/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-43152/2015

г. Краснодар

26 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  21 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город Краснодар               (ОГРН 1022301606799) – Кондратьевой Е.Н. (доверенность от 13.12.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Атман» (ОГРН 1072308004450) –                Юрченко Ю.В. (доверенность от 19.12.2017), от третьего лица – муниципального казенного учреждения муниципального образования город Краснодар «Единая служба заказчика» (ОГРН 1022301433065) – Костенко А.В. (доверенность от 15.01.2018) и Воронцова М.С. (доверенность от 05.03.2018), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Атман» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 по делу № А32-43152/2015 (судьи Баранова Ю.И., Новик В.Л., Пономарева И.В.), установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Атман» (далее – общество), в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932, заключенный администрацией и обществом, возложить на общество обязанность освободить земельный участок общей площадью 68 419 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:0181), расположенный по ул. Рождественской набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем демонтажа ограждения, свай и строительных вагончиков, возвратить земельный участок арендодателю (администрации) путем подписания акта приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                            от 27.04.2016, в удовлетворении искового заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2016 решение от 08.02.2016 и постановление от 27.04.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции согласился с выводом судов о том, что невыполнение обществом пунктов 4.1.5, 4.1.9 договора аренды обусловлено действиями администрации, факт нецелевого использования земельного участка администрация не доказала, существенных нарушений условий договора аренды обществом не допущено, тогда как имеющее место бездействие административных органов объективно затрудняет использование участка не по вине общества. Суд кассационной инстанции указал, что судебные инстанции не оценили факт предполагаемого строительства берегоукрепления на иных (самостоятельных) земельных участках (с кадастровыми номерами 23:43:0000000:516, 23:43:0000000:361, 23:43:0000000:362), а также правомерность организации и проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка в 2007 году в целях осуществления на нем многоэтажной жилой застройки. 

В рамках дела № А32-16189/2016 общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации об изменении условий договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № 4300014932, в котором просило суд изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции: «Договор действует с 13.07.2007 по 09.07.2027». 

Определением от 19.07.2016 по делу № А32-16189/2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Единая служба заказчика» (далее – учреждение).

На основании определения от 06.02.2017 дела № А32-43152/2015 и А32-16189/2016 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен № А32-43152/2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2017  (судья                  Левченко О.С.) в удовлетворении искового заявления администрации отказано, требования общества удовлетворены. Суд изменил договор аренды земельного участка             от 13.07.2007 № 4300014932, изложив пункт 6.1 в следующей редакции: «Договор действует с 13.07.2007 по 09.07.2027».

 Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 решение от 27.06.2017 изменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Исковые требования администрации муниципального образования                            г. Краснодар удовлетворить в части. Обязать ООО «Атман» освободить земельный участок общей площадью 68 419 кв. м в ранее существовавших границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:0181, расположенный по                                   ул. Рождественской набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем демонтажа ограждения, свай и строительных вагончиков. Обязать ООО «Атман» вернуть администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 68 419 кв. м в ранее существовавших границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:0181, расположенный по                                    ул. Рождественской набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем подписания акта приема-передачи. В остальной части исковые требования администрации муниципального образования г. Краснодар оставить без удовлетворения. В удовлетворении исковых требований ООО «Атман» отказать». Апелляционный суд с учетом дополнительно представленных в дело доказательств исходил из положений пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Основания, позволяющие заключить новый договор аренды с обществом без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса), в данном случае отсутствуют. В соответствии с пунктами 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73), в случае если договор аренды государственного или муниципального имущества в силу закона может быть заключен только на торгах, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора. В соответствии с пунктом 6.1 договор действует в течение десяти лет с 13.07.2007 по 09.07.2017. Пунктом 7.1 договора определено, что его действие прекращается по истечении срока аренды участка. Апелляционный суд установил, что администрация воспользовалась своим правом и уведомила общество о намерении прекратить арендные отношения в связи с истечением срока действия договора. При отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, поэтому земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). Суд апелляционной инстанции также учел, что решением Ленинского районного суда города Краснодара от 04.09.2017 по делу № 2-9641/17 удовлетворено требование администрации о снятии земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:181, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Рождественская набережная, с государственного кадастрового учета. Поскольку срок действия договора аренды на момент рассмотрения апелляционной жалобы истек, требование администрации о расторжении договора аренды от 13.07.2007 № 4300014932 удовлетворению не подлежит. Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок частично огорожен, на нем имеются следы частичного освоения, расположены временные сооружения. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 12.12.2017 и оставить в силе решение от 27.06.2017. Податель жалобы указывает, что при применении положений пункта 1 статьи 39.6 и пункта 15                            статьи 39.8 Земельного кодекса суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что данные нормы не применяются к ситуации, когда исправный арендатор лишен возможности использовать по назначению арендуемое имущество по причине неисправности арендодателя. В такой ситуации договор может быть изменен по решению суда, в том числе в части изменения срока аренды. Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А32-7137/2015, А32-21379/2010, А32-6071/2014 установлено, что задержка в начале освоения земельного участка (получения разрешения на строительство) произошла по обстоятельствам, которые не зависели от поведения арендатора. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание положения статьи 10 Гражданского кодекса, а также не учел, что арендодатель последовательно чинил арендатору препятствия в освоении земельного участка.    

