ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14, e-mail: info@16aas.arbitr.ru, сайт: http://16aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А63-12623/2018

г. Ессентуки

24 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Годило Н.Н. и Джамбулатова С.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Олимп» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.02.2019 по делу №А63-12623/2018 (судья Сиротин И.В.), при участии: от ООО «Олимп» – ФИО2 (доверенность от 09.01.2019); от Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки - ФИО3 (доверенность от 09.01.2019 № 01), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Олимп» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Ессентуки (далее – администрация) о признании права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: цокольное помещение № 1 общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 1 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края; цокольное помещение № 2 общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 1 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края; цокольное помещение № 1 общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 3 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края; цокольное помещение № 2 общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 3 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края; цокольное помещение № 1 общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 5 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края; цокольное помещение № 2 общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 5 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края (далее - спорные объекты).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, ООО управляющая компания «Инвестор-2020».

Решением суда от 15.02.2019 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из того, что спорные объекты являются самовольными постройками, надлежащих мер к легализации которых истец не предпринимал. Доказательства того, что многоквартирные жилые дома, в которых находятся эти объекты, соответствуют градостроительным, строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, что они не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не представлены. Справку, выполненную ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение «ГлавЭксперт», суд не принял в качестве надлежащего доказательства, указав, что экспертиза производилось посредством визуального обследования здания; в заключении не указано каким строительным нормам и правилам (СНиПам) соответствуют спорные объекты.

В апелляционной жалобе общество просило отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Заявитель указал на ошибочность выводов суда о том, что спорные объекты образовались в результате самовольной реконструкции зданий после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию; о том, что истец не принимал надлежащих мер к их легализации. Суд необоснованно не принял во внимание заключение эксперта, в котором указано, что надстройка, перестройка или расширение объектов капитального строительства не производились, несущие конструкции здания не затронуты и не повреждены; были изменены лишь параметры зданий, не влияющие на их безопасность. Отсутствие в заключении ссылок на нормы права не свидетельствует о недостоверности заключения в целом. Суд проигнорировал протоколы лабораторных испытаний, подтверждающие соответствие помещений санитарно-эпидемиологическим нормам.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили. В поступившем по системе «Мой арбитр» ходатайстве Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору просило рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя, разрешение спора по существу оставило на усмотрение суда. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки оставил разрешение апелляционной жалобы на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.07.2014 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) по результатам аукциона заключили договор № 664-з аренды земельного участка сроком на пять лет (с 21.07.2014 по 20.07.2019), по условиям которого обществу в целях комплексного освоения для жилищного строительства предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:30:100102:309 площадью 60 000 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.08.2014. Передача участка арендатору оформлена актом (т.1 л.д.20-25).

01 декабря 2014 года обществу выдано разрешение на строительство № RU 26304000-349 от 01.12.2014 трех многоквартирных жилых домов, расположенных по ул. Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края: 

- «Позиция 12.1» (1-я очередь) – трехэтажный жилой дом, строительный объем – 9331,8 куб.м, площадь застройки – 882,4 кв.м., общая площадь дома – 3270 кв.м, количество квартир – 36;

- «Позиция 12.2» (2-я очередь) – трехэтажный жилой дом, строительный объем – 9331,8 куб.м, площадь застройки – 882,4 кв.м., общая площадь дома – 3270 кв.м, количество квартир – 36;

- «Позиция 12.3» (3-я очередь) – трехэтажный жилой дом, строительный объем – 9331,8 куб.м., площадь застройки – 882,4 кв.м., общая площадь дома – 3270 кв.м, количество квартир – 36.

По окончании строительства администрацией обществу выданы разрешения от 15.08.2016:

- № 26-RU26304000-349-2014 на ввод в эксплуатацию объекта - Позиция 12.1» (1-я очередь) – трехэтажный жилой дом, строительный объем – 8834,6 куб.м, общая площадь дома – 2247,3 кв.м, количество квартир – 36;

- № 26-RU26304000-349-2014 на ввод в эксплуатацию объекта - Позиция 12.2» (2-я очередь) – трехэтажный жилой дом, строительный объем – 9155,9 куб.м, общая площадь дома – 2238,1 кв.м, количество квартир – 36;

- № 26-RU26304000-349-2014 на ввод в эксплуатацию объекта - Позиция 12.3» (3-я очередь) – трехэтажный жилой дом, строительный объем – 9182,5 куб.м, общая площадь дома – 2247,7 кв.м, количество квартир – 36.

