ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-39779/2023

город Ростов-на-Дону

23 января 2025 года

15АП-18745/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мельситовой И.Н.,

судей Емельянова Д.В., Украинцевой Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём Чекуновой А.Т.,  

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 26.10.2020,

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 03.08.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 23»

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 05.11.2024 по делу № А32-39779/2023 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Псебай Лес Пром»

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 23»

о расторжении договора и погашении записи в реестре,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Псебай Лес Пром» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 23» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28.12.2020 №003, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде нежилого здания общей площадью 706,8 кв.м, с кадастровым номером 23:20:0201007:547, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, пгт. Псебай, ул. 60 лет Октября, 11 Б.

Решением суда от 05.11.2024 исковые требования удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 23» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило его отменить, отказать в удовлетворении требований в полном объёме. 

В обоснование жалобы ответчик приводит следующие доводы:

 – ответчиком не допущено существенных нарушений договора аренды, имущество не ухудшилось,

– проведенная по делу экспертиза не устанавливает в полной мере расходы истца по содержанию имущества, не учитывает затраты ответчика, в связи с чем ходатайство о назначении повторной экспертизы необоснованно отклонено судом.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.12.2020 между истцом и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества № 003.

Предметом оспариваемого договора является принадлежащее истцу нежилое помещение общей площадью 706,8 м2, кадастровый номер: 23:20:0201007:547, расположенное по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, пгт. Псебай, ул. 60 лет Октября, № 11-Б. 

Пунктом 3.1. оспариваемого договора арендная плата составляет 2 (два) % (НДС 20%) о ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении.

При этом, в арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии, оплата которой производится арендатором по показаниям прибора учета. 

Электроэнергия, которая используется ответчиком на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату. 

Спорным договором, который подписывался на условиях ответчика, на истца возложены обязанности: 

- водоснабжение холодное и горячее; 

- теплоснабжение; 

- кондиционирование; 

- освещение лампами дневного света мощностью 350 лк; 

- охранная сигнализация; 

- пожарная сигнализация; 

- обслуживание и ремонт инженерно-технических коммуникаций; 

- обеспечение круглосуточной и бесперебойной подачи коммунальных ресурсов; 

- обслуживание и ремонт окон, кровли, несущих конструкций. 

Также на арендодателе лежат обязанности по обслуживанию и ремонту указанных выше систем. 

В свою очередь ответчик обязан производить оплату аренды и использовать арендуемое помещение по целевому назначению в соответствии с условиями договора. 

Поскольку в условиях снижения размера арендных платежей исполнение обязательств по договору аренды для истца стало нерентабельным и убыточным, последний письмом от 12.07.2022 обратился к ответчику с предложением об изменении условий договора в части размера арендной платы, либо его расторжении. 

Ответчик отказался изменять размер арендной платы и расторгать договор, продолжая оплачивать аренду с уменьшением его размера. 

В последующем, ввиду уклонения ответчика от изменения условий договора о размере арендной платы, принимая во внимание убыточность арендных правоотношений, 07.04.2023 истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора аренды, которое ответчиком также оставлено без удовлетворения. 

В соответствии с пунктом 4.1. спорного договора изменение условий договора, его расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями. 

Согласно пункту 4.4.2 договора аренды договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае «если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки». 

20.04.2023 в процессе погрузочно-разгрузочных работ автотранспортом ответчика поврежден металлический навес, являющийся неотъемлемой частью арендуемого ответчиком помещения. 

В день повреждения представителями истца и ответчика составлен совместный акт о причинении ущерба имущества ООО «Псебай Лес Пром», которым стороны зафиксировали факт причиненного ущерба, его причины и размер. 

20.04.2023 истцом в адрес ответчика направлено требование о восстановлении поврежденного имущества и дан срок для восстановления 01.06.2023. 

До указанного срока восстановительные работы поврежденного навеса ответчиком не произведены, о причинах уклонения от восстановления поврежденного имущества истца ответчик не сообщил. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу. 

Сославшись на статьи 450 (пункт 2), 451, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, установив в качестве существенно изменившихся обстоятельств ухудшение финансового состояния арендодателя, а также повреждение имущества, удовлетворил иск.

С доводами, изложенными в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

Апеллянт полагает, что повреждение навеса арендованного помещения не является основанием для расторжения договора аренды.

Между тем, согласно техническому заданию, являющемуся неотъемлемой частью спорного договора, истец обязан установить на входной группе арендуемого помещения навес, который необходим ответчику при использовании помещения согласно предложенной ответчиком редакции. 

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен примерный перечень основания для досрочного расторжения договора.

Согласно абзацам второму и третьему данной статьи, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как отмечено выше, в пункте 4.4.2 договора стороны установили, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки.

Ответчиком не оспаривается, что 20.04.2023 при погрузочно-разгрузочных работах поврежден установленный истцом по требованию ответчика металлический навес: деформированы металлические опоры навеса, навес сорван с креплений.

Факт повреждения навеса зафиксирован совместным актом о причинении ущерба имущества ООО «Псебай Лес Пром», составленным 20.04.2023 представителями истца и ответчика. Данным актом стороны зафиксировали факт причиненного ущерба, его причины и размер восстановительного ущерба, который обоюдно определен в сумму 119743,10 руб.