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили. 

В заседании представитель общества на удовлетворении жалобы настаивал, представители администрации и учреждения полагали, что постановление апелляционного суда основано на представленных в дело доказательствах и соответствует нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление            от 12.12.2017 следует оставить без изменения.

  Как видно из материалов дела, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар об итогах аукциона от 09.07.2007 (т. 5,               л. д. 68 – 90) администрация (арендодатель) и общество (арендатор) на срок до 09.07.2017 заключили договор от 13.07.2007 № 4300014932, аренды земельного участка общей площадью 68 419 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:01881), расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рождественской набережной, для многоэтажной жилой застройки, находящегося в водоохранной зоне  (т. 1, л. д. 8 – 23).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 15). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2008, регистрационная запись № 23-23-01/028/2008-041 (т. 2,                                 л. д. 12, 13).

В соответствии с подпунктом 4.1.4 договора арендатор обязан обеспечить строительство многоэтажных жилых домов, состоящих из не менее 1 500 квартир.

В силу подпункта 4.1.5 договора арендатор обязан не позднее 15.02.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объекта в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4.1.9 договора арендатор обязан обеспечить строительство набережной с берегоукреплением и ливневой канализации, других инженерных коммуникаций согласно проектной документации.

Подпунктом 4.1.10 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования – для многоэтажной жилой застройки.

В силу пункта 7.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в подпункте 6.1 (09.07.2017).

Согласно пункту 7.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.4, о чем арендатору направляется уведомление.

В подпункте 3.2.4 договора стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий: невнесение арендной платы за участок в сроки, установленные договором аренды; неисполнение арендатором подпунктов 4.1.4 – 4.1.9 договора.

В результате обследования участка специалистами администрации установлено, что на спорном земельном участке установлены металлические ограждения, присутствуют земляные навалы, имеются перепады высот, в то же время участок свободен от зданий и строений, частично зарос сорной растительностью. На части земельного участка расположены металлические гаражи, установленные сторонними землепользователями, часть участка облагорожена – выложена тротуарной плиткой, часть земельного участка ограждена металлическим забором, доступ на нее отсутствует.

Администрация направила в адрес общества предписание от 03.06.2015 № 15633.26 об устранении выявленных нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания (т. 1, л. д. 32, 33).

В результате повторного выезда на место специалисты управления муниципального контроля в акте осмотра от 07.10.2015 № 2371 зафиксировали, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий и строений, зарос сорной растительностью. На части земельного участка забиты сваи, расположены металлические гаражи и строительные вагончики (т. 1, л. д. 27 – 29).

