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению. Конкурсной документацией предусмотрено, что арендодатель-орган местного самоуправления закрытого административно-территориального образования городской округ Звездный городок Московской области отвечает за соответствие Объекта (лота) аукциона характеристикам, указанным в Документации, а также за недостатки Объекта (лота) аукциона обнаруженные после заключения договора аренды.

Следовательно, по мнению истца, ООО «ГЕФЕСТ» вправе требовать уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 ГК РФ.

В целях досудебного порядка урегулирования спора ООО «ГЕФЕСТ» было направлено письмо (Исх. № 3/1 от 26.02.2018 года) в адрес администрации городского округа Звездный городок Московской области (почтовой корреспонденцией 26.02.2018 и получено  05.03.2018), которое оставлено без внимания.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды от 29 июля 2016 года № 015/16-А, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество. 

В силу п. 1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его 4 А41-96501/18 арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Из п. 1 ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; - потребовать досрочного расторжения договора. 

При этом, в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Как следует из правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума N 13689/12 от 09.04.2013, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязательства по внесению арендной платы лишь за период, истекший с момента фактической передачи ему указанного имущества, и до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом.

В обоснование заявленных требований, истец указывает, что горячее водоснабжение и отопление переданного истцу здания невозможно по причине отсутствия сетей теплоснабжения, которые были демонтированы в период принадлежности данного объекта Министерству обороны. Данное обстоятельство, по мнению истца, подтверждается ответом ФГБУ «НИИ ЦПК имени Ю.А. Гагарина» № МТ-3015 от 16.10.2017. Однако, как указывает истец, соответствующие недостатки имущества не были оговорены ни при заключении договора, ни при непосредственной передаче объекта ответчику. Так из технической документации на здание, являвшейся приложением к аукционной документации следует, что в указанном здании из санитарных и электротехнических устройств есть отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, телефон и вентиляция. В свою очередь в акте приема-передачи не содержится указаний  на то, что отсутствует техническая возможность горячего водоснабжения и отопления объекта по причине отсутствия наружных сетей теплоснабжения. 

Факт передачи ответчику спорного здания подтверждается двусторонним актом приема-передачи от 29 июля 2016 года , из содержания которого следует, что общее состояние передаваемого нежилого здания удовлетворительное. Однако необходимо произвести ремонт кровли, ворот, окон, асфальтового покрытия, полную установку слаботочных систем, полное восстановление и модернизацию инженерных систем (вентиляции, дымоудаления, отопления, водоснабжения и водоотведения, электрооборудования), расходы на которые возложены на арендатора, с последующим зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы. 

Из акта приема-передачи имущества следует, что арендатору  известно техническое состояние принимаемого в аренду помещения, в том числе и риск его использования по назначению (для складской деятельности). Документация на здание и ключи также переданы арендатору, согласно упомянутому акту. 

Таким образом, общее состояние передаваемого в аренду недвижимого имущества, включая состояние инженерных систем арендатору было известно при заключении договора, подписанием акта приема-передачи без замечаний арендатор подтверждает факт того, что последний обладает полной информацией о техническом состоянии арендуемого имущества и принимает его. 

Имущество принято в аренду на согласованных условиях. 

К аналогичным выводам пришли суды и в рамках дела № А41-47102/17

В рамках указанного дела суды пришли к выводам об обоснованности требований Администрации городского округа Звёздный городок Московской области о взыскании с ООО "ГЕФЕСТ" задолженности по арендной плате в размере 147 648,50 руб., расторжении Договора аренды от 29 июля 2016 года № 015/16-А.

Истцом не доказано наличие оснований для соразмерного уменьшения арендной платы, а требования, заявленные в рамках настоящего дела, фактически направлены на пересмотр вступивших в законную силу судебных актов по делу № А41-47102/17 , что противоречит ст.ст. 16, 69 АПК РФ. 

Кроме того, судом учитывается, что арендные отношения между сторонами прекращены.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

 

Судья                                                                                                            А.С. Сергеева