АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

17 июня 2025 года Дело № А56-74852/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2025 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Чуватиной Е.В.,  

при участии ФИО1, ФИО2 и её представителя ФИО3 (доверенность от 11.03.2025), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО4 (доверенность от 27.12.2024),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2025 по делу № А56-74852/2023,   

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, о взыскании 700 000 руб. штрафа за нарушение пункта 3.2.3 договора купли-продажи земельного участка от 05.09.2018 № 113/11094-А3.  

Предприниматель ФИО2 заявила встречный иск о внесении изменений в пункт 3.2.3 договора от 05.09.2018 № 113/11094-А3 и просила суд изложить указанный пункт договора в следующей редакции: «3.2.3. Осуществить разборку здания и возвести на земельном участке объект недвижимости без восстановления внешнего облика здания».  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт- Петербурга» (далее – учреждение), Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП), ФИО1.  

Решением суда от 13.08.2024 с предпринимателя ФИО2 в пользу комитета взыскано 700 000 руб. штрафа, в удовлетворении встречного иска отказано.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2025 решение оставлено без изменения.  

Предприниматель ФИО2 в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, из акта проверки выполнения условий договора от 01.07.2022 не следует неправомерность сноса здания и невыполнение предпринимателем взятых на себя обязательств; начисление неустойки в виде штрафа на основании пункта 5.10 договора является необоснованным, так как предприниматель правомерно снес здание, исполняя обязательство по демонтажу здания в рамках договора.  

В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит оставить жалобу предпринимателя без удовлетворения.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.  

В судебном заседании ФИО2, её представитель и ФИО1 поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель комитета против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.  

Другие участвующие в деле лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.  

Как следует из материалов дела, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона от 29.08.2018 ФИО1 (продавец), ФИО2 (покупатель) и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице акционерного общества «Фонд имущества Санкт- Петербурга» заключили договор от 05.09.2018 № 113/11094/А3 купли-продажи земельного участка площадью 2 115 кв.м с кадастровым номером 78:38:0011224:50, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ФИО5 дорожка, д. 14, лит. А, со всеми неотделимыми его улучшениями и с находящимся на земельном участке зданием. Участок предназначен для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), и иного использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующим органом власти в соответствии с законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 25.04.2012 № 85-рз, предоставляемый по договору земельный участок ограничен следующим условием начала и завершения его застройки/освоения: осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания, расположенного на участке. Здание снято с кадастрового учета, право собственности на здание прекращено (кадастровый номер 78:38:0011224:63, ранее присвоенный кадастровый номер 78:38:11224:50:61, расположено по адресу: Санкт- Петербург, г. Сестрорецк, ФИО5 дорожка, д. 14, лит. А).  

Осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания необходимо в течение 42 месяцев с момента заключения договора либо в случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон», осуществить  

разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи и возвести объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового (в соответствии с требованиями Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7) в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи.  

Ограничение установлено бессрочно, сохраняется при переходе права собственности на участок к другому лицу, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».  

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 участок расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ(38)04 объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (Курортный район Санкт-Петербурга, Тарховка), в связи с чем в отношении участка действуют ограничения, установленные для указанной зоны охраны.  

Здание, построенное до 1917 года, материал стен – бревенчатое, является историческим.  

Правообладатель участка, на котором располагалось историческое здание, формирующее уличный фронт, обязан осуществить его восстановление в части внешнего облика, воспринимаемого с открытых городских пространств, в случае полной или частичной утраты исторического здания, в том числе в результате разборки отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых было установлено в соответствии с требованиями действующих документов по стандартизации (в том числе межгосударственных стандартов).  

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи объекта составляет 7 000 000 руб.  

Согласно пункту 3.2.3 договора покупатель обязан осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора, либо в случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 осуществить разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового (в соответствии с требованиями Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7) в течение 42 месяцев с момента заключения договора.  

Указанное в настоящем пункте обязательство покупателя является существенным условием договора.  

Обязательство покупателя по выполнению названного существенного условия считается исполненным в полном объеме с момента подписания фондом имущества и покупателем акта о выполнении условий договора.  

В соответствии с пунктом 3.2.7 покупатель обязан представить фонду имущества разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в течение 5 дней со дня его утверждения.  

Пунктом 5.10 договора предусмотрено, что за ненадлежащее исполнение либо неисполнение иных обязанностей по договору, покупатель выплачивает фонду имущества штраф в размере 10 процентов от цены продажи объекта, установленной в пункте 2.1 договора.  

Дополнительным соглашением от 02.08.2019 внесены изменения в преамбулу договора: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий в соответствии с положением о комитете, утверждённым постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16,02.2015 № 98, в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество  

Санкт-Петербурга», действующего на основании доверенности от 30.05.2019.  

Земельный участок передан продавцом покупателю по акту от 07.09.2018.  