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 15.09.2015 № 29/10377 разрешение на строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке обществу не выдавалось, но утвержден градостроительный план земельного участка                  от 10.09.2014 № RU 23330600-0000000000004054.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:181 находится в водоохранной зоне реки Кубань, в береговой полосе водных объектов общего пользования (т. 6, л. д. 86, 87). В соответствии с генеральной схемой инженерной защиты земельный участок входит в границы затопления прорывной волны. В градостроительном плане участка указано, что мероприятия по берегоукреплению, созданию системы защитных мероприятий, сокращающих водоохранную зону, предотвращающих катастрофу затопления от прорывной волны, должны предшествовать освоению земельного участка                                (т. 3, л. д. 55 – 61).

 В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрация направила в адрес общества уведомление от 14.09.2015 № 12542/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи (т. 1, л. д. 37, 38).

Отказ общества от подписания соглашения о расторжении договора и возврата спорного земельного участка по акту приема-передачи послужил основанием для обращения администрации с исковым заявлением в арбитражный суд.

На предложение общества изменить срок действия договора  отраслевое подразделение администрации ответило отказом (письмо от 27.04.2016 № 12122.26). 

Названное обстоятельство послужило основанием для предъявления обществом искового заявления к администрации об изменении условий договора в части увеличения срока аренды до 09.07.2027.

          В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

         Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1                        статьи 610 Гражданского кодекса). 

          В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

          По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

           Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установил, что срок действия договора аренды истек, арендодатель уведомил арендатора об отказе от продолжения арендных отношений, разрешение на строительство на участке не выдавалось.  

            С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что поскольку договор аренды прекращен, в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса находящийся у арендатора участок подлежит возврату арендодателю.

   Возражая против заявленных требований, общество указывает, что земельный участок не был освоен в связи с противоправными действиями арендодателя. Данное обстоятельство позволяет изменить срок действия договора на основании судебного решения.

   В то же время общество не учитывает следующее.

   Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

  В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

  Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

   Пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса устанавливает, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

  Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В данном случае общество в установленном порядке не подтвердило наличие условий, предусмотренных подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Объекты незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающие право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, отсутствуют (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001             № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку не установлена совокупность условий, определенных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, основания для изменения срока действия заключенного с обществом на торгах договора аренды относящегося к публичной собственности земельного участка отсутствовали.

 По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления от 17.11.2011 № 73, в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

 Довод общества о необходимости оценки поведения администрации на предмет его добросовестности в целях применения статьи 10 Гражданского кодекса следует отклонить, как не основанный на нормах земельного законодательства. Фактически общество указывает на дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов, что не соответствует условиям, предусмотренным пунктами 2 – 4 статьи 39.6 Земельного кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации              от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125).

          Кроме того, общество не учитывает установленный судами факт нахождения спорного участка в границах береговой полосы водного объекта и отсутствие на момент заключения договора аренды предусмотренных законом условий для предоставления в аренду для строительства территории общего пользования (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса, пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

           Аргумент общества о допущенном арендодателем нарушении прав арендатора земельного участка не может служить достаточным основанием для удовлетворения искового заявление об изменении договора. 

           Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

           Обстоятельства нахождения земельного участка в водоохранной зоне реки Кубань, предполагающие необходимость осуществления дополнительных мероприятия в целях строительства на участке, были известны обществу на момент заключения договора аренды. Условия, позволяющие приступить к освоению участка, отражены в градостроительном плане участка (т. 3, л. д. 60). В случае, если арендатор не имел возможности использовать участок по причинам, зависящим от арендодателя, он вправе требовать возмещения причиненных ему убытков (статьи 328, 612 Гражданского кодекса).

  Поскольку последующее возобновление арендных отношений с обществом возможно только с соблюдением процедуры проведения торгов, а арендатор не доказал факт наличия на участке объекта незавершенного строительства, в удовлетворении требований об изменении условия о сроке действия договора отказано правомерно.

  Земельный участок арендатор арендодателю не возвратил, договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия, что служит правомерным основанием для удовлетворения требований администрации о возврате земельного участка  (пункт 3 статьи 425, статья 622 Гражданского кодекса).

Суд апелляционной инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал представленные сторонами доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы общества отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 по делу № А32-43152/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин 

Судьи                                                                                                                     В.А. Анциферов

                                                                                                                                В.Е. Епифанов