30 марта 2017 года общество обратилось в администрацию с заявлением о признании права собственности на цокольные помещения в построенных многоквартирных домах. 

Администрация письмом от 06.04.2017 отказала в удовлетворении требований, предложив обществу обратиться с иском в суд.

Ссылаясь на то, что спорные помещения возведены за счет собственных сил и средств, инженерные коммуникации, приборы учета, а также иное общедомовое имущество в этих помещениях отсутствует, общество обратилось в суд с иском о признании права собственности, указав правовым основанием требований статьи 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

В силу пункта 1 статьи 222 Кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорные объекты являются самовольными постройками, надлежащих мер к легализации которых истец не предпринимал. При этом суд не указал упомянутые в статье 222 Кодекса критерии, по которым признал объекты самовольными постройками. 

Вывод суда о самовольном характере строительства основан на ничем не подтвержденном утверждении о том, что спорные объекты были образованы в результате реконструкции МКД после ввода их в эксплуатацию.

Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса).

Согласно справке ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение «ГлавЭксперт» (т.1 л.д.70-82) высота технических этажей над уровнем земли в жилых домах по улице Кленовая Роща проектной документацией предусмотрена от 1,4 м до 2,7 м, что вызвано перепадом высот за счет склона участка. После строительства зданий фактическая высота технических этажей над уровнем земли составила - от 2,2 м до 2,9 м. Данное несоответствие эксперт объяснил производством работ по снятию части земной поверхности, в результате чего высота уровня земли по наружным обмерам составила менее половины высоты нежилых помещений. При этом эксперт указал, что выполнение земельных работ не повлекло угрозу жизни и здоровью граждан, так как несущие конструкции строений не были затронуты и повреждены.

Из заключения эксперта, других имеющихся в деле документов не следует, что после ввода МКД в эксплуатацию истец производил работы, в результате которых были бы изменены параметры объекта капитального строительства, указанные в статье 1 Градостроительного кодекса. Отрыв земной поверхности на прилегающей к объекту капитального строительства территории не является реконструкцией этого объекта по смыслу статьи 1 Градостроительного кодекса, поскольку не влечет изменение его физических параметров (высоты, количества этажей, площади, объема) по внутренним обмерам.

Таким образом, спорные объекты представляют собой встроенные нежилые помещения, являющиеся частью МКД, на ввод в эксплуатацию которых получено разрешение уполномоченного органа.

Поскольку разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 15.08.2016 в установленном законом порядке не оспорены, не отменены, не признаны недействительными, оснований для квалификации спорных объектов в качестве самовольной постройки, не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 131 Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В статье 219 Кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 постановления N 10/22).

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданских правоотношений.

Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, иного вещного права на имущество. Решение по иску о признании права собственности устраняет сомнение в праве, обеспечивает необходимую уверенность в наличии права, придает определенность взаимоотношениям сторон и служит основой для осуществления конкретных правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности или иного права на имущество.

Поскольку строительство спорных объектов осуществлялось обществом собственными силами и средствами, на земельном участке, предоставленном для соответствующих целей, инженерные коммуникации, приборы учета, иное общедомовое имущество в этих помещениях отсутствует, МКД введены в эксплуатацию, и по сведениям лиц, участвующих в деле, частично заселены, в целях установления определенности в правовом статусе имущества, апелляционный суд считает иск общества подлежащим удовлетворению.

Поскольку судом не в полной мере выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права, решение от 18.02.2019 подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.02.2019 по делу № А63-12623/2018 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Олимп» (ОГРН 

<

***>) право собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

- цокольное помещение № 1, общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 1 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края; 

- цокольное помещение № 2, общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 1 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края; 

- цокольное помещение № 1, общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 3 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края; 

- цокольное помещение № 2, общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 3 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края; 

- цокольное помещение № 1, общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 5 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края; 

- цокольное помещение № 2, общей площадью 324 кв. м, расположенное в доме № 5 по улице Кленовая Роща в г. Ессентуки Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийЕ.Г. Сомов

Судьи:Н.Н. Годило

С.И. Джамбулатов