В день причинения ущерба и составления совместного акта истцом в адрес ответчика направлено требование о восстановлении поврежденного имущества и согласован срок для восстановления до 01.06.2023.

До указанного срока восстановительные работы нежилого помещения ответчиком не произведены, от возмещения ущерба последний незаконно уклонился, о причинах уклонения не сообщил.

Апеллянт также ошибочно полагает, что суд первой инстанции не учтены доводы ответчика относительно отсутствия существенно изменившихся обстоятельств.

Одним из существенных условий договора аренды является условие об оплате за временное использование чужого имущества. Договором определены период расчета, которым является месяц и способ расчета арендной платы, который составляет 2% от ежемесячного товарооборота ответчика. Порядок изменения плавающей арендной платы договором не определен.

Учитывая отнесение всех затрат по содержанию нежилого здания на истца, истец обратился к ответчику с предложением об изменении размера арендной платы в связи с уменьшением товарооборота ответчика.

Факт уменьшения товарооборота ответчиком не оспорен и не опровергнут.

Однако ответчик вырази отказ от увеличения размера арендной платы.

В целях определения размера затрат каждой стороны в ходе исполнения обязательства судом первой инстанции назначена и проведена судебная экспертиза.

По первому вопросу о сумме ежемесячных затрат ООО «Псебай Лес Пром» (ИНН 

<

***>) по исполнению договора аренды недвижимого имущества №003 от 28.12.2020 эксперт, проанализировав арендные правоотношения между сторонами в рамках спорного договора аренды недвижимого имущества за период с 01.01.2022 года по 31.12.2023, произвел помесячно расчет сумм затрат истца по исполнению вышеуказанного договора. Результат расчета экспертом изображен в табличной форме.

Так, затраты истца по исполнению обязательств в рамках спорного договора в 2022 году составили всего 2302181,05 руб., что в среднем составляет 191848,42 руб. в месяц; в 2023 году – всего 2383165,57 руб., что в среднем составляет 198597,13 руб. в месяц.

В свою очередь уплаченная ответчиком арендная плата в 2022 году составила 1 298 308,38 руб., что в среднем составляет 108 192,65 руб.; в 2023 году – всего 971549,04 руб., что в среднем составляет 80962,42 руб.

Таким образом установлено, что истец не получал прибыли от сдачи в аренду ответчику помещения.

Представленные экспертом расчеты подтверждают доводы истца о нарушении его прав в виде ежемесячного несения убытков, а также несостоятельности доводов ответчика, утверждающего, что сложившаяся в арендных правоотношениях истца и ответчика ситуация укладывается в сформулированное им понятие предпринимательских рисков и про то, что размер арендных платежей повысился, по сравнению с предыдущим годовым отчетным периодом.

Апелляционная коллегия соглашается с позицией истца о том, что при заключении договора аренды истец в соответствии с условиями договора добросовестно вправе рассчитывать, что получаемый размер арендной платы, рассчитанный из двух процентов от товарооборота в месяц, будет покрывать расходы арендодателя на обеспечение исполнение арендных обязательств, а также будет ежемесячно приносить предприятию прибыль.

В этой связи истец справедливо полагает, что изменившиеся обстоятельства существенно нарушают его права и подлежат судебной защите путем прекращения арендных правоотношений:

–при заключении оспариваемого договора истец исходил из того, что не произойдет такого изменения обстоятельств, при которых размер товарооборота ответчика настолько снизится, что рассчитываемый размер арендной платы не будет покрывать затрат арендодателя (истца);

– изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения – отказ ответчика от повышения постоянной части арендной платы; 

– исполнение оспариваемого договора истцом без изменения его условий нарушило соответствующее договору соотношение и баланс имущественных интересов сторон и повлекло для истца ущерб, следовательно ООО «Псебай Лес Пром» в значительной степени лишилось того, на что рассчитывало при заключении договора аренды;

– из существа оспариваемого договора не следует, что арендодатель несет риски снижения товарооборота у ответчика.

В этой связи уклонение арендатора от изменения арендной платы при сложившихся обстоятельствах суд посчитал злоупотреблением права и расторг договор аренды, заключенный сроком на 10 лет.

При этом доводы ответчика о необоснованном отклонении его ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы признаются несостоятельными судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Судебная экспертиза проводится арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а следовательно, требование одной из сторон договора подряда о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что 27.12.2024, после вынесения судом решения, сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28.12.2020 № 003. 

Данное соглашение зарегистрировано в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и в силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации вступило в законную силу и является обязательным как для сторон, так и для заинтересованных лиц, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.01.2025.

По условиям соглашения истец и ответчик обязались отказаться от взаимных правопритязаний, в том числе в рамках настоящего дела.

Однако на вопрос апелляционного суда о процессуальной позиции по спору и актуальности пересмотра судебного акта с учётом добровольного расторжения договора, стороны пояснили, что заявлять отказ от иска либо от апелляционной жалобы, заключать мировое соглашение не намерены. 

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.  

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2024 по делу №А32-39779/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий                                                           И.Н. Мельситова

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

Ю.В. Украинцева