Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                                

«03» ноября 2022 года                                                                       Дело № А12-9006/2022

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2022 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к садоводческому некоммерческому товариществу «Дзержинец» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: УФК по Волгоградской области и МИФНС № 9 по Волгоградской области

о взыскании задолженности и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к садоводческому некоммерческому товариществу «Дзержинец» (далее – ответчик, товарищество) о взыскании задолженности за период с 23.06.2003 по 31.12.2021 в размере 41 175 769 руб. 70 коп. и пени за период с 11.07.2003 по 31.12.2021 в размере 159 246 806 руб. 60 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору аренды №4938 от 23.07.2003.

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения иска, в том числе, ссылаясь на пропуск срока исковой давности по заявленным требованиям.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: УФК по Волгоградской области и МИФНС № 9 по Волгоградской области.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв, после чего рассмотрение дела было продолжено.

Представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве.

В отношении третьих лиц дело рассматривалось в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, 23.07.2003 между администрацией Волгограда (арендодатель) и садоводческим товариществом «Дзержинец» (арендатор) заключен договор аренды № 4938, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочную аренду на 49 лет земельные участки площадью 194 272,8 кв.м., расположенные в Тракторозаводском районе г. Волгограда.

Согласно пункту 1.3 договора земельные участки предоставлены для эксплуатации  садовых участков, гаража, водозабора с насосной станцией, насосной станции.

В соответствии с изменениями к договору аренды от 26.05.2021 предметом аренды выступают земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:010014:40, 34:34:010014:41, 34:34:010014:12, 34:34:010014:13, 34:34:010014:37, 34:34:010014:38, 34:34:010007:5, 34:34:010007:6, 34:34:010005:10, 34:34:010005:9, 34:34:010018:1, 34:34:010018:2, 34:34:010005:5, 34:34:010005:6, 34:34:010002:9, 34:34:010002:8, 34:34:010002:16, 34:34:010002:15, 34:34:010036:31, 34:34:010010:26, 34:34:010014:39.

Согласно условиям договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.7 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (пункт 2.8 договора).

Как следует из материалов дела, указанный договор прошёл процедуру государственной регистрации 06.12.2019 (регистрационная запись № 34:34:010014:41-34/209/2019-1).

Как указывает департамент, в период с 23.06.2003 по 31.12.2021 ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность в сумме 41 175 769 руб. 70 коп.

Поскольку товарищество в добровольном порядке долг не погасило, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Проверяя обоснованность начислений арендной платы за спорный период, суд установил следующее.

Как установлено судом при рассмотрении дела № А12-31478/2019, и не оспаривается сторонами в рамках настоящего процесса, спорные земельные участки находились на праве постоянного (бессрочного) пользования СНТ «Дзержинец» на основании свидетельства от 24.11.1998.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012. В действующей с 01.03.2015 редакции пункта статьи 3 Закона № 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.

Во исполнение требований действующего законодательства 23.06.2003 администрация Волгограда приняла постановление № 785 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования товарищества на аренду в отношении спорных земельных участков.

Договор аренды № 4938 от 23.07.2003 был заключен во исполнение указанного постановления муниципального органа, о чем прямо свидетельствует вводная часть договора.

При этом, данная сделка прошла процедуру государственной регистрации только 06.12.2019.

Определяя момент трансформации права постоянного (бессрочного) пользования, суд исходит из следующего.

С учетом разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Исходя из разъяснений пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Вместе с тем, при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Исходя из приведенных положений, факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу. Целью государственной регистрации договора является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора.

Аналогичная позиция содержится в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

При этом суд учитывает, что пунктом 4.2.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в 2-х месячный срок зарегистрировать спорный договор. 

Учитывая изложенное, суд полагает, что с момента заключения договора аренды (23.07.2003) стороны вступили в обязательственные правоотношения, тем самым реализовали предусмотренную законом возможность для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в аренду.

Отсутствие государственной регистрации сделки в данном случае не является основанием для признания её недействительной либо незаключенной, а лишь порождает соответствующие риски во взаимоотношении сторон сделки с третьими лицами.

Между тем, ответчиком представлены доказательства внесения им земельного налога на сумму 836 414 руб. (платежи от 22.04.2019 и от 18.06.2019).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Возможность одновременного внесения арендной платы и земельного налога действующим законодательством не предусмотрена.

Учитывая, что в спорных правоотношениях отсутствовал правовая определенность по вопросу действовавшего титула в отношении спорных земельных участков (бессрочное пользование либо аренда), и товариществом была исполнена обязанность по внесению платы за пользование землей в виде земельного налога, суд полагает правомерным принятие указанных платежей при определении размера задолженности по договору аренды.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данный срок установлен периодом времени тридцать календарных дней, если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

С иском по настоящему делу департамент обратился 07.04.2022, что подтверждается штампом канцелярии Арбитражного суда Волгоградской области, проставленным на первом листе искового заявления.

Таким образом, учитывая срок подачи иска, соблюдение истцом досудебного порядка разрешения спора, незадавненным является период взыскания задолженности за период с 07.03.2019 по 31.12.2021.

В указанном периоде размер задолженности, с учетом внесенных платежей по земельному налогу, составляет 505 625 руб. 45 коп.

В указанной части требование о взыскании задолженности подлежит удовлетворению.

Также истец просил взыскать с ответчика 159 246 806 руб. 60 коп. неустойки за период с 11.07.2003 по 31.12.2021.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (пункт 2.8 договора).

Размер неустойки, с учетом применения срока исковой давности и всех внесенных платежей, составляет 268 151 руб. 73 коп.

В письменном отзыве ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки.

Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Статья 333 ГК РФ применяется судом в том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствия нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 критериями для установления несоразмерности неустойки могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки относительно суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие.

При этом в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение, при этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкции с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В данном случае, основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации явилось то, что предъявленная к взысканию неустойка многократно превышает ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также отсутствие причиненных истцу убытков и негативных последствий.

В пункте 2 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, определив соотношение размера неустойки с последствиями нарушения обязательства, суды должны учитывать компенсационную природу неустойки, а также принцип привлечения к гражданско-правовой ответственности только за ненадлежащим образом исполненное обязательство.

Уменьшая размер неустойки, суд установил несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства и признает уменьшение неустойки необходимым для соблюдения баланса интересов сторон.

Суд считает возможным снизить размер неустойки до 50 000 руб.

Данный размер неустойки компенсирует все расходы сторон и будет носить компенсационный характер.

При распределении судебных расходов, суд учитывает, что согласно абзацу третьему пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» снижение судом неустойки, рассчитанной на основании условий заключенного договора, не должно влечь увеличение процессуальных расходов истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с садоводческого некоммерческого товарищества «Дзержинец» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность за период с 07.03.2019 по 31.12.2021 в сумме 505 625 руб. 45 коп., неустойку за период с 07.03.2019 по 31.12.2021 в размере 50 000 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с садоводческого некоммерческого товарищества «Дзержинец» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 772 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев