АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А70-20803/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  02 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Курындиной А.Н.,

судей                                                                  Клат Е.В.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пурконтроль» на решение от 06.06.2022 Арбитражного суда Тюменской области (судья Михалева Е.В.) и постановление от 10.11.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Халявин Е.С., Бодункова С.А., Веревкин А.В.) по делу № А70-20803/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «Пурконтроль» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 629830, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Губкинский, территория панель 3, д. 3, производственная база № 0004) к обществу с ограниченной ответственностью «Строймир-Югра» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 626002, 

<

...>) о признании недействительным в части договора долевого участия в строительстве № Г-318 от 06.11.2018 и применении последствий недействительности сделки.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Строймир-Югра» ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «ДиЭйПроджект» (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Восток-Сити» (ИНН 

<

***>), Главное управление строительства Тюменской области (ИНН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Строймир-Югра» - ФИО3 по доверенности от 01.03.2023 № 1 (сроком до 31.01.2024), диплом; общества с ограниченной ответственностью «Пурконтроль» - ФИО4 по доверенности от 26.06.2020 № 1 (сроком на 3 года), димплом.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пурконтроль» (далее – общество «Пурконтроль», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строймир-Югра» (далее – ООО «Строймир-Югра», ответчик) о признании недействительной ничтожной сделки – договора долевого участия в строительстве от 06.11.2018 № Г-318 в части передачи участнику долевого строительства общего имущества многоквартирного дома  (неэксплуатируемой террасы - кровли МКД) и ее оплаты, и применении последствий недействительности сделки в части путем взыскания с ООО «Строймир-Югра» в пользу ООО «Пурконтроль» излишне оплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве от 06.11.2018 № Г-318 в размере 1 522 620 руб. 59 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Строймир-Югра» ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «ДиЭйПроджект», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Восток-Сити», Главное управление строительства Тюменской области.

Решением от 06.06.2022 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 10.11.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, истец обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление полностью, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: открытая терраса, входящая в состав спорного жилого помещения, является общим имуществом многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, проезд Воронинские горки, д. 99Б, соответственно, включение террасы в предмет договора купли-продажи противоречит требованиям статьи 290 ГК РФ(далее – ГК РФ), статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), сделка в указанной части является недействительной на основании части 2 статьи 168 ГК РФ; также данный довод заявитель подтверждает заключением ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз» № А-151/2020 от 22.10.2020, которому суды не дали надлежащей оценки.

Представитель ООО «Пурконтроль» в судебном заседании поддержал изложенные в кассационной жалобе доводы.

Представитель ООО «Строймир-Югра» в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считает состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными.

Заслушав пояснения представителей, проверив законность обжалуемых судебных актов на основании статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исходя из доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые решение и постановление не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО «Пурконтроль» (участник долевого строительства) и обществом «Строймир-Югра» (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве от 06.11.2018 № Г-318 (далее - договор), по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами либо с привлечением инвестиций в виде денежных средств участника долевого строительства построить (создать) «Многоквартирный жилой дом в 

<

...>», расположенный по адресу: 

<

...> (далее - жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства, указанный в пункте 1.2 договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительстве в общую совместную собственность.

Согласно пункту 1.2 договора квартира - объект долевого строительства, то есть жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома: квартира условный № 318 будет находиться в секции ГП-1.3 на 13 (тринадцатом) этаже (2-я на площадке слева направо от входа на этапе) указанного жилого дома.

Общая площадь квартиры 108,75 кв. м, состоит из площади лоджий: количество 2 (две), площадью 2,2 кв. м и 5,6 кв. м, которые принимаются в расчет с коэффициентом 0,5 и составляют 1,1 кв. м и 2,8 кв. м, и площади террасы 144,5 кв. м, которая принимается в расчет с коэффициентом 0,3 и составляет 43,35 кв. м, жилая площадь квартиры 23,7 кв. м, количество и площадь комнат - 2 (две) площадью 11,4 кв. м и 12,3 кв. м, кухня-гостиная площадью 23,1 кв. м, прихожая - 8,2 кв. м, санузел: 2 (два) площадью 4,0 кв. м и 2,5 кв. м.

Расположение квартиры отражено на плане, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 1).

Согласно пункту 2.1 договора цена договора составляет 5 350 000 руб.

Во исполнение условий договора истец произвел оплату денежных средств по договору в размере 4 740 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

ООО «Пурконтроль» 16.05.2021 получен акт приема-передачи объекта долевого строительства (односторонний) от 05.02.2020.

16.05.2021 истец получил от ответчика вместе с актом технические характеристики объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома (экспликации), согласно которым площадь квартиры № 318 составляет 61,9 кв. м (жилые комнаты, санузлы, кухня и коридор) + 158,2 кв. м  (две лоджии и терраса).

Как следует из содержания указанного акта, ООО «Пурконтроль» передается квартира № 318, расположенная в третьем подъезде на 13 этаже 2-я по нумерации слева направо в «Многоквартирном жилом доме в 

<

...>», расположенном по адресу: 

<

...> Б. Площадь передаваемой квартиры указана в размере 61,9 кв. м.

На основании указанного акта, договора и разрешения на ввод в эксплуатацию было зарегистрировано за истцом право собственности на указанную квартиру площадью 61,9 кв. м.

Поскольку право собственности ООО «Пурконтроль» на лоджии в количестве 2 (две), площадью 2,2 кв. м и 5,6 кв. м, которые принимаются в расчете коэффициентом 0,5 и составляют 1,1 кв. м и 2,8 кв. м, и террасу площадью 144,5 кв. м, которая принимается в расчет с коэффициентом 0,3 и составляет 43,35 кв. м в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) не зарегистрировано, истец полагает, что указанная квартира передана в собственность ООО «Пурконтроль» без лоджий и террасы.

Ранее в рамках дела № А70-17364/2020 заявлен иск ООО «Пурконтроль» к ООО «Строймир-Югра» об обязании исполнить обязательства по передаче объекта долевого строительства в рамках договора и о взыскании 135 934 руб. 58 коп. неустойки.

Определением от 29.01.2021 к рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный иск ООО «Строймир-Югра» к обществу «Пурконтроль» о взыскании 764 000 руб. основного долга по договору.

Производство по делу № А70-17364/2020 прекращено в связи с отказом сторон от первоначального и встречного исков.

В ходе производства по делу № А70-17364/2020 истцом представлено внесудебное заключение эксперта от 22.10.2020 № А-151/2020, подготовленное экспертами ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз». В частности, из заключения эксперта от 22.10.2020 № А-151/2020 следует, что терраса площадью 144,5 кв. м представляет собой плоскую неэксплуатируемую кровлю смежной секции дома, покрытой полимерной мембраной с устройством защитного слоя из щебня фракции 5-10 мм. На указанном участке кровли (террасе) находятся две вентиляционные шахты естественной вентиляции с размерами 3100x680 мм и 1800x910 мм и высотой 2,5 м с дефлекторами, механические вытяжные системы в количестве 3 шт. и вентиляционная система дымоудаления, которые обслуживают весь жилой дом. Установлены авиасигнальные фонари, молниезащита.На участок кровли, расположенный ниже, ведет металлическая стремянка, посредством которой предоставлен доступ на кровлю неограниченному кругу лиц, в том числе с целью эксплуатации и обслуживания вышеуказанного общедомового оборудования, удаления снежных масс и загрязнений с кровли.

Со ссылкой на заключение внесудебной экспертизы, полагая, что кровля (терраса), являющаяся предметом договора долевого участия, фактически относится к общему имуществу собственников МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, соответственно, сделка по передаче данного имущества нарушает требования статей 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ (общее имущество не может находиться в единоличной собственности), а также права и законные интересы третьих лиц (иных собственников жилых и нежилых помещений жилого дома) и является недействительной на основании части 2 статьи 168 ГК РФ.

По расчету истца, цена договора (за исключением стоимости террасы ввиду ничтожности договора в этой части) составляет 3 217 379 руб. 41 коп., исходя из стоимости 1 кв. м (с учетом понижающих коэффициентов) в размере 49 195 руб. 40 коп. (5 350 000 руб./108,75 кв. м=49 195 руб. 40 коп.).

Истец направил ответчику претензию от 06.11.2020, в которой, ссылаясь на ничтожность договора в части передачи общего имущества МКД - неэксплуатируемой террасы-кровли МКД, потребовало возвратить излишне оплаченные денежные средства в размере 1 522 620 руб. 59 коп., применить последствия ничтожности договора в части передачи общего имущества МКД неэксплуатируемой террасы-кровли многоквартирного дома и предпринять действия по актуализации договора путем исключения из его текста ничтожных положений.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, не установил оснований для признания террасы общим имуществом и признания договора ничтожным.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, оставляя обжалуемые решение и постановление в силе, исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 290 ГК РФ, пункта 1 статьи 36 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление № 64), регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления № 64, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 3 постановления № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор, приложения к нему, сведения из ЕГРН о праве собственности истца на квартиру, в отношении которой был заключен договор, проектную декларацию и документацию на жилой дом, положительное заключение экспертизы проектной документации № 02-2-Г2-0046-17, установив, что квартира во исполнение договора передана истцу, который зарегистрировал на нее право собственности; квартира поставлена на кадастровый учет с террасой, указанной в договоре, причем кадастровая площадь объекта недвижимости соответствует площади, указанной в договоре; констатировав осведомленность истца о наличии коммуникаций на террасе, поскольку они отражены в приложении к договору, в проектной документации и в проектной декларации; принимая во внимание, что проектная документация получила положительное заключение государственной экспертизы, в документации также отражена спорная квартира с выходом на индивидуальную террасу, при проведении государственного строительного надзора, нарушений при устройстве кровли, а именно террас, не установлено, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по заявленным основаниям.

Суды со ссылкой на положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» констатировали, его нормами не предусмотрено внесение в ЕГРН отдельных сведений о площади балконов или террас.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, суды исследовали и оценили заключение ООО «АРБИТР» Центр независимых экспертиз», основанные на утверждении о несоответствии террасы требованиям к эксплуатируемой кровле, а также на наличии на кровле оборудования многоквартирного жилого дома - вытяжных вентиляторов, вентиляторов дымоудаления, вентиляционных шахт, и пришли к выводу, что эксперты не учли содержание проектной документации, предусматривающей размещение данных объектов на террасе и проектное решение, обосновывающее именно такое покрытие, основываясь лишь на визуальном обследовании покрытия террасы.

В целом доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Согласно правовому подходу, изложенному в определении от 17.02.2015 № 274-О Конституционного Суда Российской Федерации, иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допущена (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями части 7 статьи 71 АПК РФ. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Несогласие заявителя с выводами судов не свидетельствует о неправильном применении ими норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, а потому не может служить основанием для отмены судебных актов в кассационном порядке (статьи 286, 287 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 06.06.2022 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 10.11.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-20803/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                       А.Н. Курындина

 

Судьи                                                                                    Е.В. Клат

 

ФИО1