В ходе проведенной учреждением 01.07.2022 проверки выполнения условий договора купли-продажи земельного участка установлено, что покупателем проведены работы по сносу старого здания и возведен новый объект индивидуального жилищного строительства; не представлено уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности. По результатам проверки составлен акт от 01.07.2022  

 № 075/2022 

Комитет направил предпринимателю ФИО2 претензию от 10.02.2023 № 04-27-2222/23-0-0 о нарушении срока, предусмотренного пунктом 3.2.7 договора для предоставления подтверждающего документа о выполнении обязательств, установленных пунктом 3.2.3 договора, невыполнении обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора, и потребовал на основании пункта 5.10 договора уплатить штраф за ненадлежащее исполнение договора в размере 700 000 руб.  

Комитет, ссылаясь на невыполнение предпринимателем изложенных в претензии требований, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

В свою очередь, предприниматель ФИО2 предъявила встречный иск о внесении изменений в пункт 3.2.3 договора от 05.09.2018 № 113/11094-А3 и просила суд изложить данный пункт договора в следующей редакции: «Осуществить разборку здания и возвести на земельном участке объект недвижимости без восстановления внешнего облика здания», ссылаясь на то, что обязанность по восстановлению внешнего облика здания отсутствовала, так как здание было признано аварийным, не формировало уличный фронт.  

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Согласно пункту 2 этой же статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Статьёй 451 ГК РФ установлены основания для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.  

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из того, что предпринимателем не доказано наличие обстоятельств, установленных законом или договором в качестве основания для изменения условий договора в одностороннем порядке без согласия комитета. На нарушение комитетом условий договора истец по встречному иску не ссылается. Ни из договора, ни из закона не вытекает возможность изменения пункта 3.2.3 договора покупателем в одностороннем порядке. Существенное  

изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, материалами дела не подтверждается. Таким образом, суды обоснованно посчитали, что не имеется оснований для внесения предложенных предпринимателем изменений в пункт 3.2.3 договора.  

Суды установили, что предпринимателем обязательства, вытекающие из пункта 3.2.3 договора, предпринимателем в установленный срок не исполнены, в связи с чем имеются основания для взыскания с предпринимателя в пользу комитета предусмотренной пунктом 5.10 договора неустойки в размере 10% от цены продажи объекта, установленной в пункте 2.1 договора.  

Правильно применив статьи 309, 310, 330 ГК РФ, суды обоснованно удовлетворили первоначальный иск комитета.  

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правильность принятого судами решения по существу спора.  

Статьёй 1 Закона Санкт-Петербурга утверждены режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга (Приложение 2).  

В соответствии с частью 4 Приложения 2 (Режимы и требования к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга) на территории ОЗ-2 устанавливаются запреты, в том числе запрещается снос (демонтаж) исторических зданий (пункт 1.1.3).  

Согласно пункту 1.1.4 данного раздела запрет, установленный пунктом 1.1.3 настоящего раздела, не распространяется на предусмотренные случаи разборки, демонтажа отдельных строительных конструкций (частей капитального строительства).  

Отклоняя возражения предпринимателя, суды обоснованно исходили из того, что имеющимися в деле доказательствами не подтверждаются обстоятельства, свидетельствующих о наличии оснований для сноса демонтажа находящегося на приобретенном предпринимателем земельном участке исторического здания. Как следует из материалов дела, в частности из акта проверки от 01.07.2022 и прилагаемых к нему фотографий, а также подтверждается участвующими в деле лицами, в том числе предпринимателем, на земельном участке воздвигнут лишь вспомогательный объект, обязательство по возведению объекта недвижимости, предусмотренного пунктом 3.2.3 договора, в срок 42 месяца с момента его заключения покупателем не выполнено.  

Таким образом, суды сделали соответствующий установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам вывод о том, что истцом по первоначальному иску доказано неисполнение ответчиком принятых на себя по договору обязательств в согласованные сторонами договора сроки (пункт 3.2.3 договора), что является основанием для привлечения предпринимателя к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания договорной неустойки, предусмотренной пунктом 5.10 договора.  

Ссылка подателя жалобы на то, что 25.07.2024 в судебном заседании суда первой инстанции предприниматель пояснила, что на руках у неё имеются документы о признании дома аварийным, о невозможности сохранения элементов конструкции и проект, который в период рассмотрения дела в суде находится на согласовании, в том числе с комитетом, однако суд вынес решение, отказав предпринимателю в предоставлении дополнительных документов, является несостоятельной. Настоящее дело находится в  

производстве суда с 2023 года. Предприниматель, своевременно не воспользовавшись своими процессуальными правами и не исполнив процессуальные обязанности, предусмотренные частью второй статьи 9 и частью третьей статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по раскрытию доказательств перед участвующими в деле лицами, несет риск наступления неблагоприятных для него последствий. Кроме того, обстоятельства, на которые ссылается податель жалобы, не опровергают несоблюдение покупателем земельного участка сорокадвухмесячного срока возведения на земельном участке основного объекта недвижимости.  

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

Руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа   

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2025 по делу № А56-74852/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.  

Председательствующий Т.И. Сапоткина  

Судьи А.В. Кадулин 

 Е.В. Чуватина